PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 9000007-97.2013.8.26.0577

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 9000007-97.2013.8.26.0577, da Comarca de São José dos Campos, em que é apelante MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A., é apelado 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “NÃO CONHECERAM DO RECURSO, V.U. DECLARARÁ VOTO CONVERGENTE O DESEMBARGADOR ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO.”, de conformidade com o voto do(a) Relator(a) , que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 2 7 de janeiro de 2015.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação Cível n° 9000007-97.2013.8.26.0577

Apelante: MRV Engenharia e Participações S/A.

Apelado: 1º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de São José dos Campos.

VOTO N° 34.130

Registro de imóveis – Dúvida – Irresignação parcial – Complementação no curso do procedimento – Inaplicabilidade do item 41.1.2 do capítulo XX das NSCGJ – Objeto da dissensão que era claro – Dúvida prejudicada – Recurso não conhecido.

Cuida-se de apelação interposta contra a decisão de fls. 137 que julgou prejudicada a dúvida suscitada pelo 1º Oficial de Registro de Imóveis de São José dos Campos, pois o inconformismo da parte foi apenas parcial.

Alega a recorrente, em suma, que em sua impugnação à dúvida atacou todas as exigências formuladas, o que seria permitido pelo item 30.1.2 do Capítulo XX das NSCGJ (atualmente item 41.1.2). Reitera, no mais, os argumentos afastando cada uma das exigências feitas pelo Oficial (fls. 153/161).

A Procuradoria Geral de Justiça opina pela nulidade da sentença por falta de fundamentação e, subsidiariamente, pelo não provimento do recurso (fls. 172/176).

É o relatório.

Não é caso de nulidade da sentença, pois embora sucinta, dela se extrai de forma suficiente o entendimento utilizado para julgar prejudicada a dúvida.

A nota de devolução listou as seguintes exigências a serem cumpridas pela parte interessada no registro, a MRV: necessidade de escritura pública para a formalização da permuta, em obediência ao art. 108 do Código Civil; inexistência de registro da incorporação/especificação do condomínio cujas unidades autônomas estão sendo permutadas; necessidade de correta descrição do imóvel, por conta do princípio da especialidade objetiva; necessidade de reconhecimento das firmas dos subscritores do título; apresentação das guias de recolhimento do ITBI e do laudêmio (fls. 33/36).

A MRV, então, requereu ao Oficial a suscitação de dúvida, alegando que seria possível o registro do instrumento particular de promessa de permuta, independentemente de escritura, e que a incorporação imobiliária referente às unidades autônomas permutadas poderia ser registrada posteriormente. Além disso, afirmou expressamente que providenciaria as demais exigências (fls. 38/42).

Após a suscitação da dúvida pelo Oficial, na qual se mencionou que a irresignação foi apenas parcial, a MRV ofertou impugnação invocando o item 30.1.2 do Capítulo XX das NSCGJ (atual 41.1.2), mostrando inconformismo com todas as exigências da nota (fls. 95/100).

O referido item das Normas de Serviço assim estabelece:

No caso de irresignação parcial contra as exigências, o procedimento deverá ser convertido em diligência, ouvindo-se, no prazo igual e sucessivo de 10 (dez) dias, o Oficial do Registro de Imóveis e o suscitante, para que seja definido o objeto da dissensão, vedado o cumprimento de exigências durante o procedimento. Não havendo manifestação do requerente, o procedimento será arquivado, cancelada a prenotação do título, se houver (negritei).

A intenção do dispositivo é a de possibilitar a definição do objeto da dissensão, caso não tenha ficado claro. Não é a de permitir que a parte que indubitavelmente se irresignou apenas parcialmente, e concordou expressamente com as outras exigências, reconsidere sua posição apenas para que o conhecimento da dúvida não fique prejudicado.

Note-se, nesse aspecto, que o item 41.1.2 é subitem do 41.1, o qual trata da dúvida inversa, que é suscitada diretamente pela parte. Nesse caso, portanto, permite-se que antes da eventual extinção em razão da irresignação não se referir à totalidade da nota de devolução, o Oficial seja ouvido. Ele poderá reconsiderar, por exemplo, alguma exigência não impugnada ou mesmo informar o cumprimento dela antes da interposição da dúvida inversa pela parte.

No caso dos autos, a MRV expressamente afirmou, ao pedir a suscitação da dúvida pelo Oficial, que providenciaria o cumprimento das demais exigências (fls. 41/42). Logo, o objeto da dissensão era claro. O dispositivo não se presta a permitir que a parte impugne exigências com as quais ela expressamente concordou ao pedir a suscitação da dúvida.

A dúvida, portanto, está prejudicada.

Contudo, ainda que não estivesse, no mérito o recurso seria improcedente.

O título apresentado a registro foi um instrumento denominado “Contrato Particular de Permuta com Torna e Incorporação Imobiliária”. Não foi redigido como contrato preliminar, como promessa de permuta. Na cláusula 3.1, por exemplo, consta a transferência do domínio do imóvel para a MRV (“A PRIMEIRA PERMUTANTE, por força deste instrumento e na melhor forma de direitos, transfere para o domínio e posse da SEGUNDA PERMUTANTE o imóvel”). Na cláusula 3.2 consta a obrigação da MRV de entregar cem unidades para a KDB Fiação Ltda.

Como observado pela Douta Procuradora de Justiça, no instrumento levado a registro “a obrigação das partes contratantes não é um fazer, consistente em consentir a realização de contrato futuro, mas um dar, ou seja, a entrega das cem unidades habitacionais” (fl. 174).

