PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Embargos de Declaração n° 9000004-02.2013.8.26.0462/50000

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Embargos de Declaração n° 9000004-02.2013.8.26.0462/50000, da Comarca de Poá, em que são embargantes ROSÂNGELA DO NASCIMENTO SILVA e SIDNEI DA SILVA MORAIS, é embargado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE POÁ.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “POR MAIORIA DE VOTOS, ACOLHERAM, EM PARTE, OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, APENAS PARA AFASTAR O ÓBICE RELATIVO AOS PRINCÍPIOS DA CONTINUIDADE E DA DISPONIBILIDADE, FICANDO MANTIDA, PORÉM, A RECUSA DO REGISTRO DO TÍTULO. VENCIDOS OS DES. ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO, QUE DECLARARÁ VOTO, GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO E RICARDO MAIR ANAFE.”, de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ RENATO NALINI (Presidente), WALTER DE ALMEIDA GUILHERME, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO, EROS PICELI E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 7 de outubro de 2014.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Embargos de Declaração n° 9000004-02.2013.8.26.0462/50000

Embargante: Rosângela do Nascimento Silva e outro

VOTO N° 34.103

Embargos de declaração – Questão que, embora acolhida, não tem o condão de alterar o resultado da decisão – Embargos acolhidos em parte, sem modificação do julgado.

Trata-se de embargos de declaração opostos tempestivamente contra o acórdão de fls. 58/60.

Alega, a embargante, que a decisão é omissa por não ter observado que o registro R.5, da matrícula 11.021, foi restabelecido pela averbação n° 08, não havendo, portanto, desrespeito aos princípios da disponibilidade e continuidade registral. Alega, ainda, que a metragem da área cujo desmembramento se pretende é superior ao mínimo de parcelamento de solo autorização pela legislação municipal, o que torna desnecessária a autorização do ente público. Por fim, sustenta que a área remanescente também ficará com dimensões maiores à legalmente permitida, de modo que é perfeitamente admissível o registro do título.

É o relatório.

É certo que de fato a averbação n° 8 da matrícula n° 11.021, ao cancelar a averbação n° 07, terminou restabelecendo o registro n° 05, pelo qual João Batista Moraes e Tereza Alves da Silva adquiriram o imóvel. Assim, ficam superados os óbices relativos à continuidade e à disponibilidade.

Estas não foram, entretanto, as únicas causas da recusa do registro e, no mais, todas as questões foram apreciadas, inexistindo razão para a alteração do julgado.

A decisão recorrida é clara no sentido de que a Lei n° 6.766/79 dispõe, em seu artigo 18, que o registro do projeto de loteamento ou de desmembramento deve ser precedido de necessária aprovação pela municipalidade.

Esclarece, o acórdão, ainda, que o registro pretendido também encontra óbice no princípio da especialidade objetiva, uma vez que o imóvel descrito no título não encontra correspondência na matrícula.

Observe-se, por fim, que nem sempre os requisitos para a aprovação da Municipalidade são os mesmos para fins registrais, previstos em legislação específica.

Isto posto, acolho em parte os embargos de declaração apenas para afastar o óbice relativo aos princípios da continuidade e da disponibilidade, ficando mantida, porém, a recusa do registro do título.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação Cível 9000004-02.2013.8.26.0426/50000

Apelante: Rosângela do Nascimento Silva e Sidnei da Silva Morais

Apelada: Ofício de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da comarca de Poá

DECLARAÇÃO DE VOTO VENCEDOR

VOTO N° 27.527

1. Cuida-se de embargos de declaração opostos por Rosângela do Nascimento Silva e Sidnei da Silva Morais (fls. 65-68) contra o acórdão (fls. 56-60) que, negando provimento à apelação, manteve os óbices por força dos quais não se deferira o registro stricto sensu de compra e venda (cópia simples da escritura pública a fls. 05-08).

Alegam os embargantes que, ao contrário do que constara no acórdão, o R. 5 da matrícula 11.021 foi restabelecido, de maneira que o registro stricto sensu da compra e venda não implica violação do princípio da continuidade; além disso, as áreas da parcela por desmembrar e do respectivo remanescente são superiores ao mínimo exigido; por tudo isso, o título é apto para registro, e o acórdão, se mantido, ofenderá a LRP/1973, art. 188.

