Processo 1149015-80.2024.8.26.0100

Dúvida – Averbação ou registro de sentença na matrícula do imóvel – Ester de Souza Xavier – Diante do exposto, JULGO PREJUDICADA a dúvida, observando que os óbices subsistem. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: FERNANDA LEITE DANSIGUER (OAB 323344/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA

Processo nº: 1149015-80.2024.8.26.0100

Classe – Assunto Dúvida – Averbação ou registro de sentença na matrícula do imóvel
Requerente: Ester de Souza Xavier
Requerido: 18º Oficial de Registro de Imóveis da Capital
Juíza de Direito: Dra. Renata Pinto Lima Zanetta
Vistos.
Trata-se de dúvida inversa suscitada por Ester de Souza Xavier em face do 18º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, diante de negativa em se proceder ao registro de formal de partilha notarial extraído dos autos n. 1006620-67.2022.8.26.0704 (ação de inventário e partilha dos bens deixados em virtude do falecimento de Maria José da Silva), envolvendo o imóvel transcrito sob o n. 130.311, do 10º Registro de Imóveis da Capital.
A parte alega que o título foi prenotado e devolvido com nota de exigência apontando a necessidade de prévia partilha dos bens deixados por Antônio Mariano da Silva, em atendimento ao princípio da continuidade; que a proprietária do imóvel, Maria José Silva (já falecida), casou-se com o Antônio Mariano da Silva em 1949, sob o regime de comunhão universal de bens, separou-se de fato em 1956, e, desde então, nunca mais teve qualquer contato ou notícia de seu paradeiro; que, quando adquiriu o imóvel, em 1972, Maria José Silva já estava separada de fato, tanto que foi qualificada na transcrição como solteira; que, nos autos do inventário, as diligências realizadas para localização do ex-cônjuge Antônio Mariano da Silva restaram infrutíferas, razão pela qual ele foi citado por edital; que, diante da inércia, o plano de partilha homologado nos autos do inventário não contemplou o ex-cônjuge; que o óbice para o ingresso do título deve ser afastado, visto que o formal de partilha foi devidamente homologado pelo juízo sucessório contemplou apenas os herdeiros da autora da herança, pelos motivos expostos, e não compete ao Oficial rever o mérito do título judicial; que, deste modo, estando o título devidamente instruído, não deve prosperar a negativa ao registro pretendido (fls. 01/09).
Documentos vieram às fls. 10/469.
Constatada a ausência de prenotação válida (fls. 468), determinou-se a prenotação do título na serventia extrajudicial, o que foi atendido (fls. 476/479).
O Oficial manifestou-se, informando que a interessada pretende o registro do título que efetivou a partilha dos bens deixados pelo falecimento de Maria José Silva para seus herdeiros filhos Ester de Souza Xavier, Lina da Silva Coelho, Espólio de Maria Madalena da Silva e Espólio de Fernando Silva e para os herdeiros netos, por representação dos filhos pré-mortos, Carolina Ferreira Silva, Maria Salete de Sousa Silva, Anila de Sousa Silva, Diogo de Sousa Silva, Leonardo de Sousa Silva e Robson de Sousa Silva; que o título foi qualificado negativamente e devolvido por meio de notas devolutivas; que, preliminarmente, a dúvida resta prejudicada em razão do inconformismo voltado somente contra uma das exigências constantes das notas devolutivas, sem qualquer insurgência quanto à exigência para apresentação de certidão atualizada da transcrição do imóvel, que não foi atendida; que o imóvel transcrito sob o n. 130.311, do 10º RI, foi adquirido, em 1974, por Maria José Silva, qualificada como solteira, todavia, esta contraiu matrimônio com Antônio Mariano Silva em 05 de março de 1949, sob o regime da comunhão de bens; que, tendo em vista o regime de casamento dos cônjuges, houve comunicação do bem com Antônio Mariano Silva; que, na partilha, verificou-se que o imóvel foi elencado como de propriedade exclusiva de Maria José Silva, sendo a integralidade do bem partilhada entre seus herdeiros; que, embora tenha havido nos autos tentativa de localização de Antônio Mariano Silva e resultado infrutífera, tal diligência não é suficiente para a superação do óbice registrário; que faz-se necessário que, no registro da aquisição do bem por Maria José Silva, haja retificação para constar o correto estado civil de Maria José Silva, a qual ostentava o estado civil de solteira, quando na realidade era casada, e retificação judicial para constar que o bem foi adquirido exclusivamente pela “de cujus”, pois sem tal retificação o bem continua integrando o patrimônio comum do casal; que há que se requerer prévia determinação judicial para que o registro de aquisição seja retificado, de modo a constar que o bem havia sido adquirido exclusivamente por Maria José Silva, sendo que, somente após tal retificação, será possível proceder ao registro da partilha da integralidade do bem deixado pela falecida entre os seus herdeiros; que há precedente do Conselho Superior da Magistratura nesse sentido (processo n. 1064774-81.2021.8.26.0100); e que não é possível registrar o formal de partilha da integralidade do imóvel aos herdeiros de Maria José Silva, sem que fosse informado o destino dado à cota parte do imóvel correspondente à meação de Antônio Mariano Silva (fls. 481/489).