Assim, a escritura era exigível, conforme art. 108 do Código Civil.

Não fosse isso, o art. 32 da Lei 4.591/64 estabelece que o incorporador somente poderá negociar sobre as unidades autônomas após ter arquivado no Registro de Imóveis competente os documentes referentes ao registro da incorporação.

Portanto, correta a exigência do Oficial também nesse sentido.

Com relação à violação ao princípio da especialidade, verifica-se que a descrição do imóvel constante da matrícula difere daquela constante do título cujo registro foi obstado. Na matrícula consta que, do ponto 16A do imóvel, ele “deflete à esquerda e passa a confrontar com a divisa da área 1 de propriedade da KDB Fiação Ltda.”. No título, consta que do mesmo ponto o imóvel “deflete à esquerda e passa a confrontar com a divisa da área 4 de propriedade da KDB Fiação Ltda.” (fls. 11 e 29 verso).

Além disso, há diferença também na descrição que o título faz a partir do ponto 48 do imóvel, que “passa a confrontar a linha divisória de parte do lote da Quadra 61″, enquanto que na matrícula consta que o imóvel “passa a confrontar a linha divisória do lote 1 da Quadra 61″ (negritei).

Ante o exposto, e com as observações supra, não conheço do recurso.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação Cível n° 9000007-97.2013.8.26.0577

Apelante: MRV Engenharia e Participações S. A.

Apelado: 1º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da comarca de São José dos Campos

DECLARAÇÃO DE VOTO CONVERGENTE

VOTO N. 29.750

1. MRV Engenharia e Participações S. A. interpôs apelação contra a sentença que deu por prejudicada a dúvida suscitada pelo 1º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da comarca de São José dos Campos. Segundo essa decisão, o inconformismo da parte foi apenas parcial, de modo que a dúvida não pode ser conhecida.

2. Respeitável é o entendimento do eminente Desembargador Relator ao dar por prejudicada a dúvida. Isto porque, a apelante de fato só impugnara algumas das exigências feitas pelo ofício de registro de imóveis.

No entanto, diverge-se quanto à apresentação de solução que, em tese, deveria dar-se ao caso, na hipótese de conhecimento do recurso.

Em primeiro lugar, este Conselho só há de conhecer do mérito, se antes não conhecer de preliminar que com ele seja incompatível (CPC/1973, art. 560, caput). Disso se conclui que, se houver (como in casu houve) preliminar que impeça o exame do mérito, sobre ele não cabe pronunciamento. Há de ser entregue a prestação jurisdicional, e não mais que isso. Como diz Pontes de Miranda (Comentários ao Código de Processo Civil, Rio de Janeiro: Forense, 1975, tomo VIII, p. 266):

Se a decisão na preliminar processual ou na questão prejudicial elimina o julgamento do mérito, claro que não mais se prossegue; julgado está o feito; a decisão, por si só, é terminativa.

Como se sabe, as decisões deste Conselho gozam de inegável prestígio e (como salienta o Desembargador Relator), servem de orientação para registradores, tabeliães, juízes e partes. Justamente por isso é que os acórdãos devem contar o que a lei efetivamente permite que seja objeto do julgamento de todos os integrantes do Conselho. No caso de dúvida prejudicada, esse objeto, como se disse, restringe-se à matéria preliminar; logo, a nenhum integrante do colegiado é permitido valer-se da ocasião para inserir e fazer prevalecer a sua opinião sobre a matéria de fundo, sem que esta, contudo, pudesse ter sido legalmente examinada, discutida e votada por todos os integrantes do Conselho. Ademais, a propositura de medidas convenientes ao aprimoramento dos serviços das delegações notariais e de registro e estabelecer a respectiva orientação superior é tarefa do Corregedor Geral da Justiça (Regimento Interno, art. 28, XVIII e XXXI), mas não do Conselho Superior da Magistratura, que, em matéria notarial e registral é chamado a decidir processos (Regimento Interno, art. 16, IV).

Em segundo lugar, é entendimento consolidado que o Poder Judiciário – mesmo no exercício de função administrativa, como seja a corregedoria dos serviços extrajudiciais – não é órgão consultivo, e que as consultas só muito excepcionalmente se devem admitir, em hipóteses de extrema relevância:

Ora, por tudo isso se evidencia a completa carência de interesse e legitimação para o reclamo assim tão singularmente agitado, por quem, não dispondo, ainda, da titularidade do domínio (condomínio), não poderia alegar lesão ou ameaça de lesão, por parte da administração, a um direito seu, que sequer existe. O pedido, na verdade, traduziria inconcebível e descabida consulta dirigida ao Judiciário, ainda que na sua função atípica de agente administrativo, sobre interpretação e aplicação, em tese, das leis e regulamentos. Nesse sentido, é da melhor doutrina que a “reclamação administrativa é a oposição expressa a atos da Administração, que afetem direitos ou interesses legítimos dos administrados. O direito de reclamar é amplo, e se estende a toda pessoa física ou jurídica que se sentir lesada ou ameaçada de lesão pessoal ou patrimonial por atos ou fatos administrativos” (Hely Lopes Meirelles, Direito Administrativo Brasileiro, 3ª ed., Revista dos Tribunais, p. 617 e Caio Tácito, Direito Administrativo, 1975, Saraiva, p. 29), pressupostos esses que, absolutamente ausentes na hipótese, inviabilizam, por completo, a postulação inicial. (Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, Proc. 53/1982, parecer do juiz José Roberto Bedran, 22.7.1982, g. n.)