É o relatório.

2. Antes de analisar a matéria discutida pelos embargantes, ressalto que em verdade a dúvida estava prejudicada. E o recurso de apelação não podia ter sido conhecido. Isto porque, o título não foi apresentado em seu original (mas por cópia simples – fls. 05-08) e porque não há prenotação válida (a que havia perdeu eficácia em 29.8.2013, ou seja, na mesma data em que a interessada requereu providências à corregedoria permanente – fls. 02).

Quanto aos pontos referidos nos embargos de declaração, deve-se salientar que o acórdão embargado versou todas as questões postas em discussão, e ao fazê-lo não foi ambíguo, nem contraditório, nem obscuro.

O parcelamento do solo urbano tem de estar precedido de autorização do Município (Lei 6.766/1979, art. 18), a qual não existe, como admitem os próprios embargantes. Portanto, o registro stricto sensu tem mesmo de ser denegado, ainda que porventura a área compreendida no título e a remanescente sejam superiores ao mínimo permitido. Tudo isso foi claramente afirmado pelo acórdão embargado.

Não há nenhuma comprovação que permita concluir que a área referida no título (fls. 05 verso) esteja compreendida naquela descrita na matrícula (fls. 09), de maneira que, sem prévia retificação (do registro e, talvez, do próprio título), o registro stricto sensu não é possível, como também já ficara esclarecido.

Do acórdão constou, corretamente, que o pretendido registro stricto sensu, se feito, violará o princípio da continuidade (LRP/1973, art. 195). Afinal, o R. 5, onde constam como proprietários os outorgantes João Batista Moraes e Tereza Alves da Silva (fls. 05-08 e 12) foi cancelado, segundo a Av. 7 (fls. 12 verso):

Av. 7/11.021, em 13 de novembro de 2012 À vista do mandado passado em 09/11/2012, nos autos do “Pedido de Providências” n° 02/2012, […] faço constar que fica CANCELADO o registro n° 5 […].

É verdade que na Av. 8 consta o cancelamento do cancelamento contido na Av. 7 (fls. 12-13):

Av. 08/11.021 – Em 26 de julho de 2013 – CANCELAMENTO DE AVERBAÇÃO À vista do mandado passado em 18/07/2013, nos autos do “Pedido de Providências” n° 02/2012, […] faço constar que fica CANCELADA a averbação n° 7, desta matrícula.

Porém, desse cancelamento (Av. 8) do cancelamento (Av. 7) não se conclui que o R. 5 tenha sido ipso facto restaurado, revigorado ou repristinado.

Para a solução correta do caso, é necessário ter presente que os resultados do cancelamento de um cancelamento variam, conforme o primeiro cancelamento seja nulo ou válido. Isso é consequência do fato de que o cancelamento, em si mesmo, é inscrição de conteúdo negativo:

“O cancelamento da inscrição é o meio de tirar-se-lhe a eficiência, tornando público que cessaram seus efeitos e deve considerar-se inexistente.” (Garcia, Lysippo. A inscrição, edição digital, p. 230).

“O efeito do cancelamento válido é produzir a extinção do direito real transcrito ou inscrito.” (Lopes, Miguel Maria de Serpa. Tratado dos Registros Públicos. 4ª ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1961, v. 4, p. 487, n. 769)

“Assim como a constituição de direitos reais por atos entre vivos se dá pela inscrição, a extinção desses direitos se opera pelo cancelamento, que é a inscrição negativa.” (Carvalho, Afrânio de. Registro de Imóveis. 3ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1982, p. 184)

“Já o ato de cancelamento tem apenas a força extintiva. Ele não cria, nem aumenta, nem diminui o direito inscrito, assim como não limita, nem estende seu tempo de eficácia.” (Orlandi Neto, Narciso. Retificação do Registro de Imóveis. São Paulo: DeI Rey, 1997, p. 254)

“A averbação de cancelamento é inscrição de conteúdo negativo (por todos: Roca Sastre e Roca-Sastre Muncunill, Derecho Hipotecário, Barcelona, 1979, t. II, pp. 59 e ss.)…” (CGJSP, Proc. 46/87, j. 30.4.1987, parecer do juiz Ricardo Dip).

