A compra e venda formalizada por escritura pública e tendo como representante do vendedor o próprio comprador é eivada de nulidade relativa, não sendo possível seu reconhecimento de ofício.

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação Cível nº 3002501-95.2013.8.26.0590, onde se decidiu que a compra e venda formalizada por escritura pública e tendo como representante do vendedor o próprio comprador é eivada de nulidade relativa, não sendo possível seu reconhecimento de ofício. O acórdão teve como Relator o Desembargador Hamilton Elliot Akel e o recurso foi, por unanimidade, julgado provido. O acórdão ainda contou com as declarações de votos vencedores dos Desembargadores Artur Marques da Silva Filho e Ricardo Mair Anafe.

No caso apresentado, o apelante interpôs recurso em face da r. sentença que reconheceu a impossibilidade do registro de escritura pública de compra e venda na qual a vendedora foi representada pelo próprio comprador. Em suas razões, sustentou que a vendedora outorgante da escritura já recebeu o preço e que a procuração foi lavrada em caráter irrevogável e irretratável, sem prestação de contas. Além disso, argumentou que a forma como foi redigida a procuração representaria ínsita autorização para o autocontrato, inexistindo qualquer conflito de interesses.

Ao analisar o recurso, o Relator entendeu que, de acordo com o art. 117 do Código Civil, é anulável o negócio jurídico que o representante, no seu interesse ou por conta de outrem, celebra consigo mesmo. Apontou, ainda, se tratar de caso eivado de nulidade relativa, que não pode ser pronunciada de ofício pelo Juiz, tampouco pelo Oficial Registrador.

Diante do exposto, o Relator votou pelo provimento do recurso.

Em declarações de votos vencedores, os Desembargadores Artur Marques da Silva Filho e Ricardo Mair Anafe manifestaram seus entendimentos.

Para o Desembargador Artur Marques da Silva Filho, ainda que alguma falha houvesse no negócio jurídico, existiria, ainda assim, mera anulabilidade, conforme art. 117, caput, c.c. arts. 171-179 do Código Civil e tal anulabilidade não pode ser conhecida de ofício nem opera antes de julgada a sentença. Logo, à falta de qualquer notícia sobre eventual decreto de anulabilidade, o registro stricto sensu realmente não poderia ter sido negado neste caso.

Por sua vez, o Desembargador Ricardo Mair Anafe entendeu que, in casu, inexistiu nulidade relativa. Para ele, “trata-se de negócio jurídico válido, salvo se o representado não o permitir; e não o permitindo, haveria nulidade relativa, apenas podendo ser alegada pelo próprio prejudicado. Jamais reconhecido de ofício, como bem salientou o Ínclito Desembargador Relator.

Portanto, frise-se, ainda que existisse a alegada nulidade, não poderia o Juiz, nem tampouco o Oficial de Registro de Imóveis, reconhecê-la de ofício.”

Clique aqui e leia a íntegra da decisão.

Fonte: IRIB.

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Uma imobiliária de Brasília terá que restituir compradores que receberam um imóvel com a metragem menor do que a prometida. A decisão é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que negou recurso da imobiliária por entender que a vaga de garagem não entra na soma da área privativa do imóvel vendido.

Para a Turma, a questão levantada pela imobiliária não faz sentido, já que, no contrato firmado entre as partes, a vaga tem numeração própria e delimitação específica no terreno.

Além disso, a vaga de garagem só deve ser considerada área comum de condomínio quando não se vincular a uma unidade residencial específica e, consequentemente, não se destinar ao uso exclusivo do proprietário dessa unidade, podendo ser usada, assim, por todos os condôminos.

Ação

Inicialmente, os proprietários ajuizaram ação pedindo a restituição da quantia paga pela compra do imóvel, já que a área privativa do apartamento era menor do que a prometida.

A imobiliária contestou o pedido alegando que a área total prometida no contrato se refere à soma das áreas da unidade habitacional e da vaga de garagem.

Em primeira instância, a imobiliária foi condenada a pagar o valor equivalente à área não entregue, convertido ao padrão monetário atual e corrigido monetariamente pelos índices do Índice Nacional de Custo de Construção (INCC) e pela Taxa Referencial (TR).

O juízo de primeiro grau entendeu que a vaga de garagem não deve ser considerada na soma da área privativa do imóvel vendido, pois compreende “área real de uso comum”.

Mudança de índice

Em sede de apelação, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios (TJDFT) proveu parcialmente o recurso da imobiliária para determinar que a correção monetária seja feita com base no Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC). Para o TJDFT, apurado diferença a menor, é válido o pedido de abatimento no preço do bem, na forma do artigo 1.136 do Código Civil de 1916.

Inconformada, a imobiliária recorreu ao STJ, insistindo na tese. Sustentou que a área da vaga de garagem contratualmente prometida e entregue ao comprador é área privativa de sua propriedade e de uso exclusivo, devendo, portanto, ser inclusa na soma da área total do imóvel vendido.