A E. Corregedoria Geral da Justiça, em regra, e conforme pacífica orientação, não conhece de consultas, cujo exame, portanto, excepcional, fica condicionado à peculiaridade do assunto, sua relevância e o interesse de âmbito geral da matéria questionada. (Corregedoria Geral da Justiça, Proc. CG 10.715/2012, Des. José Renato Nalini, j. 18.12.2013).

Como é sabido, não cabe a este Juízo responder a consultas formuladas pelo interessado, pois a sua função primordial é solucionar conflitos e não figurar como consultor jurídico. Além disso, como bem observou a Douta Promotora: “Conforme já decidiu a E. Corregedoria Geral da Justiça, em parecer exarado pelo então Juiz Auxiliar da Corregedoria, Dr. Hélio Lobo Júnior, no procedimento n° 27.435/88 (02/89): “…é inconcebível e descabida consulta dirigida ao Judiciário, ainda que na sua função atípica de agente administrativo, sobre interpretação e aplicação, em tese, das leis e regulamentos (cf. ementa 10.2, das Decisões Administrativas da Corregedoria Geral da Justiça – Ed. RT, 1981/1982, p. 24). Neste mesmo sentido, manifestou-se o Dr. Aroldo Mendes Viotti, D. Juiz Auxiliar da Corregedoria, em parecer proferido nos autos do procedimento n° 113/90 (567/90), onde consta: “O comando emergente do dispositivo da r. sentença não pode – por isso – prevalecer, porquanto não é dado ao Juízo Corregedor Permanente emitir declaração positiva ou negativa de registro de título no Ofício Predial sem regular instauração de procedimento de dúvida, e sem que, consoante o devido procedimento de lei, se materialize o dissenso entre particular e registrador acerca daquele ato de registro. A atuação do Juízo da dúvida dirige-se tão-somente à revisão da atividade do registrador, devolvendo-se-lhe a tarefa de qualificação a este cabente em primeiro momento: não pode o Juízo administrativo, porém, substituir-se ao Oficial nessa primeira atividade, isto é, apreciar a registrabilidade de titulo sem que o responsável pelo Cartório Predial, em momento anterior, o faça. Por incômodo ou intrincado que se revele o ônus de qualificação dos títulos, dele deverá se desincumbir o Serventuário, nada justificando busque transferi-lo a terceiros. Também se presume detenha o titular da Serventia Imobiliária capacitação técnica não apenas para operacionalizar os comandos legais que disciplinam a questão da preferência a registro de títulos constitutivos de direitos reais reciprocamente contraditórios, como, igualmente, para conhecer os efeitos jurídicos que possam advir das medidas previstas nos arts. 867 e ss. (Seção X, Livro III) do CPC. Por isso, não cabia ao Juízo Corregedor fornecer resposta à consulta do Serventuário. Também não lhe era dado determinar registro de títulos à margem do procedimento legal, e sem que o registrador se houvesse previamente desincumbido de seu ônus de emitir juízo conclusivo a respeito de sua registrabilidade”. (Primeira Vara de Registros Públicos de São Paulo, autos 1023331-97.2014.8.26.0100, Juíza Tânia Mara Ahualli, j. 16.05.2014)

3. Ante o exposto, não conheço do recurso de apelação.

ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO

Presidente da Seção de Direito Privado

Fonte: DJE – SP | 17.03.2015.

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ACÓRDÃOS

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 0003094-83.2014.8.26.0286

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 0003094-83.2014.8.26.0286, da Comarca de Itu, em que é apelante NELSON KOJRANSKI, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE ITU.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “POR MAIORIA DE VOTOS, DERAM PROVIMENTO AO RECURSO. VENCIDOS OS DESEMBARGADORES ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO, GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO E RICARDO MAIR ANAFE, QUE DECLARARÁ VOTO DIVERGENTE.”, de conformidade com o voto do (a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 27 de janeiro de 2015.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação Cível n° 0003094-83.2014.8.26.0286

Apelante: Nelson Kojranski

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Itu

VOTO N° 34.137

Registro de títulos e documentos – Ata de assembleia geral ordinária de condomínio – Registro para fins de mera conservação, na forma do art. 127, VII, da LRP – Empreendimento com natureza de loteamento e não de condomínio – Inexistência de risco de indução de terceiros a erro – Recurso provido.

Trata-se de recurso interposto por Nelson Kojranski contra a r. decisão de fls. 101/102, que manteve a recusa do Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Itu em registrar Ata de Assembleia Geral Ordinária do Condomínio Terras de São José, por entender inexistente “condomínio” em espécie, mas loteamento urbano.

Alega, o recorrente, em síntese, que em nenhum momento o loteamento sustentou, requereu, pleiteou ou pretendeu sua qualificação como condomínio edilício. Aduz que a própria ata cujo registro se pretende declara que se trata de um loteamento. Sustenta que o loteamento também pode ser denominado condomínio especial fechado, condomínio em loteamento ou loteamento em condomínio, situação que, embora ainda não seja regulamentada por lei, existe de fato e de direito, não se justificando a recusa do registro de documento para fins de conservação, uma vez que não há outra Serventia capaz de acolher o registro pretendido.

A D. Procuradoria Geral da Justiça opinou pelo provimento do recurso (fls. 162/164).

É o relatório.

O recorrente pretende registrar, no Registro de Títulos e Documentos da Comarca de Itu, a Ata de Assembleia Geral Ordinária do Condomínio Terras de São José (fls. 09/24), com base no art. 127, VII, da Lei n° 6.015/73, que admite a transcrição facultativa de qualquer documento para fins de conservação.

