Processo 1005629-31.2020.8.26.0100
Dúvida – Registro de Imóveis – Eduardo Camargo Gonçalves Dias – Vistos. Trata-se de dúvida inversa suscitada por Eduardo Camargo Gonçalves Dias em face do Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, após negativa de registro de escritura de compra e venda cujo objeto é o imóvel matriculado sob o nº 17.247 na citada serventia. O óbice se deu pois o vendedor consta na matrícula como solteiro e, na escritura que se pretende registrar, como convivente em união estável, tendo sido exigida a retificação da escritura de venda e compra pela qual o atual vendedor adquiriu o imóvel para que ali conste que este vivia em união estável. O suscitante aduz que não é possível realizar tal retificação, seja porque não tem mais contato com os antigos vendedores para que participem do ato de retificação, seja porque sua união estável só foi formalizada após ter adquirido o imóvel. Além disso, sendo a união estável no regime de separação de bens, entende desnecessária sua inscrição na matrícula. Juntou documentos às fls. 12/20. O Oficial manifestou-se às fls. 35/36, aduzindo que, apesar de somente formalizada em 2018, a união estável teve início em 2008, e que o regime de bens, até a formalização, é o de comunhão parcial, então houve comunicação do bem, devendo tal fato constar na matrícula através da retificação da escritura em que o suscitado adquiriu o bem que agora pretende vender. Vieram aos autos documentos de fls. 37/55. O Ministério Público opinou às fls. 59/61 pela procedência da dúvida. É o relatório. Decido. O registro imobiliário tem como uma de suas finalidades trazer segurança jurídica à sociedade, criando uma presunção de veracidade das informações ali constantes relativas a titularidade de direitos sobre bens imóveis. Para que tal presunção de veracidade seja efetiva, de rigor que as informações constantes do registro reflitam as situações fáticas reais, evitando-se que erros ou omissões tragam discussões obre a titularidade do imóvel. Discorrendo sobre tal presunção, diz Luiz Guilherme Loureiro: “Em virtude do principio da legitimidade ou da presunção de veracidade, o Registro deve refletir a verdade não só no que se refere ao titular do direito registrado, mas também quanto à natureza e ao conteúdo deste direito. Assim, qualquer inexatidão do assento deve ser retificada a fim de que reflita perfeitamente a realidade”. (Registros Públicos – Teoria e Prática – 2ª ed. – Editora Método). No presente caso, Eduardo Camargo Gonçalves Dias declara, na escritura que se pretende registrar, que convive em união estável com Natalia Juliana Soltys, união esta formalizada por escritura pública em 2018. Mais relevante, tal escritura contém declaração das partes de que a união estável teve início em 2008. Há, portanto, discrepância entre o R.05 da matrícula nº 43.261 do 14º RI e a situação real, já que na matrícula não consta qualquer informação relativa a união estável quando, na realidade, ela já estava configurada quando houve a aquisição do imóvel em 2015, ainda que não formalizada. E mesmo que a escritura de união estável estabeleça o regime da separação total de bens, este regime tem efeitos ex nunc, ou seja, apenas a partir da lavratura da escritura. Quanto ao regime anterior, nos termos do Art. 1.725 do Código Civil, prevalece o regime da comunhão parcial. Este o entendimento do C. STJ no Resp. 1.597.675, como bem lembrado pelo D. Promotor. Assim, de 2008 a 2018, os bens adquiridos comunicam-se entre os companheiros, a menos que demonstrada a existência de uma das hipóteses previstas no Art. 1.659 do Código Civil. Por esta razão, em havendo discrepância entre a situação real e registral, deve a parte proceder a retificação da escritura em que adquiriu o imóvel, para constar a existência da união estável. Na impossibilidade de tal retificação, podem os conviventes requerer averbação perante o registro imobiliário, declarando a existência da união estável e apresentando a escritura pública que comprova tal declaração no sentido de que a união existe desde 2008, tendo sido formalizada em 2018 com o regime de separação de bens. Neste caso, o Oficial procederá a averbação para que na matrícula conste a existência da união estável, dando publicidade ao fato do imóvel ter se comunicado por ter sido adquirido na constância da união estável e antes do estabelecimento do regime de separação de bens. Para além disso, na escritura que se pretende registrar, Natalia deve constar também como vendedora, por ser titular de direitos sobre o bem, não bastando a menção de que Eduardo convivia em união estável, já que, tendo se comunicado, o imóvel não pertenceria a ele em sua totalidade. Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada por Eduardo Camargo Gonçalves Dias em face do Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, mantendo o óbice ao registro. Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. – ADV: NIVIA MARIA TURINA (OAB 151720/SP) (DJe de 06.04.2020 – SP).
Fonte: DJE/SP.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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