Trata-se de embargos de declaração opostos por Vanderlei Zanettin visando a reforma do julgado e o prequestionamento sobre a aplicação dos arts. 167, inciso I, nº 3, e 176, ambos da Lei nº 6.015/73 porque o contrato de locação com cláusula de vigência foi celebrado em 26 de outubro de 2016, com a devedora fiduciante, antes da consolidação da propriedade do imóvel com o credor fiduciário que dele é o atual proprietário.
É o relatório.
Em que pese o contrato de locação ser datado de 24 de outubro de 2016, como consta às fls. 12, o seu protocolo no Registro de Imóveis visando o registro da cláusula de vigência somente foi realizado em 23 de março de 2017, sob nº 13.753, como consta às fls. 5 e 8.
Ocorre que na data do protocolo do contrato de locação o imóvel objeto da matrícula nº 3.949 do Registro de Imóveis da Comarca de Mairinque já não era de propriedade da locadora, Nair Correia da Cruz Menezes, e de seu marido (fls. 9), pois a propriedade plena foi consolidada em favor de Itaú Unibanco S.A. por averbação de título prenotado, sob nº 12.813, em 29 de agosto de 2016 (Av. 13, fls. 20/21).
E os efeitos da averbação da consolidação da propriedade retroagem à data do protocolo, como disposto no art. 1.246 do Código Civil: “O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo“.
Diante disso, deixou de existir continuidade para o registro da locação, com cláusula de vigência, porque contratada com pessoa que não era proprietária do imóvel na data em que o apelante protocolou o referido contrato no Registro de Imóveis.
No mais, a matéria deduzida na apelação foi integralmente apreciada no v. acórdão que reconheceu que o credor fiduciário obteve o direito real de propriedade plena porque protolocou o título constitutivo em primeiro lugar, o que se fez em respeito ao princípio expressado no brocardo “Prior in tempore, potior in iure“, ou primeiro no tempo, melhor no direito.
Isso porque o art. 182 da Lei nº 6.015/73 confere prioridade aos títulos ingressados no protocolo do Registro de Imóveis conforme a rigorosa ordem cronológica de apresentação, o que faz dispondo: “Todos os títulos tomarão, no Protocolo, o número de ordem que lhes competir em razão da sequência rigorosa de sua apresentação“.
E o princípio da prioridade, como esclarece Narciso Orlandi Neto: “…determina que, no confronto de direitos contraditórios submetidos simultaneamente à qualificação, os registros seguem a ordem de prenotação dos respectivos títulos” (Retificação do Registro de Imóveis“, Ed. Oliveira Mendes – Livraria Del Rey Editora, 1997, pág. 62).
Por fim, não há que se falar em preferência do contrato de locação em razão da data em que foi celebrado, ou do uso do imóvel pelo locatário, pois, além de celebrado em data posterior à eficácia da consolidação da propriedade, no conflito entre direitos reais e direitos obrigacionais prevalecem os primeiros.
Ante o exposto, pelo meu voto rejeito os embargos de declaração.
GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Fonte: INR Publicações – DJe/SP | 29/01/2019.
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