CSM/SP: Dúvida – Apelação – Recusa de registro por conta de hipoteca cedular, penhoras e indisponibilidade judicial sobre os bens – Sentença que julga procedente a dúvida impedindo o registro da venda da parte ideal de imóveis rurais por um dos condôminos, fundada na impossibilidade de extinção de condomínio por significar disposição de parte certa do imóvel indisponível – Venda de parte ideal da propriedade por um dos condôminos que não gera extinção do condomínio, mas apenas a alteração parcial da titularidade sobre o bem – Fixação de futura extinção do condomínio como condição para pagamento de parte do preço não desnatura o negócio como compra e venda, preservando-se a existência e a natureza do condomínio simples – Cessionário do crédito garantido por hipoteca cedular que figura como exequente que anui com a venda de parte ideal dos bens garantidores, afastando qualquer impedimento por conta da existência da hipoteca e das penhoras inscritas na matrícula – Ordens judiciais de indisponibilidade dirigidas ao coproprietário não alienante – Efeitos pessoais – Inexistência de limitação ao exercício do direito de dispor pelo coproprietário que não tem contra si qualquer restrição – Existência de ordens de indisponibilidade judicial sobre os bens sem indicação de sujeito determinado – Eficácia sobre a integralidade do bem, impedindo qualquer alienação, até seu levantamento ou decisão judicial de ineficácia da indisponibilidade em relação ao condômino alienante – Dúvida procedente para manter a negativa de registro até o levantamento das ordens de indisponibilidade genéricas – Recurso não provido.


  
 

Apelação n° 0000619-44.2019.8.26.0169

Espécie: APELAÇÃO

Número: 0000619-44.2019.8.26.0169

Comarca: DUARTINA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 0000619-44.2019.8.26.0169

Registro: 2020.0000722640

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0000619-44.2019.8.26.0169, da Comarca de Duartina, em que é apelante ALFREDO DOS SANTOS, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE DUARTINA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso, mantendo a exigência quanto à necessidade de cancelamento das ordens de indisponibilidade dos processos 0166900-78.2009.5.15.0142 e 0000790-21.2011.5.15.0142, averbadas nas matrículas nºs 13.260, 13.261, 13.262 e 13.263, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PINHEIRO FRANCO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUIS SOARES DE MELLO (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), GUILHERME G. STRENGER (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL), MAGALHÃES COELHO(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E DIMAS RUBENS FONSECA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO).

São Paulo, 1º de setembro de 2020.

RICARDO ANAFE

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação Cível nº 0000619-44.2019.8.26.0169

Apelante: Alfredo dos Santos

Promotor (Ativo): Justiça Pública

Apelado: ARNALDO RODRIGUES FERNANDES

VOTO N.º 31.171

Dúvida – Apelação – Recusa de registro por conta de hipoteca cedular, penhoras e indisponibilidade judicial sobre os bens – Sentença que julga procedente a dúvida impedindo o registro da venda da parte ideal de imóveis rurais por um dos condôminos, fundada na impossibilidade de extinção de condomínio por significar disposição de parte certa do imóvel indisponível – Venda de parte ideal da propriedade por um dos condôminos que não gera extinção do condomínio, mas apenas a alteração parcial da titularidade sobre o bem – Fixação de futura extinção do condomínio como condição para pagamento de parte do preço não desnatura o negócio como compra e venda, preservando-se a existência e a natureza do condomínio simples – Cessionário do crédito garantido por hipoteca cedular que figura como exequente que anui com a venda de parte ideal dos bens garantidores, afastando qualquer impedimento por conta da existência da hipoteca e das penhoras inscritas na matrícula – Ordens judiciais de indisponibilidade dirigidas ao coproprietário não alienante – Efeitos pessoais – Inexistência de limitação ao exercício do direito de dispor pelo coproprietário que não tem contra si qualquer restrição – Existência de ordens de indisponibilidade judicial sobre os bens sem indicação de sujeito determinado – Eficácia sobre a integralidade do bem, impedindo qualquer alienação, até seu levantamento ou decisão judicial de ineficácia da indisponibilidade em relação ao condômino alienante – Dúvida procedente para manter a negativa de registro até o levantamento das ordens de indisponibilidade genéricas – Recurso não provido.

1. Trata-se de apelação interposta por Alfredo dos Santos visando a reforma da sentença de fl. 99/101, que julgou procedente dúvida suscitada pelo Oficial de Registro de Imóveis de Duartina, mantendo a exigência de cancelamento das indisponibilidades lançadas nas matrículas antes do registro de escritura de extinção de condomínio.

