Número do processo: 1007739-82.2015.8.26.0292
Ano do processo: 2015
Número do parecer: 262
Ano do parecer: 2017
Parecer
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA
Processo CG n° 1007739-82.2015.8.26.0292
(262/2017-E)
Recurso Administrativo – Pedido de Providências – Pretensão de averbação de desdobro de lote – Contrato-padrão do loteamento que restringe a construção de uma única unidade autônoma por lote, ressalvada edícula ou residência de caseiro – Cláusula contratual que não poderia ser interpretada como impeditiva de desdobro – Impossibilidade, ademais, de o Oficial Registrador fiscalizar as restrições impostas pelo loteador – Inteligência do item 191, do Capítulo XX, das NSCGJ – Necessidade, de qualquer modo, de prévia aprovação da Municipalidade – Pedido de Providências improcedente – Recurso não provido, com observação.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,
Cuida-se de recurso administrativo tirado de r. sentença que manteve a rejeição do pleito de Luciano Foianesi, no sentido de se averbar o desdobro de lote de terreno de propriedade do apelante, a teor de que eventual restrição convencional não obstaria o desdobro, consoante entendimento da E. Corregedoria Geral da Justiça. Acrescenta que o lote em questão mede 5.000 metros quadrados, ao passo que, no loteamento Recanto dos Pássaros, prevalecem lotes de 1.000 metros quadrados. Ademais, haveria lotes desdobrados de fato. Argumenta com o disposto no item 191, do Capítulo XX, das NSCGJ, para sustentar que não incumbiria ao Oficial fiscalizar a observância do contrato-padrão. Alega, ainda, que não competia ao Oficial usurpar a função da Municipalidade, ao emitir certidão dispondo sobre restrições urbanísticas municipais. Por fim, defende que a deliberação de assembleia de associação de moradores, feita após o pedido de desdobro, não teria o condão de impedi-lo.
Inicialmente, o feito foi processado como dúvida inversa. Entretanto, tratando-se de questão relacionada a averbação, determinou-se a redistribuição do feito a essa Egrégia Corregedoria Geral da Justiça.
A Procuradoria de Justiça apresentou parecer pelo provimento do recurso.
É o relatório. Opino.
O requerente postulara, junto à Prefeitura Municipal de Jacareí, pedido de aprovação do projeto de desdobro de lote de sua titularidade e de sua esposa. Entretanto, a Prefeitura exigiu “certidão específica do cartório de registro para efetivação do solicitado” (fls. 35). Em razão disso, o Registrador informou à Municipalidade que haveria óbice convencional ao desdobro no loteamento em questão.
Posteriormente, o título foi prenotado (fls. 58), sobrevindo nota de devolução (fls. 50/51), segundo a qual o título não terá acesso ao registro imobiliário, a teor de que: (1) falta aprovação do órgão competente; (2) há vedação contratual ao desdobro de lotes no loteamento em questão (cláusula oitava do contrato padrão).
Primeiramente, cumpre observar que houve irresignação parcial em relação à nota devolutiva juntada a fls. 50/51, pois a exigência relativa à aprovação do órgão competente não foi impugnada e tampouco atendida. Por esse motivo, o pedido de providências está prejudicado.
De qualquer modo, deve-se analisar a questão de fundo para que, caso superada a primeira exigência, não haja necessidade de novo pedido de providências para soluciona-la e, ainda, para servir de orientação em casos análogos.
Pois bem.
Equivocado o ilustre Oficial no que tange ao segundo item da nota devolutiva.
Primeiramente, porque a jurisprudência em que está calcada a negativa de registro foi superada, seja perante o Conselho Superior da Magistratura, seja perante esta Corregedoria Geral da Justiça.
Com efeito, no julgamento da Apelação Cível n. 0038476-21.2011.8.26.0100, interpretando-se o antigo item 174, do Capítulo XX, das NSCGJ (atual item 191), ao tratar das restrições convencionais consignou-se que: “Por isso é que o registrador, embora mencione as restrições convencionais no registro, não pode deixar de admitir ao registro os títulos apresentados, apenas com base nessas imposições particulares”.
A esse julgado, seguiram-se diversas decisões desta Corregedoria Geral da Justiça, no mesmo sentido:
“Averbação de desdobro – Restrição convencional – Observância que não cabe ao registrador fiscalizar – Restrição, ademais, não mencionada na matrícula – Recurso provido para determinar a averbação (Proc. CG n. 2013/00189863)
“Registro de Imóveis – Procedimento administrativo em que se questiona a possibilidade de desdobro de lote – Restrição convencional – Prevalência da limitação contratual sobre a autorização Municipal – Mudança de orientação da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça – Possibilidade de ingresso do título – Recurso provido” (Proc n CG n. 5597/2013)
Não bastasse isso, a cláusula contratual em que se baseou o Registrador para concluir para impossibilidade de desdobro não pode ser interpretada dessa forma. Enuncia referida cláusula: “Somente será permitido construir em cada lote uma residência, edícula, garagem e piscina”.
Ora, a partir do desdobro, surgem dois ou mais lotes, de maneira que a restrição convencional imporia que não se construísse mais que uma residência em cada um desses lotes. Tal cláusula não contem qualquer vedação ao desdobro de lotes.
Tampouco o fato de não haver desdobro de lotes averbado naquele loteamento pode ser considerado óbice legal a que o desdobro postulado tenha lugar, desde que haja autorização da Municipalidade.
Em suma, havendo autorização municipal, não haverá óbice à averbação de desdobro, uma vez que, na esteira do parecer exarado pelo MM. Juiz Assessor Gabriel Pires de Campos Sormani, nos autos do Proc CG n. 2013/00189863, “O item 191 do Capítulo XX das NSCGJ estabelece que não cabe ao oficial fiscalizar a observância das restrições impostas pelo loteador”. Havendo aprovação municipal, somente os particulares interessados poderão, se o caso, opor-se a tal providência.
De qualquer modo, no caso vertente, não houve aprovação municipal, mesmo porque a Prefeitura preferiu consultar o Registrador acerca do tema, o qual expediu certidão acerca da impossibilidade de desdobro. Incumbe aos recorrentes, portanto, postularem, junto à Municipalidade a revisão desse posicionamento, tendo em vista o deslinde deste feito e, em havendo aprovação Municipal – caso não haja violação às posturas municipais – o Registrador não poderá impor óbice à averbação pretendida.
Em suma, o parecer que, respeitosamente, submeto a Vossa Excelência, é no sentido de se negar provimento ao recurso administrativo, com observação de que, uma vez obtida aprovação municipal, a averbação poderá ser efetuada.
Sub censura.
São Paulo, 10 de julho 2017
Tatiana Magosso
Juíza Assessora da Corregedoria
DECISÃO: Aprovo, pelas razões expostas, o parecer da Juíza Assessora desta Corregedoria Geral da Justiça, para o fim de negar provimento ao recurso administrativo, com observação de que, uma vez aprovado o desdobro pela Municipalidade, a averbação respectiva deverá ser realizada pelo Oficial de Registro de Imóveis. Publique-se. São Paulo, 10 de julho de 2017. (a) MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS, Corregedor Geral da Justiça – Advogados: DANILO ULHOA SILVA, OAB/SP 309.411 e ARNALDO DE FARIAS, OAB/SP 311.062.
Diário da Justiça Eletrônico de 25.07.2017
Decisão reproduzida na página 203 do Classificador II – 2017
Fonte: INR Publicações
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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