Espécie: APELAÇÃO

Número: 1026073-09.2021.8.26.0114

Comarca: CAMPINAS

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1026073-09.2021.8.26.0114

Registro: 2023.0000064027

ACÓRDÃO– Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1026073-09.2021.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante DIVA APARECIDA, é apelado 4º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE CAMPINAS.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento, V. U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 27 de janeiro de 2023.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça

Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1026073-09.2021.8.26.0114

APELANTE: Diva Aparecida

APELADO: 4º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Campinas

VOTO Nº 38.902

Registro de imóveis – Escritura pública de venda e compra de fração ideal de lote – Formação de condomínio voluntário simples – Frações ideais a que não estão vinculadas medidas específicas ou outros elementos que permitam identificar parcela certa e determinada no solo – Análise dos elementos registrários que, no caso concreto, não permitem concluir pelo uso do instituto do condomínio voluntário com o intuito de fraudar as normas que regem o parcelamento do solo, de natureza cogente – Eventual situação fática caracterizadora do desdobro que demanda providências dos prejudicados – Apelação provida para julgar a dúvida improcedente.

Trata-se de apelação (fls. 84/86) interposta por Diva Aparecida contra a r. sentença (fls. 75/76), proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do 4º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Campinas, que julgou procedente a dúvida para o fim de manter a exigência formulada pelo Registrador, conforme nota devolutiva nº 42.865 (fls. 10/11), impedindo o registro de escritura de venda e compra lavrada em 14/04/2021 pelo Tabelião de Notas do Distrito de Barão Geraldo (fls. 42/44), referente à parte ideal de 50% do lote de terreno designado pelo nº 05, da quadra 14, do Loteamento denominado “Residencial Viacava”, em Paulínia, São Paulo, melhor descrito e caracterizado na matrícula nº 11.882 (fls. 05/09) daquela serventia.

A r. sentença manteve a dúvida, aduzindo haver evidências de que o imóvel foi dividido sem observância das normas de parcelamento do solo urbano, notadamente o disposto no item 166, do Capítulo XX, do Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo.

Alega a recorrente, em síntese, que foi estabelecido, desde o registro de nº 7, da matrícula imobiliária nº 11.882, o condomínio entre pessoas sem parentesco civil ou consanguíneo, de forma que se trata apenas de substituir um condômino por outro; que permanecerá o estado de indivisão em condomínio voluntário; que não há possibilidade de fracionamento do lote, em razão de expressa proibição na instituição do empreendimento, conforme registro nº 7 da matrícula nº 1.018, onde foi realizado o registro do loteamento.

A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 101/103).

É o relatório.

Apresentada ao 4º Oficial de Registro de Imóveis de Campinas a escritura pública de venda e compra da fração ideal de 50% do lote 05, da quadra 14, do loteamento Residencial Viacava, localizado em Paulínia, São Paulo, objeto da matrícula nº 11.882, sobreveio a nota de exigência nº 42.865 (fls. 10/11), nos seguintes termos:

“Apresentar original ou cópia autenticada da certidão de registro civil de Diva Aparecida e José Pedro Laudelino; e Elder Lopes Ferreira e Silene Tereza Ciriaco, para averiguar se há vínculo de parentesco entre os condôminos, tendo em vista a venda sucessiva de fração ideal. Base Jurisprudencial: v. Acórdão de Apelação Cível n° 1021487-53.2019.8.26.0451, da Comarca de Piracicaba-SP, julgados pelo Colendo Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo CSM.

Observação: alternativamente, poderá ser apresentado projeto de edificação, devidamente aprovado pela municipalidade, comprovando eventual área construída que ocupe parcela determinada do imóvel que impossibilite um desmembramento, ou, ainda, apresentar justificativa de vínculo com prova documental”.

E a r. sentença (fls. 75/76) manteve a recusa do Registrador.

Em que pese às razões do MM. Juiz Corregedor Permanente, o caso é de improcedência da dúvida, com o provimento do deste apelo.

