1ª VRP: Dúvida – REGISTROS PÚBLICOS – ABILIO KYRILLOS – Registro de Imóveis dúvida alienação de vaga de garagem venda para não condômino – vaga de garagem autônoma aplicação do principio “tempus regit actum” que norteia os atos registrários ausência de autorização expressa na convenção de condomínio – dúvida procedente

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Processo 1098881-98.2014.8.26.0100 – Dúvida – REGISTROS PÚBLICOS – ABILIO KYRILLOS – Registro de Imóveis dúvida alienação de vaga de garagem venda para não condômino – vaga de garagem autônoma aplicação do principio “tempus regit actum” que norteia os atos registrários ausência de autorização expressa na convenção de condomínio – dúvida procedente Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo 4º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de ABILIO KYRILLOS, devido à qualificação negativa de instrumento particular de compromisso de venda e compra (fls. 12/17) levado por este a registro. O título refere-se à venda de uma vaga de garagem, de nº 02, matriculada sob nº 124.504, do Edifício Poema, situado na Rua Capitão Pinto Ferreira nº 15, tendo como outorgante vendedor Sérgio Conde. O óbice imposto pelo Registrador fundamentase no fato do compromissário comprador ser pessoa estranha ao condomínio, não sendo proprietário de unidade autônoma no Edifício, ou detentor da titularidade de qualquer direito real, aplicando-se, assim, a lei vigente à época do registro Código Civil, art. 1331, § 1º, com a redação dada pela recente Lei Federal 12.607, de 2012. Ademais, salienta que a aquisição da propriedade imobiliária se dá apenas com o registro do título, consubstanciando assim a carência para o presente caso, do pressuposto tempus regit actum, sendo, para tanto, o registro elemento essencial para seu aperfeiçoamento. Juntou documentos (fls. 01/34). Em sua manifestação, sustenta o interessado que o negócio jurídico foi realizado antes da modificação do artigo 1331, § 1º, do Código Civil, ensejando a aplicação do princípio da irretroatividade das leis e do direito adquirido, o que tornaria legítimo o ingresso do título. Informa, ainda, que não se trata de alienação recente, sendo que está buscando apenas a sua regularização. Ademais, salienta se tratar de garagem isolada, objeto de matrícula autônoma. Juntou documentos (fls. 35/39). O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida, mantendo-se o entrave registrário (fls. 44/46). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Assiste razão ao Ministério Público e ao Oficial Registrador. Pretende o suscitado o registro de instrumento particular de compromisso de venda e compra de garagem, do Edifício Poema, situado na Rua Capitão Pinto Ferreira nº 15, tendo como outorgante vendedor Sérgio Conde. Segundo a melhor doutrina, apresentada por Ademar Fioranelli (Direito Registral Imobiliário, editora Sergio Antonio Fabris, 2001, p. 582/583) e por Flauzilino Araújo dos Santos (Condomínios e Incorporações no Registro de Imóveis, editora Mirante, 2011, p. 119/124), a vaga de garagem pode estar compreendida numa das seguintes espécies: (a) garagem de uso comum (= em garagem coletiva): a garagem é uma das coisas de uso comum do prédio; não tem matrícula própria, e comumente vem descrita, na instituição e especificação de condomínio, com a expressão “pode-se estacionar um veículo na garagem coletiva com (ou sem) auxílio de manobrista”; (b) acessório da unidade autônoma: pode ser determinada ou indeterminada; não tem matrícula própria, e na matrícula da unidade autônoma a área da vaga vai descrita com a área total, ou separadamente (= uma descrição para a área da unidade autônoma, e outra para a da vaga de garagem); (c) vinculada a uma unidade autônoma: pode ser determinada ou indeterminada; é acessório da unidade autônoma, mas, além disso, também está vinculada a ela unidade autônoma; não tem matrícula própria, e na matrícula da unidade autônoma a área da vaga vai descrita com a área total, ou separadamente; e (d) unidade autônoma: para tanto, a vaga tem de possuir saída para via pública, diretamente ou por passagem comum, e ainda é necessário que: (1) a cada espaço corresponda fração ideal do terreno e das vias comuns; (2) a dependência do edifício em que esteja a vaga tenha sido construída segundo as regras urbanísticas aplicáveis a um imóvel autônomo; (3) demarcação efetiva; (4) designação numérica; (5) descrição na especificação do condomínio, com área, localização e confrontações; (6) possibilidade material de construir-se algum tipo de parede-meia, a qual, entretanto, pode deixar de fazer-se por conveniência de manobras. Os atributos de domínio de uso exclusivo (área, numeração, fração) e mesmo a existência de uma matrícula não são suficientes para afirmar que em certo caso se trate de própria e verdadeira unidade autônoma (e há casos de vagas indeterminadas para as quais erroneamente se abriram matrículas). Finalmente, a garagem como um todo pode ser uma única unidade autônoma. Assim, para a regularidade da alienação de uma vaga de garagem é necessário que se atente a qual espécie ela pertence, já que cada uma delas tem disciplina jurídica própria. Em primeiro lugar, a alienação só será possível se a vaga de garagem possuir especialidade suficiente para constituir objeto de direito real, o que não ocorre quando ela for de uso comum (garagem coletiva); for acessória de unidade autônoma, ou vinculada a unidade autônoma, mas não existir delimitadamente, ou não possuir descrição independente (dentro da matrícula da unidade autônoma, ou em matrícula própria); ou constituir como um todo, única unidade autônoma, e a vontade de alienar não partir da unanimidade dos condôminos. Além disso, as vagas de garagem só podem ser alienadas para condôminos, nos termos do art. 1331, § 1º, do Código Civil, salvo se a alienação para estranhos estiver expressamente autorizada na Convenção Condominial. Analisando a hipótese em questão, parece que, apesar de haver um número de matrícula independente para a vaga de garagem, não há previsão sobre a forma de sua alienação, que deverá ser expressa para afastar a regra geral. Não existe comprovação nos autos de que o adquirente da vaga, ABILIO KYRILLOS, seja condômino no Edifício, bem como não há qualquer ressalva na Convenção Condominial permitindo a alienação do abrigo para veículos a estranhos. Logo, persiste a vedação legal. Tampouco favorece ao suscitado a alegação de que a venda foi realizada na vigência da redação antiga do artigo 1331, §1º, do Código Civil, devendo prevalecer o princípio da irretroatividade das leis. Não existe ofensa a ato jurídico perfeito, tendo em vista tratarse a compra e venda de neg&oacut
e;cio jurídico complexo, que se esgota com o registro. Em relação aos atos de registro e averbação vigora o princípio do “tempus regit actum”, pelo qual o título deve guardar conformidade com as regras do registro no momento da apresentação (Ap. Cív. 990.10.172.750-1 de 03/08/2010, Rel: Munhoz Soares). Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo 4º Oficial de Registro de Imóveis da Capital a requerimento de ABILIO KYRILLOS, para manter o óbice posto. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivemse os autos. P.R.I.C. – ADV: CLAUDIO MARCOS KYRILLOS (OAB 133987/SP)

