1ª VRP|SP: Registro de imóveis – Dúvida – Um direito à aquisição de imóvel, decorrente de compromisso de compra e venda

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1ª VRP|SP: Registro de imóveis – Dúvida – Um direito à aquisição de imóvel, decorrente de compromisso de compra e venda, era indisponível, mas foi penhorado e arrematado a terceiro – O domínio sobre esse mesmo imóvel nunca foi indisponível – A arrematação foi registrada – O dono, de um lado, e o arrematário e sua mulher, de outro, celebraram então uma compra e venda, e declararam que, na respectiva escritura pública, que sobre o imóvel não existia nenhum ônus, feito ajuizado ou ação – Em seu contexto, essa afirmação é verdadeira, porque sobre o imóvel (leia-se, sobre o domínio) de fato nunca houve indisponibilidade, e não há exigir aos figurantes que a desdigam – O ato de disposição do dono (= a venda) não pode ser agora obstado no registro de imóveis, porque teve por pressuposto a disposição de um direito (= o decorrente do compromisso de compra e venda) que outrora fora indisponível, mas que agora sofreu disposição mediante arrematação e registro da arrematação – Dúvida improcedente.

Processo 0037806-12.2013.8.26.0100

CP 193 – CP 185
Dúvida
Registro de Imóveis – 5º Oficial De Registro de Imoveis de São Paulo
R. H. – – S. L. H.

Registro de imóveis – dúvida – um direito à aquisição de imóvel, decorrente de compromisso de compra e venda, era indisponível, mas foi penhorado e arrematado a terceiro – o domínio sobre esse mesmo imóvel nunca foi indisponível – a arrematação foi registrada – o dono, de um lado, e o arrematário e sua mulher, de outro, celebraram então uma compra e venda, e declararam que, na respectiva escritura pública, que sobre o imóvel não existia nenhum ônus, feito ajuizado ou ação – em seu contexto, essa afirmação é verdadeira, porque sobre o imóvel (leia-se, sobre o domínio) de fato nunca houve indisponibilidade, e não há exigir aos figurantes que a desdigam – o ato de disposição do dono (= a venda) não pode ser agora obstado no registro de imóveis, porque teve por pressuposto a disposição de um direito (= o decorrente do compromisso de compra e venda) que outrora fora indisponível, mas que agora sofreu disposição mediante arrematação e registro da arrematação – dúvida improcedente.

Vistos etc. Somente nesta data por força de acúmulo de serviços.

1. O 5º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo (5º RISP) suscitou dúvida (fls. 02-03) a pedido de Roberto Hucke e Silvana Lagnado Hucke (nos autos CP 193: matrícula 41.335 – fls. 22-25, e prenotação 266.894; nos autos CP 185: matrícula 5.910 – fls. 21-23, e prenotação 266.897).

1.1. Segundo o termo de dúvida trazido nestes autos CP 193, em escritura pública lavrada em 18 de janeiro de 2013 (8º Tabelião de Notas de São Paulo, livro 3.393, fls. 152 – nestes autos, fls. 08-09) a vendedora Lugano Comercial Ltda. declarou que sobre o imóvel vendido não constavam ações, feitos ajuizados e ônus reais que pudessem fazer inválido ou ineficaz o negócio jurídico de compra e venda.

1.2. Porém, na mat. 41.335 – Av. 10 – 5º RISP (fls. 24) e no Livro de Registro de Indisponibilidades, registro 607, de 20 de março de 2001, consta indisponibilidade de bens e direitos, averbação essa que não foi cancelada, sequer pela arrematação que consta do R. 12 (fls. 24 verso): afinal – sustenta o 5º RISP -, a arrematação não é modo originário de aquisição, e a Av. 10 produz efeitos enquanto não for cancelada (Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973 – LRP73, art. 252).

1.3. Os compradores Roberto e Silvana, a despeito da averbação de indisponibilidade, não concordam em subscrever declaração segundo a qual tenham ciência disso, o que faz presumir que o registro, feito nessas circunstâncias, poderá levar a futuras controvérsias, o que deve e pode ser evitado.

1.4. Salienta ainda o 5º RISP que o cancelamento tem de ser requerido à autoridade que impusera a indisponibilidade, e não pode ser dado na via administrativa, seja pelo próprio ofício do registro de imóveis, seja pela corregedoria permanente.

1.5. O termo de dúvida foi instruído com documentos (fls. 04-27).

2. Os suscitados impugnaram (fls. 29-35).

2.1. Segundo a impugnação, a indisponibilidade deixou de existir quando foi arrematado o direito sobre o qual recaía, especialmente se se considerar que a arrematação funda uma aquisição originária.