O Ministério Público opinou pela manutenção dos óbices (fls. 493/495).
É o relatório.
FUNDAMENTO e DECIDO.
Preliminarmente, verifica-se que a parte não se insurge contra todas as exigências opostas pelo Oficial, notadamente quanto à apresentação de certidão atualizada da transcrição do imóvel, de modo que a dúvida resta prejudicada.
Ainda assim, como estamos na via administrativa, visando orientar futura prenotação, passo à análise do óbice impugnado, o que é possível segundo entendimento do E. Conselho Superior da Magistratura:
“REGISTRO DE IMÓVEIS. Recusa de ingresso de título. Resignação parcial. Dúvida prejudicada. Recurso não conhecido. Análise das exigências a fim de orientar futura prenotação. Correta descrição dos imóveis envolvidos em operações de desdobro e fusão – Princípio da especialidade objetiva – Manutenção das exigências. Exibição de certidões negativas de débitos federais, previdenciários e tributários municipais. Inteligência do item 119.1. do Cap. XX das NSCGJ. Precedentes deste Conselho. Afastamento das exigências. Exibição de certidões de ações reais, pessoais reipersecutórias e de ônus reais. Exigência que encontra amparo na letra “c” do item 59 do Capítulo XIV das NSCGJ e na Lei nº 7.433/1985. Manutenção das exigências” (Apelação n. 1000786-69.2017.8.26.0539 – Relator Des. Pereira Calças).
No mérito, a dúvida seria procedente.
O Registrador dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (artigo 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.
No sistema registral, vigora o princípio da legalidade estrita, pelo qual somente se admite o ingresso de título que atenda aos ditames legais. Por isso, o Oficial, quando da qualificação registral, perfaz exame dos elementos extrínsecos do título à luz dos princípios e normas do sistema jurídico (aspectos formais), devendo obstar o ingresso daqueles que não se atenham aos limites da lei.
Vale destacar, ainda, que os títulos judiciais não estão isentos de qualificação para ingresso no fólio real.
O Egrégio Conselho Superior da Magistratura já decidiu que a qualificação negativa não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial (Apelação Cível n. 413-6/7). Neste sentido, também a Ap. Cível n. 464-6/9, de São José do Rio Preto:
“Apesar de se tratar de título judicial, está ele sujeito à qualificação registrária. O fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registrária, sob o estrito ângulo da regularidade formal. O exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental”.
E, ainda:
REGISTRO PÚBLICO. ATUAÇÃO DO TITULAR. CARTA DE ADJUDICAÇÃO. DÚVIDA LEVANTADA. CRIME DE DESOBEDIÊNCIA. IMPROPRIEDADE MANIFESTA. O cumprimento do dever imposto pela Lei de Registros Públicos, cogitando-se de deficiência de carta de adjudicação e levantando-se dúvida perante o juízo de direito da vara competente, longe fica de configurar ato passível de enquadramento no artigo 330 do Código Penal – crime de desobediência – pouco importando o acolhimento, sob o ângulo judicial, do que suscitado (STF, HC 85911 / MG – MINAS GERAIS, Relator: Min. MARCO AURÉLIO, j. 25/10/2005, Primeira Turma).
Sendo assim, não há dúvidas de que a origem judicial não basta para garantir ingresso automático dos títulos no fólio real, cabendo ao Oficial qualificá-los conforme os princípios e as regras que regem a atividade registral.