A recusa do registrador funda-se no fato de o “Condomínio Terras de São José” não ter, juridicamente, a natureza de condomínio na forma da Lei n° 4.591/64, mas sim de loteamento, de sorte que, admitido o registro, haveria, conforme decidiu este CSM nos autos da Ap. n° 506-6/1, aparência de regularidade formal e de legalidade a condomínio inexistente.

Sucede que, ao contrário do ocorrido no precedente indicado pelo registrador, não se pretende o registro de regulamento interno de condomínio, mas de ata de assembleia, na qual se deliberou sobre a aprovação da ata passada, a prestação de contas do exercício de 2012, a apresentação de candidatos a síndico, a remuneração do síndico, anexação de lote e taxa de condomínio, revisão da convenção de condomínio, apresentação das despesas orçamentárias e eleição do síndico.

Além disso, a ata é bem clara ao dispor – em negrito – que o empreendimento tem natureza de loteamento (fl. 16, no final).

Parece não haver dúvida de que o intuito do registro é apenas o previsto no art. 127, VII, da Lei n° 6.015/73, e não induzir terceiros a erro.

Some-se a isso o fato de que, quando o oficial realiza o registro facultativo, deve fazer a seguinte declaração:

registro efetuado, nos termos do art. 127, VII, da Lei de Registros Públicos, apenas para fins de mera conservação, prova apenas a existência, a data e o conteúdo do documento, não gerando publicidade nem efeitos em relação a terceiros. (item 3, do Cap. XIX, das NSCGJ).

O fato de o condomínio de lotes não existir expressamente no ordenamento jurídico não pode impedir que os titulares de domínio estabeleçam regras a valer entre si em virtude do convívio em conjunto.

Nem que levem estas regras a registro para fins de mera conservação na forma prevista na Lei n° 6.015/73.

A assembleia é, em última análise, mero ajuste de vontades firmado entre pessoas de interesse comum. E o registro dela não terá força para convalidar, chancelar ou referendar qualquer defeito jurídico eventualmente existente.

O espírito que deve ser aqui aplicado é o mesmo daqueles casos em que as associações pedem ingresso das respectivas atas de assembleia registro (CG 2014/00012733).

Por fim, vale lembrar que, a despeito da celeuma envolvendo o condomínio de lotes, trata-se de figura com expressa previsão no Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça:

222.2. Nas incorporações de condomínio de lotes, a que se refere o art. 3º, do Decreto-lei 271, de 28 de fevereiro de 1967, a execução das obras de infraestrutura equipara-se à construção da edificação, para fins de instituição e especificação do condomínio.

229. O disposto nos arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil aplica-se, no que couber, aos condomínios assemelhados, tais como condomínio de lotes, multipropriedade imobiliária, cemitérios e clubes de campo.

Em suma, o registro ora pretendido, se deferido, em nada colocará em risco a veracidade dos registros públicos. De outro lado, servirá de importante fator de segurança para os interessados que o firmaram.

Ante o exposto, dou provimento ao recurso.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação Cível 0003094-83.2014.8.26.0286

Apelante: Nelson Kojranski

Apelada: Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Itu

DECLARAÇÃO DE VOTO DIVERGENTE

VOTO N° 29.815

1. Nestes autos de dúvida, foi interposta apelação contra sentença dada pelo Juízo Corregedor Permanente do Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Itu.

Essa decisão manteve a negativa de transcrição, no registro de títulos e documentos, de uma ata de assembleia geral ordinária do Condomínio Terras de São José, uma vez que, segundo o Oficial, não existe condomínio in casu.

O apelante alegou que não se qualifica como condomínio, e que pretende a transcrição para fins de guarda e conservação.

É o relatório.

2. Respeitado o entendimento do Desembargador Relator, nego provimento ao recurso de apelação.

A pretendida transcrição (LRP/1973, art. 127, VII) só poderia ser admitida se o próprio teor do documento por transcrever, somado à advertência prevista nas NSCGJ, II, XIX, 3, não pudesse levar terceiros a nenhuma forma de confusão.

Porém, não é isso que sucede no caso.

Ainda que se aponha, nas futuras certidões, que a pretendida transcrição não gera publicidade nem efeitos contra terceiros, fato é que o conteúdo do documento, fazendo referência a um condomínio, de um lado, e a uma ata de assembleia, de outro, poderá levará a crer que não se trata de mero loteamento, e essa possibilidade de confusão já é suficiente para que se mantenha a recusa, a bem da segurança jurídica que o registro público sempre tem de prestar.

É verdade que a ata menciona que o empreendimento tem natureza de mero loteamento. Contudo, essa mesma ata trata de prestação de contas, de candidatura, eleição e remuneração de síndico, de taxa e convenção de condomínio, e de apresentação de despesas, assuntos típicos, todos, da figura prevista no Cód. Civil, arts. 1.331-1.358. Assim, existe grave ambiguidade no documento, a qual se agravará, se for permitida a transcrição no registro de títulos e documentos.

Note-se que não existe um condomínio de lotes (supondo que a figura exista no direito brasileiro), nem consta que esteja constituída associação, hipóteses em que a ata teria de ser levada ao registro de imóveis ou ao registro civil de pessoas jurídicas, mas não ao de títulos e documentos.

3. Ante o exposto, nego provimento ao recurso de apelação.

ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO

Presidente da Seção de Direito Privado

Apelação Cível n. 0003094-83.2014.8.26.0286

Apelante: Nelson Kojranski

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Itu

TJSP-VOTO N° 21.198

DECLARAÇÃO DE VOTO DIVERGENTE

Registro de Títulos e Documentos.

