Processo 0067139-09.2013.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – 14º Oficial do Registro de Imóveis – Tupi Transportes Urbanos Piratininga Ltda – Registro de Imóveis Pedido de Providências . requerimento de abertura de matrícula por força do registro de arrematação “Causa de extinção de direitos que existam sobre uma coisa” e “aquisição originária” não são conceitos de mesma extensão insuficiente o caráter originário da aquisição para que o direito novo tenha sido adquirido sem restrições ou limitações de qualquer espécie abertura de matrícula que não se justifica – impossibilidade dos cancelamentos de averbações para os quais faltem os requisitos legais Dúvida procedente. CP 370 Vistos. O Oficial do 14º Registro de Imóveis de São Paulo suscitou dúvida, a pedido de Tupi Transportes Urbanos Piratininga Ltda., decorrente de sua negativa de ingresso de carta de arrematação levada a registro, que tem por objeto o imóvel da matrícula 6.065 (fls. 02/05). A interessada solicitou a abertura de nova matrícula, desprovida de qualquer menção ou alusão aos eventuais ônus, gravames, indisponibilidades ou restrições que oneravam o bem, por ser a arrematação forma originária de aquisição da propriedade, segundo atual entendimento do E. Conselho Superior da Magistratura CSM (apelações cíveis 0007969-54.2010.8.26.0604 e 0018138-36.2011.8.26.0032) e do Superior Tribunal de Justiça STJ (AgRg no Ag 1246665; REsp 1179056; REsp 716438). O Registrador prestou informações (fls. 152) e sustentou que há necessidade de ordem expressa dos órgãos competentes para que sejam levantados ônus e constrições judiciais; no caso dos autos esclarece , a questão não está em saber se a arrematação é modo de aquisição derivado ou originário, mas sim em determinar se o ofício do registro de imóveis pode, sponte propria, promover cancelamentos como os pretendidos pela requerente (processos CG 2.413/1999 e CG 312/2006). Defende, ainda, que a arrematação não leva sequer a cancelamento indireto de penhoras feitas antes dela (apelações cíveis 13.838-0/4 e 15.296-0/4; processos CG 2.658/2001, CG 399/2007, CG 11.394/2006 e 13105/2010), que representam uma notícia importante para eventuais sub-adquirentes de imóveis em hasta pública, na consideração de que as alienações judiciais podem ser consideradas ineficazes perante outras execuções forçadas. O Ministério Público opinou pelo indeferimento do pedido (fls. 140/143). É o relatório. Decido. Como bem sustentado em recente sentença da lavra do Dr. Josué Modesto Passos, que me antecedeu nesta Corregedoria Permanente: “Causa de extinção de direitos (latissimo sensu) que existam sobre uma coisa” e “aquisição originária” não são conceitos de mesma extensão, ou seja, não designam o mesmo conjunto de objetos: a aquisição originária não conduz, sempre e de per si, à extinção de direitos que existam sobre uma coisa (e vice-versa, passe o truísmo: nem toda extinção de direitos sobre uma coisa advém de aquisição originária). Para ilustrar o que se disse bastam dois exemplos. Em primeiro lugar, a posse ad usucapionem sobre um imóvel pode ser exercida mansa e pacificamente com o respeito (muita vez, justamente por causa do respeito!) a uma servidão aparente e contínua (imagine-se, de aqueduto) que já exista sobre o imóvel; em tal hipótese, do só fato da usucapião não decorrerá, ipso iure, a extinção da servidão, pois é absurdo concluir que a aquisição venha extinguir aquilo que fora preciso respeitar para adquirir. Em segundo lugar, uma coisa móvel pode tornar-se adéspota (nullius) por abandono e, ainda assim, permanecer gravada com penhor que antes se constituíra sobre ela; nesse caso, uma posterior aquisição do domínio por ocupação (originária, portanto) também não implica, de per si, a extinção do direito real de garantia: a sequela, afinal, existe justamente para forrar o titular do penhor à disposição do proprietário. A