Processo 1025951-48.2015.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – Paulo Roberto Rangel e outro – “Registro de Acórdão que reconheceu o direito à usucapião especial de imóvel urbano em sede de defesa – alegação de exceção à regra, prevista na Lei 10.257/2001 – decisão anterior ao Estatuto da Cidade – dúvida procedente” Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 11º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Paulo Roberto Rangel e Ana Paula de Melo Aguiar Rangel, tendo em vista a negativa em se proceder ao registro de decisão proferida pela 4ª Câmara de Direito Público do 1º Tribunal de Alçada Civil do Estado de São Paulo, que reconheceu a usucapião em matéria de defesa, em favor dos suscitados, oriunda dos autos de reintegração de posse que tramitou perante o MMº Juízo da 8ª Vara da Fazenda Pública (processo nº 0403687- 34.1995.8.26.0053). O óbice registrário consiste na inviabilidade de registro de decisão que teria reconhecido usucapião em sede de defesa, no bojo de ação possessória, tendo não ter sido observado procedimento próprio, a ser realizado perante uma das Varas de Registros Públicos. Os suscitados alegam que se pretende registrar o título que reconheceu a usucapião especial, nos termos do artigo 183 da Constituição Federal, razão pela qual deverá ser aplicado o disposto no artigo 13 da Lei 10.257/2001. Juntou documentos (fls. 05/103). Os suscitados não apresentaram impugnação (fl.104). O Ministério Público opinou pela improcedência da dúvida (fls.111/113). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. O domínio decorrente da usucapião independe de sentença para a sua constituição, sendo a ação de usucapião meramente declaratória. Em regra, a sentença que reconhecer a usucapião alegada em contestação não pode ser levada a registro no Cartório de Imóveis, havendo a necessidade da propositura de ação autônoma de rito especial. De acordo com Benedito Silvério Ribeiro (Tratado de Usucapião. São Paulo: Saraiva, 1992. p. 1297, volume 02), a expressão sentença recognitiva de usucapião em defesa, define a sentença que reconhece a usucapião alegada em defesa como seu fundamento. Para o ilustre civilista, a impossibilidade de registro dessa sentença decorre da ausência de uma série de providências que devem ser observadas no processo de usucapião, sem o que a sentença proferida não transita em julgado contra todas as pessoas a serem convocadas pessoalmente ou mediante edital (proprietário titulado, os confinantes, a Fazenda Pública Federal, Estadual e Municipal, e os ausentes, incertos e desconhecidos). Nelson Luiz Pinto (Ação de Usucapião. 2. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1991. p. 151), também entende não ser possível, em regra, o registro da sentença que reconhece a usucapião argüida em defesa: “Importante notar, entretanto, que somente pela ação de usucapião, com todas as formalidades exigidas pela lei processual, conseguirá o usucapiente a declaração de seu domínio, com força de coisa julgada material, para posterior registro no competente Cartório de Registro de Imóveis. Com a exceção de usucapião, poderá o usucapiente, apenas, afastar a pretensão do proprietário de reaver o imóvel, sem que isto se constitua em reconhecimento judicial definitivo de domínio. Apenas a ação reivindicatória será julgada improcedente, tendo o usucapião sido usado pelo magistrado como causa de decidir, como fundamentação de sua decisão que, como se sabe, não fica revestida da autoridade de coisa julgada, nos termos do art. 469 do CPC.” Todavia, o v. Acórdão que teria reconhecido a ocorrência de usucapião em matéria de defesa em favor dos suscitantes, oriundos dos autos de reintegração de posse, refere-se à figura da usucapião especial de imóvel urbano, prevista no artigo 183 da Constituição Federal, que prevê: “Art. 183: Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-se para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural”. A usucapião especial urbana encontra-se prevista em Lei Específica (Lei 10.257/2001) que regulamenta os artigos 182 e 183 da Constituição Federal, constando no artigo 13 do mencionado diploma legal: “Art. 13. A usucapião especial de imóvel urbano poderá ser invocada como matéria de defesa, valendo a sentença que a reconhecer como título para registro no cartório de registro de imóveis”. No mais, conforme bem ponderado pela Douta Promotora de Justiça, não há vício