Apelação Cível n.º 0018042-45.2017.8.26.0344
Apelantes: Aroldo Marques da Costa e Ministério Público do Estado de São Paulo
Apelado: Empreendimento Dom Eco Villa Spe Ltda
VOTO N.º 37.820
Registro de Imóveis – Impugnação ao registro de loteamento – Art. 18 da Lei n.º 6.766/79 – Alegações de inobservância do projeto frente às normas federais e municipais – Anulação superveniente do Decreto que aprovou o loteamento – Impossibilidade de registro – Recursos providos.
Trata-se de apelação interposta pelo MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO contra a r. sentença de fls. 1.434/1.437, que rejeitou impugnação ao registro do loteamento Residencial Eco Villa Esmeralda junto ao 1.° Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Marília.
Aduz o apelante que o registro do parcelamento deve ser indeferido, tendo em vista que seu projeto não atendeu às exigências estabelecidas na Lei Federal n.º 6.766/79, notadamente quanto a sua integração com o sistema viário, além de violar dispositivos da Lei Complementar Municipal n.º 54/1992, que trata de loteamentos de acesso controlado no município.
Verbera mais irregularidades no projeto, haja vista que apontadas como áreas de lazer locais onde se situam áreas de preservação permanente, não podendo ser computadas como áreas livres públicas do loteamento, assim como ofensa à normativa municipal e federal e diversos outros apontamentos, tudo a ensejar o indeferimento do registro.
Recorre, também, AROLDO MARQUES DA COSTA, na mesma esteira que busca o indeferimento do pedido de registro do loteamento, apontando diversas irregularidades observadas em seu projeto, aptos ao exame registral, levando à inafastável negativa de seu ingresso no fólio real.
Apresentadas contrarrazões por parte do EMPREENDIMENTO DOM ECO VILLA SPE LTDA., rejeitando as alegações dos apelantes e se batendo na total regularidade do pedido de registro (fls. 1.516/1.559).
A D. Procuradoria Geral de Justiça se manifestou pelo provimento dos recursos (fls. 1.572/1.582).
Às fls. 1.585 o Parquet informa a anulação do Decreto de aprovação do loteamento, dando-se ciência às partes envolvidas.
Juntado parecer jurídico por parte da recorrida às fls. 1.672/1.690.
É o relatório.
DECIDO.
Presentes os pressupostos processuais e legais, no mérito, os recursos devem ser providos.
Primeiramente, como aduzido pela loteadora, no procedimento de impugnação ao registro de loteamentos, diante de sua natureza estritamente administrativa, não cabe qualquer revisão de legalidade dos atos expedidos pelo Poder Executivo, seja por órgãos municipais, seja estaduais.
Entretanto, respeitados todos os judiciosos argumentos trazidos pela loteadora, a hipótese aqui não cuida de exames extrínsecos ao procedimento do registro especial previsto no art. 18 da Lei n.º 6.766/79, mas sim aos requisitos indispensáveis ao seu ingresso na serventia imobiliária.
Isso porque, como se verifica do conteúdo das impugnações e dos autos de todo o procedimento, são apontados vícios que comprometeriam o projeto do loteamento, como, por exemplo, aqueles que dizem respeito às suas respectivas áreas públicas (verdes, institucionais, etc.), seus lotes, à sua área total, bem como seu enquadramento à Lei n.º 6.766/79 e à Lei Complementar Municipal n.º 54/1992, bem como ao seu Plano Diretor.
Como colacionados nos diversos precedentes apresentados pela loteadora, não cabe ao Registrador de Imóveis (tampouco ao Juiz Corregedor Permanente) se sobrepor às autoridades municipais e estaduais nas suas respectivas atribuições para aprovação do projeto. Contudo, no que tange ao exame dos elementos registrais, tais como memorial descritivo, plantas, contrato padrão, etc., a qualificação deve ser feita de forma rigorosa pelo Oficial.