confusão entre os dois conceitos (= “causa de extinção de direitos sobre uma coisa” e “aquisição originária”), porém, existe, e tentar desfazê-la é condição para conseguir uma solução adequada ao problema posto nestes autos. Tal confusão advém da falta de observação do seguinte: a aquisição originária, para caracterizar-se como tal, não exige que o direito adquirido originariamente tenha conteúdo distinto do conteúdo do direito anterior, nem que o direito anterior sempre seja “destruído” para que o direito agora adquirido possa surgir ex novo. Para que se fale em aquisição originária, o decisivo é que o direito tenha sido adquirido por meio de um suporte fático em que não haja entrado o direito anterior e só. Com efeito, a aquisição derivada é aquela em que “a existência de um outro direito pertence ao suporte fático da aquisição jurídica: então a aquisição do novo direito é deduzida, derivada da existência do direito já constituído. No caso de aquisição derivada, ‘a posição jurídica agora constituída está de tal forma ligada a uma outra, que esta última aparece como relação de procedência e, com isso, condiciona o surgimento da nova posição jurídica’ (Hellwig, Lehrb. § 39 I). Em outros casos a aquisição jurídica é independente da existência de um outro direito; tal aquisição é chamada de originária” (Andreas von Tuhr, Der Allgemeine Teil des Deutschen Bürgerlichen Rechts: die rechtserheblichen Tatsachen, insbesondere das Rechtsgeschäft. Goldbach: Keip, 1997 (Neudruck d. Ausg. München, 1914). v. 2 (1ª parte), p. 35). Dito de outra forma: a aquisição originária é aquela em cujo suporte fático não entra em linha de conta a existência de um outro direito: para o adquirente, o direito agora adquirido surge de maneira autônoma, etsi prius ius non daretur, ainda que não houvesse um direito anterior, embora pudesse ter havido.” “Se a propriedade foi adquirida originariamente, incorpora-se no patrimônio do adquirente em toda sua plenitude, da forma que ele quiser” (Maria Helena Diniz, Curso de Direito Civil brasileiro: Direito das Coisas, 12 ed. São Paulo: Saraiva, 1996, p. 120); “Na aquisição originária, não se consideram vícios anteriores da propriedade porque não existe anterior titular a ser levado em conta” (Sílvio de Salvo Venosa, Direito Civil. Direit
os Reais, 4. ed. São Paulo: Atlas, 1999. vol. 5, p. 192). Pois bem: aplica-se à aquisição imobiliária fundada em arrematação forçada tudo o que até agora se disse sobre a relação entre a aquisição originária, de um lado, e a extinção de direitos que existam sobre o imóvel, de outro. Por outras palavras: ainda que exista uma aquisição originária na arrematação forçada imobiliária, nem por isso se tira, com base apenas no caráter originário da aquisição, que o conteúdo do domínio adquirido (= arrematado) sempre venha a ser distinto do conteúdo do domínio anterior (= penhorado), quer dizer, nem por isso se conclui que sempre se extingam os direitos pendentes sobre o domínio anterior, para que não continuem a pender sobre o domínio adquirido. Portanto, para que se verifique se determinado direito (latissimo sensu, recorde-se sempre) foi ou não extinto depois da hasta pública, o critério decisivo não é (ou não é apenas) a natureza mesma da arrematação, mas sobretudo os efeitos que a lei lhe atribua. É insuficiente invocar a natureza originária ou derivada da arrematação para tentar determinar, somente a partir disso, se em razão dela se extingam direitos que existam sobre o imóvel arrematado. Por exemplo, no REsp 40.191-SP, Rel. Dias Trindade, j. 14.12.1993, o STJ associou a extinção da hipoteca ao caráter originário da aquisição fundada em arrematação. Deve-se observar, porém, que nessa hipótese a extinção da hipoteca está expressamente prevista no CC02, art. 1.499, VI (antes, no Código Civil antigo CC16, art. 847, VII); logo, esse efeito que decorre de lei existe independentemente da natureza