“La cancelación es el asiento del Registro cuya función es extinguir formalmente otro asiento registral determinado, con expresión o no de Ia causa originadora de Ia cancelación y, em su caso, de constar registralmente haber quedado anteriormente extinguido el mismo por caducidad, resultando por ello como desregistrado el respectivo contenido del asiento cancelado… De este concepto resultan como características de los asientos de cancelación tener un cometido negativo…” (Roca Sastre, Ramón Maria e Roca-Sastre Muncunill, Luis. Derecho Hipotecário, t. III, 8ª ed. Barcelona: Bosch, 1995, p. 133)

“La doctrina tradicional… ha insistido mucho en definir Ia cancelación como forma de hacer constar Ia extinción en todo o en parte de una inscripción, de una anotación preventiva, de una nota marginal o de un asiento de presentación, es decir, toda operación registral en cuya virtud se deja extinguida otra.” (Chico y Ortiz, José Maria. Estúdios sobre Derecho Hipotecário. 1.1, 4ª ed. Madrid: Marcial Pons, 2000, p. 658).

Isso posto, se o cancelamento contido na Av. 7 tivesse sido nulo (frise-se: nulo), restaurar-se-ia…

“… ipso facto a inscrição cancelada, porque do ato nulo não decorrem nenhuns efeitos jurídicos” (Primeira Vara de Registros Públicos de São Paulo, autos 889/1988, Juiz Ricardo Dip, j. 3.2.1989, decisão confirmada pela Corregedoria Geral da Justiça nos autos 66/89, j. 17.5.1989, parecer do juiz Geraldo Francisco Pinheiro Franco, decisão do Des. Álvaro Martiniano de Azevedo).

Nesse sentido:

“De tal arte, cuida-se de saber se possível seria o cancelamento do cancelamento, mormente daquele que teve como berço decisão em sede correcional. O Exmo. Sr. Des. Corregedor Geral da Justiça, acolhendo o raciocínio tecido pelos eminentes Magistrados, Drs. Geraldo Francisco Pinheiro Franco e Ricardo Henry Marques Dip concluiu no Proc 66/89 que, definitivamente, era viável o cancelamento do cancelamento quando o ato administrativo (cancelamento) for inquinado de nulidade, e, consequentemente, não produz qualquer efeito, sendo, então, possível ser restaurado o registro cancelado por este cancelamento nulo. Notadamente, em primeiro plano, não se pode esquecer que todo cancelamento registrário é definitivo, ou seja, ele não se submete a um evento futuro e incerto. Ora, se assim o é, como imaginar-se o cancelamento do cancelamento. A solução aviltrada pelos nobres juizes suso mencionados e acatada por Sua Exa. o Corregedor Geral da Justiça é, no todo, brilhante, uma vez que se o fundamento maior do cancelamento é a nulidade de pleno direito (art. 214 da Lei 6.015/73), por esse mesmo azo há de se cancelar o ato de cancelamento, isto é, se o cancelamento ordenado e realizado se mostra totalmente eivado deverá ele ser, igualmente, cancelado, pois não revestido de regularidade formal e substancial. Ora, se a extinção do encargo deveria pairar na esfera jurisdicional, arredado o plano administrativo, pois não contemplado o cancelamento nesta área de atuação, pode-se perfeitamente asseverar que o cancelamento da averbação se afigura como nulidade de pleno direito sendo, pois, passível de cancelamento o cancelamento, restaurando-se desta forma a legalidade administrativa, a fim de que, querendo, seja a matéria debatida em processo regular com as garantias do due Process of law. Não se cuida aqui de gerar efeitos represtinatórios a averbação outrora cancelada, mas sim de reconhecimento de escorregadela peremptória, a qual, por sua vez, não poderia irradiar efeitos jurídicos, razão pela qual, o cancelamento do cancelamento se limita a afastar o ato inquinado e, simultaneamente, afirmar-se que a averbação original vinga plenamente, até eventual solução contrária no campo jurisdicional.” (CGJSP, Proc. 195/91, parecer do juiz Ricardo Mair Anafe)

