Mesmo que já consolidada a propriedade do imóvel dado em garantia em nome do credor fiduciário, é possível, até a assinatura do auto de arrematação, a purgação da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei 9.514/1997). À luz da dinâmica estabelecida pela Lei 9.514/1997, o devedor fiduciante transfere a propriedade do imóvel ao credor fiduciário até o pagamento da dívida. Essa transferência caracteriza-se pela temporariedade e pela transitoriedade, pois o credor fiduciário adquire o imóvel não com o propósito de mantê-lo como de sua propriedade, em definitivo, mas sim com a finalidade de garantia da obrigação principal, mantendo-o sob seu domínio até que o devedor fiduciante pague a dívida. No caso de inadimplemento da obrigação, o devedor terá quinze dias para purgar a mora. Caso não o faça, a propriedade do bem se consolida em nome do credor fiduciário, que pode, a partir daí, buscar a posse direta do bem e deve, em prazo determinado, aliená-lo nos termos dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997. No entanto, apesar de consolidada a propriedade, não se extingue de pleno direito o contrato de mútuo, uma vez que o credor fiduciário deve providenciar a venda do bem, mediante leilão, ou seja, a partir da consolidação da propriedade do bem em favor do agente fiduciário, inaugura-se uma nova fase do procedimento de execução contratual. Portanto, no âmbito da alienação fiduciária de imóveis em garantia, o contrato, que serve de base para a existência da garantia, não se extingue por força da consolidação da propriedade, mas, sim, pela alienação em leilão público do bem objeto da alienação fiduciária, a partir da lavratura do auto de arrematação. Feitas essas considerações, constata-se, ainda, que a Lei 9.514/1997, em seu art. 39, II, permite expressamente a aplicação subsidiária das disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei 70/1966 aos contratos de alienação fiduciária de bem imóvel. Nesse ponto, cumpre destacar que o art. 34 do Decreto-Lei 70/1966 diz que “É lícito ao devedor, a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, purgar o débito”. Desse modo, a purgação da mora até a arrematação não encontra nenhum entrave procedimental, tendo em vista que o credor fiduciário – nos termos do art. 27 da Lei 9.514/1997 – não incorpora o bem alienado em seu patrimônio, que o contrato de mútuo não se extingue com a consolidação da propriedade em nome do fiduciário e, por fim, que a principal finalidade da alienação fiduciária é o adimplemento da dívida e a ausência de prejuízo para o credor. Além disso, a purgação da mora até a data da arrematação atende a todas as expectativas do credor quanto ao contrato firmado, visto que o crédito é adimplido. Precedente citado: REsp 1.433.031-DF, Terceira Turma, DJe 18/6/2014. REsp 1.462.210-RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 18/11/2014.

Fonte: Informativo do STJ nº 0552 | 17/12/2014.

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Admite-se o aval nas cédulas de crédito rural. Isso porque a vedação contida no § 3º do art. 60 do Decreto-Lei 167/1967 (“são nulas quaisquer outras garantias, reais ou pessoais, salvo quando prestadas pelas pessoas físicas participantes da empresa emitente, por esta ou por outras pessoas jurídicas”) não alcança o referido título, sendo aplicável apenas às notas e duplicatas rurais. Enquanto as notas promissórias rurais e as duplicatas rurais representam o preço de vendas a prazo de bens de natureza agrícola (Decreto-Lei 167/1967, arts. 42 e 46), as cédulas de crédito rural correspondem a financiamentos obtidos com as instituições financeiras (Decreto-Lei 167/1967, art. 1º). Por consequência, o mecanismo de contratação envolvendo a cédula de crédito rural é direto, ou seja, há a participação da instituição de crédito no negócio firmado entre essas e o produtor rural, ao contrário do que ocorre com as notas promissórias e duplicatas rurais, nas quais as instituições financeiras não participam da relação jurídica originária, ingressando na relação cambial apenas durante o ciclo de circulação do título de crédito (nota promissória e duplicata rural). Frise-se ainda que, na cédula de crédito rural, o financiamento é viabilizado no interesse do produtor, sendo prática comum que se faça o respectivo pagamento com o resultado da venda da produção. A par disso e atendo-se a pareceres emitidos por comissões parlamentares sobre o projeto de lei que culminou na aprovação da Lei 6.754/1979, bem como à exposição de motivos do referido diploma legal, apresenta-se inexorável a conclusão de que a inclusão dos parágrafos 1º a 4º do art. 60 do Decreto-Lei 167/1967, operada pela Lei 6.754/1979, não teve como alvo as cédulas de crédito rural, sobretudo pelo fato dessa modalidade cambial não ter sido mencionada nas referidas proposições. Ademais, a apontada linha interpretativa é a que melhor atende à função social do contrato, haja vista que, no plano objetivo, diante da impossibilidade de oferecer garantia pessoal (aval), uma gama enorme de pequenos produtores rurais tem acesso ao crédito obstruído ou só o encontra franqueado em linhas de crédito menos vantajosas. Nesse passo, observa-se, como consequência, o encarecimento do crédito rural na medida em que, mantida a vedação à garantia de natureza pessoal para as cédulas de crédito rural, as instituições financeiras passam, na prática, a realizar as mesmas operações, utilizando-se de cédulas de crédito bancário, que admitem o aval. Por fim, não se descura que o art. 11, III, “c”, da LC 95/1998 estabelece que “os parágrafos devem traduzir aspectos complementares à norma enunciada no caput do artigo e as exceções à regra por este estabelecida”. Contudo, afigura-se imprecisa a invocação da LC 95/1998 para se interpretar o art. 60 do Decreto-Lei 167/1967, uma vez que essa linha hermenêutica parte do arcabouço normativo que visa a orientação do legislador, e não do intérprete. Além disso, não se pode olvidar que as alterações propostas pela Lei 6.754 datam do ano de 1979, ou seja, são muito anteriores à edição da referida Lei Complementar. REsp 1.483.853-MS, Rel. Min. Moura Ribeiro, julgado em 4/11/2014.

Fonte: Informativo do STJ nº 0552 | 17/12/2014.

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