Número do processo: 4002764-87.2013.8.26.0048

Ano do processo: 2013

Número do parecer: 270

Ano do parecer: 2017

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 4002764-87.2013.8.26.0048

(270/2017-E)

Registro de Imóveis – Alienação fiduciária – Pretensão de análise, pelo Sr. Registrador, de peça de defesa apresentada pelo devedor fíduciante, buscando afastar a mora que lhe foi imputada – Impossibilidade – Ausência de previsão legal de oferecimento de defesa na esfera administrativa – Argumentos que podem embasar demanda judicial, a ser manejada pelo devedor, inclusive com pleito de suspensão do leilão extrajudicial – Regularidade da conduta adotada pelo Sr. Oficial – Recurso desprovido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça,

Trata-se de recurso administrativo tirado em face de r. sentença que julgou improcedente pedido de providência postulando ordem para que o Sr. Registrador analisasse defesa apresentada pelo devedor fíduciante, depois que intimado para purgação da mora, em procedimento tendente a leilão extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente.

Os recorrentes afirmam que a negativa do Sr. Oficial afrontaria direitos constitucionais de petição e à ampla defesa. Sustentam não estar em mora.

O Ministério Público opinou pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

A luz do art. 26, § 1º, da Lei 9514/97, apontada a mora do devedor fiduciante, ao Sr. Oficial do Cartório de Registro de Imóveis caberá intimá-lo para que satisfaça a totalidade do montante devido até a data do pagamento, aí incluídos todos os encargos legais e contratuais.

Art. 26. Vencida e não paga, no Todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

Os parágrafos 5º e 7° do mesmo artigo tratam das consequências advindas das posturas que podem ser adotadas pelo devedor intimado. Purgando a mora, o contrato resta convalescido. Escoado o prazo de 15 dias sem pagamento pelo devedor fiduciante, averbar-se-á, na matrícula do imóvel, a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário.

§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.

§ 7º Decorrido o prazo de que trata o §1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.

Idêntico procedimento está traçado nas NSCGJ, ao longo dos itens 230 a 262 do Capítulo XX.

Vê-se, pois, não haver espaço para apresentação de defesa pelo devedor fíduciante, ao menos na seara administrativa. Não se concede ao Sr. Oficial margem para análise de eventuais argumentos expendidos pelo fíduciante, com vistas a refutar a dívida.

Consoante sedimentado por esta E. Corregedoria Geral da Justiça, em parecer da lavra do Ilustre Juiz Assessor Luciano Gonçalves Paes Leme e acolhido por V. Exa., em demanda em que se pretendia cancelar a averbação de consolidação da propriedade pelo credor fiduciário, “não cabe, aqui, neste ambiente administrativo, fora do processo contencioso, examinar a validade e a eventual abusividade de cláusulas contratuais” (Autos 0006918-55.2016.8.26.0100, DJ 11/10/16).

Nesta senda, o Sr. Registrador cuidou de observar estritamente os mandamentos legais, providenciando intimação pessoal do devedor para que efetuasse, em 15 dias, o pagamento da obrigação (fls. 4 e ss), como forma de evitar a consolidação da propriedade do imóvel pelo credor.

E não há, aqui, qualquer afronta à Lei Maior. Com efeito, trata-se de mero rito administrativo, traçado para ser singelo e célere. Não estão afastados, todavia, os constitucionais direitos de defesa e petição, a serem exercidos, porém, na seara jurisdicional. Em suma, segue sendo dado ao devedor contrapor-se à afirmação do credor de que a obrigação não foi saldada a tempo e modo, bastando, para tanto, valer-se de procedimento judicial, como, aliás, observa-se amiúde.

Para o mesmo Norte aponta a orientação desta Colenda Corte Bandeirante:

“Não se verifica inconstitucionalidade da Lei n° 9.514/97, que instituiu a alienação fiduciária de imóvel.

Isso porque, o fato de o credor ter a prerrogativa de consolidar-se na posse do imóvel dado em garantia, e leva-lo a leilão extrajudicial para pagamento da dívida inadimplida, não obsta o devedor de buscar a suspensão do procedimento em juízo, e que será concedido nas hipóteses em que o magistrado verificar ilegalidade contratual que desautorize a expropriação do bem oferecido em garantia.” (Apelação n° 1002174-03.2014.8.26.0348, Rel. Des. Walter Fonseca, j. 6/7/17)

Cumprida a rigor a totalidade das regras de regência do tema, não havia, deveras, providência alguma a ser tomada pelo MM. Corregedor Permanente.