Para que o título ingresse no fólio real é preciso que esteja amparado no registro anterior, tanto em seus aspectos subjetivos como objetivos, tudo em respeito ao princípio da continuidade, como explica Afrânio de Carvalho:
“O princípio da continuidade, que se apoia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente” (Registro de Imóveis, Editora Forense, 4ª edição, p. 254).
No caso concreto, a suscitante pretende o registro de formal de partilha relativo ao inventário e partilha dos bens deixados pelo falecimento de Maria José Silva, pelo qual a totalidade do imóvel transcrito sob o n. 130.311, no 10º Registro de Imóveis da Capital, foi partilhado aos herdeiros filhos Ester de Souza Xavier, Lina da Silva Coelho, Espólio de Maria Madalena da Silva e Espólio de Fernando Silva e para os herdeiros netos, por representação dos filhos pré-mortos, Carolina Ferreira Silva, Maria Salete de Sousa Silva, Anila de Sousa Silva, Diogo de Sousa Silva, Leonardo de Sousa Silva e Robson de Sousa Silva (fls. 302/462).
Segundo a certidão de casamento de fls. 311, Maria José Silva contraiu matrimônio com Antônio Mariano Silva em 05 de março de 1949, sob o regime da comunhão de bens, sem averbação de separação, divórcio ou anotação de óbito. Saliente-se que, embora na certidão de óbito de fls. 18 conste, por mera declaração, que Maria José Silva faleceu no estado civil de viúva, as pesquisas empreendidas junto ao CRC-JUD apontaram a inexistência de registro de óbito em nome de Antônio Mariano Silva (fls. 189).
No tocante à propriedade do imóvel inventariado, atualmente transcrito sob o n. 130.311, no 10º RI, está registrada em nome de Maria José Silva, que adquiriu o bem em 1974, à época casada com Antônio Mariano Silva, sob o regime da comunhão de bens.
Assim, justamente pela falta de identificação do título apresentado (formal de partilha) com o conteúdo da matrícula é que a qualificação negativa foi acertada, tudo em respeito ao princípio da continuidade registrária citado (artigos 195 e 237 da Lei n. 6.015/73):
“Art. 195 Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.
(…)
Art. 237 Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro”.
No mesmo sentido, o item 47 do Cap. XX das NSCGJ:
“Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro, observando-se as exceções legais no que se refere às regularizações fundiárias”.
Note-se que, sem o reconhecimento judicial de que o imóvel foi adquirido exclusivamente pela “de cujus”, o bem continua integrando o patrimônio comum do casal. Apesar da tentativa de localização de Antônio Mariano Silva no processo de inventário, o resultado infrutífero de tal diligência não é suficiente para a superação do óbice registrário, em respeito ao princípio da continuidade.
Outrossim, há necessidade de retificação do registro de aquisição do imóvel para constar o correto estado civil de Maria José Silva, vez que foi qualificada no estado civil de solteira, quando na realidade adquiriu o bem no estado civil de casada. Sobre o tema, ensina Maria Berenice Dias (Manual das famílias. São Paulo: Revista dos Tribunais, e-book, 2017):
“Quer no casamento, quer na união estável, quando o regime do casamento prevê a comunhão do patrimônio adquirido durante o período de convívio, os bens pertencem a ambos em partes iguais. A presunção é que foram adquiridos pela comunhão de esforços para amealhá-los. Cada um é titular da metade e tem direito à meação de cada um dos bens. Esta copropriedade recebe o nome de mancomunhão, expressão corrente na doutrina, que, no entanto, não dispõe de previsão legal. É o estado dos bens conjugais antes de sua efetiva partilha. Nada mais significa do que propriedade em “mão comum”, ou seja, pertencente a ambos os cônjuges ou companheiros.
Tal figura distingue-se do condomínio: quando o casal detém o bem ou coisa simultaneamente, com direito a uma fração ideal, podendo alienar ou gravar seus direitos, observada a preferência do outro (CC 1.314 e seguintes).”
