CSM/SP: Compra e venda. Matrícula – abertura. Imóvel – descrição precária. Identidade entre o título e a transcrição. Especialidade.

Escrito por

É possível a abertura de matrícula e registro de escritura pública de compra e venda, ainda que o imóvel esteja descrito precariamente, desde que haja identidade entre a descrição do título e a transcrição anterior.

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação Cível nº 0015003-54.2011.8.26.0278, onde se decidiu ser possível a abertura de matrícula e o registro da escritura pública de compra e venda, ainda que o imóvel esteja descrito precariamente, desde que haja identidade entre a descrição do título e a transcrição anterior. O acórdão teve como Relator o Desembargador Hamilton Elliot Akel e declarações de votos convergentes dos Desembargadores Artur Marques da Silva Filho e Ricardo Mair Anafe, sendo o recurso julgado provido por unanimidade.

No caso em tela, o apelante interpôs recurso em face de sentença que manteve a recusa do registro da escritura pública de compra e venda, considerando a precariedade na descrição do imóvel. De acordo com a sentença, o controle da especialidade tornou-se inviável, sendo necessário procedimento para correção dos pontos essenciais à sua correta individualização. O apelante, em suas razões, alegou que, de acordo com a atual orientação do CSM/SP é possível o registro pretendido quando há identidade entre a descrição do título e da transcrição anterior. Em sua manifestação, a Procuradoria de Justiça opinou pelo provimento do recurso, com a observação, no entanto, de que a matrícula deveria ser bloqueada, de ofício.

Diante do exposto no recurso, o Relator decidiu pelo provimento do recurso, sendo possível o registro pretendido e observou que a negativa do Oficial Registrador à prática do ato baseou-se em entendimento pretérito do CSM/SP. O Relator ainda afirmou que a orientação atual é no sentido de que, havendo identidade entre a descrição do título e a descrição contida na matrícula ou na transcrição, o registro é possível. Afirmou, também, que “tem-se admitido a mitigação da especialidade a fim de não obstar o tráfego de transações envolvendo imóveis, permitindo-se a manutenção de descrições imprecisas, constantes de antigas transcrições, quando da abertura da matrícula, desde que haja elementos mínimos para se determinar a situação do imóvel, e que ele seja transmitido ou onerado por inteiro, ou seja, desde que a nova matriz a ser aberta o abranja por inteiro.”

Quanto ao bloqueio matricial, o Relator entendeu não ser conveniente sua determinação, tendo em vista que a abertura de matrícula e o registro perseguido são atos registrários válidos e eficazes, uma vez que sobre eles não existe nulidade de pleno direito que justifique impedir novas inscrições, para que não haja danos de difícil reparação.

Em Declaração de Voto Convergente, o Desembargador Artur Marques da Silva Filho considerou que a imperfeição não impede a identificação do imóvel e que o título causal diz respeito ao imóvel como um todo, ou seja, a descrição contida no título coincide com aquela que consta na matrícula. Nestas condições, o Desembargador entendeu ser possível a abertura da matrícula e o registro do título, não sendo necessária a prévia retificação exigida pelo Oficial Registrador, tampouco o bloqueio matricial. No mesmo sentido, o Desembargador Ricardo Mair Anafe, em síntese, afirmou que, “havendo descrição suficiente do imóvel, apta a identifica-lo e coincidente com a transcrição anterior, possível o registro sem necessidade de bloqueio da matrícula, nos termos do disposto nos artigos 214 e 225 da Lei de Registros Públicos.”

Diante do exposto, os Desembargadores votaram pelo provimento do recurso.

"NOTA DO IRIB – Não obstante os termos da decisão acima noticiada, temos também a observar a existência de outras do mesmo Conselho Superior da Magistratura, com indicações mais precisas de que somente devemos aproveitar um título como em condições de ingresso no sistema registral, não só por ter sua descrição a corresponder com o que temos nos assentos da Serventia, mas também por ver tal especialização com todos os elementos que permitam localizar o imóvel em questão dentro do território que está ele a ocupar, mostrando-nos, aí, atendimento ao que temos como princípio da especialidade objetiva dentro das regras que se impõe ao registro imobiliário."

Clique aqui e acesse a íntegra da decisão.

Fonte: IRIB.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.

Questão esclarece acerca da necessidade de prévia unificação matricial para implantação de loteamento que englobe vários imóveis.