Loteamento fechado – Inexistência de condomínio – “Ata de Assembleia Geral Ordinária de Condomínio”, na qual, dentre outras disposições, aumentou-se a “taxa de condomínio”, elegeu-se o síndico, fixou-se sua remuneração mensal e se aprovaram as contas do ano anterior com ressalvas – Impossibilidade de Registro do título com fulcro no artigo 127, VII, da Lei n° 6.015/73 – Princípio da legalidade – Dúvida procedente.

Recurso desprovido.

1. Cuida-se de apelação contra decisão proferida pelo Juízo Corregedor Permanente do Cartório de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Itu, que negou registro de Ata de Assembleia Geral Ordinária de Condomínio.

É o relatório.

2. Com todo o respeito devido ao Excelentíssimo Desembargador Relator Corregedor Geral da Justiça, ouso divergir.

Não está todo e qualquer título apto a ser registrado no Cartório de Títulos e Documentos com fulcro no artigo 127, VII, da Lei 6.015/73, ainda que para meros fins de conservação (o que, de resto, não é a única finalidade pretendida pelo Apelante, que também visa à publicidade do registro para gerar “efeito erga omnes” – vide fl. 04).

Com efeito, diante do caráter de juridicidade conferido aos atos registrário [1], títulos de juridicidade duvidosa devem ter o acesso ao fólio recusado. E é justamente esse o caso dos autos, pois o registro poderá dar a aparência de conformidade ao Direito.

Não se olvida da possibilidade de os donos de lotes estabelecerem regras que serão obrigatórias para todos que participaram do negócio jurídico. Esse âmbito de “autonomia negocial”, porém, quando se está diante dos princípios próprios aos Registros Públicos, deve ser encarado restritivamente.

De fato, o parcelamento do solo é regulamentado por normas de ordem pública. E, lembrando ensinamento de Tércio Sampaio Ferraz Jr. [2], “a ideia de ordem pública significa que o instituto, por sua natureza, prevalece contra interesses privados”. Em outras palavras, a autonomia privada das partes não é capaz de suplantar certas limitações legais.

No mesmo sentido, Serpa Lopes [3], após discorrer sobre causas da legislação do loteamento em nosso país, leciona:

“Expostas, como ficaram, as causas determinantes da legislação sobre loteamento, entre nós e em outros países, delas surge, claramente, a sua grande importância, e, por conseguinte, o seu caráter, que outro não pode ser senão o de uma legislação de ordem pública.”

Assim, se as normas referentes a Loteamentos em nosso país (Decretos-leis n°s 58/1937 e 3.079/1938 e, posteriormente, Lei n. 6.766/79), por exemplo, tornaram obrigatória a passagem de determinadas áreas ao domínio público (especialmente as vias de circulação), não há como simplesmente tratar o “Loteamento Fechado” como um “Condomínio”.

In casu,a Ata da Assembleia Geral que se pretende registrar é típica de um Condomínio (vide fl. 09/24). Mas de Condomínio não se trata. O registro do título em comento pode conferir aquela aparência de conformidade ao Direito pretendida pela Associação dos Proprietários de Lotes, qual seja, de que se trata de um Condomínio e não de uma simples Associação.

A confusão jurídica deve ser evitada em homenagem ao princípio da legalidade. Não se perca de vista que o interessado no registro não o pretende para meros fins de conservação, mas para conferir publicidade com “efeito erga omnes” (fl. 04).

Por epítome, data maxima venia, o título não comporta registro por afrontar o princípio da legalidade.

3. Ante o exposto, pelo arrimo esposado, pelo meu voto, nega-se provimento ao recurso.

Ricardo Mair Anafe

Presidente da Seção de Direito Privado.

Notas:

[1] A propósito, mutatis mutandis, veja-se lição de Leonardo Brandelli a respeito das funções notariais: “a juridicidade da função notarial aplica-se a todos os atos notariais, e não somente à escritura pública, como poderiam alguns supor. (…) Nesse sentido, não parece possível o reconhecimento de firma em um contrato de prestação de serviços em que o serviço contratado seja o de matar alguém. A intervenção notarial será afastada desse ato; nem mesmo atos extraprotocolares, como o reconhecimento de firma, poderão ser praticados em atos ilícitos, visto que poderão dar ao ato a aparência de conformidade ao direito”; in Teoria Geral do Direito Notarial, 4ª edição, São Paulo: Saraiva: 2011, p. 179.

[2] Introdução ao Estudo do Direito, técnica, decisão, dominação, São Paulo: Atlas, 1993, p. 124.

[3] Tratado dos Registros Públicos, vol. III, 3ª edição, Rio de Janeiro: Livraria Freitas Bastos, 1955, p. 38.

Fonte: DJE – SP | 19.03.2015.

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PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 3000543-41.2013.8.26.0601

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 3000543-41.2013.8.26.0601, da Comarca de Socorro, em que é apelante ARTUR CORIS ARRELARO E OUTROS, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE SOCORRO.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, V.U. DECLARARÁ VOTO CONVERGENTE O DESEMBARGADOR ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO.”, de conformidade com o voto do( a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 27 de janeiro de 2015.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação Cível n° 3000543-41.2013.8.26.0601

Apelantes: Artur Coris Arrelaro e Outros

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Socorro

VOTO N° 34.129

Registro de imóveis – Dúvida julgada procedente – Recusa de ingresso de escritura de doação com reserva de usufruto ao doador, e, após a morte deste, à sua cônjuge – Pedido de cisão do título para que dele seja excluída a transmissão do usufruto após a morte do doador usufrutuário – Cisão que afeta ato de vontade praticado – Necessidade de formulação do pedido por todos que participaram do ato – Observância dos princípios da rogação ou da instância e da legalidade, que devem nortear a qualificação registrária – Dúvida procedente – Recurso não provido.