3. O Ministério Público (MP) opinou por verificar-se se a indisponibilidade ainda seria eficaz ou não, ou pela procedência da dúvida (fls. 37, 44, 46 e 48-50).

4. Apensados a estes de número CP 193 (0037806-12.2013.8.26.0100) estão os autos CP 185 (0036084-40.2013.8.26.0100): em ambos os feitos discute-se a mesma questão, nas mesmas circunstâncias de fato e de direito, valendo notar apenas que, naqueles autos CP 185, a escritura pública (fls. 08-10; prenotação 266.897) foi também lavrada em 18 de janeiro de 2013 (8º Tabelião de Notas de São Paulo, livro 3.393, fls. 156) e o imóvel é o da matrícula 5.910 – 5º RISP, e que, lá, suscitada a dúvida (termo e documentos: fls. 02-26), os suscitados Roberto e Silvana impugnaram (fls. 28-34), e aguarda-se o julgamento conjunto nestes autos CP 193.

5. É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir.

6. Cabe destacar o zelo do MP, que cuidou em solicitar providência para verificar se, ao fim e ao cabo, existisse ou não, ainda, o título que dera causa à Av. 10 da mat. 41.335 (fls. 44 e 48 destes autos CP 193) e à Av. 7 da mat. 5.910 (fls. 22-23 dos autos CP 185); porém – como ficou dito a fls. 46 -, a providência não tem lugar em dúvida, pois a indisponibilidade estava na matrícula na data em que foram prenotadas as escrituras públicas (fls. 08-09; fls. 08-10 dos autos CP 185), as quais escrituras, portanto, têm de ser qualificadas à luz dessa indisponibilidade, ainda que essa limitação ao poder de dispor (datum sed non concessum que exista) depois venha a ser cancelada.

7. In medias res, as dúvidas são improcedentes.

8. É preciso fazer patente o seguinte (estes dois pontos são da máxima importância): (a) nunca constou indisponibilidade sobre os domínios (o “imóvel” ou os “imóveis”) das matrículas 41.335 (fls. 22-24 destes autos) e 5.910 (fls. 21-23 dos autos CP 185). Logo, a titular desses domínios (= Lugano Comercial Ltda.) sempre teve livre poder de disposição, segundo os princípios, e nesse sentido são verdadeiras, nas escrituras públicas, as afirmações segundo as quais “a outorgante vendedora declara que sobre referido imóvel e sua pessoa não constam ações, feitos ajuizados e ônus reais, que possam impedir a presente transação” (fls. 09 destes autos; fls. 09 dos autos CP 185); e (b) a indisponibilidade constou única e exclusivamente sobre direitos reais limitados concernentes a esses imóveis, qual seja, os direitos à aquisição, decorrentes de compromisso de compra e venda (mat. 41.335 – R. 9 e Av. 10, fls. 23-24 destes autos; mat. 5.910 – R. 6 e Av. 7, fls. 22 dos autos CP 185), direitos à aquisição dos quais a titular era Maria de Lourdes Severino Guedes. Logo, Maria de Lourdes, somente ela, não podia dispor desse direito à aquisição (e. g., não podia cedê-los).

9. Sucede que, para bem ou para mal, sobre os direitos à aquisição (repita-se: indisponíveis, e pertencentes a Maria de Lourdes) recaiu penhora (mat. 41.335 – Av. 11, fls. 24 destes autos; mat. 5.910 – Av. 8, fls. 22-23 dos autos CP 185) e deles se fez arrematação judicial em favor de Roberto Hucke, um dos ora suscitados, arrematação essa que foi registrada, com o que se lhe transferiu a titularidade sobre os direitos à aquisição que pertenciam a Maria de Lourdes (mat. 41.335 – R. 12, fls. 24 destes autos; mat. 5.910 – R. 9, fls. 23 dos autos CP 185). Ou seja: houve disposição sobre os direitos que eram indisponíveis (= os direitos à aquisição dos imóveis), e essa disposição conseguiu ingresso no registro de imóveis.

10. Se por meio de arrematação podia haver ou não disposição desses direitos, ou se a arrematação funda uma aquisição originária ou derivada, essas são questões que não cabe discutir aqui. A qualificação tem de fazer-se pelo que consta do registro, e não pelo que deveria ou poderia ter constado, e pelo que hoje consta houve disposição, que se consumou com o registro da arrematação.