A matrícula do imóvel indica como seus proprietários:

1) Elder Lopes Ferreira e sua companheira Silene Tereza Ciriaco, e 2) Aiceo de Souza Ferreira e sua esposa Edivânia Silva Martins de Souza; na proporção aquisitiva de 50% para cada um dos nomeados (R-12, fls. 08).

Aiceo e Edivânia alienaram a parte ideal que possuíam do imóvel à apelante Diva Aparecida, casada com José Pedro Laudelino, com a anuência dos outros condôminos, Elder e Silene Tereza, como se vê da certidão acerca da escritura de compra e venda a fls. 42/46, lavrada pelo Tabelião de Notas do Distrito de Barão Geraldo.

Pela leitura da certidão em apreço, constata-se que a venda recaiu sobre a parte ideal de 50% do lote de terreno designado pelo nº 5, da quadra 14, do Loteamento denominado Residencial Viacava, em Paulínia, São Paulo, sem identificação da fração ideal no solo, constituindo, portanto, condomínio voluntário.

Com efeito, os vendedores alienaram aos compradores a integralidade da parte ideal de que eram donos, 50% do imóvel, mas sem fixação da porção física do imóvel no terreno.

No ato lavrado, ainda, constou expressamente que os compradores foram alertados sobre as restrições que devem ser respeitadas quanto à edificação e ao uso do móvel, descritas na matrícula nº 1.018 do 4º Registro de Imóveis local, onde foi feito o registro do loteamento, de forma que estavam cientes de que adquiriam o imóvel em condomínio.

A assertiva do Oficial de Registro, no sentido de que, a partir da imagem da área do local, cotejada com a planta do loteamento, indicaria, aparentemente, que o imóvel está fisicamente dividido em dois, não impõe a procedência da dúvida.

Na eventualidade do imóvel estar desdobrado no solo, isso só interessa aos prejudicados, aos quais compete tomar a providência adequada para fazer cessar a ocorrência, mas o circunstancial desdobro de fato do imóvel não implica a negativa de registro da escritura pública de compra e venda da fração ideal do imóvel, mediante constituição de condomínio voluntário.

Como o desdobro não decorre do negócio jurídico de compra e venda realizado, eis que, frise-se, a alienação contemplou a parte ideal do imóvel, sem qualquer indicação de onde ela se fixa no solo, não havia razão para a negativa de registro da escritura correspondente.

Pela descrição do negócio, há a formação de um condomínio voluntário simples, sem identificação de área certa aos adquirentes, com mera alienação e aquisição de parte ideal da propriedade do imóvel em pauta.

O óbice apresentado pelo registrador, portanto, não merece subsistir e a distinção fática do caso afasta a vedação administrativa trazida pelos precedentes citados por ocasião da suscitação da dúvida.

Ademais, nada foi trazido aos autos que pudesse evidenciar, a partir da análise do título apresentado a registro, que tenha havido alienação e formação de condomínio decorrente de um parcelamento irregular ou fraudulento.

No presente caso, diferentemente, o fato de inexistir vínculo entre os compradores não é suficiente para impedir o registro, certo que a impossibilidade de futuro desdobro não pode impedir a formação inicial de condomínio voluntário.

Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento ao recurso para julgar improcedente a dúvida.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça. (DJe de 23.03.2023 – SP)

Fonte: INR Publicações.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

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Espécie: APELAÇÃO

Número: 1015113-26.2022.8.26.0577

Comarca: SÃO JOSÉ DOS CAMPOS

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1015113-26.2022.8.26.0577

Registro: 2023.0000064031

ACÓRDÃO– Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n.º 1015113-26.2022.8.26.0577, da Comarca de São José dos Campos, em que é apelante GPN SGAVIOLI EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, é apelado 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento, V.U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 27 de janeiro de 2023.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça

Relator

APELAÇÃO CÍVEL N.º 1015113-26.2022.8.26.0577

APELANTE: GPN Sgavioli Empreendimentos e Participações LTDA

APELADO: 1º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de São José dos Campos

VOTO N.º 38.909

Registro de imóveis – Certidão de inteiro teor da alteração de contrato social com integralização de capital social – Imóveis cujos valores venais são superiores aos valores atribuídos no instrumento de aumento de capital social com conferência de bens – Recusa fundada na ausência de manifestação da fazenda estadual, necessária ante a possível incidência do imposto de doação sobre o ato de integralização de bens imóveis porque atribuído aos imóveis valores inferiores aos de mercado – Exigência indevida – Apelo provido – Dúvida improcedente.