A Nota de Devolução do título apresentou as seguintes exigências (fl. 4): “ Os imóveis objetos da presente Escritura Pública, estão gravados com a restrição de indisponibilidade‘ hipoteca. A indisponibilidade tem o objetivo de prevenir eventual fraude e impedir a transferência da propriedade por meio voluntário. Portanto, não se enquadram em transmissão forçada. O interessado deverá providenciar o cancelamento dos gravames, em cumprimento ao disposto no parágrafo 2º do artigo 2º do Provimento nº 39, do Conselho Nacional de Justiça”.

O recurso sustenta, em resumo, que o caso concreto não diz respeito a uma extinção de condomínio, mas apenas de alienação de fração ideal de 50% da propriedade, sem pedido de divisão do imóvel. Que o negócio jurídico significa apenas substituição de um dos condôminos, sendo que o alienante não tem sobre si qualquer ordem de indisponibilidade. Que somente após o registro pretende efetuar a divisão do bem, o que não interfere no registro da alienação da parte ideal de condômino não submetido à ordem judicial de indisponibilidade. Ainda, que as hipotecas gravadas sobre os bens não impedem a alienação, visto haver anuência dos credores com o ato (fl. 108/114).

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fl. 128/131 e 158).

O feito foi inicialmente distribuído como recurso administrativo ao Corregedor Geral da Justiça, sendo reconhecida a existência de discussão a respeito de recurso em sentido estrito e determinada a redistribuição dos autos ao Conselho Superior da Magistratura (fl. 133/135).

É o relatório.

2. Trata-se de recurso de apelação interposto por Alfredo dos Santos, pretendendo afastar os óbices apontados pelo Oficial de Registro de Imóveis de Duartina, registrando-se a escritura de compra e venda de bem imóvel havida entre o recorrente, Wagner Rogério Mapeli e sua esposa Cristina Denise Angeluci Mapeli, na condição de compradores, e Emerson Chiarotti e sua esposa Camila Aparecida Previdelli Chiarotti, na condição de vendedores, com anuência do coproprietário Flávio Hitiro Miura e sua esposa Thais Micali Miura.

A sentença de primeiro grau reconheceu que a escritura de compra e venda de parte ideal do imóvel por um dos condôminos caracteriza extinção de condomínio; e esta, por sua vez, indica disposição da propriedade entre os condôminos, que atribuem a cada um direito e fração certa sobre o imóvel comum, o que estaria inviabilizado por conta da existência de averbação de indisponibilidade por decisão da Justiça do Trabalho. Manteve, assim, a exigência de cancelamento das indisponibilidades pelos Juízos ordenadores antes do registro da escritura de extinção de condomínio.

Por primeiro, observe-se que o caso concreto não corresponde a uma extinção de condomínio, já que os quatro imóveis continuarão de propriedade de duas pessoas em partes ideais, sem abertura imediata de novas matrículas com atribuição da propriedade exclusiva a cada um dos titulares.

O fato da escritura de compra e venda prever uma futura extinção de condomínio como condição do pagamento de parte do preço não desnatura a venda da parte ideal por condômino, já que não integra elemento essencial para a existência da compra e venda.

Bastando a fixação do preço para a perfeição da compra e venda, considerando seus efeitos pessoais, não se pode entender a condição suspensiva estabelecida para o pagamento de parte do preço como elemento essencial do próprio negócio, o que não é.

Assim, a fixação de futura extinção de condomínio com o coproprietário anuente ao negócio, como condição para o pagamento de parte do preço, não transforma a venda de parte ideal da propriedade em extinção de condomínio, posto que pelo negócio jurídico estabelecido entre comprador e vendedor não se observarão efeitos extintivos diretos da propriedade em comum, mas apenas a modificação subjetiva parcial da titularidade do domínio.

Desta forma, não é por conta da existência de uma futura extinção de condomínio que se há de impedir o ingresso do título, mas sim e tão somente pela existência de indisponibilidades genéricas lançadas sobre o bem, sem identificar eventual limitação subjetiva, bem como outras lançadas de forma específica sobre a pessoa do vendedor.

Conforme se observa da escritura de compra e venda (fl. 53/64) e das matrículas dos imóveis (fl. 9/20, 21/30, 31/41 e 42/52), pendem sobre os bens uma hipoteca cedular, duas penhoras (uma delas decorrente da execução da Cédula de Crédito Industrial garantida por hipoteca) e várias indisponibilidades genéricas e específicas decorrentes de ordem judicial.