11. Ora, inscrito um ato de disposição (= a arrematação) de um direito que era indisponível (= o direito de compromissário comprador que cabia a Maria de Lourdes), é forçoso concluir que agora não há como paralisar um outro ato de disposição (= a venda) feito pelo dono (que nunca sofreu indisponibilidade), ainda que esse ato do dono tenha por pressuposto a disposição que contrariou (correta ou incorretamente) a indisponibilidade – à qual se daria, então, uma eficácia que originalmente não tinha, ou seja, eficácia para prejudicar as faculdades do domínio sobre o qual não recaiu.

12. Em suma: já porque o domínio nunca foi indisponível (e nesse sentido estão corretas as expressões das escrituras públicas, e não se pode exigir aos contratantes que afirmem algo diferente), já porque o domínio não se pode fazer, agora, indisponível por via reflexa (impedindo que o dono disponha em favor de quem adquiriu direito que outrora fora indisponível), não existe óbice aos registros das duas escrituras públicas, e as dúvidas levantadas nestes e nos autos CP 185 são ambas improcedentes, como se disse.

13. Do exposto, julgo improcedentes as dúvidas suscitadas pelo 5º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo a requerimento de Roberto Hucke e Silvana Lagnado Hucke (prenotações 266.894 e 266.897). Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Desta sentença cabe apelação, com efeito suspensivo, dentro em quinze dias, para o E. Conselho Superior da Magistratura. Uma vez preclusa esta sentença, cumpra-se a LRP73, art. 203, I, e arquivem-se os autos, se não for requerido nada mais.

P. R. I.
São Paulo, .
JOSUÉ MODESTO PASSOS
Juiz de Direito

Fonte: Blog do 26 – DJE I 24/10/2013.

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1ª VRP|SP: Dúvida – Escritura de venda e compra formalmente apta a registro e que fora outorgada em cumprimento de promessa de venda e compra nunca levada a registro

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1ª VRP|SP: Dúvida – Escritura de venda e compra formalmente apta a registro e que fora outorgada em cumprimento de promessa de venda e compra nunca levada a registro – Pretérita cessão de direitos de promitente comprador – Exigência de guia do ITBI relativo à cessão – Ao registrador incumbe apenas fiscalizar o recolhimento de tributos referentes aos atos que serão registrados – Dúvida improcedente.

Processo nº: 0043701-51.2013.8.26.0100 

Dúvida Requerente:

Décimo Quarto Registro de Imóveis da Capital

Dúvida – escritura de venda e compra formalmente apta a registro e que fora outorgada em cumprimento de promessa de venda e compra nunca levada a registro – pretérita cessão de direitos de promitente comprador – exigência de guia do ITBI relativo à cessão – ao registrador incumbe apenas fiscalizar o recolhimento de tributos referentes aos atos que serão registrados – dúvida improcedente.

Vistos.

1. O 14º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo (RI) suscitou dúvida a requerimento de MARCELO BASSANI (MARCELO).

1.1. Segundo o termo de dúvida (fls. 02-04), o suscitado apresentou, para registro, escritura de venda e compra (fls. 08-09) em que G-9 INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA (G-9) vende o imóvel de matrícula nº 181.637, do 14º RI (fls. 19), para MARCELO, casado com Patrícia Vieira Bassani, tudo em cumprimento a compromisso de venda e compra que nunca fora levado a registro.

1.2. O título havia sido apresentado em 03 de abril de 2013 (prenotação nº 624.116), ocasião em que o registrador o qualificou negativamente (fls. 14-15). Reapresentado o título em 14 de junho de 2013 (prenotação nº 629.801), novamente houve recusa de registro (fls. 16-18).

1.3. O óbice do registrador, nas duas ocasiões em que o título fora apresentado, deu-se porque, da leitura da escritura, se infere que G-9 havia prometido vender o imóvel para Marcos Issao Nakata e sua mulher Danielle Pirani Gomes, e estes cederam seus direitos de promitentes compradores para MARCELO. Pela cessão que houvera, tipificou-se o fato gerador do ITBI e o registrador entendeu que o suscitado deve comprovar o recolhimento do tributo relativo à cessão (e não somente o recolhimento relativo à venda).

1.4. Inconformado, MARCELO requereu que fosse suscitada dúvida (fls. 05-07).

1.5. O termo de dúvida foi apresentado com os documentos essenciais e outros, de interesse do 14º RI (fls. 05-48).

2. Não houve impugnação do suscitado.

3. O Ministério Público deu parecer pela improcedência da dúvida (fls. 50-51).

4. É o relatório. Passo a fundamentar e decidir.

