Parcelamento do solo urbano. Loteamento. Infraestrutura – garantia – apólice de seguro – averbação. Princípio da Concentração

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca do registro de loteamento urbano, onde se pretende averbar, nas matrículas a serem abertas, apólice de seguro como garantia oferecida para realização das obras de infraestrutura. Veja nosso posicionamento sobre o assunto:

Pergunta: Recebi para registro um loteamento urbano (Lei nº 6.766/79) onde, no “Termo de Execução de Obra”, aprovado pela Prefeitura, a garantia é uma apólice de seguros, com registro na SUSEP. Em razão da referida apólice ser a garantia de execução da infraestrutura do loteamento, pode-se averbar tal “garantia” (apólice) nas matrículas dos lotes a serem abertas, com base no Princípio da Concentração (Lei nº 13.097/15)?

Resposta: A Lei nº 13.097/15, que incluiu alguns atos passíveis de registro e averbação no Registro de Imóveis, em cumprimento ao Princípio da Concentração, não incluiu a averbação de apólices de seguro em seu rol. Vejamos:

“Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:

I – registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;

II – averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos do art. 615-A da Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil;

III – averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e

IV – averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 da Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil.”

No caso em tela, entendemos que, por se tratar de garantia para a realização de obras de infraestrutura em loteamento, basta que tal informação, com o número da apólice do seguro, seja mencionada no ato de registro do loteamento, não sendo possível a sua averbação na matrícula imobiliária como questionado.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB | 05/05/2016.

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É possível o registro de escritura pública antiga de mandato em causa própria, onde não consta a perfeita identificação das partes, tendo em vista a regra de transição prevista no art. 176, § 2º da Lei de Registros Públicos

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação Cível nº 0002419-40.2014.8.26.0248, onde se admitiu o registro de escritura pública antiga de mandato em causa própria, onde não consta a perfeita identificação das partes, tendo em vista a regra de transição prevista no art. 176, § 2º da Lei de Registros Públicos. O acórdão teve como Relator o Desembargador Manoel de Queiroz Pereira Calças e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.

O caso trata de apelação interposta pelo Ministério Público paulista (MP) em face da r. decisão que determinou o registro da escritura pública antiga de mandato em causa própria, onde as partes constituíram procurador, autorizando-lhe vender ou alienar 50% dos 79 lotes de terreno localizados em loteamento. O MP aduz, em síntese, que a exigência feita pelo Oficial Registrador decorre do fato de os dados da qualificação dos adquirentes do imóvel estarem incompletos, ferindo o princípio da Especialidade Subjetiva.

Ao analisar o caso, o Relator apontou que a devolução do título fundou-se no princípio da Especialidade Subjetiva. Entretanto, de acordo com o Relator, “referido princípio, assim como o registro em si, não pode ser considerado um fim em si mesmo, sob pena de negar o que pretende proteger, que é a segurança jurídica.” Diante disso, o CSM/SP tem admitido, em hipóteses excepcionais, a mitigação deste princípio. Ademais, afirmou que, embora as qualificações das partes no título não estejam perfeitas, existem elementos suficientes a eliminar qualquer dúvida quanto às pessoas que figuram como outorgantes e outorgados. O Relator ainda observou que a escritura pública foi lavrada em 1963, época em que não havia o rigor legal de hoje quanto à precisão da qualificação das partes, o que explica o motivo das omissões levantadas pelo Oficial Registrador e que a Lei de Registros Públicos previu a regra de transição contida no § 2º do art. 176. Assim, diante do exposto e por não haver dúvidas quanto à identidade das pessoas, o Relator concluiu que o recurso deve ser julgado improvido e o registro deve ser admitido.

Por sua vez, o Desembargador Ricardo Henry Marques Dip, em Declarações de Voto Convergente, entendeu que a negativa de registro não se justifica, uma vez que, em que pese os princípios tempus regit actum e da Especialidade Subjetiva (Lei nº 6.015/1973, art. 176, inc. II, 4, a e b, e inc. III, 2, a e b), há considerar que a escritura pública e as numerosas transcrições que ela atinge, datam de 1963 ou antes, o que, “somado à manifesta dificuldade de providenciar informações sobre outorgantes que não possuem parentesco com a ora apelada, justifica, excepcionalmente, dispensa das exigências levantadas na nota devolutiva, como permitem não só o caput do art. 198 da Lei de Registros Públicos, como ainda precedentes deste Conselho”.

Clique aqui e leia na íntegra a decisão.

Fonte: IRIB | 05/05/2016.

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A Quinta Turma do Tribunal Regional Federal da 1ª Região negou provimento à apelação da Caixa Econômica Federal contra a sentença, do Juízo Federal da 4ª Vara da Seção Judiciária de Mato Grosso, que julgou procedente os embargos de terceiro propostos por dois mutuários para excluir da constrição judicial o imóvel dos embargantes na cidade de Cuiabá/MT, determinando o levantamento da hipoteca e da penhora sobre o referido bem. O Juízo condenou a CEF (parte ré da ação originária) ao pagamento de custas e de honorários advocatícios no valor de R$ 1.500,00.

Segundo consta dos autos, entendeu o juiz de primeiro grau que os autores comprovaram a aquisição do imóvel, o pagamento do preço e a continuidade da ocupação, fazendo jus à proteção possessória, ainda que a Promessa de Compra e Venda não tenha sido registrada (STJ/Súmula 84).

Os embargantes compraram a unidade habitacional quando o imóvel já estava hipotecado pela construtora em favor da instituição financeira embargada e quitaram o preço ajustado na Promessa de Compra e Venda firmada com a construtora, ficando no aguardo da escritura definitiva após o levantamento da hipoteca, o que não ocorreu. Posteriormente, o bem foi penhorado e houve a designação de leilão pelo juízo da execução.

No voto do relator, desembargador federal Néviton Guedes, a jurisprudência dominante é no sentido de que a hipoteca concedida pela construtora/incorporadora em favor do banco credor, ainda que anterior, não prevalece sobre a boa-fé do terceiro que adquire, em momento posterior, a unidade imobiliária. O entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e também da Corte Regional, tem base no entendimento sumulado do STJ (Súmula 308), no sentido de que “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.

Processo nº: 0011211-88.2007.4.01.3600/MT
Data do julgamento: 16/09/2015
Data de publicação: 27/11/2015

Fonte: TRF 1ª Região | 04/05/2016.

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