Escrito por

Parcelamento do solo urbano. Loteamento. Unificação matricial.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca da necessidade de prévia unificação matricial para implantação de loteamento que englobe vários imóveis. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Vicente Celeste Amadei e Vicente de Abreu Amadei:

Pergunta: No caso de parcelamento do solo urbano, para que o loteador promova um loteamento abrangendo vários imóveis, é necessária a prévia unificação destes?

Resposta: Sobre o assunto, vejamos o que nos ensina Vicente Celeste Amadei e Vicente de Abreu Amadei, na obra “Como Lotear Uma Gleba – O Parcelamento do Solo Urbano em todos os seus aspectos (Loteamento e Desmembramento)”, 3ª Edição revista e ampliada, Campinas (SP), Millennium Editora, 2012, p. 277:

“Oportuno, também, consignar que, caso a gleba compreenda vários imóveis do mesmo proprietário, com transcrições ou matrículas diversas, é indispensável a prévia unificação, com abertura de matrícula única para a gleba, nos termos do artigo 235 da Lei nº 6.015/73. Assim, nesses casos, antes do requerimento de registro do loteamento, convém que o loteador antecipe tudo o que for possível, aqui se incluindo, obviamente, a providência de unificação para a abertura da matrícula única da gleba loteanda.”

Para maior aprofundamento na questão, sugerimos a leitura da obra indicada.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.

A linha do tempo da exigibilidade das certidões negativas de débito relativas às contribuições destinadas à manutenção da seguridade social – Por Antonio Herance Filho

Escrito por

* Antonio Herance Filho

Bons ventos sopram na direção do fim da exigibilidade das certidões negativas de débito relativas às contribuições destinadas à manutenção da seguridade social, mas é bom ressaltar, desde logo, que o artigo 47 da Lei nº 8.212/91, apesar de tudo e da grande vontade de todos de que não tivesse existido, está em vigor.

Há muito que a comprovação da inexistência de débitos, relativos às contribuições destinadas à manutenção da seguridade social, tem representado importante entrave para os atos de alienação e de oneração de imóveis ou de direitos a eles relativos, entre outras hipóteses de exigibilidade.

Além de estorvo aos participantes das operações imobiliárias, também tabeliães de notas e oficiais de registro experimentam dificuldades que decorrem dessa legislação árida e com feições, flagrantemente, inconstitucionais.

Para explicar nosso posicionamento, que é no sentido de que as certidões referidas no art. 47 da Lei nº 8.212/91 seguem exigíveis com fulcro exatamente nesse dispositivo, exceto nas hipóteses da alínea “d”, de seu inciso I, estampamos na tabela, abaixo, a linha do tempo do tema aqui examinado.