5. A escritura não apresenta nenhum defeito formal que obste o seu registro. Houve o devido recolhimento do ITBI relativo à venda (fls. 10-11).

6. De fato, a cessão de direitos relativos à aquisição de bens imóveis configura fato gerador para incidência do ITBI; todavia, como a cessão aqui discutida ocorreu fora do registro, não cabe ao Ofício de Registro de Imóveis a fiscalização de seu devido recolhimento. Trata-se de interesse da Fazenda Pública. Assim é pacífico o entendimento jurisprudencial, como bem exposto pelo Ministério Público (fls. 51) em trecho de julgado que aqui se transcreve:
“Registro de Imóveis – Dúvida imobiliária – Cessão de direito que não será objeto de registro – Imposto de transmissão não recolhido – Não cabe ao oficial de registro fiscalizar o recolhimento de impostos que possam ser devidos por atos que não serão registrados – Dúvida improcedente – Recurso não provido. Quanto às cessões que não devem ser registradas está o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis dispensado do dever legal de fiscalizar o recolhimento. Nessa questão, a qualificação registrária deve estar adstrita a verificação do recolhimento dos impostos de transmissão relativos aos atos escriturados”(Apel. Cív. 20.436-0/6 – CSMSP – j.15.05.1995 – Rel. Antônio Carlos Alves Braga).

7. Logo, por força dos artigos 289 da Lei 6.015/73 e 134, VI, do Código Tributário Nacional, ao registrador incumbe fiscalizar o devido recolhimento de tributos referentes somente às operações que serão registradas, ressaltando-se que essa fiscalização limita-se tão somente em aferir o pagamento do tributo e não a exatidão de seu valor:
“Ao oficial de registro incumbe a verificação de recolhimento de tributos relativos aos atos praticados, não a sua exatidão” (Apel. Cív. 020522-0/9- CSMSP – J.19.04.1995 – Rel. Antônio Carlos Alves Braga)

8. Enfim, não há óbice para o ingresso do título, tal como apresentado, em fólio real.

9. Do exposto, julgo improcedente a dúvida suscitada pelo 14º RI, a requerimento de MARCELO BASSANI (prenotação nº 629.801).
Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento.

Desta sentença cabe apelação, com efeito suspensivo e devolutivo, para o E. Conselho Superior da Magistratura.

Uma vez preclusa esta sentença, cumpra-se a Lei 6.015/73, artigo 203, II, e arquivem-se os autos se não for requerido mais nada.

P. R. I. C.

São Paulo, 18 de setembro de 2013.

Fonte: Blog do 26  – DJE I 02/10/2013.

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1ª VRP|SP: Dúvida – Escritura de venda e compra vendedores que se divorciaram sem proceder a partilha de bens

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1ª VRP|SP: Dúvida – Escritura de venda e compra vendedores que se divorciaram sem proceder a partilha de bens – Bem imóvel em estado de condomínio comum, depois do término da sociedade conjugal – Exigência de comprovação de inexistência de partilha – Presentes ambos os ex-cônjuges no ato de transferência – Possibilidade do registro – Precedentes desta vara – Dúvida improcedente.

Processo nº: 0049722-43.2013.8.26.0100 – Dúvida

Suscitante:
14º Registro de Imóveis

Dúvida – escritura de venda e compra vendedores que se divorciaram sem proceder a partilha de bens – bem imóvel em estado de condomínio comum, depois do término da sociedade conjugal – exigência de comprovação de inexistência de partilha – presentes ambos os ex-cônjuges no ato de transferência – possibilidade do registro – precedentes desta Vara – dúvida improcedente.
Vistos.

Somente nesta data por força de acúmulo de serviços.

1. O 14º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo (RI) suscitou dúvida a requerimento de WANDERLEY OLIVEIRA PIRA e MILENE MARTINS CID PEREZ.

1.1. Consoante termo de dúvida (fls. 02-04), em 05 de abril de 2013, os suscitados fizeram prenotar, no 14º RI, escritura de venda e compra, lavrada pelo 14º Tabelionato de Notas de São Paulo (fls. 11-13). No referido título, Luis Alfredo Abdo, Maria Luiza Abdo, Maria Lúcia Abdo de Souza (autorizada por seu marido José Rodrigues de Souza), LUIZ ANTONIO ABDO (LUIZ) e SILMARA MARIA FERREIRA SILVEIRA (SILMARA) venderam o imóvel de matrícula nº 190.437, do 14º RI (fls. 30-32), aos suscitados. Tudo em cumprimento a compromisso de venda e compra, celebrado em 14 de julho de 2012, que nunca fora levado a registro.