Por primeiro, observa-se a existência de registro de hipoteca cedular de todos os imóveis em favor do Banco de Desenvolvimento de Minas Gerais S.A. BDMG, conforme R.3/M-6.970 (Av.2/M-13.260; Av.2/M-13.261) e R.6/M-6.254 (Av. 2/M-13.262; Av.1/M-13.263), decorrentes da Cédula de Crédito Industrial nº 129.921/05.

Inscreveu-se pelas averbações Av.11/M-13.260, Av.11/M-13.261, Av.11/M-13.262 e Av.11/M-13.263 a cessão do crédito da Cédula de Crédito Industrial nº 129.921/05 pelo Banco de Desenvolvimento de Minas Gerais S.A. – BDMG para Djalma Lucas Zacarin, que assumiu a condição de credor do título de crédito garantido pela hipoteca.

A cessão do crédito com garantia hipotecária transfere ao cessionário o exercício de todos os direitos decorrentes do negócio originário, inclusive da primazia decorrente da hipoteca, nos termos dos arts. 287 e 289, ambos do Código Civil.

Referida Cédula de Crédito Industrial com garantia hipotecária foi executada, antes da cessão, pelo Banco de Desenvolvimento de Minas Gerais, ocasionando a penhora dos imóveis nos autos da execução nº 1721268-65.2008.8.13.0024, em trâmite na 5ª Vara da Fazenda Pública de Belo Horizonte, o que se observa do R.9/M-6.970 (Av.2/M-13.260; Av.2/M-13.261) e do R.14/M-6.254 (Av. 1/M-13.262; Av.1/M-13.263).

Vê-se, assim, que o crédito hipotecário foi executado pelo credor originário, havendo cessão do crédito para Djalma Lucas Zacarim (Av. 11/M-13.263). Este, na condição de cessionário do crédito, concordou com a venda de parte do imóvel hipotecado e penhorado na execução da qual assumiu o polo ativo, autorização que lhe é dada pelo art. 53 do Decreto-lei nº 413/1969 (fl. 91).

Havendo anuência expressa do exequente e credor hipotecário, não há impedimento para o ingresso do título de alienação de parte ideal dos imóveis objeto de penhora.

A segunda penhora inscrita recai sobre parte ideal de 50% do imóvel objeto da Matrícula nº 13.263 (R. 13/M-6.254), em desfavor do vendedor Emerson Chiarotti, nos autos da execução nº 0005108-84.2009.8.26.0619, movida pela Cooperativa dos Cafeicultores e Citricultores de São Paulo COOPERCITRUS, na 1ª Vara Cível de Taquaritinga.

Tal crédito executado foi cedido para Djalma Lucas Zacarin, com sub-rogação nos direitos da COOPERCITRUS, nos autos da ação de execução nº 0005108-84.2009.8.26.0169, conforme Av. 12/M-13.263. Consta dos autos anuência do cessionário, agora exequente, Djalma Lucas Zacarim para a alienação do imóvel penhorado (fl. 92).

Apesar da penhora do bem não impedir sua alienação, gerando apenas ineficácia do ato perante a execução, a apreciação de eventual questionamento pelo Oficial do Registro é prejudicada, ante a anuência expressa do exequente com a venda pelo executado. Se a alienação do bem penhorado é informada ao exequente e este concorda com o ato, admitindo a substituição da titularidade, inexiste qualquer impedimento para o registro do ato junto à matrícula.

No que diz respeito às indisponibilidades judiciais lançadas nas matrículas, há que se observar diversidade de situações para cada uma das inscrições.

Por primeiro, há de se observar que as ordens judiciais de indisponibilidade se dirigem ao direito de dispor do proprietário por força do art. 1.228 do Código Civil. Tal direito de dispor não se atrela ao bem na forma de direito real, mas se configura como direito potestativo do proprietário que, em desejando, poder alienar voluntariamente a propriedade, por alguma das formas estabelecidas pelo direito brasileiro.

Assim, a disponibilidade da propriedade como faculdade é atrelada à pessoa do proprietário e não ao bem, embora seja exercida sobre a coisa. Por conta disto, ordens judiciais de indisponibilidade atingem o direito subjetivo do proprietário alienar voluntariamente os bens de sua propriedade.

Não atingem o bem em si, mas o direito atribuído a seu titular e, por isto, seus efeitos se limitam aos sujeitos indicados na ordem judicial. Assim, a indisponibilidade atinge os direitos da pessoa contra quem é dirigida, sem abranger os demais coproprietários. No silêncio, ou seja, havendo indicação da indisponibilidade do bem sem direcionamento a algum dos coproprietários, e partindo-se da finalidade garantidora do ato judicial, entende-se por sua eficácia limitadora para todos os proprietários.

