Terceira Turma afasta aplicação do CDC e nega redução da taxa de ocupação de imóvel com alienação fiduciária.

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No sistema de financiamento de imóvel com alienação fiduciária, caso o comprador inadimplente permaneça no local mesmo após a consolidação da propriedade em favor do credor, este tem direito à taxa pela ocupação indevida, a qual é fixada em 1% ao mês ou fração sobre o valor atualizado do bem, nos termos do artigo 37-A da Lei 9.514/1997, e não admite redução pelo Judiciário.

O entendimento foi estabelecido por maioria de votos pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao reformar acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) que havia reduzido a taxa de ocupação para 0,5%, por considerar que, no caso dos autos, o percentual de 1% colocaria o consumidor em condição de excessiva onerosidade.

No julgamento, aplicando o princípio da especialidade, a Terceira Turma afastou a incidência do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e do artigo 402 do Código Civil.

De acordo com os autos, após tentativa frustrada de anulação do contrato pelos compradores, a propriedade do bem foi consolidada em nome da construtora. Apesar da decisão judicial desfavorável, os compradores permaneceram na posse do bem durante mais de um ano e meio. Em razão do tempo de permanência no imóvel, o juiz de primeiro grau fixou a taxa de ocupação em 0,5% – sentença mantida pelo TJDFT.

Conflito aparente de normas deve ser resolvido com base no critério da especialidade

No voto que prevaleceu na Terceira Turma do STJ, o ministro Ricardo Villas Bôas Cueva explicou que, embora o voto condutor tenha analisado a controvérsia a partir do artigo 402 do Código Civil, a questão sobre as consequências da ocupação indevida de imóvel pelo devedor fiduciante está regulada especificamente pelo artigo 37-A da Lei 9.514/1997, com redação dada pela Lei 13.465/2017.

Segundo o ministro, havendo mais de uma norma que, em tese, incida sobre o mesmo fato jurídico, é necessário considerar os critérios de especialidade e de cronologia estabelecidos pelo artigo 2º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro.

“A partir desses parâmetros, é pacífica na jurisprudência desta corte a compreensão de que, em face de uma (aparente) antinomia normativa, a existência de lei posterior e especial regendo o tema determina a norma aplicável à hipótese concreta”, afirmou.

O ministro também citou jurisprudência do STJ no sentido de que, na hipótese dos autos, também não são aplicáveis as regras do CDC, exatamente em razão do critério da especialidade das normas. Como consequência, ele considerou plenamente aplicável o artigo 37-A da Lei 9.514/1997, de forma a autorizar a incidência da taxa de ocupação no percentual de 1% sobre o valor atualizado do imóvel.

Leia o acórdão no REsp 1.999.485.

Fonte: Superior Tribunal de Justiça.

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CSM/SP: Registro de imóveis – Usucapião extrajudicial – Dúvida procedente – Recorrentes coproprietários da área maior em que inserida a área usucapienda – Imóvel que comporta divisão cômoda – Via da usucapião que não é adequada neste caso concreto – Inexistência de posse “ad usucapionem” – Recurso desprovido.

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Apelação Cível nº 1002949-80.2021.8.26.0539

Espécie: APELAÇÃO

Número: 1002949-80.2021.8.26.0539

Comarca: SANTA CRUZ DO RIO PARDO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação Cível nº 1002949-80.2021.8.26.0539

Registro: 2022.0001028419

ACÓRDÃO-– Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1002949-80.2021.8.26.0539, da Comarca de Santa Cruz do Rio Pardo, em que são apelantes ORLANDO CARDIM e MARGARIDA CAMARGO CARDIM, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE SANTA CRUZ DO RIO PARDO.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 12 de dezembro de 2022.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1002949-80.2021.8.26.0539

APELANTES: ORLANDO CARDIM E MARGARIDA CAMARGO CARDIM

APELADO: OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA

COMARCA DE SANTA CRUZ DO RIO PARDO

VOTO Nº 38.855

Registro de imóveis – Usucapião extrajudicial – Dúvida procedente – Recorrentes coproprietários da área maior em que inserida a área usucapienda – Imóvel que comporta divisão cômoda – Via da usucapião que não é adequada neste caso concreto – Inexistência de posse “ad usucapionem” – Recurso desprovido.

Trata-se de apelação (fls. 579/592) interposta por Orlando Cardim e Margarida Camargo Cardim contra a r. sentença (fls. 570/572), proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Santa Cruz do Rio Pardo, que julgou procedente a dúvida para o fim de manter as exigências formuladas pelo Registrador, impedindo que prosseguisse o reconhecimento extrajudicial da usucapião da área de 522,28m², contida em imóvel de maior área, de matrícula nº 11.471 daquela serventia (fls. 461/464).

