Processo 1085455-04.2023.8.26.0100
Pedido de Providências – Registro de Imóveis – BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários – Neste contexto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido de providências iniciado pelo Oficial do 17º Registro de Imóveis da Capital, mantendo os óbices, mas na forma da fundamentação. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: GIOVANA TEIXEIRA MALTA (OAB 459877/SP), FERNANDO FLAMINI CORDEIRO (OAB 359198/SP), EDUARDO DA SILVA TRISTÃO (OAB 221959/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1085455-04.2023.8.26.0100
Classe – Assunto Pedido de Providências – Registro de Imóveis
Requerente: 17º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo
Requerido: BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. Distribuidora de Títulos e Valores
Mobiliários
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de pedido de providências iniciado pelo Oficial do 17º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de BTG Pactual Serviços Financeiros S/A Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários, na qualidade da administradora dos ativos que compõem o patrimônio de BTG Pactual Logística Fundo de Investimento Imobiliário, em virtude de recusa de averbação de alteração da administradora e da denominação do fundo de investimento a cujo patrimônio pertence o imóvel da matrícula n.32.683 daquela serventia.
A recusa se deu pela necessidade de apresentação das atas das assembleias que aprovaram as mudanças, com prova de arquivamento perante a CVM.
O Oficial esclarece que os documentos apresentados demonstram apenas envio e protocolo das atas perante a CVM e B3, mas não certificam aprovação e registro pela CVM, como exige o artigo 11 da Lei n.8.668/93; que o texto do referido dispositivo pode ser considerado impreciso, “mas a palavra aprovação mencionada em seu conteúdo pode se referir à avaliação formal dos elementos extrínsecos de quem vai proceder ao registro da ata”, pelo que conclui que incumbe à CVM a qualificação da ata de assembleia, com aprovação antes de registro; que, ainda assim, a apresentação de certidão fornecida pela CVM permitiria presumir o cumprimento das formalidades exigidas para o registro da ata da assembleia; que, dentre os títulos arrolados no artigo 221 da Lei n.6.015/73, não consta a previsão de registro de imagem de ata arquivada em site gerido pelo órgão competente para o registro; que a ata da assembleia realizada em 13/06/2019 não foi produzida de forma nato digital; que, na cópia da ata da assembleia realizada em 29/10/2019, não constam assinaturas; que a parte requerente somente apresentou cópia das atas e requer que o Registro de Imóveis consulte o seu arquivamento por acesso a dois QR Codes, mas o documento hábil seria uma certidão fornecida pela CVM, confirmando o registro da ata da assembleia.
Documentos vieram às fls.11/362.
A parte interessada se manifestou às fls.366/378 esclarecendo que o Fundo BTG LOG é um fundo de investimento imobiliário destinado à exploração de imóveis no setor logístico; que o imóvel da matrícula n.32.683 do 17ºRI, é um dos ativos do Fundo BTG LOG e está em processo de venda, pelo que necessário julgamento antecipado; que, antigamente, o fundo era denominado TRX Realty Logística Renda I Fundo de Investimento Imobiliário – FII, com administração por Oliveira Trust D.T.V.M. S/A; que assumiu a administração após aprovação por assembleia de cotistas realizada em junho de 2019; que houve alteração da denominação do fundo conforme deliberação da assembleia realizada em outubro de 2019; que, em conformidade com o Ofício Circular n. 4/2016/SIN/CVM, as atas foram arquivadas por meio do sistema Fundos.Net, o qual é o único ambiente autorizado pela CVM para o envio de documentos.