Trata-se de recurso de apelação interposto contra a sentença do MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Socorro, que julgou procedente a dúvida suscitada e manteve a exigência decorrente do exame da escritura pública de doação de imóvel com reserva de usufruto ao doador e transmissão a sua esposa após sua morte, sob o fundamento de que não é possível cindir o título para registrar apenas a doação e a reserva do usufruto ao doador, apartando-se a cláusula da transmissão do usufruto à esposa do doador, conforme pleiteado, sem que haja anuência da viúva do doador, na consideração de que é induvidosa a intenção do doador de reservar para si e sua esposa a utilidade do bem doado pondo-a a termo, apenas e tão somente, quando da morte de ambos.

Os apelantes afirmam que é possível cindir o título e que não houve observância dos limites legais da qualificação registrária, pois não compete ao Oficial e ao MM Juiz Corregedor Permanente, interpretarem ou suporem a vontade das partes. Dizem que o registro não é absoluto nem incontestável, que os efeitos do registro pretendido não importam em nenhuma violação de direitos, porque a cláusula de transmissão que se pretende cindir é tida como nula, e que o prejuízo existe pelo fato de a doação não ter sido registrada, o que impede a formalização da ocupação do imóvel. Citam precedentes. Acrescentam que ocorreu até mesmo manifestação de terceiros não qualificados, de maneira a criar um rito procedimental inexistente na legislação.

Houve apresentação de contrarrazões por Ivone Apparecida Del Corso Arrelaro como terceira interessada, manifestando discordância com o registro do título.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso.

É o relatório.

O procedimento de dúvida está previsto no artigo 198 da Lei de Registros Públicos. A legitimidade para impugná-la e interpor recurso, está prevista nos artigos 199 e 202 da mesma Lei, que assim dispõem:

“Art. 199. Se o interessado não impugnar a dúvida no prazo referido no item III do artigo anterior, será ela, ainda assim, julgada por sentença.”

“Art. 202. Da sentença, poderão interpor apelação, com os efeitos devolutivo e suspensivo, o interessado, o Ministério Público e o terceiro prejudicado”

“Interessado” não é apenas aquele em cujo nome será feito o registro, mas também aquele que possa ter um direito atingido se o título for registrado, e “terceiro prejudicado” é todo aquele que, não sendo interessado, possa demonstrar prejuízo consequente da realização do registro ou de sua vedação.

No caso em tela, quer se considere a viúva do doador “interessada”, quer se considere “terceira interessada”, não há dúvida quanto à sua legitimidade. Não obstante, a dúvida é do Oficial, e este a declara ao Juiz, de modo que é impertinente pretender discutir eventual conflito de direito entre o suscitado e a interessada, matéria estranha ao âmbito da dúvida e inerente à via contenciosa.

Quanto à dúvida suscitada, a controvérsia é restrita à possibilidade ou não de cindir o título, e, consequentemente, de ser registrada apenas a doação e o usufruto reservado ao doador, excluída a transmissão do usufruto à esposa deste após a sua morte, na consideração de que os próprios apelantes reconhecem a nulidade da cláusula de transmissão do usufruto.

Consoante lições de Afrânio de Carvalho, o Oficial tem o dever de proceder ao exame da legalidade do título e apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e sua formalização instrumental (Registro de Imóveis, editora Forense, 4ª edição).

O exame da legalidade consiste na aceitação para registro somente do título que estiver de acordo com a lei.

Dentre os princípios que regem os registros públicos, um deles é o da instância ou rogação, previsto no artigo 13 da Lei de Registros Públicos, o qual reclama requerimento dos interessados acerca da inscrição (registro) de um título.

No caso vertente, o óbice ao registro não é propriamente a impossibilidade de cindir o título e sim a necessidade de que todos aqueles participantes do ato jurídico nele traduzido apresentem tal pretensão, pois, por se tratar de escritura pública de doação com reserva de usufruto ao doador e transmissão do usufruto após a morte deste à esposa, participante do ato, é da essência deste a manifestação de vontade de todos, portanto, a cisão para excluir esta transmissão e a reserva de usufruto nela estabelecida e que deve ser considerada integralmente, implica na modificação do ato de vontade das partes externada no título, ainda que o ato que se pretende cindir seja nulo, e, por tal razão, reclama a participação de todos, ou seja, o requerimento de todos neste sentido.

Não se trata, pois, de interpretar ou supor a vontade das partes, como afirmam os apelantes, e sim de observar os princípios e normas legais vigentes que impedem a modificação de um ato jurídico, sem a manifestação de todos que deles participaram, pois, do contrário, os princípios da instância ou rogação e da legalidade, os quais devem nortear a qualificação do título, estariam violados.

À vista do exposto, nego provimento ao recurso.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação Cível 3000543-41.2013.8.26.0601

Apelante: Artur Coris Arrelaro e outros

Apelado: Ofício de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da comarca de Socorro

DECLARAÇÃO DE VOTO CONVERGENTE

VOTO N° 29.745

1. Nestes autos de dúvida, foi interposta apelação contra sentença dada pelo Juízo Corregedor Permanente do Ofício de Registro de Imóveis, de Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas de Socorro.