E na hipótese aqui em exame, as irregularidades destacadas pelos recorrentes são diversas: a) O Decreto Executivo n.º 11.862, de 30/9/2016, apesar da aprovação do empreendimento, seria nulo de pleno direito (e ora se encontra revogado); b) Cômputo de 30.626,21m² de Áreas Verdes, consideradas de Preservação Permanente, nos espaços livres de uso público, em contrariedade à Lei Municipal; c) Sistema de Lazer de apenas 12.553,88m², que equivalem a 5,88% da área total do empreendimento, quando na verdade a Lei Municipal exige o mínimo de 10%; d) Por se tratar de loteamento de acesso controlado, a área mínima do lote deveria ser de 450m², sendo que no projeto consta área de 360m² por lote; e) Necessidade de correção da área total do empreendimento, uma vez que a Lei Municipal apenas autoriza o parcelamento com área total máxima de 200.000m², ao passo que no projeto consta área total de 213.504,81m²; f) Sistema viário contrário ao Plano Diretor; g) Necessidade de se apresentar no projeto mais uma rua na divisa do loteamento fechado com a gleba vizinha, conforme Plano Diretor; h) A área total do empreendimento é de 213.504,81m²; logo, deveria haver como área de lazer um total de 21.350,81m², equivalente a 10% da área total do empreendimento, o que não ocorreu; i) A área institucional deveria ser de no mínimo 6.405,14m², equivalentes a 3% da área total do empreendimento, conforme estabelece o mesmo artigo 23 da Lei Complementar Municipal n.º 54/92. Contudo, no projeto consta apenas como área institucional um total de 5.445,62m²; j) Demais irregularidades apontadas em estudo de engenharia de fls. 1.467/1.469.
Não bastassem todas essas irregularidades, há ainda fato superveniente inafastável a ser considerado, ocorrido após a prolação da r. sentença: a anulação do Decreto Executivo n.º 11.862, de 30/9/2016, que aprovou o loteamento (fls. 1.589/1.590).
Tal anulação fulmina por completo a pretensão da recorrida, especialmente porque inexistente registro e, por consequência, inaplicáveis as regras do art. 23 da Lei n.º 6.766/79.
Respeitosamente, não se acolhe a alegação de que a prenotação garantiria a higidez do ato normativo municipal, já que anterior à sua anulação.
Em verdade, a prenotação, uma das fases mais importantes da cadeia registral, tem efeitos de gerar a tão indispensável prioridade. Contudo, não é apta a gerar a ultratividade de ato normativo que, antes de consolidado o registro, fora anulado.
O Superior Tribunal de Justiça, nos autos do Resp. 27.832-0-RJ, julgado em 23/3/1995, Rel. MINISTRO ANTÔNIO DE PADUA RIBEIRO, ao confirmar acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de janeiro, assim consolidou esse entendimento:
“(…) Mas uma coisa é o registro do loteamento, que só pode ser revogado por decisão judicial, a requerimento do loteador, com anuência da Municipalidade ou com requerimento conjunto do loteador e de todos os adquirentes de lotes; coisa diversa é a anulação do ato administrativo, pela própria administração, em atenção ao princípio da legalidade (…) No RE n.º 27.031-SP, que ensejou a súmula acima, faz-se a distinção entre a revogabilidade e a anulabilidade dos atos administrativos pela própria Administração. A revogação compete à própria autoridade administrativa, e a segunda à própria autoridade administrativa e judicial. (…) Não se pode exigir que a Administração Municipal mantenha um loteamento havido como ilegal, abusivo, contrário ao planos urbanísticos e afrontoso ao meio ambiente” (g.n.).
Este C. Conselho Superior da Magistratura, ao examinar recurso que também tinha por objeto impugnação a registro de loteamento, considerou fato superveniente à prenotação de inafastável relevância, naquele caso, a declaração de inconstitucionalidade de lei municipal:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura de compra e venda – Município de Presidente Prudente – Bens desafetados e alienados por investidura – Lei Municipal n.° 8.992/2015 declarada inconstitucional por violação aos art. 180, inciso VII, 144 e 117 da Constituição Estadual – Recurso provido” (Apelação Cível n.° 1006193-67.2016.8.26.0482, Rel. Des. PINHEIRO FRANCO, DJE 11/7/2018).
Por essas razões, as impugnações levantadas pelos recorrentes, somadas, de forma fulminante, à anulação do Decreto de aprovação, levam ao provimento integral dos recursos interpostos.
Ante o exposto, dou provimento aos recursos e julgo procedentes as impugnações ao registro do loteamento.
GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Fonte: DJe/SP de 19.08.2019
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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