Alega, ainda, que a CVM não pratica qualquer ato de validação material das atas, não cabendo à entidade, portanto, aprovar o teor das deliberações dos cotistas; que a CVM não chancela ou emite certidão de registro das atas; que o único ato necessário é o envio dos documentos por meio do sistema Fundos.Net, o que pode ser confirmado no site da CVM; que seus advogados questionaram a CVM sobre a existência de eventual procedimento para cumprimento do artigo 11 da Lei 8.668/93, sendo que houve confirmação de que basta o envio pelo sistema para comprovação do registro da ata; que a escolha do administrador é privativa da assembleia geral; que a aprovação formal das atas pode ser confirmada no site oficial da CVM, que procedeu à atualização das informações do Fundo BTG LOG após o arquivamento; que as atas de assembleia são consideradas informações eventuais, nos termos do artigo 41, II, da Instrução CVM 472/08; que a entrega desse documento é centralizada no sistema Fundos.Net, conforme artigo 42, §2º, da referida instrução; que o artigo 221 da LRP não se aplica, uma vez que o próprio artigo 11 da Lei n.8.668/93 prevê a habilidade da ata para a averbação; que a ausência de assinaturas na ata de alteração da denominação não foi objeto das notas devolutivas; que é prática usual das administradoras submeter os atos no sistema Fundos.Net sem as assinaturas dos presidentes e secretários para a proteção de seus dados, em conformidade com a LGPD; que as atas foram aceitas pela CVM e por outros Registros de Imóveis. Juntou documentos às fls.379/554.
O Ministério Público entendeu não ser possível constatar que a aprovação e o registro das atas pela CVM se dêem apenas com o envio dos documentos pelo sistema Fundos.Net, pelo que solicitou manifestação da CVM para elucidação do tema (fls. 558/559).
É o relatório.
Fundamento e decido.
Considerando os elementos já presentes nos autos, entendo possível julgamento.
De início, é importante ressaltar que o Registrador dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (art. 28 da Lei n.8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.
No mérito, os documentos apresentados não são suficientes para viabilizar as averbações pretendidas. Vejamos os motivos.
Conforme consta no Registro n.6 e Averbação n.7 da matrícula n.32.683 do 17º Registro de Imóveis da Capital (fls.149/156), a propriedade fiduciária daquele imóvel é de Oliveira Trust Distribuidora de Títulos e Valores Imobiliários S/A, a qual, atuando como administradora, nos termos do artigo 7º da Lei n.8.668/93, adquiriu, por escritura lavrada em abril de 2012, o bem, que passou a integrar o patrimônio de TRX Realty Logística Renda I Fundo de Investimento Imobiliário – FII.
Posteriormente, em assembleia geral realizada no dia 13 de junho de 2019, os cotistas do fundo deliberaram e aprovaram a proposta de alteração dos prestadores de serviço de administração, escrituração e controladoria, que foram substituídos por BTG Pactual Serviços Financeiros Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S/A. A respectiva ata foi protocolada no sistema próprio da CVM no mesmo dia 13 de junho (fl.351) e registrada, em 17 de junho de 2019, perante o 5º Registro de Títulos e Documentos do Rio de Janeiro/RJ (fls.111/118).
Realizou-se, então, nova assembleia geral no dia 29 de outubro de 2019, na qual os cotistas deliberaram e aprovaram, dentre outras providências, a alteração da denominação do fundo para “BTG Pactual Logística Fundo de Investimento Imobiliário”, bem como a reformulação de seu regulamento (fls.119/130). A ata respectiva foi protocolada no sistema próprio da CVM no dia seguinte, 30 de outubro de 2019 (fl.361).
A atual administradora apresentou tais atas ao Registro de Imóveis para averbação, visando dar publicidade às alterações aprovadas nas assembleias gerais de cotistas.
Não resta dúvida de que a atualização da matrícula com averbação das alterações e o aperfeiçoamento da especialidade subjetiva do registro são necessários para o encadeamento e a continuidade dos atos futuros.
Com efeito, a Lei n.8.668/93, que trata da constituição e regime tributário dos Fundos de Investimentos, dispõe que (destacamos):
“Art. 11. Nas hipóteses de renúncia da instituição administradora, seu descredenciamento pela Comissão de Valores Mobiliários, destituição pela assembléia de quotistas ou sua sujeição ao regime de liquidação judicial ou extrajudicial, a ata da assembléia de quotistas que eleger nova instituição administradora para substituí-la, devidamente aprovada e registrada na Comissão de Valores Mobiliários, constitui documento hábil para averbação, no Registro de Imóveis, da sucessão da propriedade fiduciária dos bens imóveis integrantes do patrimônio do fundo”.