Note-se bem: a inscrição cancelada não é propriamente “restaurada”, pois o cancelamento do cancelamento não lhe deu nova validade ou nova eficácia; no fundo, a inscrição nunca deixara de ser válida e eficaz, pois o primeiro cancelamento (nulo que era) em verdade nunca produzira efeitos, e a inscrição cancelada na realidade nunca o tinha sido efetivamente, e o cancelamento do cancelamento, agora, simplesmente faz com que isso fique claro.

Contudo, nestes autos não se trata do cancelamento de um cancelamento nulo. Pelo contrário: o cancelamento constante da Av. 7 era válido, mas a corregedoria permanente houve por bem determinar que se cancelasse (Av. 8).

Ora, se o cancelamento (Av. 7) era válido, a inscrição cancelada (R. 5) fora realmente suprimida do mundo jurídico. O novo cancelamento (Av. 8) também tira do mundo jurídico o cancelamento primitivo (Av. 7). Porém, uma vez que o novo cancelamento (Av. 8), por definição, só tem eficácia negativa, segue-se que não tem força bastante para dar novo vigor ao R. 5, no mesmo instante em que ataca a Av. 7. Para tanto, seria necessário que o cancelamento tivesse alguma eficácia positiva, ou seja, que não fosse cancelamento, e sim nova inscrição de conteúdo positivo (registro stricto sensu ou averbação, conforme o caso).

Confira-se:

“É que não se retira ex tunc, por meio de cancelamento, o efeito próprio de um assento (ainda que negativo): a negação da negação não repristina a inscrição positiva, salvo o caso de nulidade do primeiro cancelamento.” (1ª VRPSP, autos 889/1988).

“…ressalvada a hipótese de nulidade, o cancelamento não perde sua eficácia por uma averbação que o pretenda cancelar; vale dizer: para revigorar-se a posição registral anterior ao cancelamento de uma transcrição, seria indispensável – sempre excepcionada a hipótese de nulidade – uma inscrição com eficácia positiva, não bastando singelo cancelamento do cancelamento (cf. Lacruz Berdejo, Lecciones de Derecho Inmobiliario Registral, Barcelona, 1959, pág. 334; Lacruz Berdejo e Sancho Rebullida, Derecho Inmobiliario Registral, Barcelona, 1968, p. 287).” (CGJSP, Proc. 46/87, j. 30.4.1987, parecer do juiz Ricardo Dip).

“La inscripción de contenido negativo presupone, por su próprio concepto, derechos inscritos: no se puede cancelar Io que todavia no existe registralmente. Por eso una cancelación no puede ser nunca una primera inscripción. Presupone, además, un contenido positivo al cual pueda dejar sin valor. No serviria, según nos parece, un contenido negativo: salvo el caso de Ia nulidad – en el que Io que se hace es suprimir de raiz algo que nunca debió figurar en el Registro y que no deja huella jurídica en él (es decir, que no vale ni como constatación pretérita) – uma cancelación no puede dejarse sin efecto mediante otra cancelación.” (Lacruz Berdejo, José Luis, e Sancho Rebullida, Francisco de Asis. Derecho Inmobiliario Registral. Barcelona: Bosch, 1968, p. 287)

“Cancelado validamente, por exemplo, o registro do contrato de compromisso de venda e compra, o cancelamento do cancelamento não restabelece o registro. É preciso que o título, isto é, o instrumento do compromisso, seja reapresentado (o cancelamento do cancelamento não interfere no negócio jurídico, que subsiste, nos termos do art. 254 da Lei n. 6.015/73). O novo registro terá eficácia ex nunc. O cancelamento do cancelamento da hipoteca não tem eficácia ex tunc, não restaura o direito do credor. Ela tem de ser inscrita novamente. Se outra hipoteca tiver sido registrada no meio-tempo, aquela primeira será inscrita em segundo grau.” (Orlandi Neto, Narciso, op. cit., p. 255-256).