Essa decisão manteve a negativa de registro stricto sensu de uma doação em que o doador Antônio Arrelaro não só reservou para si o usufruto sobre o imóvel doado, como ainda (e aí reside a dificuldade) estipulou que, em caso de sua morte, esse usufruto deveria ser transmitido para a sua mulher Ivone del Corso Arrelaro, com quem o doador era casado em regime da separação obrigatória de bens. A sentença fundou-se no fato de que a estipulação da transmissão do usufruto é nula, e que para o registro stricto sensu sem a cláusula nula seria necessária a anuência não só dos donatários, como ainda do cônjuge supérstite.

Alegam os apelantes que em tal caso a cisão do título seria possível, para que somente se fizesse o registro stricto sensu das disposições válidas, ou seja, somente da doação, mas não da cláusula em que se estipulara a transmissão do usufruto.

O cônjuge supérstite Ivone, como terceira prejudicada, apresentou contrarrazões e opôs-se ao registro stricto sensu.

É o relatório.

2. Na jurisprudência deste Conselho, a cisão do título formal foi admitida a partir do julgamento da Apel. Cív. 5.599-0 (Rel. Sylvio do Amaral, parecer do Juiz Ricardo Henry Marques Dip, j. 19.5.1986), quando ficou estabelecido o seguinte:

a) a cisão possível é a do título formal (= do instrumento), e não do título causal (= do fato jurídico que, levado ao registro de imóveis, dá causa à mutação jurídico-real);

b) a possibilidade de cisão decorre do princípio da unitariedade (ou unicidade) da matrícula (LRP/1973, art. 176, I): “No sistema anterior, do Decreto n.° 4.857, de 9/11/39, o regime de transcrição literal dos títulos interditava a cisão de seu conteúdo, cortando cerce a possibilidade de separar imóveis ou fatos jurídicos integrantes de único título. O ordenamento registral assentava-se no título, tomado em acepção figurada ou imprópria (instrumento que exterioriza a causa jurídica). Assim, a base do sistema registrário precedente não era o imóvel […]. Perfilhada a unidade geodésica como base do sistema da Lei n.° 6.015, de 31/12/73, que revogou o Decreto n.° 4.857/39 (art. 299), – a adoção do fólio real conduziu ao consequente reconhecimento de que o objeto da inscrição passou a ser o título em acepção própria (rectius: causa ou fundamento de um direito ou de uma obrigação)” (Apel Cív. 5.599-0; no mesmo sentido: CSMSP, Apel. Cív. 6.508-0, Rel. Sylvio do Amaral, j. 26.1.1987; CSMSP, Apel. Cív. 17.486-0/6, Rel. José Alberto Weiss de Andrade, j. 6.8.1993);

c) o título formal pode cindir-se em dois casos. O primeiro, quando um mesmo e único título formal disser respeito a mais de um imóvel: “admissão da cindibilidade dos títulos quanto aos imóveis deles objeto, quando mais de um prédio em mesmo instrumento se contiver com ressonância em situação jurídica real imobiliária.” (Apel. Cív. 5.599-0; no mesmo sentido: Apel. Cív. 12.910-0/6, Rel. Onei Raphael, j. 16.9.1991; Apel. Cív. 285.948, Rel. Andrade Junqueira, j. 17.12.1979; Apel. Cív. 2.642-0, Rel. Bruno Affonso de André, j. 17.10.1983). Exemplos de cisão, neste primeiro caso, estão em Apel. Cív. 11.612-0/9, Rel. Onei Raphael, j. 17.9.1990; Apel. Cív. 35.544-0/3, Rel. Márcio Martins Bonilha, j. 11.10.1996; Apel. Cív. 33.358-0/0, Rel. Márcio Martins Bonilha, j. 10.3.1997; e Apel. Cív. 583-6/1, Rel. Gilberto Passos de Freitas, j. 30.11.2006;

d) O segundo, quando um mesmo e único título formal contiver dois ou mais fatos jurídicos relativos a um mesmo e único imóvel, contanto que esses fatos jurídicos não constituam uma unidade indissolúvel: “Estende-se ainda a possibilidade de cisão dos instrumentos às hipóteses de pluralidade de fatos jurídicos concernentes ao mesmo imóvel, com a ressalva de que da multiplicidade de causas não sobrevenha unicidade negocial.” (Apel. Cív. 5.599-0). Exemplos de cisão, neste segundo caso, estão em Apel. Cív. 12.910-0/6, Rel. Onei Raphael, j. 14.10.1991; Apel. Cív. 74.960-0/7, Rel. Luís de Macedo, j. 3.4.2001; e Apel. Cív. 282-6/8, Rel. José Mário Antônio Cardinale, j. 3.3.2005.

Da doutrina fixada na Apel. Cív. 5.599-0 decorre que a cisão do título formal não se admite, quando implicar:

a) alteração da vontade das partes (Apel. Cív. 1.918-0, Rel. Bruno Affonso de André, j. 7.7.1983; Apel. Cív. 59.966-0/4, Rel. Sérgio Augusto Nigro Conceição, j. 10.9.1999);

b) cisão do negócio jurídico (ou seja, do título causal), para aproveitamento de parte válida (CSMSP, Apel. Cív. 17.486-0/6, Rel. José Alberto Weiss de Andrade, j. 6.8.1993);

c) violação ao princípio da instância (Apel. Cív. 12.941-0/7, Rel. Onei Raphael, j. 23.9.1991);

d) ininteligibilidade da inscrição resultante (Apel. Cív. 59.953-0/5 e Apel. Cív. 59.954-0/0, Rel. Sérgio Augusto Nigro Conceição, j. 6.12.1999); e

e) cisão de mandado de usucapião do domínio, em que também se haja mandado proceder ao registro stricto sensu de servidão (Apel. Cív. 9000002-60.2011.8.26.0443, Rel. José Renato Nalini, j. 30.8.2012).