Trata-se de apelação interposta por GPN SGAVIOLI EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. contra r. sentença (fls. 166/167) que julgou procedente a dúvida e manteve a recusa do 1º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de São José dos Campos em promover o registro da integralização de seu capital social, nas matrículas n.os 5.976 e 90.203, conforme a certidão de inteiro teor da Alteração e Consolidação do contrato social apresentada, sob o fundamento de ser necessária a manifestação da Fazenda Pública Estadual a respeito de eventual incidência do Imposto de Transmissão “Causa Mortis” e Doação – ITCMD incidente sobre a diferença entre as avaliações dos imóveis transmitidos e os valores que lhes foram atribuídos no contrato social.

Alega a apelante, em suma, que a transmissão de bens para integralização de capital social configura negócio jurídico oneroso, conforme já entendeu este Conselho Superior de Magistratura, nos autos da Apelação Cível n.º 1002258-19.2020.8.26.0081, julgado em 11 de março de 2021, da Relatoria do então Corregedor Geral da Justiça, Desembargador Ricardo Mair Anafe, e de acordo com a Tese fixada para o Tema n.º 796 de repercussão geral apreciada pelo Supremo Tribunal Federal, no sentido de que incide ITBI (e não ITCMD) sobre eventual diferença de valores do imóvel capitalizado.

Acrescenta que eventual discordância da Fazenda Estadual enseja manifestação em procedimento próprio, não se sustentando a negativa do Oficial, na espécie. Informa que realizou o recolhimento do ITBI sobre o valor venal dos imóveis, e que, acaso houvesse valorização das cotas do sócio que não integralizou o capital da sociedade com os imóveis, haveria isenção quanto ao ITCMD por não extrapolar o valor previsto no artigo 6º, inciso II, alínea “a”, da Lei Estadual n.º 10.705/2000. Por fim, faz referência a outro caso semelhante, em que a exigência anteriormente feita foi superada após os esclarecimentos trazidos ao Oficial, pugnando para que a solução seja a mesma no presente caso.

Requer, portanto, o provimento da apelação, com o julgamento improcedente da dúvida (fls. 172-182).

A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo provimento do recurso (fls. 198-203).

É o relatório.

Deu-se a recusa do registro pelas seguintes razões exaradas na Nota de Devolução n.º 84866 (fls. 39/40):

“De acordo com a análise do instrumento da empresa GPN Empreendimentos e Participações Ltda foi verificada a possível incidência do imposto de doação sobre o ato de integralização de bens imóveis uma vez que foi atribuído aos bens valores inferiores aos valores de mercado, considerado pela Fazenda Estadual como fato gerador. Assim, para possibilitar o registro da integralização será necessária a manifestação da Fazenda Pública Estadual a respeito da incidência ou não do tributo. Base legal artigo 289, Lei 6.015/73, Lei Estadual 10.705/00, CAT 89/2020, de 1/11/2020, RC nº 22070/2020 de 10/08/2020 e 25122/2022 de 14/03/2022 (https://legislacao.fazenda.sp.gov.br/Paginas/RC22070_2020.asp x)”.

Na suscitação da dúvida (fls. 1/9), o Oficial faz referência à certidão de inteiro teor da Alteração e Consolidação do Contrato Social da sociedade GPN SGAVIOLI E PARTICIPAÇÕES LTDA., arquivada na Junta Comercial do Estado de São Paulo JUCESP sob n.º 511.347/22-4, em 3/3/2022, pela qual o sócio José Plácido de Almeida Sgavioli integralizou três bens imóveis para aumento do capital social, sendo dois deles do 1º Oficial de Registro de Imóveis de São José dos Campos (imóveis de matrículas n.os 5.976 e 90.203), e outro de competência do 2º Oficial de Registro de Imóveis da mesma Comarca.