Cabe, neste ponto, indagar: não seria uma sutileza excessiva a conclusão de que o cancelamento de um cancelamento válido não conduz à restauração (ou à repristinação, ou ao revigoramento) da inscrição cancelada? Não seria mais simples (e por isso mesmo, quem sabe, mais correto) afirmar que, cancelado o cancelamento válido, a inscrição cancelada imediatamente volta a ter efeitos?

A resposta é negativa: a conclusão de que o cancelamento do cancelamento válido não conduz à restauração da inscrição cancelada não é uma sutileza excessiva e, dentro do sistema do direito registral brasileiro, não é correto (embora pudesse ser mais simples) afirmar que o cancelamento do cancelamento válido conduza à restauração da inscrição cancelada.

A primeira e mais fundamental razão para tanto já foi dada: se o cancelamento, em si mesmo, tem conteúdo negativo, o simples fato de suprimir um outro cancelamento (que validamente também tivera, por sua vez, conteúdo negativo) não é bastante para gerar eficácia positiva em favor de uma inscrição que já fora extinta.

Para além disso, entretanto, ainda podem ser dadas as razões seguintes:

(a)o segundo cancelamento (Av. 8) opera ex nunc, ou seja, não pode desfazer a eficácia que o primeiro cancelamento (Av. 7) teve, enquanto existiu e foi válido: afinal, nesse período, o primeiro cancelamento (Av. 7), porque era válido, produziu todos os seus efeitos legais publicitários, e isso não se pode suprimir a posteriori, por força, quanto mais não fosse, da LRP/1973, art. 252. Nesse sentido:

“El efecto cancelatorio es extinguir el asiento correspondente del Registro, pero esto efecto es meramente funcional; el efecto material es que el asiento cancelado no cuenta, es como si no existiera, por dejar de existir, aunque no se reputa como si no hubiera existido, o retroactivamente, encuanto al adquirente que hubiere consultado el asiento, pues en este aspecto el efecto de Ia cancelación no borra en este caso Ia existência anterior del asiento, a los fines de Ia buena o mala fe del adquirente posterior a Ia cancelación efectuada.” (Roca Sastre, Ramón Maria e Roca-Sastre Muncunill, Luis. Derecho Hipotecário, t. III, 8ª ed. Barcelona: Bosch, 1995, p. 137)

(b)se fosse admitido que o cancelamento (Av. 8) do cancelamento válido (Av. 7) levasse à restauração da inscrição cancelada (R. 5), então se admitiria um cancelamento provisório, coisa que não existe em nosso direito. Vale dizer: estar-se-ia a admitir que qualquer cancelamento, a despeito de válido, poderia ser desfeito no futuro, com restauração imediata da inscrição cancelada; o cancelamento, nessas condições, indicaria mero assento provisório, o que vai contra a segurança do registro. Nesse sentido:

“…o direito brasileiro não possui o modo técnico da inscrição provisória e, mais ainda, o cancelamento é assento definitivo. Dizem ROCA SASTRE e ROCA-SASTRE MUNCUNILL que não se admite o cancelamento condicional: ‘Cabe una extinción condicional de un derecho inscrito, pero no una cancelación condicional de um asiento. (…) No puede, pues, hablarse de cancelación condicional de asientos, sino de extinción condicional de derechos” (op. cit., tomo cit., pág. 65; no mesmo sentido, LACRUZ e SANCHO REBULLIDA, op. cit., pág. 287, nota n. 2). É o que também ensina DE LA RICA MARITORENA: ‘La posibilidad de subordinar Ia extinción de um derecho al cumplimiento o incumplimiento de una condición, parece inegable. Pero ello no quiere decir que Ia cancelación, como forma registral solemne de acreditar Ia extinción de derechos inscritos, puede ser condicional em cuanto a si misma, es decir, em cuanto a sus efectos. La cancelación es definitiva, es um asiento final que pone término al processo registral a los derechos muertos civilmente, y seria absurdo enterrar derechos no del todo muertos por depender su extinción de acontecimientos inciertos o futuros’ (‘La cancelación registral’, R. Cr. D. I. n. 505, págs. 1.308 e 1.309).” (1ª VRPSP, autos 889/1988, cit.)