A r. sentença manteve a dúvida, aduzindo que os interessados já figuram como proprietários tabulares da área usucapienda e a usucapião não pode ser utilizada como atalho para a extinção do condomínio, destacando que há concordância dos demais condôminos quanto à divisão do imóvel manifestada em escritura pública.

Sustentam os apelantes, em síntese, que a concordância dos demais condôminos quanto à usucapião pretendida não significa a total extinção do condomínio, e que diversos condôminos da área maior são pessoas já falecidas, sem providências quanto à abertura dos processos de inventário, o que dificulta a regularização da situação fática pela via da extinção do condomínio (fls. 579/592).

A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 613/617).

É o relatório.

Conforme o artigo 1.242, do Código Civil, e o artigo 216-A, da Lei de Registros Públicos, os apelantes apresentaram pedido para reconhecimento extrajudicial da usucapião do imóvel localizado na Rua Benedito César Camargo nº 95, Chácara Camargo, em Santa Cruz do Rio Pardo, São Paulo, com área de 522,28m², que tem origem na matrícula 11.471 do Oficial de Registro de Imóveis da mesma comarca, mais bem descrito na ata notarial a fls. 23/30.

Apresentada ao Oficial de Registro de Imóveis a ATA NOTARIAL DE USUCAPIÃO EXTRAJUDICAL (fls. 23/30), foram expedidas as notificações de praxe e edital para ciência de terceiros interessados, sobrevindo a qualificação registral negativa (fls. 519/526), sob o fundamento de que os requerentes são condôminos do imóvel, que comporta divisão cômoda, como, aliás, resulta do próprio instrumento particular de que se valeram os condôminos para dividir o imóvel entre eles, sem observar, no entanto, a disciplina jurídica e os instrumentos adequados para regular promoção da divisão do bem, impondo-se, então, a regularização da situação de fato pela divisão da coisa comum, e não pela usucapião.

A r. sentença (fls. 570/572) manteve os óbices registrais.

Em que pese as razões recursais, a r. sentença deve prevalecer.

Os recorrentes Orlando Cardim e Margarida Camargo Cardim são coproprietários do imóvel urbano de matrícula nº 11.471 no Oficial de Registro de Imóveis de Santa Cruz do Rio Pardo, com a área de 27.128,26m² (fls. 461/464).

Segundo alegado, houve divisão, de fato, do referido imóvel entre os condôminos, atribuindo-se aos recorrentes a área de 522,28m², mais bem descrita na ata notarial a fls. 23/30, sem, contudo, ter havido a divisão do imóvel pela via legal correspondente.

Sendo os recorrentes coproprietários do imóvel em que inserida a porção de área que almejam usucapir, a pretensão encontra óbice no disposto no artigo 1.242, do Código Civil.

Quer dizer, a via da usucapião é destinada a quem não é proprietário, tanto que o artigo 1.242, caput, dispõe que “Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos”.

E, na espécie, os recorrentes são proprietários da área maior em que inserida a porção de terreno que pretendem usucapir.

Não bastasse, o imóvel comporta divisão cômoda porque, como bem esclareceu o Oficial de Registro, a área é “superior a 125,00m² (área mínima para a existência jurídica de lote estabelecida na Lei Federal nº 6.766/79 e na Lei que instituiu o Plano Diretor do Município de Santa Cruz do Rio Pardo)” (fls. 525).

E os próprios recorrentes invocam um instrumento particular de divisão do imóvel, no qual teria havido concordância dos demais condôminos com a permanência dos apelantes na área em apreço, além de invocarem a concordância dos condôminos com a pretensão deduzida neste procedimento, de sorte que não persiste motivo a impedir os condôminos de dividirem o imóvel (art. 1.320, do Código Civil).

A assertiva dos recorrentes de que os condôminos não concordam com a ação de divisão porque há custos, é desimportante para a solução da presente dúvida.

Os custos decorrentes da ação de divisão seguem o disposto no artigo 1.320, do Código Civil, ou seja, todos os condôminos têm o dever de contribuir para a satisfação das despesas necessárias, e eventual situação de vulnerabilidade econômica pode ensejar a concessão dos benefícios da gratuidade.

Mas essa questão não se põe no presente caso. Existindo a possibilidade de divisão cômoda do imóvel entre os seus coproprietários, não tem cabimento a via da usucapião, ainda que a via correta a regularizar a situação de fato seja mais custosa ou burocrática.

A usucapião não se defere a quem já é proprietário, menos ainda nas condições existentes nos presentes autos.

Portanto, a conclusão é pela procedência da dúvida e pela rejeição do recurso de apelação.

Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao apelo.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 15.02.2023 – SP)

Fonte: INR Publicações.

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