Processo 1119680-94.2016.8.26.0100 – Dúvida – REGISTROS PÚBLICOS – Fernando Luiz Greggio e outro – Dúvida – Instrumento particular de quitação de alienação fiduciária – Recusa de registro sob o fundamento de que não há prova da entrega do valor excedente apurado à devedora fiduciante, nos termos do §4º do art. 27 daLei 9.514/97 – Obrigação de caráter pessoal – Exigência indevida – Dúvida improcedente. Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Fernando Luiz Greggio e Daniela de Cássia Greggio, tendo em vista a negativa em se proceder ao registro de dois títulos: o primeiro referente a um instrumento particular de quitação, pelo qual Rodolfo Novello e sua mulher Rita Militina de Sousa Novello, declaram quitada a dívida da alienação fiduciária (R.1 e R.2/190.258), em figurou como compradora e fiduciante Zuleide de Souza Moraes, em razão da consolidação da propriedade em nome deles (Av.03); o segundo título refere-se a uma escritura de venda e compra, lavrada perante o 16º Tabelião de Notas da Capital, na qual Rodolfo Novello e Rita Militina de Sousa Novello transmitem aos suscitados o imóvel mencionado, por arrematação. Esclarece o Registrador que os credores fiduciários, para obter a consolidação da propriedade do imóvel, ficaram com a obrigação de efetuar os leilões e cumprir o artigo 27 da Lei 9.514/97. Neste contexto, o bem foi arrematado pelo valor de R$ 161.000,00, todavia, foi consolidado por R$ 35.660,90, conforme Av.03, assim, entende que é necessária a prestação de contas à devedora fiduciante da diferença havida, com a comprovação de instrumento de quitação fornecido por ambas as partes (artigo 27, § 4º da Lei 9.514/97). Juntou documentos às fls.05/97. Os suscitados argumentam que a matéria já foi apreciada pelo Egrégio Conselho Superior da Magistratura, bem como a entrega do valor sobejado é matéria absolutamente alheia às questões de registro do imóvel, tratando-se de relação pessoal referente a contrato de alienação fiduciária em garantida, surgida entre terceiros (fls. 98/102). O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls.106/108). Por fim, informa o Registrador que se superado o óbice referente ao instrumento particular de quitação, a escritura de venda e compra encontra-se apta a registro (fl.112).É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Em que pesem o zelo e presteza do Registrador, verifico que a dúvida é improcedente. Em decisão, nos autos do processo número 1010103-21.2015.8.26.0100, envolvendo a mesma matéria posta a desate, houve o entendimento de se obstar o registro em caso de não apresentação da comprovação de quitação, conforme segue:”Na alienação fiduciária em garantia o imóvel financiado permanece na propriedade do agente fiduciário, até que se verifiquem adimplidas as obrigações do fiduciante. Ao devedor é conferida a posse indireta sobre a coisa dada em garantia. Na hipótese dos autos, a credora (Caixa Econômica Federal) deve satisfazer seu crédito (dívida e despesas), entregando, no prazo de cinco dias do leilão, ao devedor fiduciante a quantia que eventualmente sobejar, existindo desta forma, a mútua quitação da obrigação principal da qual a garantia real é acessória. Todavia, a comprovação desta formalidade não ocorreu. Não basta que a CEF deixe à disposição do ex-devedor fiduciante o saldo excedente de R$ 75.001,68, sendo imprescindível a efetiva entrega deste valor. Nem mesmo existe a certeza de que Denise e Paula foram notificadas a respeito do montante que estaria à disposição para levantamento, ou de que houve concordância ou impugnação da quantia ofertada, configurando inobservância aos preceitos legais.”Cumpre consignar que incumbe ao Registrador, ao examinar o instrumento de quitação do financiamento, bem como a carta de arrematação, verificar se foram observados os requisitos formais do contrato, também no tocante às condições nele estabelecidas (o valor, a data de quitação do imóvel, bem como a qualificação completa do arrematante, incluindo o nome e qualificação de sua esposa), a fim de fazer constar corretamente na matrícula do bem, visando com isso a segurança jurídica perante terceiros.”Conforme atual decisão do Egrégio Conselho Superior da Magistratura (Apelação Cível nº 1010103-21.2015.8.26.0100, Voto nº 29.039, Relator: José Carlos Gonçalves Xavier de Aquino) houve mudança de orientação dada à questão no tocante a não comprovação da quitação da dívida. Neste sentido:”Registro de Imóveis – Escritura de compra e venda – Imóvel arrematado em leilão promovido pela credora fiduciária – Recusa de registro sob o fundamento de que não há prova da entrega do valor excedente apurado às devedoras fiduciantes, nos termos do § 4º do art.27 da Lei 9.514/97 – Obrigação de natureza pessoal e estranha à qualificação do título apresentado – Exigência indevida – Recurso provido – Dúvida julgada improcedente – Registro do título determinado”. Consta do corpo do voto:”… A obrigação da Caixa Econômica Federal, de dar quitação às devedoras fiduciantes, em razão da arrematação do bem imóvel no referido leilão e de prestar contas acerca do valor excedente apurado a ser devolvido, conforme previsto no § 4º do artigo 27 da Lei 9.514/97, é de natureza pessoal e restrita às partes deste negócio (alienação fiduciária). Não guarda, pois, nenhuma relação com o dever da instituição financeira de transferir a titularidade do domínio à arrematante, o que se deu por meio da escritura de compra e venda apresentada para registro. Assim sendo, não é atribuição do registrador de imóveis, ao qualificar a escritura de compra e venda apresentada, verificar o cumprimento do referido dispositivo legal…”A apuração da entrega do valor excedente refoge ao âmbito registrário, tendo em vista que se trata de obrigação de caráter pessoal entre os credores fiduciários e a devedora fiduciante, ou seja, não há qualquer relação com os adquirentes (terceiros) do imóvel. Do exposto, julgo improcedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Fernando Luiz Greggio e Daniela de Cássia Greggio, e determino o registro dos títulos apresentados. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. São Paulo, 19 de dezembro de 2016. Tania Mara Ahualli Juíza de Direito – ADV: ANA CRISTINA GABRIEL GUTIERREZ (OAB 210609/ SP)