Ante o exposto, o parecer que submeto a Vossa Excelência propõe, respeitosamente, que se negue provimento ao recurso.

Sub censura.

São Paulo, 18 de julho de 2017.

Iberê de Castro Dias

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, nego provimento ao recurso administrativo. Publique-se. São Paulo, 20 de julho de 2017. (a) MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS, Corregedor Geral da Justiça – Advogado: RONALDO BATISTA DUARTE JUNIOR, OAB/SP 139228 e RENATO DE LUIZI JUNIOR, OAB/SP 52.901.

Diário da Justiça Eletrônico de 25.09.2017

Decisão reproduzida na página 262 do Classificador II – 2017

Fonte: INR Publicações.

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Apelação nº 1002214-84.2017.8.26.0281

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1002214-84.2017.8.26.0281
Comarca: ITATIBA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1002214-84.2017.8.26.0281

Registro: 2018.0000294469

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação nº 1002214-84.2017.8.26.0281, da Comarca de Itatiba, em que é apelante CÁSSIO DE ARAÚJO OLIVEIRA CALZA, é apelado OFICIAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE ITATIBA.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Negaram provimento ao recurso. V. U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 23 de abril de 2018.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação nº 1002214-84.2017.8.26.0281

Apelante: Cássio de Araújo Oliveira Calza

Apelado: Oficial do Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Itatiba

VOTO Nº 37.332

Registro de Imóveis – Usucapião Extrajudicial – Ata Notarial – Memorial Descritivo – Art. 176 e 225 da Lei n° 6.015/73 – Impossibilidade de registro – Óbice mantido – Averbação de construção – Possibilidade de registro da usucapião independentemente da averbação da área construída – Titular do domínio figurando como promitente vendedor – Possibilidade do interessado optar pela aquisição originária, caso possua prazo para a prescrição aquisitiva – Recurso desprovido.

Trata-se de recurso de apelação interposto por CÁSSIO DE ARAÚJO OLIVEIRA CALZA, contra r. sentença que julgou procedente dúvida suscitada pelo Sr. OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DE ITATIBA, mantendo os óbices levantados para ingresso do título na serventia imobiliária.

A recorrente sustenta que a ata notarial e o memorial descritivo atendem perfeitamente aos requisitos legais para a identificação do imóvel, e que não haveria necessidade de averbação da construção, para somente então haver o registro da usucapião. Sustenta também que não há impedimento à usucapião em razão dos titulares de domínio serem também os compromissários vendedores da área a ser usucapida.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Presentes pressupostos legais e administrativos, conheço do recurso.

No mérito, a r. sentença deve ser mantida.

Observando os documentos juntados, verifica-se que os requisitos dos art. 176 e 225 da Lei n° 6.015/73 não estão integralmente atendidos, já que não existe ponto de amarração do imóvel no memorial descritivo ou na planta de fl. 19/26, de modo a permitir sua precisa localização no solo e dentro da área maior do imóvel de onde será destacado.

Tampouco há identificação dos respectivos registros dominiais dos confrontantes, o que poderia auxiliar na precisa localização da área usucapienda, na falta do ponto de amarração.

Tais elementos são imprescindíveis à exata localização do imóvel no solo, com base nas informações que constem da leitura da matrícula a ser aberta.

O recorrente deverá, assim, realizar novo estudo que atenda integralmente aos ditames legais, em observância ao princípio da especialidade objetiva e subjetiva.

No mais, a averbação prévia das construções não seria óbice ao registro, já que poderia ser feita posteriormente.

Da mesma forma, o fato dos titulares de domínio da área maior serem sogros do requerente, e também promitentes vendedores do imóvel usucapiendo, também não seria óbice ao registro da usucapião.

Isso porque a usucapião traduz aquisição originária de propriedade, que independe de manifestação de vontade de anteriores proprietários, sem vínculo com a cadeia dominial antecedente.

Se a prescrição aquisitiva, de fato, ocorreu, os proprietários podem perfeitamente optar em registrar sua propriedade originária, não podendo ser imposto que, mesmo usucapindo o bem, devam adquirir a propriedade de forma derivada, decorrente de negócio jurídico.

Contudo, face à necessidade de correção da descrição do imóvel, o óbice deve ser mantido quanto a este ponto.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 12.07.2018 – SP)

 

Fonte: INR Publicações | 17/07/2018.