1.2. Da leitura da certidão de matrícula (R.10/190.437 fls. 31) fica evidenciado que LUIZ e SILMARA adquiriram parte ideal do referido imóvel enquanto casados entre si no regime da comunhão universal de bens. Quando o imóvel fora compromissado à venda, LUIZ e SILMARA ainda eram casados. Entretanto, quando da lavratura da escritura de venda e compra, eles já haviam se divorciado consensualmente (fls. 28). Na ocasião, LUIZ e SILMARA declararam não haver partilha de bens comuns do casal (fls. 12 verso).

1.3. O 14º RI negou o registro da escritura de venda e compra porque entendeu ser necessária, para a transferência da totalidade do imóvel, a comprovação (e não a simples declaração) de que houve ou não a partilha dos bens comuns de LUIZ e SILMARA. A exigência é feita, sobretudo, para o atendimento da legislação tributária.

2. Os suscitados apresentaram impugnação (fls. 38-40).

3. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls. 41).

4. É o relatório. Passo a fundamentar e decidir.

5. LUIZ e SILMARA são donos de uma parte ideal do imóvel cuja totalidade se pretende transmitir aos suscitados. Ambos foram casados no regime da comunhão universal de bens e, quando se divorciaram, não realizaram partilha de bens (conforme declarado na escritura).

5.1. Como não houve partilha, a parte ideal do imóvel que pertencia a LUIZ e SILMARA durante a sociedade conjugal, em estado de mancomunhão, continua a pertencer-lhes em condomínio comum.

5.2. LUIZ e SILMARA participaram do negócio jurídico de compra e venda ao lado de todos os demais condôminos e, portanto, por esse lado não há impedimentos ao registro:

“Alienação de imóvel por separados ou divorciados sem realização de partilha. As diferenças jurídicas entre o estado de mancomunhão e de condomínio não interferem na continuidade registral. Participando os ex-cônjuges, únicos titulares de domínio do imóvel, do ato dispositivo, o registro é possível”(Proc. 100.10.014617-0 – j. 22.06.2010 – Juiz Gustavo Henrique Bretas Marzagão – g. n.)

5.3. Ademais, não há porque obstar o registro do título por falta de comprovação de partilha de bens porque, no presente caso, com ela ou sem ela, o resultado prático da venda seria o mesmo. LUIZ e SILMARA são os únicos detentores da parte ideal indivisa do imóvel, da mesma forma que seriam, juntos, detentores da integralidade da mesma parte ideal, caso houvesse partilha. Haveria situação muito diferente, porém, se apenas um dos divorciados figurasse como vendedor, o que não é o caso.

6. No que se refere à questão tributária, em não havendo partilha, não há que se falar em fato gerador do ITBI: “A dispensa da partilha implica a da exigência de se exigir o recolhimento de ITBI porque partilha não houve”. (Proc. 100.10.000215-2 – j.13.04.2010 – Juiz Gustavo Henrique Bretas Marzagão).

7. Todavia, necessária será a averbação da mudança de estado civil de LUIZ e SILMARA (em nome do princípio da continuidade e da especialidade subjetiva), o que pode ser feito sem dificuldades em face da certidão de casamento acostada a fls. 28, se para isso houver rogação dos interessados.

8. Até que isso se faça, há óbice para o ingresso do título em fólio real, uma vez que só se pode cogitar do registro da escritura pública (fls. 11-13) depois de averbado o novo estado civil de LUIZ e SILMARA (NSCGJ, tomo II, cap. XX, item 1-A, b, nº 14, nota).

9. Logo, a dúvida é procedente, mas por razão diversa daquela apontada pelo 14º RISP.

10. Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo 14º Ofício de Registro de Imóveis, a requerimento de WANDERLEY OLIVEIRA PIRA e MILENE MARTINS CID PEREZ (prenotação nº 630.350).

Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento.

Desta sentença cabe apelação, com efeito suspensivo e devolutivo, para o E. Conselho Superior da Magistratura, no prazo de quinze dias.

Uma vez preclusa esta sentença, cumpra-se a Lei 6.015/73, artigo 203, I, e arquivem-se os autos se não for requerido mais nada.

P.R.I.C.

São Paulo, . Josué Modesto Passos, JUIZ DE DIREITO CP 258.

Fonte: Blog do 26 – DJE I 26/09/2013.

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