No entanto, o acesso dos títulos ao fólio real foi adiado por faltar comprovação do arquivamento das atas pela CVM, entendendo o registrador que “os documentos ora apresentados demonstram apenas o envio e protocolo das atas perante a CVM e B3, mas não consta a certificação da aprovação e registro pela CVM” (fls.105/110).
Nas razões iniciais, o Oficial constata a possível imprecisão do texto legal e conclui que incumbiria à CVM proceder certa qualificação das atas, conferindo seus requisitos formais antes de registrá-las.
O texto é realmente ambíguo quando se refere à ata “devidamente aprovada e registrada na Comissão de Valores Mobiliários”, pios indica necessidade de análise e aprovação antes de registro.
A interpretação literal, porém, não se encaixa no sistema normativo que disciplina a instituição e o funcionamento dos Fundos de Investimento Imobiliário, notadamente pela autonomia dos cotistas (deliberação em assembleia) e pela agilidade que caracteriza as operações financeiras, o que contrasta com a exigência de maior rigor formal nos registros.
A Comissão de Valores Mobiliários é uma autarquia em regime especial, instituída pela Lei n.6.385/1976 e dotada de autoridade administrativa independente, à qual incumbe a fiscalização e a expedição de normas para o funcionamento do mercado de valores mobiliários e de derivativos, tal como o estabelecimento de padrões de cláusulas e condições adotadas em títulos e contratos de investimento.
O artigo 8º da referida lei atribui à CVM competência para regulamentar as matérias expressamente previstas em lei; administrar os registros instituídos pela Lei 6.385/76, fiscalizar as atividades, os serviços e a veiculação de informações relativas aos valores negociados no mercado, propor medidas ao Conselho Monetário Nacional, bem como fiscalizar as companhias abertas.
De maneira mais específica, o artigo 9º autoriza a CVM a examinar documentos contábeis, intimar pessoas, requisitar informações e determinar a retificação e republicação de informações financeiras e relatórios, apurando atos ilegais e práticas não equitativas para aplicação das penalidades previstas no artigo 11, além de exercer atividade consultiva e de orientação.
A Lei n.6.385/76 também atribui à CVM o controle sobre o sistema de distribuição de valores mobiliários, delimitando o campo de atuação acessível por cada tipo de instituição financeira no mercado e autorizando o exercício de determinadas atividades envolvendo valores mobiliários, inclusive a administração de carteiras e a prestação de serviços de custódia e auditoria, editando normas gerais para a concessão de tais autorizações e concentrando o registro das emissões públicas e das negociações em bolsa e no mercado de balcão.
Assim, no exercício de sua função, a CVM editou a Instrução n.555/2014 para regular a constituição, a administração, o funcionamento e a divulgação de informações de todos os fundos de investimento registrados em seu sistema.
O artigo 6º de tal instrução deixa claro que os fundos são constituídos por deliberação de um administrador, a quem incumbe aprovar o regulamento. Seu funcionamento, porém, é condicionado a registro na CVM, que é considerado automaticamente concedido na data do protocolo:
“Art. 7º O funcionamento do fundo depende do prévio registro na CVM, o qual será procedido por meio do envio, pelo administrador, dos documentos previstos no art. 8º, por meio do Sistema de Envio de Documentos disponível na página da CVM na rede mundial de computadores, e considerar-se-á automaticamente concedido na data constante do respectivo protocolo de envio”.
O registro somente é negado se houver atraso nas informações obrigatórias de outros fundos geridos pelo mesmo administrador (artigo 7º-A da Instrução n.555/2014) e pode ser cancelado em situações específicas.
A instrução n.555/2014 estabelece a norma de conduta dos administradores autorizados e os limites básicos impostos ao regulamento de cada fundo de investimento. No entanto, observadas tais balizas, o administrador é livre para aprovar o regulamento que irá reger cada fundo e, após a distribuição, a assembleia de cotistas é soberana para alterar o regulamento, a política de investimento do fundo ou para substituir o administrador (artigo 66, da Instrução n. 555/2014).
A CVM, além de manter o registro do administrador e da emissão de títulos, acompanha as informações financeiras periódicas e verifica o atendimento das normas básicas, propondo adequações necessárias ou, em casos extremos, descredenciando o administrador e determinando a liquidação do fundo, com penalidades.