material de inconstitucionalidade no artigo supra mencionado, conforme recente decisão emanada pelo Órgão Especial do Egrégio Tribunal de Justiça ao analisar a questão: “Arguição de inconstitucionalidade Art. 13, da Lei nº 10.257, de 10/07/2001 (Estatuto da Cidade). Incidente suscitado pela 19ª Câmara de Direito Privado. Referido artigo busca dar concretude a outros ideais constitucionais, como a função social da propriedade e a redução das desigualdades sociais. Sentença que reconhecer a usucapião invocada em defesa poderá servir como título para registro no cartório de registro de imóveis, desde que observados os princípios do devido processo legal e da razoável duração do processo. Interpretação do Art. 13 da Lei nº 10.257 à luz da Constituição, não sendo o caso de acolher a arguição de inconstitucionalidade em prejuízo de outros princípios e ideais constitucionais Não acolhimento. Improcedência da arguição, com atribuição de interpretação conforme”. (Arguição de Inconstitucionalidade nº 0191412- 69.2013.8.26.0000. Relator Grava Brazil. Julgado em 07.03.2014. DJe 18.03.2014) Logo, tal decisão ratifica o posicionamento de que, em se tratando de usucapião especial urbana, deve ser aplicada a exceção, permitindo-se o registro no folio real da sentença que reconhece-la em sede de defesa, caso contrário aplicar-se-á a regra geral, que prevê a existência de procedimento especifico perante uma das Varas de Registros Públicos desta Capital. Todavia, no caso em exame, a decisão que se pretende levar a registro foi proferida em novembro de 2000, sendo que o Estatuto da Cidade é de 10 de julho de 2001, tendo entrado em vigor após 90 dias de sua publicação (art. 58). Portanto, não havia o fundamento legal para o reconhecimento da usucapião especial em caráter excepcional, que ademais não foi expressamente declarada no v acórdão, que apenas reconheceu terem os ocupantes do bem posse ad usucapionem. Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 11º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Paulo Roberto Rangel e Ana Paula de Melo Aguiar Rangel e mantenho o óbice oposto para o ingresso do título. Não há custas, despesas processuais e honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo, com as cautelas de praxe. P.R.I.C. São Paulo, 18 de maio de 2015. Tania Mara Ahualli Juíza de Direito – ADV: CARLOS HENRIQUE DE AGUIAR RANGEL (OAB 344930/SP)

Fonte: DJE/SP | 20/05/2015.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.

Processo 1010292-96.2015.8.26.0100 – Pedido de Providências – REGISTROS PÚBLICOS – Caixa Beneficente dos Empregados da Companhia Siderúrgica Naciona – CBS – “Pedido de providências – averbação de alteração estatutária – ausência do endereço da sede da entidade – dissonância com o princípio da segurança jurídica e da transparência – pedido improcedente” Vistos. Trata-se de pedido de providências formulado pela Caixa Beneficente dos Empregados da Companhia Siderúrgica Nacional – CBS em face da negativa do Oficial do 2º Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Capital em proceder ao registro das alterações do Estatuto Social aprovado pela Superintendência Nacional da Previdência Complementar – PREVIC. O óbice registrário refere-se à ausência do endereço completo da sede da pessoa jurídica. A requerente reconhece a falha mas pondera que o processo de alteração estatutária no presente caso depende da aprovação da PREVIC. Assim, a mera alteração de endereço, sem a inserção de novo conteúdo, geraria elevados custos, bem como o grande transcurso de tempo para a efetivação do ato, prejudicando os participantes e assistidos. Salienta que o endereço completo da sede da entidade não está entre os requisitos previstos nos artigos 46, do Código Civil, e 120, da Lei 6.015/1973, e que diversas entidades congêneres, dentre as quais, a PREVI, PETROS, POSTALIS, tiveram seus estatuto sociais devidamente registrados sem a exigência mencionada, sendo que a negativa caracterizaria tratamento não isonômico. Por fim, informa que, quando da alteração de sua sede (de Volta Redonda para São Paulo), o Registrador não fez qualquer ressalva. Requer, subsidiariamente, a averbação das alterações promovidas no Estatuto Social da requerente, nos termos do artigo 45 do Código Civil. Juntou documentos às fls.11/255. O Oficial informa que a exigência tem por fundamento os artigos 46, I, e 54, I , do Código Civil, e 120, I, da Lei de Registros Públicos. Aduz que a indicação apenas da cidade da sede da pessoa jurídica não atende ao requisito legal, cuja finalidade é propiciar segurança jurídica tanto aos associados como aos profissionais, sendo que, quando do registro de seus estatutos, em 27.09.2013, em razão da mudança da sede de Volta Redonda para São Paulo, não foi feita a exigência porque se tratava de duplo registro do mesmo estatuto e, como o registro foi admitido na origem, não havia como ser recusado no destino (fls. 258/259). O Ministério Público opinou pelo indeferimento da pretensão (fls.265/267). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Com razão o Registrador e o Douto Promotor de Justiça. De acordo com o artigo 202, “caput”, e § 1º, da Constituição Federal: “Art. 202. O regime de previdência privada, de caráter complementar e organizado de forma autônoma em relação ao regime geral de previdência social, será facultativo, baseado na constituição de reservas que garantam o benefício contratado, e regulado por lei complementar.” § 1° A lei complementar de que trata este artigo assegurará ao participante de planos de benefícios de entidades de previdência privada o pleno acesso às informações relativas à gestão de seus respectivos planos.” A Lei Complementar a que se referem o “caput” e este parágrafo do art. 202, e que contém as regras gerais do sistema de previdência complementar, é a Lei Complementar n.º 109, de 29 de maio de 2001. As entidades fechadas de previdência complementar, também conhecidas como “fundos de pensão”, são organizadas sob a forma de sociedade civil ou fundação, necessariamente sem finalidade lucrativa, e são chamadas “fechadas” porque acessíveis apenas a indivíduos integrantes de um grupo: empregados de uma empresa ou grupo de empresas (LC 109/01, art. 31, I); servidores públicos (LC 109/01, art. 31, I); associados ou membros de pessoas jurídicas de caráter profissional, classista ou setorial (LC 109/01, art. 31, II). Dentre os princípios legais que regem a previdência complementar destaca-se a transparência para os participantes, bem como independência patrimonial entre os planos administrados por uma mesma EFPC. Ora, a transparência para os participantes e assistidos contempla, dentre outros requisitos, a informação acerca da denominação, endereço da sede e foro onde estão localizados a entidade a qual estão filiados. Neste contexto, a resolução Resolução CGPC n.º 08, de 19.02.2004, prevê o conteúdo mínimo de um estatuto de entidade fechada de previdência complementar: “Art. 2o. O estatuto das entidades fechadas de previdência complementar deverá dispor sobre: I denominação, sede e foro; II objeto da entidade; III prazo de duração, que deverá ser indeterminado; IV indicação das pessoas físicas ou jurídicas que, na qualidade de participante, assistido, patrocinador ou instituidor, podem se vincular a plano de benefícios administrado pela entidade; V estrutura organizacional órgãos e suas atribuições, composição, forma de acesso, duração e término do mandato dos seus membros. § 1º O estatuto da entidade fechada de previdência complementar deverá observar a terminologia constante da Lei Complementar nº 109, de 2001, e, no que couber, da Lei Complementar nº 108, de 2001. § 2º O estatuto não deverá dispor sobre matéria específica de regulamento de plano de benefícios”. Decerto, segundo o Código Civil, as fundações são destinadas a determinadas finalidades, dentre as quais não se inclui a de operar planos de previdência; e as sociedades civis não são mais previstas na norma legal. Quanto às figuras previstas no novo Código Civil (sociedade, associação), não são adequadas ao desempenho da atividade de operar planos de benefícios. Assim, a Portaria SPC n.º 2, de 08 de janeiro de 2004, dispensou as EFPCs então existentes de fazerem a adaptação ao novo Código Civil. Quanto às entidades fechadas de previdência complementar criadas a partir da promulgação do novo Código Civil, têm adotado a forma de fundação de direito privado. Todavia, independentemente da Portaria ter “dispensado” as entidades fechadas de previdência complementar a se adaptarem às novas normas do Código Civil, tal regra não pode se sobrepor aos princípios da transparência, bem como ao da segurança jurídica, que regem os atos registrários. Se procedermos uma análise cuidadosa dos princípios registrários, chegaremos à conclusão que todos, sem exceção, colimam a segurança