Unidades autônomas

Em seu voto, o relator, ministro Marco Buzzi, destacou que as instâncias ordinárias se equivocaram ao afirmar que a vaga de garagem deve ser considerada como área de uso comum.

De acordo com Buzzi, a vaga de garagem pode ser de uso comum ou de uso particular. E, quando for de uso particular, a vaga pode constituir apenas um direito acessório ou configurar-se como unidade autônoma, caso em que terá registro próprio em cartório.

O relator ressaltou também que a tendência atual é de que as vagas de garagem não sejam mais caracterizadas como área de uso comum, mas sim como unidades autônomas. Este entendimento tem sido seguido pelo STJ, que reconhece a possibilidade do seu registro autônomo em cartório e admite até mesmo sua penhora.

“Mesmo quando a vaga de garagem é apenas um direito acessório, porque não registrada em cartório como unidade autônoma, ela também será de uso privativo do seu proprietário se for individualizada, e nesse caso pode até ser objeto de cessão”, acrescentou Buzzi.

A notícia refere-se ao processo: REsp 1139285.

Fonte: STJ | 16/12/2014.

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O Comitê de Planejamento da Ação Correicional da Corregedoria-Geral de Justiça aprovou em reunião na manhã de hoje, 15 de dezembro, cronograma de 2015 para expansão do Selo de Fiscalização eletrônico para os serviços notariais e de registros – os cartórios. Com o calendário estabelecido, 85% da receita originária da Taxa de Fiscalização Judiciária passará a ser recolhida através do sistema eletrônico. O selo eletrônico de fiscalização está entre os macrodesafios do TJMG estabelecidos em agosto deste ano. 

De acordo com cronograma, que foi apresentado pelo titular da Gerência de Fiscalização dos Serviços Notariais e de Registro (Genot), Iácones Batista Vargas,

e aprovado pelo comitê, a expansão vai atingir, em 2015, quase mil serventias no Estado, aproximadamente um terço dos cartórios. O escalonamento da implantação foi elaborado a partir da entrância da comarca. 

Até o fim de 2015, todos os cartórios das comarcas de entrância especial e segunda entrância, exceto as serventias de Registro Civil com atribuições notariais, estarão com o sistema implantado. Também em 2015, nas comarcas de primeira entrância, todos as serventias de registro de imóveis deverão implantar o selo de fiscalização eletrônico. Em 2016 a implantação ocorrerá nos demais cartórios das comarcas de 1ª entrância e nas serventias de registro civil com atribuições de notas. 

O Aviso 074/2014 da Corregedoria-Geral de Justiça e seu anexo, publicados no Diário do Judiciário eletrônico (DJe), detalha todos os processos e datas. O objetivo é dar publicidade ao cronograma, para que as serventias observem as adequações necessárias à implantação do sistema. 

O corregedor-geral de Justiça, desembargador Antônio Sérvulo dos Santos, destacou a importância do projeto para o Estado e para a população. Ele falou também sobre a melhoria da efetividade da fiscalização que o selo de fiscalização eletrônico possibilita. 

O juiz auxiliar da Corregedoria Roberto Oliveira Araújo Silva falou sobre os desafios que o cronograma apresenta. Para o juiz, o calendário demonstra a coragem de todos os envolvidos. Ele e os juízes auxiliares da Corregedoria Wagner Sana Duarte Morais e Simone Saraiva de Abreu Abras, são os responsáveis pelo projeto. 

Preparação 

Ao longo de 2015 todos os cartórios – mesmo os contidos apenas no cronograma de 2016 – serão convocados para participar de reuniões preparatórias para a implantação. Os encontros serão regionalizados, de acordo com os núcleos regionais da Escola Judicial Desembargador Edésio Fernandes (Ejef), e vão servir para explicar aos titulares das serventias o processo de preparação e implantação da nova ferramenta. 

A primeira etapa começa em fevereiro, com as serventias das comarcas de Belo Horizonte, Conselheiro Lafaiete e Divinópolis, resultando na implantação em maio. O último grupo, composto pelos cartórios das comarcas de Montes Claros, Janaúba e Diamantina, reúne-se em setembro de 2015, com implantação em dezembro. 

Selo de Fiscalização eletrônico 

O Selo de Fiscalização eletrônico começou a ser implantado em Minas Gerais em maio de 2012. Atualmente, 47 serventias em várias comarcas já utilizam o sistema. 

O selo é composto por um conjunto de números e letras que é impresso no documento emitido pelo cartório. Um sistema eletrônico transfere para o computador da serventia um lote eletrônico de selos e faz o seu gerenciamento. 

O selo de fiscalização eletrônico torna todo o processo mais seguro, garante a transparência e a regularidade do documento, a qual pode ser conferida a qualquer momento, a partir da consulta pública da validade do selo no Portal TJMG.

Fonte: TJ/MG | 15/12/2014.

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