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Processo 1051969-04.2018.8.26.0100

Espécie: PROCESSO
Número: 1051969-04.2018.8.26.0100

Processo 1051969-04.2018.8.26.0100 – Dúvida – Registro civil de Pessoas Jurídicas – 4º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo – Neusa de Barros Coelho Lourenço – Maria Inês Coelho Lourenço – Vistos. Questiona o Oficial acerca do momento oportuno para suscitação de dúvida na usucapião extrajudicial: se deve ser suscitada a cada impugnação ou apenas ao fim do procedimento. A princípio, são relevantes os argumentos no sentido de que a dúvida deve ser única, ao fim do processo, para que se julguem todas as impugnações, evitando a acumulação de processos de dúvida e repetidas interrupções do processo extrajudicial. Por outro lado, a suscitação ser realizada assim que apresentada a impugnação também pode trazer benefícios, em especial por possibilitar que desde logo se encerre o procedimento extrajudicial que terá resultado infrutífero, economizando tempo e evitando novos custos. Pois bem. De início, cumpre expor que o Provimento 65/17 do CNJ prevê, em seu Art. 14, Par. Único, que “não sendo frutífera (a conciliação promovida pelo Oficial), a impugnação impedirá o reconhecimento da usucapião pela via extrajudicial.” Ainda, seu Art. 18 prevê que a impugnação interrompe, desde logo, o procedimento extrajudicial. Tais previsões levam em conta o entendimento de que o procedimento administrativo depende de inexistência de lide e que, havendo qualquer impugnação ou contestação ao pedido, este deve ter seguimento judicial. Não obstante, os itens 429 e seguintes do Capítulo XX das NSCGJ preveem procedimento diverso (sem prejuízo da contradição apontada nos autos do Proc. Nº 1000162-42.2018.8.26.0100). Havendo impugnação, o Oficial poderá afastá-la se for infundada, cabendo recurso. Caso contrário, deverá promover conciliação entre as partes que, se infrutífera, levará a suscitação de dúvida, para julgamento pelo Juiz Corregedor acerca do cabimento da impugnação. O entendimento das normas deste Tribunal, portanto, vão no sentido de dar maior poder ao Oficial, ampliando o âmbito da qualificação, para que possa analisar, com maior rigor, as impugnações trazidas. Ainda, prestigiando os benefícios da usucapião extrajudicial, permite que o juiz corregedor afaste a impugnação manifestamente infundada, evitando procedimento judicial que tende a ser longo e custoso. As normas, contudo, são silentes quanto ao momento do encaminhamento à Corregedoria Permanente. E, no silêncio, não é recomendável determinar, de forma obrigatória, quando os autos deve ser remetidos a este juízo. Deve o Oficial, portanto, agir com prudência e razoabilidade. Acaso entenda que a impugnação tem fortes fundamentos, que desde logo inviabilizariam a usucapião administrativa, poderá suscitar a dúvida imediatamente, de modo a possibilitar que este juízo decida a questão rapidamente, evitando diversas notificações e publicação de custoso edital sem necessidade. Por outro lado, entendendo que a questão pode vir a ser superada, ou havendo pedido do requerente da usucapião para que a remessa a este juízo se dê posteriormente, poderá o Oficial fazê-lo, o que permitirá o julgamento único das impugnações e eventual aproveitamento judicial das notificações emitidas, se entendido pela necessidade de conversão do procedimento. De qualquer modo, o requerente da usucapião poderá ser consultado se tem preferência em determinar o seguimento do processo extrajudicial, com a finalização das notificaçoes e análise das impugnações em um único ato, ou a análise partilhada, com suscitação de dúvida em cada impugnação, tudo isso a possibilitar que este tenha certa gerência nos procedimentos realizados extrajudicialmente e que poderão, eventualmente, ser aproveitados em sede judicial. Esclarecida tal questão, não se pode ignorar que, no presente feito, a dúvida já foi suscitada. Assim, não é possível sua suspensão para prosseguimento do procedimento administrativo, com a finalização das notificações, para só então dar andamento a este processo. Novamente, destaco que eventual procedência da presente impugnação resultará no encerramento do processo extrajudicial, e a continuidade das notificações poderá demonstrar-se desnecessária. Nestes termos, abra-se vista ao Ministério Público, para manifestação sobre o mérito da impugnação apresentada. Int. – ADV: WAGNER GRANDIZOLI (OAB 202927/SP) (DJe de 17.07.2018 – SP)

Fonte: DJE/SP | 17/07/2018.

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