Processo 1001332-83.2017.8.26.0100 – Dúvida – REGISTROS PÚBLICOS – Companhia Liberman de Participações – COLIPAR – “Registro de instrumento particular de compromisso de venda e compra – alienação fiduciária que grava o imóvel – necessidade de anuência expressa do credor fiduciário – princípio da legalidade”Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 13º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Companhia Liberman de Participações – COLIPAR, em razão da negativa de ingresso de instrumento particular de promessa de venda e compra em construção, firmado em 07.12.2011, no qual figuram como promitente vendedora, Empreendimentos e Incorporações Boulevard Lisboa SPE LTDA e como promitente compradora a suscitada, tendo como objeto o imóvel em construção matriculado sob nº 90.315. O óbice registrário refere-se à indisponibilidade do bem, em face da existência de alienação fiduciária da fração ideal ao Banco BVA SA, registrada sob nº 11 na mencionada matrícula. Juntou documentos às fls.06/61. Insurge-se a suscitada do entrave imposto, sob o argumento da necessidade de se resguardar direitos aquisitivos perante eventuais outros adquirentes, mitigando-se o risco de vendas de unidades autônomas futuras. Alega que a constituição de garantia fiduciária sobre o terreno em nada impede a comercialização de unidades, já que não se confunde necessariamente com alienação da fração ideal, tratando-se de dinâmica inerente ao processo de incorporação. Ressalta que a hipoteca não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel, nos termos da Súmula nº 308 do Colendo Superior Tribunal de Justiça. Por fim, assevera sobre a inexistência de conflito ou prejuízo a terceiros. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fl.70).É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Primeiramente ressalto que, de acordo com a Súmula nº 08 do STJ: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”. Todavia, tal norma não se aplica à presente situação, sendo que o instituto da hipoteca não se confunde com a alienação fiduciária. Ao se constituir a alienação fiduciária, tanto por instrumento público como particular, a propriedade do imóvel é transferida para o credor, ficando o devedor na posse direta do bem durante o período em que vigorar o financiamento. Caso haja o inadimplemento da dívida, o Cartório de Registro de Imóveis notifica o devedor, de modo a constituí-lo em mora e, persistindo em aberto a obrigação, a propriedade será consolidada em favor do credor. Ou seja, ao contrário da hipoteca a alienação fiduciária torna a propriedade resolúvel. No mais, de acordo com a cláusula quinta item 5.2, “b”:”O(s) comprador (es) declara (m):… B. Concordarem com que a VENDEDORA ceda qualquer crédito decorrente do presente contrato ou da alienação fiduciária que vier a ser constituída, bem como que o crédito em questão seja representado por Cédula de Crédito Imobiliário e/ou qualquer outro título semelhante”. Neste sentido, de acordo com o registro nº 11/90315, realizado em 29.12.2011, a promitente vendedora, Empreendimentos e Incorporações Boulevard Lisboa SPE LTDA, alienou fiduciariamente a fração ideal do terreno, correspondentes aos apartamentos integrantes do futuro empreendimento denominado “Edifício Estilo Jardim América” ao Banco BVA S/A (fl.46), logo, tem-se que é imprescindível a anuência expressa do credor fiduciário, consistente na obrigação de apresentar a baixa do gravame que incide sobre o imóvel em questão no momento da lavratura da escritura. Ademais, consta que a proprietária e incorporadora LTDA submeteu a incorporação imobiliária ao regime de afetação, nos termos dos artigos 31-A ao 31-F da Lei Federal nº 4.591/64, alterado pela Lei nº 10.931/04 (fl.11). Neste contexto, conforme se verifica do artigo 31-A, § 11º , que foi incluído pela Lei 10.931/04: “Nas incorporações, objeto de financiamento, a comercialização das unidades deverá contar com a anuência da instituição financiadora ou deverá ser a ela cientificada, conforme vier a ser estabelecido no contrato de financiamento”. Correta, por conseguinte, a recusa do Oficial. Diante do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 13º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Companhia Liberman de Participações – COLIPAR, e consequentemente mantenho o óbice registrário. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. São Paulo, 06 de fevereiro de 2017. Tania Mara Ahualli Juíza de Direito – ADV: LUIZ AUGUSTO HADDAD FIGUEIREDO (OAB 235594/SP).
Fonte: DJE/SP | 08/02/2017.
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Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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