Fonte: DJE/SP | 12/11/2014.

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CSM/SP: Compra e venda. Ações pessoais sem natureza reipersecutória – menção – desnecessidade.

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Não é necessária a menção na escritura pública de compra e venda da existência de ações pessoais sem natureza reipersecutória.

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação Cível nº 0005833-73.2010.8.26.0543, onde se entendeu ser desnecessária a menção na escritura pública de compra e venda da existência de ações pessoais sem natureza reipersecutória. O acórdão teve como Relator o Desembargador Hamilton Elliot Akel e o recurso foi julgado provido por unanimidade.

No caso em tela, o Oficial Registrador apresentou óbice ao registro de compra e venda por ter constatado a existência de duas ações ajuizadas contra o vendedor, o que tornaria necessária a retificação da escritura pública de compra e venda para constar a existência de tais ações, conforme disposição do § 3º do art. 1º do Decreto nº 93.240/86. Julgada procedente a dúvida inversamente suscitada, o juízo originário manteve a recusa do Oficial Registrador, sustentando que permanece imperativa a exigência, pelos Tabeliães de Notas, da apresentação das certidões dos distribuidores cíveis para a lavratura de atos notariais, nos termos do Comunicado CG nº 465/07. Inconformado, o apelante alegou que o óbice apresentado pelo Oficial Registrador não pode ser mantido, considerando que as partes expressamente dispensaram a apresentação das certidões de que trata a Lei nº 7.433/85, pelo que assumiram a responsabilidade. Argumentou, ainda, que tais ações já se encontram arquivadas.