que a doutrina e a jurisprudência atribuam à aquisição imobiliária fundada em arrematação e, assim, não é um indício seguro nem dessa natureza, nem muito menos do fato de que da natureza originária se deva tirar a extinção da hipoteca (à parte o problema da petição de princípio). Ademais, o efeito extintivo sobre a hipoteca vem reconhecido desde o tempo em que a arrematação se entendia como uma compra e venda, e é curioso dizer que agora tal efeito exista por força de uma suposta natureza originária: de onde provinha, então, antes? Além disso, que o efeito da arrematação se deva procurar na legislação e não, simplesmente, na natureza que se possa atribuir à arrematação mesma dizem-no recentes decisões do E. Conselho Superior da Magistratura que, reconhecendo porém o caráter originário do ato, ressalvam a incidência do imposto municipal de transmissão, a possibilidade de evicção e a exigência de perfeita qualificação do arrematante e respectivo cônjuge, porque previstas em lei (cf., respectivamente, as apelações cíveis 0007969- 54.2010.8.26.0604, j. 10 05.12; 0034323-42.2011.8.26.0100, j. 12.09.12; e 0003196-60.2010.8.26.0411, j. 04.10.12). Posto isso, fica determinada a verdadeira questão por examinar neste processo: saber que diga a lei sobre o cancelamento, no registro de imóveis, do arrolamento administrativo (Lei n. 9.532/97) e da penhora (CPC73, art. 659, §§ 4º-6º), o que não há maneira de resolver, discutindo somente se a arrematação conduza a uma aquisição originária ou derivada do domínio imobiliário. A lei é clara: o cancelamento tem de fazer-se em cumprimento a decisão judicial transitada em julgado; ou a requerimento unânime das partes que tenham participado do ato registrado; ou a requerimento do interessado, instruído com documento hábil (LRP73, art. 250, I-III); ou ainda, em juízo, por iniciativa de terceiro prejudicado (LRP73, art. 253). Ora, a arrematação, no direito brasileiro, não faz coisa julgada (ASSIS, Araken de, Manual da execução. 13. ed. rev., ampl. e atual. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2010, p. 878; THEODORO JÚNIOR, Humberto. Curso de Direito Processual Civil. Processo de Execução e Cumprimento da Sentença. Processo Cautelar e Tutela de Urgência. 41. ed. Forense: Rio de Janeiro, 2007. v. 3, p. 387) e, mesmo que se interprete o art. 250, I, verbis “transitada em julgado”, como compreensivo da mera preclusão, fato é que a decisão de arrematação (implícita na assinatura do auto pelo juiz) não teve por objeto o desfazimento da penhora e do arrolamento administrativo, ao que se vê nestes autos. Tem fundamento em lei a exigência de que o arrematante solicite o cancelamento das constrições às autoridades que as determinaram (como, de resto, já declarou o E. Conselho da Magistratura cf. fls. 44), sendo que o Registrador agiu corretamente quando se negou a proceder às averbações com fundamento apenas no registro da arrematação. Por fim, não há razão para abrir matrícula. De um lado, a providência não convém à boa ordem dos serviços, pois pode dar margem a dificuldades ainda maiores quando houver arrematação de parte ideal. De outro lado, a abertura de matrícula não é sinônimo sucedâneo de cancelamento de direitos, e sobre isso basta dizer que há casos em que a matrícula se abre, mas se lhe transportam inscrições de direitos que pendam sobre o imóvel. Do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida suscitada pelo 14º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, a pedido de Tupi Transportes Urbanos Piratininga Ltda. Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios. Oportunamente, arquivem-se estes autos. P.R.I.C. São Paulo, 10 de junho de 2014. Tânia Mara Ahualli Juíza de Direito (CP 370) – ADV: HENRIQUE RATTO RESENDE (OAB 216373/SP)

Fonte: DJE/SP | 02/07/2014.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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