Neste caso concreto, há ordens judiciais de indisponibilidade que não atingem o vendedor Emerson Chiarotti, já que dirigidas nominalmente ao coproprietário Flávio Hitiro Miura. Sendo os efeitos da indisponibilidade judicial meramente pessoais, estes não importam restrição ao direito de dispor do coproprietário que não tenha contra si a mesma determinação. Outras envolvem ambos os proprietários, Flávio e Emerson, a impedir por completo a alienação da propriedade, total ou em partes ideais de cada um dos coproprietários.

Desta forma, em relação às indisponibilidades inscritas somente em desfavor do coproprietário Flávio Hitiro Miura, não há que se falar em impedimento da alienação de parte ideal pertencente ao coproprietário Emerson, ante a inexistência de transmissão dos efeitos pessoais do ato judicial de restrição para o condômino não abrangido pela ordem judicial.

Em relação aos imóveis alienados, observa-se indisponibilidade somente em desfavor do coproprietário Flávio Hitiro Miura nas averbações Av.18/M-6.970 Av. 22/M-6.254 (indisponibilidade decretada pela Vara do Trabalho de Taquaritinga no processo 0000707-39.2010.5.15.0142, em desfavor do coproprietário Flávio Hitiro Miura, Guari Fruits Ind. e Com de Polpas Ltda., Eder Edemir Chiarotti e Agihiro Miura) e nas averbações Av. 18/M-6.980 Av. 24/M-6.254 (indisponibilidade de bens de Eder Edemir Chiarotti e de Fábio Hitiro Miura, decretada pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, no processo 0004243-22.2013.8.26.0619).

Tais indisponibilidades não impedem a alienação pelo coproprietário Emerson Chiarotti.

Observa-se, ainda, a indisponibilidade em desfavor de Emerson decretada no processo nº 0006163-89.2017.8.26.0619, pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (R.6/M-13.260; R.6/M-13.261; R.6/M-13.262; R.6/M-13.263), em desfavor de Flávio Hitiro Miura e Emerson Chiarotti, foi cancelada em relação a Emerson Chiarotti (Av.8/M-13.623).

Por fim, há duas indisponibilidades que impedem o registro da alienação da parte ideal do imóvel pertencente a Emerson Chiarotti, decorrentes de ato da Vara do Trabalho de Taquaritinga.

A primeira consta das averbações Av. 4/M-6.970 (Av.2/M-13.260; Av.2/M-13.261) Av. 7/M-6.254 (Av. 1/M-13.262; Av. 1/M-13.263), determinada de forma genérica sobre os imóveis pela Vara do Trabalho de Taquaritinga, no processo 0166900-78.2009.5.15.0142.

A segunda consta das averbações Av. 6/M-6.970 (Av.2/M-13.260; Av.2/M-13.261) Av. 9/M-6.254 (Av. 1/M-13.262; Av. 1/M-13.263), determinada de forma genérica sobre os imóveis pela Vara do Trabalho de Taquaritinga, no processo 0000790-21.2011.5.15.0142.

Tais ordens judiciais de indisponibilidade, não descrevendo a limitação em relação a algum dos proprietários, atingem por presunção a integralidade do bem e os direitos de todos os proprietários, impedindo alienações voluntárias totais ou parciais.

Assim, embora afastada a dúvida quanto à previsão da extinção de condomínio como condição para pagamento de parte do preço, quanto à existência de hipoteca e penhora e quanto às ordens de indisponibilidade dirigidas somente à pessoa do coproprietário não alienante, permanece a impossibilidade de ingresso do título na matrícula, ante a eficácia das ordens de indisponibilidade emitidas nos processos 0166900-78.2009.5.15.0142 e 0000790-21.2011.5.15.0142.

E permanecendo óbice ao registro, ainda que parcial, procede a dúvida, posto que impedido o registro na forma pretendida pela parte interessada (CSM – AP 028249-0/0 – rel. Des. Márcio Martins Bonilha – j. 31.05.1996).

3. Ante o exposto, pelo meu voto nego provimento ao recurso, mantendo a exigência quanto à necessidade de cancelamento das ordens de indisponibilidade dos processos 0166900-78.2009.5.15.0142 e 0000790-21.2011.5.15.0142, averbadas nas matrículas nºs 13.260, 13.261, 13.262 e 13.263, do que resulta a procedência da dúvida

RICARDO ANAFE

Corregedor Geral da Justiça e Relator. (DJe de 26.11.2020 – SP)

Fonte: DJE/SP

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias

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