A ausência de vontade declarada de morador em participar de associação impede que ele seja cobrado pela execução de serviços, como segurança e vigilância, devido à falta de relação jurídica entre as partes.

A decisão é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que afastou a obrigação de pagamento dos encargos para um casal de moradores de conjunto habitacional em Osasco (SP).

Na ação de cobrança original, a Associação dos Moradores do Parque Continental Osasco alegou que era responsável pelos serviços de portaria, vigilância e segurança do loteamento habitacional.

Apesar de não possuir todas as características de um condomínio, nos moldes da Lei 4.591/64, a associação alegou que executava os serviços em benefício de todos os titulares dos imóveis, que inclusive se beneficiavam com a valorização gerada pelos trabalhos realizados no local.

Dessa forma, a associação cobrou judicialmente um débito de cerca R$ 13 mil dos moradores inadimplentes.

Obrigação

Em primeira instância, o juiz julgou improcedente o pedido da associação de moradores. A sentença registrou que os residentes não poderiam ser obrigados a se associar.

Assim, restaria à associação se conformar com o benefício indireto gerado aos moradores não associados ou impedir, por meios próprios, a ocorrência do fato. Todavia, em segunda instância, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) modificou a decisão inicial.

O tribunal entendeu que a falta de pagamento de taxa equivale a enriquecimento ilícito dos moradores e que a inexistência de associação não seria suficiente para eximi-los da cobrança, pois eles também eram beneficiários dos serviços.

Em recurso especial, um casal alegou que o acórdão (decisão colegiada) do tribunal paulista enquadrou equivocadamente o loteamento aberto com residências autônomas — como o complexo habitacional de Osasco — como condomínio residencial fechado.

Vontade

O ministro relator, Luis Felipe Salomão, ressaltou que o caso analisado vai além do debate realizado no julgamento do Recurso Especial 1.439.163, julgado com o rito dos recursos repetitivos, no qual a Segunda Seção definiu que as taxas de manutenção criadas por associação de moradores não obrigam os não associados ou aqueles que a elas não anuíram.

No caso trazido a julgamento pelas partes de Osasco, ponderou o ministro, a discussão diz respeito a outros encargos, fruto da prestação de serviços de segurança pela associação.

Para o ministro Salomão, a omissão estatal na prestação de serviços fundamentais não justifica a imposição de obrigações a todos os moradores. Da mesma forma, a ausência de vontade declarada do morador e, por consequência, a inexistência de relação jurídica entre residentes e associação impede a cobrança dos serviços executados.

“Inexistindo negócio jurídico, não há se falar em cobrança de taxa de manutenção nem em enriquecimento ilícito, pois ambas as formas carecem de relação jurídica entre as partes”, destacou o relator ao restabelecer a sentença.

A notícia refere-se ao processo: REsp 1356251.

Fonte:  STJ | 13/06/2016.

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O ministro Paulo de Tarso Sanseverino, do Superior Tribunal de Justiça (STJ), afetou à Segunda Seção o julgamento de mais três recursos sob o rito dos recursos repetitivos. A apreciação dos casos afetados definirá a prescrição da pretensão de restituição das parcelas pagas a título de comissão de corretagem e de assessoria imobiliária, sob o fundamento da abusividade da transferência desses encargos ao consumidor.

Ainda no julgamento dos recursos, o colegiado vai decidir sobre a validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico-imobiliária (Sati). O tema foi cadastrado como de número 938.

Serviços de advocacia

A taxa Sati é o valor cobrado pelas construtoras com base em 0,8% sobre o preço do imóvel novo adquirido pelo consumidor. A quantia é destinada aos advogados da construtora por terem redigido o contrato de compra e venda, além de corresponder a serviços correlatos do negócio.

A decisão do ministro de julgar a matéria sob o rito dos repetitivos se deu em razão da multiplicidade de recursos sobre o tema e da relevância da questão. Uma vez afetado o tema, deve ser suspenso na segunda instância o andamento dos recursos especiais idênticos.

Depois que a tese for definida pelo STJ, ela servirá para orientar a solução de todas as demais causas. Novos recursos ao tribunal não serão admitidos quando sustentarem posição contrária.

Para mais informações, a página dos repetitivos também pode ser acessada a partir de Consultas > Recursos Repetitivos, no menu dahomepage do STJ.

A notícia refere-se aos seguintes processos: REsp 1599510, REsp 1599511 e REsp 1599511.

Fonte: STJ | 10/06/2016.

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ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 1071732-93.2015.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante SEBASTIÃO MANOEL VIEIRA ABENANTE, é apelado 16° OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, V.U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO DIMAS MASCARETTI (Presidente), ADEMIR BENEDITO, XAVIER DE AQUINO, LUIZ ANTÔNIO DE GODOY, RICARDO DIP E SALLES ABREU.

São Paulo, 8 de abril de 2016.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação Cível n° 1071732-93.2015.8.26.0100

Apelante: Sebastião Manoel Vieira Abenante

Apelado: 16° Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo

VOTO N° 29.124

Registro de imóveis – Dúvida inversa julgada procedente – Escritura pública de venda e compra outorgada após partilha de divórcio – Nota de devolução com exigência para recolhimento do ITBI – Interessado (outorgante) que fora casado pelo regime da comunhão universal – Comunicabilidade dos bens adquiridos antes do casamento – Ato translativo que constitui fato gerador da obrigação tributária – Legalidade da exigência – Recurso não provido.

Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença proferida pela MMª. Juíza Corregedora Permanente do 16° Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo que, ao julgar procedente dúvida inversa suscitada, manteve a recusa de registro de escritura pública de compra e venda, sob o fundamento de que a celebração do casamento resultou na comunicação dos bens em razão do regime da comunhão universal, tornando obrigatório o pagamento do ITBI (da parte ideal que o varão recebeu além de sua meação), conforme inteligência do art. 289 da Lei n° 6.015/73.

O apelante sustenta, em síntese, que o recolhimento do tributo não é devido, uma vez que o bem foi adquirido em sua integralidade em 16/05/1983 (através de escritura pública outorgada em 1983, objeto do R-3/41.118 do 16° RI), ou seja, antes do casamento ocorrido em 10/01/1985, tornando indevida a exigência referente ao pagamento da obrigação tributária (ITBI).

A Registradora ofertou manifestação às fls. 34/36.

O Ministério Público apresentou parecer às fls. 39/40.

A MMª. Juíza Corregedora Permanente acolheu as ponderações do Oficial do Registro de Imóveis e manteve a recusa à realização do ato, julgando procedente a dúvida inversa (fls. 41/43).

O interessado interpôs recurso de apelação, reiterando as razões anteriormente expostas (inexistência de fato gerador do tributo), pugnado pela liberação da exigência (fls. 50/52).

A Douta Procuradoria de Justiça manifestou-se pelo não provimento do recurso (fls. 63/64).

É o relatório.

Para bem compreender a situação posta neste recurso de apelação cumpre realçar que o interessado pretende obter a formalização do registro público imobiliário e permitir o ingresso da escritura pública de venda e compra outorgada em favor de DARCI DE SOUZA E OUTRO (fls. 06/10), afastando-se a exigência formulada pelo 16° RI de São Paulo (fls. 12), sob a alegação de que o imóvel objeto da matrícula n° 41.118 foi adquirido pelo apelante em 16/05/1983 (fls. 14), antes do matrimônio contraído sob o regime da comunhão universal de bens (fls. 16/17).

O interessado adquiriu o imóvel objeto da matrícula n° 41.118 ainda na condição de solteiro, porém a realização do casamento pelo regimento da comunhão universal de bens implicou na comunicabilidade de todos os bens, inclusive os adquiridos anteriormente à vigência do matrimônio, consoante dispõe o art. 262 do Código Civil de 1916, aplicável ao caso. O casamento formalizado em 10/01/1985 modificou a situação do imóvel, pois o cônjuge virago ZILÉ CAVALCANTE DE SOUZA passou a titularizar a parte ideal de 50% do bem, tanto que houve posterior partilha em relação ao mesmo imóvel.

Não há como reconhecer qualquer ilegalidade na exigência trazida pela nota de devolução, o que desautoriza a realização do registro. E preciso respeitar o dispositivo que obriga o pagamento dos tributos no caso de transmissão de bens e direitos (art. 289 da Lei n° 6.015/73) para decidir sobre a oportunidade de desfazer a qualificação feita pelo registrador e, no caso, a insurgência do interessado quanto ao risco de pagamento em duplicidade (bis in idem), não alcança o peso que anima permitir o ingresso da escritura de venda e compra, porque houve comunicação do bem em decorrência do casamento (regime da comunhão universal) e o imóvel foi devidamente partilhado quando da dissolução do vínculo pelo divórcio, o que é suficiente para justificar o apontamento para recolhimento do tributo (ITBI). O episódio, para ficar em apenas um dos detalhes deste expediente, não permite qualquer intervenção judicial para impor o registro imobiliário, notadamente na pendência de questão tributária.

A Carta de Sentença decorrente de partilha é um ato jurídico sujeito ao registro público e, como tal, conduz à transmissão do domínio, inclusive de parte ideal que excede a meação do cônjuge casado pela comunhão universal, devendo o interessado comprovar o adimplemento do imposto. Somente será ilícita a exigência com o alerta sobre o recolhimento do tributo e aí, sim, caberá intervenção do órgão correcional para liberar o interessado do cumprimento se houver inobservância da legislação, o que não ocorreu. O direito deduzido (ausência de fato gerador) não é sequer verossímil e inexiste controvérsia jurídica sobre a regularidade da cobrança, podendo ser citado, para contrapor ao que se diz na inicial e nas razões recursais, o que está escrito no art. 289 da Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973, art. 30, XI da Lei n. 8.935, de 18 de novembro de 1994, art. 134, VI do Código Tributário Nacional (CTN) e Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça NSCGJ, II, XX, 106.1.

Não bastasse, o óbice encontrado pelo Oficial Registrador precisa ser resolvido sem ofender o princípio da continuidade, uma vez que o interessado, além do natural adimplemento da obrigação tributária, precisa formalizar primeiro o registro da partilha para regularizar a titularidade do imóvel, em seu aspecto subjetivo, permitindo a posterior outorga da escritura pública e a consequente qualificação registral do título quando da sua apresentação na unidade de serviço extrajudicial.

Portanto, não há dúvida que a sentença de procedência proferida pela MMª Juíza Corregedora Permanente deve ser integralmente mantida.

Nestes termos, pelo meu voto, à vista do exposto, nego provimento ao recurso.

MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Fonte: Blog do 26 | 09/06/2016.

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