“O que importa saber, para a solução da controvérsia, é se a ordem de cancelamento de cancelamento anterior restaura o primitivo assentamento, no caso um registro de alienação. Isso sob a ótica registrária. O cancelamento total do registro, total ou parcial, no sistema pátrio, como bem esclareceu o d. prolator da r. decisão atacada, tem característica da definitividade, salvo quando decorrer de ato anterior declarado nulo, derivando essa sua característica da necessidade de uma completa segurança do sistema registrário, obstando, mesmo, inscrições condicionais, sujeitas a eventos futuros e desconhecidos.” (CGJSP, Proc. 66/89, parecer do juiz Geraldo Francisco Pinheiro Franco, cit.)

“Isso tudo resulta na conclusão de que os registros outrora cancelados não podem ser restabelecidos, porque cancelados definitivamente, ressalvado o direito do interessado à reapresentação dos títulos para novo registro, na forma autorizada pelo art. 254, da Lei 6.015/73, já que subsistentes os títulos e os direitos deles decorrentes.” (CGJSP, Proc. 273/91, parecer do juiz Geraldo Francisco Pinheiro Franco, j. 3.12.1991, decisão do Des. Onei Raphael Pinheiro Oricchio)

“Mas se não há vício registrário que autorize a revisão do ato de cancelamento, em si maculado, impossível superá-lo sem um novo registro dos títulos, como que a se proceder a um cancelamento de cancelamento com efeito repristinatório, de todo descabido.” (CGJSP, Proc. 196/2002, parecer do juiz Cláudio Luiz Bueno de Godoy).

(c)se, cancelado o registro, subsistirem o título e os direitos dele decorrentes, poderá o credor promover novo registro, o qual só produzirá efeitos a partir da nova data (LRP/1973, art. 254). Assim, se houve cancelamento válido, mas se subsiste o título, compete ao interessado, por expressa determinação legal, rogar outro registro, solução que exclui que, dentro do sistema da LRP/1973, se possa buscar o mero cancelamento do cancelamento válido como meio para a restauração da inscrição cancelada.

Em suma, correto está o acórdão embargado, quando diz que o R. 5 continua cancelado pela Av. 7: afinal, a Av. 8, ao cancelar o cancelamento contido na Av. 7, não restaurou nem podia ter restaurado o R. 5.

Finalmente, o acórdão não nega vigência à LRP/1973, art. 188, uma vez que o prazo de trinta dias para a inscrição supõe que o interessado apresente e faça prenotar título apto, o que não é o caso destes autos.

3. Ante o exposto, rejeito os embargos de declaração.

ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO

Presidente da Seção de Direito Privado

Fonte: DJE/SP | 03/12/2014.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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ACÓRDÃOS

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 0075967-91.2013.8.26.0100

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 0075967-91.2013.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante AUTO POSTO VITRINE LTDA., é apelado 12° OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “PREJUDICADA A DÚVIDA, NÃO CONHECERAM DO RECURSO, V.U. DECLARARÁ VOTO CONVERGENTE O DES. ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO, DIVERGINDO APENAS QUANTO AOS FUNDAMENTOS, ACOMPANHADO PELOS DES. GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO E RICARDO MAIR ANAFE.”, de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 16 de outubro de 2014.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação Cível n° 0075967-91.2013.8.26.0100

Apelante: Auto Posto Vitrine Ltda.

Apelado: 12° Oficial de Registro de Imóveis da Capital.

VOTO N° 34.098

Registro de imóveis – Pretensão de registro de contrato de locação – Dissonância entre a qualificação do proprietário e daquele que consta como locador – Quebra do princípio da continuidade – Dúvida prejudicada – Discordância parcial das exigências – Recurso não conhecido.

Auto Posto Vitrine Ltda. interpôs recurso administrativo contra a r. sentença que manteve a recusa de registro de contrato de locação.

A recusa baseou-se no fato de que a qualificação do locador é dissonante à do proprietário. O registro, dessa forma, implicaria quebra de continuidade.