Ao julgar o recurso, o Relator apontou que, in casu, não se trata de ação real ou pessoal reipersecutória, nos moldes do art. 1º, IV do Decreto nº 93.240/86, que regulamentou a Lei nº 7.433/85, a impor a retificação da escritura pública, mas sim de execuções fundadas em títulos extrajudiciais arquivadas. O Relator entendeu que as ações de execução de título extrajudicial podem ser consideradas de natureza pessoal, pura e simplesmente, eis que não estão relacionadas a nenhum imóvel, destacando-se que o fato de poderem implicar na penhora de bens imóveis não lhes atribui natureza reipersecutória. Além disso, apontou que a exigência feita pelo Oficial Registrador não pode ser mantida, mesmo porque constou da escritura pública de compra e venda a expressa dispensa, pelos compradores, da apresentação de demais certidões exigidas pela Lei nº 7.433/85, conforme faculta o Decreto nº 93.240/86, respondendo o adquirente pelo pagamento de eventuais débitos fiscais existentes.

Diante do exposto, o Relator votou pelo provimento do recurso.

Clique aqui e leia a decisão na íntegra.

Fonte: IRIB.

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CASAMENTO. SEPARAÇÃO DE FATO E DIVÓRCIO. NÃO SE PODE PRESUMIR A INCOMUNICABILIDADE DOS BENS. DECISÃO DO JUIZ DA 1ª VRP/SP.

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Processo 1025469-37.2014.8.26.0100 – Pedido de Providências – Registro de Imóveis – MARIA JOSÉ LOPES DOS SANTOS e outro – Comunicabilidade de bens – aquisição feita a título oneroso e imóvel adquirido na constância do casamento – separação de fato e de direito em datas distintas – necessidade de comprovação de que o bem ficou exclusivamente para o cônjuge varão – dúvida inversa procedente. Vistos. Primeiramente, anoto que o procedimento adequado para o feito é de DÚVIDA INVERSA, visto que o autor pretende o registro de escritura pública de compra e venda e, para tanto, preferiu formular o pedido diretamente a esta Corregedoria. MARIA JOSÉ LOPES DOS SANTOS e EDIVAL BATISTA DOS SANTOS suscitaram a presente dúvida, diante da negativa do 8º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo em proceder ao registro do bem objeto da matrícula nº 14.594, adquirido pelo casal em 05 de outubro de 2010. Aduz a exordial que os requerentes adquiriram o imóvel de SÉRGIO ROBERTO STANCANELLI e sua mulher MARINES CAETANO DE MELO STANCANELLI, casados em segundas núpcias. Alega a incomunicabilidade do imóvel, pois, à época da aquisição, Sérgio não mais estava formalmente casado com a primeira mulher, ANILDA DE OLIVEIRA. O Oficial justificou que a negativa de ingresso do título no fato de que o imóvel fora adquirido ainda na constância do casamento anterior, sendo Sérgio proprietário apenas de metade ideal, pertencendo a outra parte a Anilda. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida e manutenção do óbice registral. É o relatório. DECIDO. Com razão o Ministério Público e a Oficial. Conquanto o matrimônio tenha se dissolvido de fato anteriormente à decisão judicial, não se deve admitir a produção imediata de efeitos jurídicos, porquanto o divórcio de direito somente ocorreu em 13 de fevereiro de 2003. Assim, não há como se presumir a incomunicabilidade do bem imóvel. Ademais, não conta o suscitante com formal de partilha lhe atribuindo a totalidade do aludido imóvel, de modo a possibilitar o registro do título sob exame. Necessária se faz a comprovação de que não incidiu a regra da comunicabilidade, decorrente do regime matrimonial. Tal providência não foi tomada, o que torna inviável o registro, pois a situação, tal como se apresenta, configura quebra do princípio da continuidade. Consoante lição da Afrânio de Carvalho, o Oficial tem o dever de proceder ao exame da legalidade do título e apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e sua formalização instrumental (“Registro de Imóveis”, editora Forense, 4ª edição). Deste modo, para ver satisfeita a pretensão dos autores, é necessário atender as exigências formuladas pelo Oficial e trazer para registro: a) a carta de sentença extraída dos autos de divórcio em que sem tenha atribuído a dita metade a Sérgio ou a retificação da escritura para declarar Anilda também como vendedora e a averbação do casamento de Sérgio com Marinês. Por todo o exposto, julgo PROCEDENTE a dúvida inversa suscitada por MARIA JOSÉ LOPES DOS SANTOS e EDIVAL BATISTA DOS SANTOS e mantenho o óbice imposto pelo Oficial do 8º Registro de Imóveis de São Paulo. Não há custas, despesas processuais, nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I. – ADV: RUBENS HARUMY KAMOI (OAB 137700/SP)

Fonte: DJE/SP | 22/07/2014.

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