A aquisição da propriedade durante o casamento em regime da comunhão de bens, de fato, caracteriza mancomunhão (comunicação do patrimônio), a qual somente deixa de existir com o registro da divisão dos bens do casal:
“Avaliando que a comunhão decorrente do regime de bens é resultante da situação jurídica e não somente da pluralidade de pessoas parecenos que findo o interesse econômico conjugal pela separação ou pelo divórcio, havendo partilha de bem imóvel, é de rigor seu registro como ato constitutivo, de sorte que eventuais interessados saibam qual foi o destino dado ao patrimônio do casal por ocasião da partilha. Parecenos que a publicidade registral resultante de simples averbação de separação ou de divórcio, para fins de atualização do estado civil como é praticado nos Registros Imobiliários do Estado de São Paulo, em razão de decisões vinculantes, não tem a força de estabelecer o condomínio que só seria formado mediante partilha e consequente registro” (SANTOS, Flauzilino Araújo dos. Condomínio e incorporações no Registro de Imóveis. São Paulo: Mirante, 2011, p.44, nota 2).
O estado de mancomunhão inviabiliza a transmissão e o respectivo registro do título pretendido porque, ausente a partilha de bens, não há atribuição da titularidade da propriedade aos ex-cônjuges. Consequentemente, não é possível a transmissão de parte ideal do imóvel por quem não ostenta a condição de proprietário exclusivo de parte ideal, mas sim de comunheiro por força do regime de bens do casamento.
Havendo universalidade de direito em relação à integralidade do bem a ser partilhado, é necessário inventariar a totalidade do bem e proceder sua partilha, pois, antes desta, o direito dos titulares da universalidade é sobre a totalidade do patrimônio.
Neste sentido, confira-se o seguinte julgado envolvendo caso análogo:
“REGISTRO DE IMÓVEIS. DÚVIDA. FORMAL DE PARTILHA. EXPEDIDO NOS AUTOS DE AÇÃO DE INVENTÁRIO E PARTILHA DE BENS. QUALIFICAÇÃO NEGATIVA. TÍTULO JUDICIAL QUE SE SUBMETE À QUALIFICAÇÃO REGISTRAL. BEM IMÓVEL QUE NÃO SE ENCONTRA EM NOME DO INVENTARIADO. OFENSA AO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE. APELAÇÃO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.” (CSM Apelação Cível n. 1021307-10.2021.8.26.0405, Des. Fernando Antonio Torres Garcia j. 11.08.2022)
“REGISTRO DE FORMAL DE PARTILHA. Falecido que não realizou partilha de parte ideal de imóvel ao tempo do divórcio. Situação de universalidade de direito. Mancomunhão. Necessidade da partilha prévia do imóvel para sua transmissão por sucessão. Exigência de aditamento do formal de partilha mantida. Recurso não provido.” (TJSP; Apelação Cível 1001515-10.2019.8.26.0189; Relator (a): Pinheiro Franco (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Fernandópolis – 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 10/12/2019; Data de Registro: 12/12/2019)
“DÚVIDA. REGISTRO DE IMÓVEIS. Imóvel registrado em nome de casal divorciado, sem registro de partilha. Escritura de doação feita pelo ex-marido na condição de divorciado, pretendendo a doação de sua parte ideal da propriedade à ex-cônjuge. Partilha não registrada. Necessidade de prévia partilha dos bens do casal e seu registro. Comunhão que não se convalida em condomínio tão só pelo divórcio, havendo necessidade de atribuição da propriedade exclusiva, ainda que em partes ideais, a cada um dos ex-cônjuges Impossibilidade do ex-cônjuge dispor da parte ideal que possivelmente teria após a partilha. Ofensa ao princípio da continuidade. Exigência mantida. Recurso não provido.” (TJSP; Apelação Cível 1012042-66.2019.8.26.0562; Relator (a): Ricardo Anafe (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Santos – 10ª Vara Cível; Data do Julgamento: 16/03/2020; Data de Registro: 24/03/2020)
Neste contexto, a exigência de regularização prévia da situação do imóvel em nome de Antônio Mariano Silva é medida de rigor, em respeito ao princípio da continuidade (artigos 195 e 237 da Lei n.6.015/73; item 47, Cap. XX, das NSCGJ).
Somente deste modo será possível preservação da ordem das transmissões e, por consequência, da ordem cronológica dos registros e do princípio da continuidade registral.
Anote-se, por fim, que o reconhecimento de eventual separação de fato ao tempo da aquisição do imóvel ou de não comunicação com o patrimônio conjugal não pode se dar nesta via administrativa, dependendo de expressa manifestação do cônjuge ou de provimento judicial.