A apelante afirma que o imóvel foi alienado fiduciariamente para empresa de factoring e, portanto, seria necessário obter sua anuência para o registro. Diz, mais, que a locadora está em processo de falência e que teme que seu contrato seja rescindido, embora o esteja cumprindo corretamente.

O Ministério Público, após observar que a dúvida está prejudicada, opinou pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

O conhecimento da dúvida, de fato, está prejudicado. O Oficial do Registro de Imóveis, além de afirmar a quebra do princípio da continuidade, fez exigências quanto à descrição do imóvel no contrato de locação; a apresentação de documentos da locatária, interveniente anuente e fiadora; a qualificação dos representantes do Auto Posto Vitrine e de Oiratecos Participações Ltda.; a apresentação de documentos outros, o reconhecimento de firma etc, conforme notas de devolução de fls. 56/57. A recorrente, no entanto, limitou-se a impugnar uma das exigências.

A concordância parcial com as exigências do Oficial prejudica a dúvida, que só admite duas soluções: a determinação do registro do título protocolado e prenotado, que é analisado, em reexame da qualificação, tal como se encontrava no momento em que surgida dissensão entre a apresentante e o Oficial de Registro de Imóveis; ou a manutenção da recusa do Oficial. Para que se possa decidir se o título pode ser registrado ou não é preciso que todas as exigências – e não apenas parte delas – sejam reexaminadas pelo Corregedor Permanente. Nesse sentido, é pacífica a jurisprudência deste Egrégio Conselho Superior, como demonstra o julgamento da apelação cível no. 1.118-6/8, rel. Des. Ruy Camilo, de 30 de junho de 2009.

De qualquer maneira, ainda que não estivesse prejudicada a dúvida, a exigência feita foi correta.

Em primeiro lugar, ressalte-se que as razões expostas no inconformismo são absolutamente dissociadas da questão registral. Aliás, além de dissociadas, sequer retratam o que a apelante havia dito na fase de conhecimento. Basta ler fls. 59-A/63 e se verá que a argumentação dessa impugnação pouco tem a ver com as razões do recurso.

Trata-se, aqui, de dois imóveis, matrículas 116.787 e 118.099. O proprietário do primeiro é José Antônio Pereira da Silva. O proprietário do segundo é Álvaro Bovolenta e Cia. Ltda. Esse segundo imóvel foi objeto de promessa de venda, devidamente registrada, ao mesmo José Antônio Pereira da Silva.

O contrato de locação de fl. 42 tem, como locador, Vibrapar Participações Ltda. e, como locatário, Auto Posto Vitrine Ltda. Consta, nesse contrato, como interveniente anuente, Prime Administração de Bens e Participações Ltda. Nos aditamentos que seguem, essa empresa, antes anuente, passa a ser a locadora.

Na impugnação de fl. 61, a recorrente junta um contrato de locação, datado de 1999, no qual o proprietário José Antônio Pereira da Silva consta como locador. Locatárias são duas pessoas físicas. O fiador desse contrato, Alexandre Argoud Malavazzi – sem nenhuma explicação razoável para isso – surge num instrumento particular de compra e venda, posteriormente, no ano de 2007, como representante da empresa Vibrapar, alienando o imóvel para a empresa Prime. Nesse instrumento, consta que Vibrapar adquiriu o imóvel em arrematação, no processo de execução que Banco do Brasil ajuizou em face do anterior proprietário (de fato, nas matrículas, há penhora sobre os imóveis, a favor de Banco do Brasil).

Dos documentos juntados pode-se deduzir que o proprietário José Antônio Pereira da Silva sofreu ação de execução, pelo Banco do Brasil, e teve seu imóvel arrematado, pela empresa Vibrapar. Essa empresa alienou o bem à Prime. Por essa razão, o contrato de locação e os posteriores aditamentos colocam tais empresas como locadoras.

Contudo, nem a carta de arrematação nem o compromisso de compra e venda posterior foram registrados no fólio real. Na matrícula, permanece, como proprietário, José Antônio Pereira da Silva.