DATA

EVENTO

26.08.1960 É editada a Lei nº 3.807/60, que dispunha sobre a Lei Orgânica da Previdência Social e que no artigo 141 tratava da emissão, entre outros documentos, do Certificado de Regularidade de Situação e Certificado de Quitação, constituindo-se, este último, condição para que o contribuinte pudesse praticar determinados atos, enumerados no dispositivo referido, e que envolviam, também, os registros públicos.
22.12.1988 É editada a Lei nº 7.711/88, que em seu artigo 1º, incisos III e IV, tratava da exigibilidade da comprovação da quitação de créditos tributários nos casos de: (i) registro ou arquivamento de contrato social, alteração contratual e distrato social; e (ii) registro em TD ou RI de contratos cujo valor superasse o limite então fixado.
27.04.1990 É publicada a decisão Liminar na ACÃO DIRETA DE INCONSTITUCIONALIDADE nº 173-6, suspendendo os efeitos do artigo 1º da Lei nº 7.711/88 e do Decreto-Lei nº 97.834/89 (Decreto regulamentar).
24.07.1991 É editada a Lei nº 8.212/91, que dispõe sobre a organização da Seguridade Social e institui Plano de Custeio (vide artigos 47 e 48, que estão em vigor e que produziram seus efeitos inclusive no período de vigência da liminar concedida na ADI nº 173).
12.05.1999 É editado o Decreto nº 3.048/99, que aprova o Regulamento da Previdência Social e dá outras providências (vide artigos 257 e seguintes, revogados pelo Decreto nº 8.302, de 04.09.2014, mas que produzem efeitos até 20.10.2014).
14.12.2006 É editada a Lei Complementar nº 123/06, que institui o Estatuto Nacional da Microempresa e da Empresa de Pequeno Porte, entre outras providências. Esse Diploma recebe suas últimas alterações por ocasião da edição da Lei Complementar nº 147/14.
02.05.2007 É editadoo Decreto nº 6.106/07, que dispunha sobre a prova de regularidade fiscal perante a Fazenda Nacional, criava as certidões “específica” e “conjunta” e revogava o Decreto nº 5.586/05 (O Decreto nº 6.106/07 foi revogado pelo Decreto nº 8.302, de 04.09.2014, mas suas normas produzem efeitos até 20.10.2014).
03.12.2007 É editada a Lei nº 11.598/07, que estabelece as diretrizes e os procedimentos para a simplificação e integração do processo de registro e legalização de empresários e de pessoas jurídicas e cria a Rede Nacional para a Simplificação do Registro e da Legalização de Empresas e Negócios – REDESIM, entre outras providências.Em seu artigo 7-A (inserido pela Lei Complementar nº 147/14), referido Diploma estabelece o fim da exigibilidade de comprovação de inexistência de débitos no registro dos atos constitutivos, de suas alterações e extinções (baixas), referentes a empresários e pessoas jurídicas em qualquer órgão dos 3 (três) âmbitos de governo. Os atos praticados pelo Registro Civil das Pessoas Jurídicas independem, então, da apresentação de certidões negativas.
20.03.2009 É declarada a inconstitucionalidade do artigo 1º, incisos I, III e IV, e §§ 1º, 2º e 3º da Lei nº 7.711/88 pelas ADI nº 173-6 e ADI nº394-1.
27.06.2012 Estado de São Paulo – Arguição de Inconstitucionalidade n° 0139256-75.2011.8.26.0000 “ARGUIÇÃO DE INCONSTITUCIONALIDADE. LEI 8.212/91, ART. 47, ALÍNEA "D". EXIGÊNCIA DE CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITO DA EMPRESA NO REGISTRO OU ARQUIVAMENTO, NO ÓRGÃO PRÓPRIO, DE ATO RELATIVO A EXTINÇÃO DE SOCIEDADE COMERCIAL. OFENSA AO DIREITO AO EXERCÍCIO DE ATIVIDADES ECONÔMICAS E PROFISSIONAIS LÍCITAS (CF, ART. 170, PARÁGRAFO ÚNICO), SUBSTANTIVE PROCESS OF LAWE AO DEVIDO PROCESSO LEGAL. ARGUIÇÃO PROCEDENTE. Exigência descabida, em se cuidando de verdadeira forma de coação à quitação de tributos. Caracterização da exigência como sanção política. Precedentes do STF”.
28.02.2013 Estadode São Paulo – É editado o Provimento CGJ SP nº 07/13, que introduz no Capítulo XIV das Normas de Serviços da Corregedoria Geral da Justiça o subitem 59.2, para facultar aos Tabeliães de Notas, por ocasião da qualificação notarial, a dispensa, nas situações tratadas nos dispositivos legais aludidos, da exibição das certidões negativas de débitos emitidas pelo INSS e pela Secretaria da Receita Federal do Brasil e da certidão conjunta negativa de débitos relativos aos tributos federais e à dívida ativa da União emitida pela Secretaria da Receita Federal do Brasil e pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional, tendo em vista os precedentes do Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo no sentido de inexistir justificativa razoável para condicionar o registro de títulos à prévia comprovação da quitação de créditostributários, contribuições sociais e outras imposições pecuniárias compulsórias.
28.11.2013 Estado de São Paulo – É editado o Provimento CGJ SP nº 37/13, que dá nova redação ao Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça (Registro de Imóveis), e por meio do subitem 119.1, fica estabelecido que, verbis:

“119.1. Com exceção do recolhimento do imposto de transmissão e prova de recolhimento do laudêmio, quando devidos, nenhuma exigência relativa à quitação de débitos para com a Fazenda Pública, inclusive quitação de débitos previdenciários, fará o oficial, para o registro de títulos particulares, notariais ou judiciais” (Original semdestaques).

08.08.2014 É editada a Lei Complementar nº 147/14, que introduz, entre várias outras, alterações relacionadas com o tema ora em estudo.
04.09.2014 É editado o Decreto nº 8.302/14, que revoga o Decreto nº 6.106/07 e alguns dispositivos do Decreto nº 3.048/99. Entra em vigor em 20.10.2014.
05.09.2014 É editada Portaria MF nº 358/14, que dispõe sobre a prova de regularidade fiscal perante a Fazenda Nacional. Com a revogação do Decreto nº 6.106/07, pelo Decreto nº 8.302/14, a Fazenda Nacional (RFB + PGFN), ficaria, a partir de 20.10.2014, sem disciplina no tocante à expedição de certidões negativas de débito, documentos que, a teor do que dispõe o art. 205 e seguintes do Código Tributário Nacional, representam direito do contribuinte e dever do órgão fazendário, no caso da União, que se obriga a expedi-los a requerimento do interessado, que pode estar obrigado, por lei, a apresentá-los.