Nesse sentido:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida julgada procedente, impedindo-se o registro do formal de partilha – Bem imóvel que foi adquirido pelo autor da herança na condição de casado – Necessidade de demonstração do destino dado à cota parte da esposa, que faleceu precedentemente – Sentença homologatória de partilha que não implica reconhecimento tácito de separação de fato do ora de cujus e subsequente união estável com outra pessoa – Imperiosa observação do princípio da continuidade registrária – Apelação não provida.” (TJSP; Apelação Cível n. 1064774-81.2021.8.26.0100; Relator: Fernando Torres Garcia (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro Central Cível – 1ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento: 03/06/2022; Data de Registro: 07/06/2022)
Diante do exposto, JULGO PREJUDICADA a dúvida, observando que os óbices subsistem.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, ao arquivo.
P.R.I.C.
São Paulo, 08 de novembro de 2024.
Renata Pinto Lima Zanetta – Juíza de Direito

Fonte: DJE/SP 14.11.2024.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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Processo 1150738-37.2024.8.26.0100

Dúvida – Registro de Imóveis – Concessionária Linha Universidade S/A – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida suscitada para manter o óbice registrário. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: ANA MARA FRANÇA MACHADO (OAB 282287/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA

Processo nº: 1150738-37.2024.8.26.0100

Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Suscitante: 1º Oficial de Registro de Imóveis da Capital
Suscitado: Concessionária Linha Universidade S/A
Juíza de Direito: Dra. Renata Pinto Lima Zanetta
Vistos.
Trata-se de dúvida suscitada pelo 1º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, a requerimento de Concessionária Linha Universidade S/A, diante de negativa em se proceder ao registro de carta de adjudicação extraída dos autos do processo n. 1028117-34.2014.8.26.0053 (ação de desapropriação por utilidade pública), envolvendo os imóveis objeto das matrículas ns. 38.805 e 116.152 daquela serventia.
O Oficial informa que a desqualificação do título foi motivada pelo não atendimento, pelo interessado, das seguintes exigências apontadas nas notas devolutivas anteriores: não constam dos autos respectivos sentença judicial, com trânsito em julgado, que tenha determinado a incorporação do imóvel ao patrimônio da Fazenda do Estado de São Paulo, bem como o valor de sua indenização, razão pela qual o interessado deverá promover a devida complementação; que a r. Decisão de fls. 1.107 apenas deferiu a expedição de carta de adjudicação, com fulcro no § 4º do artigo 34-A do Decreto-lei n. 3.365/41, incluído pela Lei n. 14.421/22, no entanto, o Órgão Especial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, ao julgar o Incidente de Arguição de Inconstitucionalidade Cível n. 0011064-07.2023.8.26.0000, em votação unanime, declarou a inconstitucionalidade do aludido § 4º do artigo 34-A do Decreto-lei n. 3.365/41, incluído pela Lei n. 14.421/22; que, pelas razões expostas, foram mantidas as exigências (fls. 01/04).
Documentos vieram às fls. 05/39.
Em manifestação dirigida ao Oficial, e em impugnação nos autos, a parte suscitada alega que a ação de desapropriação foi distribuída, sob os autos n. 1028117- 34.2014.8.26.0053, da 10ª Vara da Fazenda Pública desta Comarca da Capital, e os expropriados apresentaram contestação, dando-se por citados; que foi nomeado perito judicial para a realização do laudo pericial do imóvel para fins de estabelecer o valor indenizatório, tendo o laudo sido apresentado nos autos e a suscitada realizado o depósito do valor apurado pelo devidamente atualizado; que, com o depósito judicial, o juízo deferiu a imissão da posse em favor da suscitada e o mandado foi cumprido por Oficial de Justiça em 21 de junho de 2017; que, diante da apresentação de contestação e de imissão na posse concretizada, peticionou nos autos, requerendo a expedição da carta de adjudicação em favor da Fazenda Estadual com fulcro no artigo 34-A, § 4º, do Decreto-Lei n. 3.365/1941, o que foi deferido; que as exigências formuladas na nota devolutiva devem ser afastadas: as peças solicitadas pelo Oficial não constam dos autos, tendo em vista que o processo se encontra em fase de instrução, devendo ser cumprida a decisão judicial que deferiu a expedição da carta de adjudicação com fundamento no § 4º do artigo 34-A do Decreto-Lei n. 3.365/1941, para o registro da transferência da propriedade em favor do expropriante; que o intuito desse dispositivo legal é conferir celeridade ao processo de desapropriação, permitindo o registro do imóvel desapropriado em nome do ente público, ainda no curso do processo, o que não impede ao expropriado a busca pelo valor justo da indenização; que a compreensão do § 4º do artigo 34-A deve ser realizada conjuntamente com o artigo 32, que impõe à expropriante que o “pagamento do preço será prévio e em dinheiro”, sendo que apenas o valor controvertido será objeto de debates judiciais; que, no caso em questão, as áreas desapropriadas foram objeto de avaliação pericial e o valor apurado a título de indenização foi depositado pela expropriante; que a Ação de Inconstitucionalidade mencionada pelo suscitante considerou-se a questão de a Constituição Federal exigir a prévia indenização para permitir a transferência de titularidade do imóvel, no entanto, tal questão será dirimida nos autos com a prolação da sentença, oportunamente; que o registro da imissão na posse já era previsto na Lei de Desapropriações (artigo 15, § 4º, do Decreto-Lei n. 3.365/1941), e com o registro da imissão provisória pode ocorrer a abertura de uma matrícula em nome do ente expropriante; que, nesse contexto, inexistem prejuízos ao expropriado em razão do registro antecipado da propriedade previsto no artigo 34-A, § 4º, do Decreto-Lei n. 3.365/1941 (fls. 40/43).