necessária que o direito espera e necessita para estabilidade das relações jurídicas, segurança essa que até justifica o emprego de formalismo moderado. Ao aplicar qualquer princípio registrário específico, deve o Oficial Registrador sempre zelar pela segurança jurídica, que pode ser considerada o alicerce do Registro de Imóveis, pois sem ela os atos por ele praticados não serão revestidos da certeza e presunção de veracidade necessários. Os princípios registrários e a formalidade foram criados em benefício dos cidadãos, sendo imprescindível, para resguardar a segurança jurídica dos participantes e assistidos, constar de seus estatutos o endereço completo da sede. Ademais, a alegação de que outras entidades obtiveram seus registros independentemente de constar o endereço completo, constituindo a exigência em tratamento não isonômico, é incabível, pois o Registrador tem plena liberdade para proceder à qualificação registrária, gozando de independência na atribuição do exercíciode suas funções para a avaliação do título a ele apresentando, não se atendo a atos praticados por outros registradores em eventuais situações semelhantes. É inegável que a nova alteração estatutária, somente para constar o endereço da sede da requerente, sem modificação de seu conteúdo, trará elevados custos e demora, uma vez que em se tratando de grupo fechado, deve haver a convocação de aproximadamente 33 mil beneficiados para deliberação sobre a referida alteração, bem como o encaminhamento para aprovação da PREVIC. Todavia, tal providência é imprescindível para resguardar os direitos dos interessados. Por fim, em relação a alegação de que foi procedido ao registro da alteração estatutária para constar a modificação da sede da entidade de Volta Redonda para São Paulo sem qualquer exigência, a situação restou esclarecida diante da informação do Oficial, de que se tratava de duplo registro do mesmo Estatuto. O pedido subsidiário, de averbação das alterações no estatuto, fica prejudicado diante do acima exposto. Diante do exposto, julgo improcedente o pedido de providências formulado pela Caixa Beneficente dos Empregados da Companhia Siderúrgica Nacional – CBS em face da negativa do Oficial do 2º Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Capital e mantenho o óbice registrário. Deste procedimento, não há custas, despesas processuais e nem honorários advocatícios. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. São Paulo, 11 de abril de 2015. Tania Mara Ahualli Juíza de Direito – ADV: CARLOS EDUARDO ANDRADE SILVA (OAB 338377/SP), VICTOR AUGUSTO PEREIRA SANCHES (OAB 282402/SP)

Fonte: DJE/SP | 14/05/2015.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.

Processo 1023766-37.2015.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – Adelson Campos Moreira – Registro de Imóveis dúvida alienação de vaga de garagem venda para não condômino – garagem autônoma ausência de autorização expressa na convenção de condomínio – dúvida procedente. Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo 5º Oficial de Registro de Imóveis, a requerimento de Adelson Campos Moreira, referente a negativa de ingresso de escritura de compra e venda de vaga de garagem, motivada pela inexistência de cláusula expressa na convenção do condomínio que permita a alienação a terceiro, conforme determina o art. 1.331, §1º, do Código Civil (fls. 01/04). Aduz o suscitado que o Condomínio Garagens do Edifício Barão da Motta Paes, local onde se situa a vaga em questão, não faz parte do Condomínio Edifício Barão de Motta Paes, onde estão os apartamentos, fato supostamente comprovado pela existência de um CNPJ próprio para o Condomínio Garagens. Além disso, junta ao processo a Convenção do Condomínio, na qual afirma existir permissão tácita para venda da vaga de garagem a terceiros, na seguinte cláusula: “os condôminos abdicam do direito de preferência para alienação de unidades autônomas dos demais coproprietários” (fls. 65/69). Com relação a essa alegação, o Oficial traz vários trechos nos quais fica evidente se tratar de um todo, estando os três prédios (Conjunto Edifício Barão da Motta Paes – Aparamentos, Condomínio Edifício Visconde de Mauá e Condomínio Edifício Barão de Motta Paes – Garagens) no mesmo condomínio. Aponta também que as unidades autônomas do Edifício Garagem possuem fração ideal no mesmo terreno que os outros dois edifícios, de 1.698,31m². O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls.98/100). É