Fonte: DJe | 24/01/2017.

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Processo 1127449-56.2016.8.26.0100 – Pedido de Providências – Registro de Imóveis – Carrossel Automóveis Ltda. – Epp – Pedido de Providências – Cancelamento de duas hipotecas que gravam o imóvel – Documentos que comprovam a notificação do credor hipotecário e registro da carta de arrematação em nome da arrematante – preservação do princípio da continuidade – Pedido Procedente Vistos. Trata-se de pedido de providências formulado pelo Oficial do 6º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Carrossel Automóveis LTDA, pleiteando o cancelamento de duas hipotecas registradas sob nº s 17 e 22 na matrícula nº 51.966, sob o argumento de ter arrematado o imóvel em processo de execução fiscal, que tramitou perante o MMº Juízo da 5ª Vara Federal (processo nº 0511082-40.1994.4.03.6182), movida pelo INSS em face de Refraterm Refratários e Isolamentos Térmicos LTDA. O pedido foi indeferido pelo Registrador sob a alegação da haver necessidade da concordância do credor hipotecário para o cancelamento pretendido, ocasião em que a interessada apresentou novo requerimento instruído com cópias simples de diversos documentos extraídos da execução em que ocorreu a arrematação, entre os quais a intimação do credor hipotecário Banco do Brasil, dando-lhe ciência de que o imóvel fora penhorado, bem como das datas das praças para sua venda. Admite o Oficial que a interessada tem razão, uma vez que de acordo com o artigos 1.499, VI e 1501 do Código Civil, a arrematação extingue a hipoteca desde que tenha sido notificado judicialmente o credor hipotecário, todavia, colacionou algumas decisões da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, bem como do Egrégio Conselho Superior da Magistratura, exigindo a anuência do credor. Juntou documentos às fls.06/54. A requerida manifestou-se às fls.57/59. Alega que o credor hipotecário foi devidamente intimado, bem como houve o registro da carta de arrematação, que constitui uma das formas de aquisição da propriedade e consequentemente estaria atendido o princípio da continuidade. O Ministério Público opinou pela procedência do pedido (fls.66/68).É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Com razão a D Promotora de Justiça. De acordo com os artigos 1499, inciso VI, e 1501, ambos do Código Civil:”Art. 1499: A hipoteca extingue-se:(…) VI – pela arrematação ou adjudicação””Art. 1501: Não extinguirá a hipoteca, devidamente registrada, a arrematação ou adjudicação, sem que tenham sido notificados judicialmente os respectivos credores hipotecários, que não foram de qualquer modo partes na execução”. Constata-se, pelos documentos carreados aos autos (fls.53/54), que o credor hipotecário (Banco do Brasil S/A) foi notificado, por sua representante legal, da designação dos leilões, sendo que não há qualquer comprovação de oposição, logo o argumento sobre a ausência de intimação do credor encontra-se superado. Ademais, os julgados trazidos à baila pelo Registrador não se aplicam à presente hipótese, tendo em vista que a carta de arrematação encontra-se registrada na matrícula do imóvel (R.27), não havendo qualquer violação ao princípio da continuidade. Segundo Afrânio de Carvalho:”O princípio da continuidade, que se apóia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia, de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente” (Registro de Imóveis, Editora Forense, 4ª Ed., p. 254). Assim, tendo havido o ingresso da carta de arrematação junto à matrícula, não há razão para negar o cancelamento das hipotecas que gravam o imóvel. Os julgados trazidos pelo Oficial dizem respeito ao não registro do título em virtude da existência do gravame hipotecário, ocasião em que, para seu levantamento, é imprescindível a concordância do credor, o que não é o caso, já que a carta de arrematação do imóvel pela interessada teve ingresso no fólio real, logo, encontra-se preservado o princípio da continuidade e da segurança jurídica que dos registros se esperam. Diante do exposto, julgo procedente o pedido de providências formulado pelo Oficial do 6º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Carrossel Automóveis LTDA, e consequentemente determino o cancelamento das duas hipotecas registradas sob nºs 17 e 22 que gravam o imóvel matriculado sob nº 51.966. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. São Paulo, 19 de dezembro de 2016. Tania Mara Ahualli Juíza de Direito – ADV: LAUDEVI ARANTES (OAB 182200/SP)

Fonte: DJe | 24/01/2017.

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