O Ministério Público opinou pela manutenção do óbice (fls. 47/79).
É o relatório.
FUNDAMENTO e DECIDO.
De início, cumpre ressaltar que o Registrador dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (artigo 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.
No sistema registral, vigora o princípio da legalidade estrita, pelo qual somente se admite o ingresso de título que atenda aos ditames legais. Por isso, o Oficial, quando da qualificação registral, perfaz exame dos elementos extrínsecos do título à luz dos princípios e normas do sistema jurídico (aspectos formais), devendo obstar o ingresso daqueles que não se atenham aos limites da lei.
É o que prevê o item 117 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça (NSCGJ): “Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais”.
Releva destacar, ainda, que os títulos judiciais não estão isentos de qualificação para ingresso no fólio real.
Em verdade, o título derivado de decisão proferida por juiz togado também deve atender a requisitos formais próprios de todo título para que seja admitido como hábil ao registro, sujeitando-se à qualificação.
O Egrégio Conselho Superior da Magistratura já decidiu que a qualificação negativa não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial (Apelação Cível n. 413-6/7). Neste sentido, também a Ap. Cível n. 464-6/9, de São José do Rio Preto:
“Apesar de se tratar de título judicial, está ele sujeito à qualificação registrária. O fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registrária, sob o estrito ângulo da regularidade formal. O exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental”.
E, ainda:
REGISTRO PÚBLICO. ATUAÇÃO DO TITULAR. CARTA DE ADJUDICAÇÃO. DÚVIDA LEVANTADA. CRIME DE DESOBEDIÊNCIA. IMPROPRIEDADE MANIFESTA. O cumprimento do dever imposto pela Lei de Registros Públicos, cogitando-se de deficiência de carta de adjudicação e levantando-se dúvida perante o juízo de direito da vara competente, longe fica de configurar ato passível de enquadramento no artigo 330 do Código Penal – crime de desobediência – pouco importando o acolhimento, sob o ângulo judicial, do que suscitado (STF, HC 85911 / MG – MINAS GERAIS, Relator: Min. MARCO AURÉLIO, j. 25/10/2005, Primeira Turma).
Sendo assim, não há dúvidas de que a origem judicial não basta para garantir ingresso automático dos títulos no fólio real, cabendo ao oficial qualificá-los conforme os princípios e as regras que regem a atividade registral.
No mérito, a dúvida é procedente.
A Lei n. 6.015/73 disciplina os títulos registráveis, em regra, no artigo 167 que concerne ao título sob o aspecto material como causa ou fundamento de um direito ou obrigação passível de ingresso no fólio real, e no artigo 221 que cuida do rol dos títulos, em sentido formal, como instrumentos que traduzem os títulos elencados no art. 167.
O rol do artigo 167, inciso I, da LRP, elenca os direitos que ingressam no fólio real por ato de registro em sentido estrito:
“Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.