o relatório. DECIDO. Pretende o suscitado o registro de escritura de venda e compra de uma vaga de garagem situada no Condomínio Edifício Barão de Motta Paes – Garagens, tendo como vendedor João Pereira de Sousa. Com relação à alegação de que o edifício garagem constitui condomínio autônomo, o Oficial ressalta vários trechos da Convenção nos quais fica evidente tratar-se de um todo, estando os três prédios (Conjunto Edifício Barão da Motta Paes – Apartamentos, Condomínio Edifício Visconde de Mauá e Condomínio Edifício Barão de Motta Paes – Garagens) no mesmo condomínio. Observa, também, que as unidades autônomas do Edifício Garagem possuem fração ideal no mesmo terreno que os outros dois edifícios, de 1.698,31m². Segundo a melhor doutrina, representada por Ademar Fioranelli (Direito Registral Imobiliário, editora Sergio Antonio Fabris, 2001, p. 582/583) e Flauzilino Araújo dos Santos (Condomínios e Incorporações no Registro de Imóveis, editora Mirante, 2011, p. 119/124), a vaga de garagem pode estar compreendida numa das seguintes espécies: (a) garagem de uso comum (= em garagem coletiva): a garagem é uma das coisas de uso comum do prédio; não tem matrícula própria, e comumente vem descrita, na instituição e especificação de condomínio, com a expressão “pode-se estacionar um veículo na garagem coletiva com (ou sem) auxílio de manobrista”; (b) acessório da unidade autônoma: pode ser determinada ou indeterminada; não tem matrícula própria, e na matrícula da unidade autônoma a área da vaga vai descrita com a área total, ou separadamente (= uma descrição para a área da unidade autônoma, e outra para a da vaga de garagem); (c) vinculada a uma unidade autônoma: pode ser determinada ou indeterminada; é acessório da unidade autônoma, mas, além disso, também está vinculada a ela unidade autônoma; não tem matrícula própria, e na matrícula da unidade autônoma a área da vaga vai descrita com a área total, ou separadamente; e (d) unidade autônoma: para tanto, a vaga tem de possuir saída para via pública, diretamente ou por passagem comum, e ainda é necessário que: (1) a cada espaço corresponda fração ideal do terreno e das vias comuns; (2) a dependência do edifício em que esteja a vaga tenha sido construída segundo as regras urbanísticas aplicáveis a um imóvel autônomo; (3) demarcação efetiva; (4) designação numérica; (5) descrição na especificação do condomínio, com área, localização e confrontações; (6) possibilidade material de construir-se algum tipo de parede-meia, a qual, entretanto, pode deixar de fazer-se por conveniência de manobras. Os atributos de domínio de uso exclusivo (área, numeração, fração) e mesmo a existência de uma matrícula não são suficientes para afirmar que em certo caso se trate de própria e verdadeira unidade autônoma (e há casos de vagas indeterminadas para as quais erroneamente se abriram matrículas). Finalmente, a garagem como um todo pode ser uma única unidade autônoma. Assim, para a regularidade da alienação de vaga de garagem é necessário que se atente a qual espécie ela pertence, já que cada uma delas tem disciplina jurídica própria. Em primeiro lugar, a alienação só será possível se a vaga de garagem possuir especialidade suficiente para constituir objeto de direito real, o que não ocorre quando ela for de uso comum (garagem coletiva); for acessória de unidade autônoma, ou vinculada a unidade autônoma, mas não existir delimitadamente, ou não possuir descrição independente (dentro da matrícula da unidade autônoma, ou em matrícula própria); ou constituir como um todo, única unidade autônoma, e a vontade de alienar não partir da unanimidade dos condôminos. Além disso, as vagas de garagem só podem ser alienadas para condôminos, nos termos do art. 1331, § 1º, do Código Civil, salvo se a alienação para estranhos estiver expressamente autorizada na Convenção Condominial. Não há possibilidade, portanto, de autorização tácita. Analisando a hipótese em questão, parece que, apesar de haver um número de matrícula independente para a vaga de garagem, não há previsão sobre a forma de sua alienação, que deverá ser expressa para afastar a regra geral. Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Adelson Campos Moreira. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. – ADV: NATALIA DA SILVA NUNES (OAB 81312/SP)

Fonte: DJE/SP | 13/05/2015.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.