Porém, não se encontra na lei nem no regulamento, atuação preventiva da CVM com análise das atas de assembleia para qualificação sob o aspecto material ou formal.
O tratamento específico dos Fundos de Investimento Imobiliário é objeto da Lei n.8.668/93 e da Instrução n.472/2008.
A Lei n.8.668/93 segue a mesma diretriz traçada pela Lei n.6.385/76, apenas adequando certos procedimentos à gestão de ativos imobiliários, sem trazer nova incumbência à CVM.
A Instrução n.472, por sua vez, traz pequena alteração no prazo para concessão de registro, a qual, no entanto, também é automática, como ocorre com as demais modalidades de fundos de investimento:
“Art. 4º O administrador deverá solicitar à CVM autorização para constituição e funcionamento do fundo, a qual será concedida, automaticamente, no prazo de até 10 (dez) dias úteis após a data de protocolo na CVM dos seguintes documentos e informações: (…)”.
As alterações do regulamento continuam privativas da assembleia geral de cotistas (artigo 18, II, da Instrução n. 472/2008, ressalvado o artigo 17-A, relativo ao atendimento de normas legais ou regulamentares e para atualização de dados cadastrais), assim como a substituição do administrador (artigo 18, III).
Conforme dispõe o artigo 17, da Instrução n.472/2008, as alterações do regulamento dependem apenas do protocolo na CVM, não se submetendo a qualquer tipo de análise:
“Art. 17. A alteração do regulamento somente produzirá efeitos a partir da data de protocolo na CVM da cópia da ata da assembléia geral, com o inteiro teor das deliberações, e do regulamento consolidado do fundo”.
Por fim, é exigido que o administrador disponibilize aos cotistas o sumário das decisões tomadas nas assembleias gerais extraordinárias no mesmo dia da sua realização (artigo 41, VI, da Instrução n.472/08), sendo a alteração do administrador fato relevante que deve ser divulgado na página do administrador na rede mundial de computadores, com envio simultâneo da informação à CVM, “através do Sistema de Envio de Documentos disponível na página da CVM na rede mundial de computadores” (artigo 41, §2º, VIII e 42, §1º).
Com efeito, nos termos do Ofício-Circular n. 4/2016/SIN/CVM, desde o dia 1º de junho de 2016, o envio de informações ocorre exclusivamente por meio do sistema Fundos.Net, não sendo permitida remessa por mecanismos distintos (fls.145/146).
O objetivo do registro e da divulgação imediata dos fatos relevantes em ambiente qualificado é evitar a utilização de informação privilegiada que viole a isonomia no mercado de capitais. É o que se extrai daquele Ofício (destaque no original, fl.145):
“4. Ainda, considerando os artigos 40 e 42, da Instrução CVM nº472/08, que determina também a divulgação das referidas informações na página do administrador na rede mundial de computadores, em lugar de destaque e disponível para acesso gratuito, alertamos que a disponibilização de tais informações em suas respectivas páginas só deverá ser realizada após o envio dos documentos ao Sistema Fundos.Net, a fim de garantir o acesso simultâneo pelo mercado às informações dos fundos imobiliários”.
Por outro lado, não se encontra nas referidas leis ou instruções que tratam dos Fundos de Investimento Imobiliário previsão de qualificação a ser prévia exercida pela CVM sobre os documentos apresentados para registro.
Nesse sentido foi a resposta oferecida pelo superintendente da CVM ao questionamento da parte interessada, quando apresentou a questão exposta na nota de devolução (fls.305/310): “(…) o seu entendimento está correto, ou seja, basta o envio ao sistema Fundos.Net para comprovar o registro da Ata perante a CVM”. Na troca de mensagens, também foi confirmado que o ato normativo que trata da matéria é a ICVM 472.
Diante de todo esse contexto, a interpretação sistemática do artigo 11 da Lei n.8.668/93, deve ser no sentido de que a ata contendo a eleição do administrador pela assembleia geral de cotista é documento hábil para averbação (sucessão da propriedade fiduciária), desde que registrada na CVM.