I – o registro:
(…)
34) da desapropriação amigável e das sentenças que, em processo de desapropriação, fixarem o valor da indenização;
(…)
36) da imissão provisória na posse, quando concedida à União, aos Estados, ao Distrito Federal, aos Municípios ou às suas entidades delegadas, e respectiva cessão e promessa de cessão;”
No caso concreto, a interessada pretende o registro de carta de adjudicação extraída dos autos da ação de desapropriação n. 1028117-34.2014.8.26.0053, em trâmite perante a 10ª Vara de Fazenda Pública desta Comarca da Capital, envolvendo os imóveis objetos das matrículas ns. 38.805 e 116.152 do 1º Registro de Imóveis da Capital, em favor do ente expropriante (fls. 06/17).
Não consta do título, porém, sentença judicial transitada em julgado que tenha determinado a incorporação do imóvel ao patrimônio da Fazenda do Estado de São Paulo e fixado o valor da indenização, nos termos do art. 167, I, “34”, da LRP, e do art. 29 do Decreto-Lei 3.365/41.
Além disso, o Oficial bem observou que o § 4º do artigo 34-A do Decreto-lei n. 3.365/41, incluído pela Lei n. 14.421/22, no qual fundou o título, foi declarado inconstitucional pelo Órgão Especial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, no julgamento do Incidente de Arguição de Inconstitucionalidade Cível n. 0011064-07.2023.8.26.0000.
De fato, com a edição da Lei 14.421/2022 foi incluído o § 4º ao artigo 34-A, do Decreto-Lei 3.365/41, que estabelece o seguinte:
“Art. 34-A. Se houver concordância, reduzida a termo, do expropriado, a decisão concessiva da imissão provisória na posse implicará a aquisição da propriedade pelo expropriante com o consequente registro da propriedade na matrícula do imóvel.
(…)
§ 4º. Após a apresentação da contestação pelo expropriado, se não houver oposição expressa com relação à validade do decreto desapropriatório, deverá ser determinada a imediata transferência da propriedade do imóvel para o expropriante, independentemente de anuência expressa do expropriado, e prosseguirá o processo somente para resolução das questões litigiosas.”
Sucede, todavia, que houve declaração de inconstitucionalidade formal e material deste dispositivo pelo C. Órgão Especial do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, no julgamento, em 06.12.2023, do Incidente de Arguição de Inconstitucionalidade Cível de nº 0011064-07.2023.8.26.0000, Relatora a E. Desembargadora Silvia Rocha, cuja ementa segue (destaques nossos):
“Incidente de arguição de inconstitucionalidade do § 4º do artigo 34-A do Decreto-lei nº 3.365/1941, incluído pela Lei nº 14.421/2022 (conversão da Medida Provisória nº 1.104/2022), que determina a imediata transferência do domínio de imóvel objeto de desapropriação por utilidade pública para o ente expropriante, independentemente da concordância do expropriado, após a apresentação de contestação, se não houver oposição expressa sobre a validade do decreto expropriatório, e o prosseguimento do processo apenas para a resolução das questões litigiosas – Incidente suscitado pela C. 1ª Câmara da Seção de Direito Público deste Tribunal, nos autos de Agravo de Instrumento interposto em ação de desapropriação de imóvel contra decisão que deferiu tutela de evidência – Alegação de que o dispositivo impugnado desrespeita os artigos 5º, XXIV, e 182, § 3º, da Constituição Federal, que tratam de desapropriação e impõem o pagamento de indenização justa e prévia – Pedido de declaração incidental de inconstitucionalidade. – Existência de inconstitucionalidade formal – Abuso do poder de emenda parlamentar – Medida Provisória nº 1.104/2022 convertida na Lei nº 14.421/2022 Inclusão pela emenda do dispositivo impugnado no Decreto-lei nº 3.365/1941 – Ausência de pertinência temática – Não observância do artigo 7º, II, da Lei Complementar nº 95, de 1998 –  Como o Supremo Tribunal Federal já decidiu, “Viola a Constituição da República, notadamente o princípio democrático e o devido processo legislativo (…), a prática da inserção, mediante emenda parlamentar no processo legislativo de conversão de medida provisória em lei, de matérias de conteúdo temático estranho ao objeto originário da medida provisória”. – Existência de inconstitucionalidade material – A Constituição Federal estabelece que as desapropriações por necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, só podem ser feitas (excetuadas situações excepcionais nas quais o caso em tela não se encaixa) mediante o pagamento de “justa e prévia indenização em dinheiro” – Colisão