Com a integralização do capital, o sócio José Plácido de Almeida Sgavioli passou a ser titular de 1.692.500 cotas sociais, enquanto o sócio Giovanni Melozi Sgavioli permaneceu com 7.500 cotas.

Os imóveis de matrículas n.os 5.976 e 90.203 foram integralizados por valores inferiores aos venais. Ao primeiro imóvel foi atribuído o valor de R$350.000,00, inferior ao valor venal de R$496.754,61; enquanto ao segundo imóvel foi atribuído o valor de R$190.000,00, igualmente inferior ao valor venal de R$1.188.105,36.

Considerou o Oficial configurado o ato de doação, fazendo referência a entendimento da Fazenda do Estado de São Paulo porque a integralização do capital social com bem imóvel, com atribuição de valor inferior ao valor venal, valoriza o capital social como um todo e, por via reflexa, aumenta ou valoriza a quota dos demais sócios que não integralizam o capital com o bem imóvel.

Nesse sentido, fez referência à Consulta Tributária n.º 25122/2022, que, ao tratar de questão semelhante, concluiu: “…na hipótese de integralização de capital social acima do valor que cabe a cada sócio, sem o correspondente reflexo em sua participação na sociedade, esta Consultoria Tributária entente que pode haver doação de bens ou direitos, portanto sujeita à incidência do ITCMD”.

Mas a dúvida não procede.

A transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição, está sujeita à incidência do imposto de transmissão, de competência do Município, nos termos do que estabelece o artigo 156, II, da Constituição Federal.

Vale destacar que há imunidade na transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, na transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil, “ex vi” do disposto no inciso I do §2º do artigo 156 da Carta Magna.

Então, a integralização de capital social com conferência de bens imóveis é negócio jurídico oneroso que goza da imunidade prevista no inciso I do §2º do artigo 156, da Constituição Federal, ressalvada a exceção prevista no mesmo dispositivo legal. Nos termos do que este Conselho Superior de Magistratura decidiu nos autos da Apelação Cível n.º 1002258-19.2020.8.26.0081, julgada em 11 de março de 2021, e que foi relator o então eminente Corregedor Geral da Justiça, DES. RICARDO MAIR ANAFE, “a transmissão de bem para a integralização do quinhão no capital da sociedade constitui negócio jurídico oneroso porque importa na sua retirada do patrimônio do sócio e na transferência ao patrimônio da sociedade que tem personalidade jurídica própria, com a correspondente atribuição ao sócio de quotas proporcionais ao capital integralizado” (grifei).

Tratando-se, pois, de negócio jurídico oneroso, sujeito à competência tributária do Município, a Lei Estadual n.º 10.705/2000, que dispõe sobre a instituição do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação de Quaisquer Bens ou Direitos (ITCMD), não enumera como fato gerador nem confere isenção à integralização de capital social.

Relativamente à integralização de bens que excedam o limite do capital social, o Pretório Excelso, no julgamento do Recurso Extraordinário n.º 796.376/SC, de 5 de agosto de 2020, fixou para o Tema nº 796 da repercussão geral a seguinte tese:

“A imunidade em relação ao ITBI, prevista no inciso I do § 2º do art. 156 da Constituição Federal, não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado”.

No julgamento da já mencionada Apelação Cível n.º 1002258-19.2020.8.26.0081, a questão foi bem analisada, valendo a transcrição:

“Conforme a ementa do v. acórdão, sobre o excedente entre o valor de mercado do bem imóvel integralizado e o valor atribuído no contrato social incide o ITBI, o que exclui a exigência de comprovação da declaração e recolhimento, ou isenção, do ITCMD: ‘EMENTA. CONSTITUCIONAL E TRIBUTÁRIO. IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS – ITBI. IMUNIDADE PREVISTA NO ART. 156, § 2º, I DA CONSTITUIÇÃO. APLICABILIDADE ATÉ O LIMITE DO CAPITAL SOCIAL A SER INTEGRALIZADO. RECURSO EXTRAORDINÁRIO IMPROVIDO. 1. A Constituição de 1988 imunizou a integralização do capital por meio de bens imóveis, não incidindo o ITBI sobre o valor do bem dado em pagamento do capital subscrito pelo sócio ou acionista da pessoa jurídica (art. 156, §2º). 2. A norma não imuniza qualquer incorporação de bens ou direitos ao patrimônio da pessoa jurídica, mas exclusivamente o pagamento, em bens ou direitos, que o sócio faz para integralização do capital social subscrito. Portanto, sobre a diferença do valor dos bens imóveis que superar o capital subscrito a ser integralizado, incidirá a tributação pelo ITBI. 3. Recurso Extraordinário a que se nega provimento. Tema 796, fixada a seguinte tese de repercussão geral: ‘A imunidade em relação ao ITBI, prevista no inciso I do § 2º do art. 156 da Constituição Federal, não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado'(RE 796376, Relator para o Acórdão Min. ALEXANDRE DE MORAES, Tribunal Pleno, julgado em 05/08/2020, Processo Eletrônico Repercussão Geral Mérito DJe-201, Divulg. 24-08-2020, Public. 25-08.2020 – grifei). Verifica-se no r. voto do Excelentíssimo Ministro Alexandre de Moraes, que foi o redator para o acórdão: ‘Na questão com repercussão geral reconhecida, debate-se o alcance da imunidade tributária do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, da Constituição, sobre imóveis incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica, quando o valor desses bens excede o limite do capital social a ser integralizado’. Ainda conforme o v. acórdão, nas hipóteses não abrangidas pela imunidade tributária incide a tributação pelo ITBI: ‘Disso decorre, logicamente, que, sobre a diferença do valor dos bens imóveis que superar o valor do capital subscrito a ser integralizado, incidirá a tributação pelo ITBI, pois a imunidade está voltada ao valor destinado à integralização do capital social, que é feita quando os sócios quitam as quotas subscritas. Por outro lado, nada impede que os sócios ou os acionistas contribuam com quantia superior ao montante por eles subscrito, e que o contrato social preveja que essa parcela será classificada como reserva de capital. Essa convenção se insere na autonomia de vontade dos subscritores. O que não se admite é que, a pretexto de criar-se uma reserva de capital, pretenda-se imunizar o valor dos imóveis excedente às quotas subscritas, ao arrepio da norma constitucional e em prejuízo ao Fisco municipal. Ainda que o preceito constitucional em apreço tenha por finalidade incentivar a livre iniciativa, estimular o empreendedorismo, promover a capitalização e o desenvolvimento das empresas, não chega ao ponto de imunizar imóvel cuja destinação escapa da finalidade da norma’. Destarte, na interpretação da tese fixada para o Tema nº 796 da repercussão geral impõe-se a conclusão de que a integralização de bens imóveis com valor superior ao do capital subscrito constitui fato gerador do ITBI, o que, reitero, afasta a incidência do ITCMD. Assim decidida a matéria em sede de repercussão geral, para efeito de julgamento do recurso de apelação prevalece a tese fixada pelo Egrégio Supremo Tribunal Federal, o que afasta a exigência de comprovação do recolhimento, ou isenção, do ITCMD como requisito para o registro de contrato de integralização do capital social'”.

E o presente caso é semelhante ao que foi apreciado nos autos da aludida Apelação, impondo-se, então, a mesma solução pela improcedência da dúvida.

Ressalve-se que, na situação vertente, o requerente apresentou o comprovante de pagamento do ITBI pelos valores das avaliações fiscais dos imóveis integralizados (fls. 24-30), o que é suficiente para o deferimento dos pretendidos registros.

Aqui deve ser feita a mesma ressalva levada a efeito no precedente invocado, “a decisão da dúvida não impede que a Fazenda do Estado adote as medidas que considerar cabíveis para o lançamento e cobrança de eventual Imposto de Transmissão ‘Causa Mortis’ e Doação – ITCMD, mas em procedimento próprio”.

Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento ao apelo e julgo improcedente a dúvida.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça

Relator. (DJe de 23.03.2023 – SP)

Fonte: INR Publicações.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

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