Entretanto, com o tempo a ideia de cisão passou a ser entendida em sentido mais largo, ou seja, não só para significar a partição do título formal, mas também para permitir:

a) que se tirassem do título formal somente as informações relevantes para certa inscrição (Apel. Cív. 25.887-0/0, Rel. Antônio Carlos Alves Braga, j. 5.10.1995); ou

b) que fosse atenuado o princípio da especialidade (Apel. Cív. 048258-0/8, Rel. Sérgio Augusto Nigro Conceição, j. 26.3.1999; Apel. Cív. 52.723-0/5, Rel. Sérgio Augusto Nigro Conceição, j. 29.11.1999; Apel. Cív. 83.293-0/3, Rel. Luís de Macedo, j. 20.12.2001; Apel. Cív. 339-6/9, Rel. José Mário Antônio Cardinale, j. 12.5.2005; CGJSP, Proc. 3.274/2008, Rel. Ruy Camilo, j. 27.2.2008; CSMSP, Apel. Cív. 990.10.247.068-7, Rel. Munhoz Soares, j. 24.11.2010; Apel. Cív. 0012955-74.2011.8.26.0100, Rel. Maurício Vidigal. j. 21.11.2011).

Nessas duas últimas hipóteses, na verdade já não se trata de cindibilidade do título formal, propriamente, mas apenas a invocar essa ideia para, em certos casos concretos, dizer qual o alcance e o sentido das regras que determinam o teor das inscrições lato sensu (caso a) ou do princípio da especialidade objetiva (caso b).

Para além disso, a ideia de cindibilidade passou a ser aplicada em sentido ainda mais amplo, para permitir que se separassem, nos negócios jurídicos, as partes eficazes, e se desprezassem as restantes, para permitir inscrição lato sensu. Assim, por exemplo, invocou-se a possibilidade de cisão do título para afastar cláusulas de incomunicabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade impostas sem declaração de justa causa (Apel. Cív. 440-6/0, Rel. José Mário Antônio Cardinale, j. 6.12.2005; Apel. Cív. 0024268-85.2010.8.26.0320, Rel. Maurício Vidigal, j. 21.11.2011; Apel. Cív. 0008818-68.2012.8.26.0438, Rel. José Renato Nalini, j. 6.11.2013) ou estipuladas em negócios jurídicos onerosos (Apel. Cív. 0002464-95.2012.8.26.0480, Rel. Elliot Akel, j. 24.06.2014).

Em que pesem esses precedentes do Conselho, a cisão do título em verdade não pode ser empregada para permitir inscrições destacando as partes eficazes de negócios jurídicos. Essa “cisão” supõe que o oficial de registro de imóveis possa invocar e aplicar o Cód. Civil, art. 170 (verbis “Se, porém, o negócio jurídico nulo contiver os requisitos de outro, subsistirá este quando o fim a que visavam as partes permitir supor que o teriam querido, se houvessem previsto a nulidade.”). Ora, essa invocação e aplicação não são possíveis, porque depende de uma ilação (= supor o que as partes haveriam querido, se tivessem previsto a nulidade) que extrapola os limites da qualificação registrária, que se circunscreve ao que consta no título e no próprio registro.

Ensina Ricardo Dip (“Sobre a qualificação no registro de imóveis”, in Registro de Imóveis (vários estudos), Porto Alegre: IRIB-Safe, 2005, p. 191-192):

O recorte negativo pode-se sintetizar nesta redução: quod non est in tabula et in instrumento non est in mundo. A qualificação registrária move-se dentro desses lindes, inadmitindo-se sua projeção a diligências exógenas desses supostos epistêmicos objetivos. Não cabe, em geral, a inquirição de uma realidade extratabular, nem a oposição do conhecimento privado do registrador (Ascensão, 42), tampouco a consideração de provas não-literais (que não integrem, originariamente ou por supervenção, o título apresentado a registro).

Portanto, no caso destes autos, não cabe ao ofício de registro de imóveis nem à corregedoria permanente extirpar uma cláusula nula (= a da transmissão do usufruto, depois da morte do usufrutuário – cf. Cód. Civil, arts. 1.393, 1.410, I, e 166, VII) para fazer com que o restante do negócio jurídico (= a doação, com reserva de usufruto) seja passível de registro stricto sensu, mesmo que se invoque o princípio da cindibilidade. O registro stricto sensu não seria possível ainda que todos os interessados anuíssem (obviamente, por escritura pública) à extirpação da cláusula nula (anuência que, de resto, não existe). Mesmo que se considerasse aplicável a regra do Cód. Civil, art. 170, in casu não há nada que permita supor que o doador poderia ter querido o registro da doação, se tivesse previsto a nulidade da cláusula da transmissão do usufruto, e sem essa prova não é lícito que se defira um registro que implique (ou que tenha potencial para implicar) modificação do que pretendera o doador.

Em suma: a pretensão dos apelantes de registro stricto sensu não é possível. Essa impossibilidade não pode ser contornada sequer pela regra da cindibilidade (em seu sentido mais amplo), a qual, por falta de amparo legal, em verdade não pode ser aplicada para destacar, de negócios jurídicos, as partes que sejam inválidas, somente para permitir inscrição lato sensu. A sentença de primeiro grau deve ser confirmada, para que também se mantenha a recusa do ofício de registro de imóveis.

3. Ante o exposto, nego provimento ao recurso de apelação.

ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO

Presidente da Seção de Direito Privado

Fonte: DJE – SP | 19.03.2015.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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