Por todas as razões e fundamentos acima apresentados, permitimo-nos as seguintes conclusões:

1) A Lei nº 8.212/91 não é a primeira lei federal a tratar da exigência das certidões, mas ao que parece terá sido a última e segue em vigor.

2) As decisões prolatadas pelo Pretório Excelso nas Ações Diretas de Inconstitucionalidade nº 173-6 e nº 394-1 não estendem a fulminação que afligiu a Lei nº 7.711/1988 ao artigo 47 da Lei nº 8.212/91, que continua em vigor.

3) As revogações do Decreto nº 6.106/05 e de alguns dispositivos do Decreto nº 3.048/99 (sobretudo do artigo 257), e as regras introduzidas pela Lei Complementar nº 147/14 na Lei Complementar nº 123/06 e na Lei nº 11.598/07, não promoveram (com exceção da alínea “d” de seu inciso I), a revogação, expressa ou tácita, do artigo 47 da Lei nº 8.212/91, que, bem por isso, continua em vigor.

4) A edição da Portaria MF nº 358/14 não serve como reforço de argumentação de que o artigo 47 da Lei nº 8.212/91 esteja, ou não, vigendo, já que referido ato administrativo tem por objetivo, apenas, evitar que, com a revogação do Decreto nº 6.106/07, o órgão fazendário da União passasse a não dispor de regras relativas à emissão, quando requeridas, de certidões negativas de débito.

5) A declaração de inconstitucionalidade na Arguição de Inconstitucionalidade n° 0139256-75.2011.8.26.0000 (Comarca de Bauru/SP), em 27.06.2012, afasta a exigibilidade dos comprovantes de inexistência de débitos relativos às contribuições destinadas à manutenção da seguridade social nas hipóteses de que trata a alínea “d”, do inciso I, do artigo 47 da Lei nº 8.212/91, mas seus efeitos não se equiparam aos da coisa julgada erga omnes. Trata-se de decisão com força vinculativa para o tribunal, mas que produz efeitos inter partes, tão somente. Seja como for, o importante é que a partir da edição da Lei Complementar nº 147/14, que introduz o artigo 7º-A na Lei nº 11.598/07, os Oficiais do Registro Civil das Pessoas Jurídicas se abstêm, com fulcro nesse recente dispositivo, de exigir a apresentação das certidões “no registro ou arquivamento, no órgão próprio, de ato relativo a baixa ou redução de capital de firma individual,redução de capital social, cisão total ou parcial, transformação ou extinção de entidade ou sociedade comercial ou civil e transferência de controle de cotas de sociedades de responsabilidade limitada”.

6) No Estado de São Paulo, apesar do que dispõem os subitens 59.2, do Capítulo XIV e 119.1, do Capítulo XX, ambos contidos nas Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, é temerário que tabeliães de notas e oficiais de registro de imóveis paulistas dispensem da apresentação das certidões as empresas na alienação ou oneração de bens imóveis ou de direitos a eles relativos, já que a Lei nº 8.212/91, como já dito alhures, segue em vigor e a proteção que lhes é assegurada pelo referido código de normas (de natureza administrativa), não retira o caráter impositivo do dispositivo legal em vigor, tampouco a aplicabilidade das punições decorrentes de sua inobservância.

7) Os tabeliães de notas e oficiais de registro de imóveis brasileiros, nas hipóteses da alínea “b”, do inciso I, do art. 47 da Lei nº 8.212/91, adstritos que estão ao princípio da legalidade estrita, devem, pena de terem que suportar o rigor da Lei, seguir exigindo o determinado na Lei Orgânica da Seguridade Social.

Por derradeiro, vale ressaltar que o artigo 47 da Lei nº 8.212/91 vive fase final de sua vigência, já que não há na doutrina, nem na jurisprudência de nossos tribunais, opinião que não a considere violadora de preceitos da Constituição da República por coagir o contribuinte ao recolhimento de tributos e pela caracterização de exigência como sanção política.

_______________

* O autor é advogado, professor de Direito Tributário em cursos de pós-graduação, coeditor das Publicações INR – Informativo Notarial e Registrale coordenador da Consultoria INR. É, ainda, diretor do Grupo SERAC.

Fonte: Grupo Serac – Boletim Eletrônico INR nº 6608 | 22/09/2014.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.