do § 4º do artigo 34-A do Decreto-lei nº 3.365/1941, que autoriza a transferência do domínio do bem expropriado para o expropriante antes mesmo da definição do valor da indenização, e sem que ele com isso consinta, com os artigos 5º, XXIV, e 182, § 3º, da Constituição Federal – Forma transversa de confisco de bens – Necessidade de pagamento de indenização justa antes da transferência do domínio – Indenização justa não é, necessariamente, a que a Administração afirma ser, mas a indenização livremente pactuada entre o expropriante e o expropriado, ou a fixada em processo judicial, após a produção de prova técnica, observado o devido processo legal – Irrelevância de a lei prever a possibilidade de pagamento parcial, pelo ente público, e de levantamento de valores incontroversos Declaração de inconstitucionalidade do § 4º do artigo 34-A do Decreto-lei nº 3.365/1941 – Incidente acolhido” (TJSP; Incidente De Arguição de Inconstitucionalidade Cível 0011064-07.2023.8.26.0000; Relator: Silvia Rocha; Órgão Julgador: Órgão Especial; Foro de São Bernardo do Campo – 1ª Vara da Fazenda Pública; Data do Julgamento: 06/12/2023; Data de Registro: 07/12/2023)
Como se vê, restou reconhecido que o dispositivo trazido pelo § 4º do artigo 34-A do Decreto-Lei n. 3.365/41 colide com as disposições constitucionais trazidas pelo artigo 5º, inciso XXIV (“a lei estabelecerá o procedimento para desapropriação por necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, mediante justa e prévia indenização em dinheiro, ressalvados os casos previstos nesta Constituição”) e pelo artigo 182, § 3º (“As desapropriações de imóveis urbanos serão feitas com prévia e justa indenização em dinheiro”).
É importante pontuar que, em decorrência do sistema de precedentes implementado pelo Código de Processo Civil, as decisões proferidas em sede de controle de constitucionalidade realizado pelo Pleno ou pelo Órgão Especial (cláusula de reserva de plenário), ainda que de forma concreta/difusa, são vinculantes para todos os membros do respectivo Tribunal, a teor do disposto no artigo 927, inciso V, do mesmo diploma.
Nesse sentido, esclarecem Fredie Didier Jr. e Leonardo Carneiro da Cunha sobre o Incidente de Arguição de Inconstitucionalidade:
“Embora esse incidente seja um instrumento processual típico do controle difuso, a análise da constitucionalidade da lei é feita em abstrato. Trata-se de incidente processual de natureza objetiva (é exemplo de processo objetivo, semelhante ao processo da ADIN ou da ADC). A decisão sobre a constitucionalidade da lei é precedente obrigatório; essa “decisão do tribunal pleno não valerá somente para o caso concreto em que surgiu a questão de constitucionalidade. Será paradigma (leading case) para todos os demais feitos em trâmite no tribunal que envolvam a mesma questão”. Essa decisão tem eficácia vinculativa para o tribunal e para os juízos a ele vinculados (art. 927, V, CPC). O incidente de arguição de inconstitucionalidade é, assim, um procedimento de formação concentrada de precedente obrigatório, além de ser instrumento de concretização da regra constitucional do full bench.” (Curso de Direito Processual Civil: meios de impugnação às decisões judiciais e processo nos tribunais.14ª ed. São Paulo: JusPodvm, 2017, p. 780)
Portanto, a decisão (transitada em julgado) do C. Órgão Especial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que reconheceu e declarou a inconstitucionalidade (material e formal) do § 4º do artigo 34-A do Decreto-lei n. 3.365/41, incluído pela Lei n. 14.421/22, no julgamento do Incidente de Arguição de Inconstitucionalidade Cível nº 0011064-07.2023.8.26.0000, tem eficácia vinculativa para os juízos a ele vinculados.
Ora, se o tema já foi debatido pelo Órgão Especial do Tribunal de Justiça – com específica competência funcional prevista no artigo 97 da Constituição Federal – que acolheu a arguição para proclamar a inconstitucionalidade de norma, com formação concentrada de precedente obrigatório, o Oficial pode, e deve, observar o precedente.
Destarte, ficam mantidas as exigências formuladas na nota devolutiva.
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida suscitada para manter o óbice registrário.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, ao arquivo.
P.R.I.C.
São Paulo, 06 de novembro de 2024.
Renata Pinto Lima Zanetta – Juíza de Direito

Fonte: DJE/SP 12.11.2024.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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