Neste contexto, a exigência de aprovação das atas pela CVM não subsiste. Por outro lado, incumbe ao Registro de Imóveis a qualificação dos títulos apresentados para averbação.
Note-se que a sucessão da propriedade fiduciária deve ser mesmo objeto de averbação, pois não constitui transferência de propriedade como expressamente dispõe o artigo 11, §4º, da Lei n.8.668/93:
“§ 4º A sucessão da propriedade fiduciária de bem imóvel integrante de patrimônio de Fundo de Investimento Imobiliário não constitui transferência de propriedade”.
A hipótese se enquadra no artigo 167, II, 5, da LRP, que prevê a averbação “de outras circunstâncias que, de qualquer modo, tenham influência no registro ou nas pessoas nele interessadas”.
No mesmo sentido é o artigo 246 da LRP, com a redação dada pela Lei n.14.382/2022:
“Art. 246. Além dos casos expressamente indicados no inciso II do caput do art. 167 desta Lei, serão averbadas na matrícula as sub-rogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro ou repercutam nos direitos relativos ao imóvel.
§ 1° As averbações a que se referem os itens 4 e 5 do inciso II do art. 167 serão as feitas a requerimento dos interessados, com firma reconhecida, instruído com documento dos interessados, com firma reconhecida, instruído com documento comprobatório fornecido pela autoridade competente. A alteração do nome só poderá ser averbada quando devidamente comprovada por certidão do Registro Civil.
§ 1º-A No caso das averbações de que trata o § 1º deste artigo, o oficial poderá providenciar, preferencialmente por meio eletrônico, a requerimento e às custas do interessado, os documentos comprobatórios necessários perante as autoridades competentes”.
Assim, as atas de assembleia devem trazer, necessariamente, a assinatura do presidente que conduziu os trabalhos e do secretário que redigiu a ata, com firmas reconhecidas.
Considerando que os Fundos de Investimento são registrados perante a CVM e não perante o Registro Civil, também é necessária a comprovação desse registro “por documento comprobatório fornecido pela autoridade competente”, tal como exigem o artigo 11 da Lei n.8.668/93 e o artigo 246, §1º, da LRP.
Neste ponto, caso a CVM não se disponha a fornecer certidão própria para o ato e considerando que a ata registrada fica disponível para acesso público no portal eletrônico da CVM, é possível obter a materialização desse registro por meio de ata notarial lavrada por tabelião dotado de fé pública, o qual constatará o registro noticiado e autenticará tal fato, certificando o conteúdo encontrado no portal eletrônico onde a CVM publica os documentos registrados, de modo que o Oficial de Registro de Imóveis possa confrontar com o conteúdo do título e proceder com a averbação, arquivando os documentos.
Observe-se que a autenticação de fatos é atividade que compete aos notários (artigo 6º, III, da Lei n.8.935/94) e a materialização do registro mantido pela CVM é necessária para arquivamento e consulta futura dos documentos que instruíram a averbação, o que garante a segurança que se espera dos registros públicos, evitando simples remissão a endereço eletrônico que pode vir a ser alterado, em prejuízo à consulta da base de dados que deu suporte à averbação.
A autenticação do fato por delegatário dotado de fé pública é suficiente para superar essa dificuldade, caso seja impossível obter certidão própria expedida pela CVM.
Em outros termos, para averbação, há necessidade de que as atas tragam as assinaturas com autenticidade reconhecidas (fls.273 e 287) e que o registro perante a CVM esteja devidamente documentado.
Por fim, cabe salientar que o fato de outros registradores terem efetivado averbação semelhante no âmbito de suas atribuições não deve interferir na independência com a qual o delegatário realiza a qualificação de título específico, conforme a documentação que instrui cada prenotação.
Neste contexto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido de providências iniciado pelo Oficial do 17º Registro de Imóveis da Capital, mantendo os óbices, mas na forma da fundamentação.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, ao arquivo.
P.R.I.C.
São Paulo, 02 de agosto de 2023.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juíza de Direito (DJe de 04.08.2023 – SP)
Fonte: Diário da Justiça Eletrônico.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.
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