Para piorar a situação, de forma absolutamente inovadora, em suas razões de recurso, a recorrente afirma que a empresa Prime alienou fiduciariamente o imóvel para a empresa B.S. Factoring Fomento Comercial Ltda. E diz, pasme-se, que a alienação fiduciária está devidamente registrada, o que não é verdade, bastando ler as matrículas de fls. 04/06.

De qualquer maneira, o fato é que o registro do contrato de locação e de seus aditamentos feriria, completamente, o princípio da continuidade. A aplicação do princípio da continuidade não se restringe aos casos em que há transferência de domínio. O registro de outros negócios jurídicos também exige a sua observância. Não pode haver averbação se o proprietário, que consta da matrícula, não é o mesmo do contrato. Ferido o princípio da continuidade e sequer impugnadas as demais exigências, o registro do contrato de locação não é mesmo possível.

Nesses termos, pelo meu voto, prejudicada a dúvida, não conheço do recurso.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Embargos de declaração n° 0075967-91.2013.8.26.0100

Apelante: Auto Posto Vitrine Ltda.

Apelado: 12° Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo

DECLARAÇÃO DE VOTO CONVERGENTE

VOTO N. 27.511

1. Auto Posto Vitrine Ltda. interpôs apelação contra a sentença que deu por procedente a dúvida suscitada pelo 12° Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo, o qual, por sua vez, negara registro stricto sensu a contrato de locação.

Segundo o termo de dúvida e a sentença, esse registro stricto sensu, se deferido, implicaria violação ao princípio da continuidade (LRP/1973, art. 195), uma vez que o locador não seria o proprietário do imóvel.

2. Respeitável é o entendimento do eminente Desembargador Relator ao dar por prejudicada a dúvida. Isto porque, a apelante de fato só impugnara algumas das exigências feitas pelo ofício de registro de imóveis.

No entanto, diverge-se quanto à apresentação de solução que, em tese, deveria dar-se ao caso, na hipótese de conhecimento do recurso.

Em primeiro lugar, este Conselho só há de conhecer do mérito, se antes não conhecer de preliminar que com ele seja incompatível (CPC/1973, art. 560, caput). Disso se conclui que, se houver (como in casu houve) preliminar que impeça o exame do mérito, sobre ele não cabe pronunciamento. Há de ser entregue a prestação jurisdicional, e não mais que isso. Como diz Pontes de Miranda (Comentários ao Código de Processo Civil, Rio de Janeiro: Forense, 1975, tomo VIII, p. 266):

Se a decisão na preliminar processual ou na questão prejudicial elimina o julgamento do mérito, claro que não mais se prossegue; julgado está o feito; a decisão, por si só, é terminativa.

Em segundo lugar, é entendimento consolidado que o Poder Judiciário – mesmo no exercício de função administrativa, como seja a corregedoria dos serviços extrajudiciais – não é órgão consultivo, e que as consultas só muito excepcionalmente se devem admitir, em hipóteses de extrema relevância:

Ora, por tudo isso se evidencia a completa carência de interesse e legitimação para o reclamo assim tão singularmente agitado, por quem, não dispondo, ainda, da titularidade do domínio (condomínio), não poderia alegar lesão ou ameaça de lesão, por parte da administração, a um direito seu, que sequer existe. O pedido, na verdade, traduziria inconcebível e descabida consulta dirigida ao Judiciário, ainda que na sua função atípica de agente administrativo, sobre interpretação e aplicação, em tese, das leis e regulamentos. Nesse sentido, é da melhor doutrina que a “reclamação administrativa é a oposição expressa a atos da Administração, que afetem direitos ou interesses legítimos dos administrados. O direito de reclamar é amplo, e se estende a toda pessoa física ou jurídica que se sentir lesada ou ameaçada de lesão pessoal ou patrimonial por atos ou fatos administrativos” (Hely Lopes Meirelles, Direito Administrativo Brasileiro, 3ª ed., Revista dos Tribunais, p. 617 e Caio Tácito, Direito Administrativo, 1975, Saraiva, p. 29), pressupostos esses que, absolutamente ausentes na hipótese, inviabilizam, por completo, a postulação inicial. (Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, Proc. 53/1982, parecer do juiz José Roberto Bedran, 22.7.1982, g. n.)

A E. Corregedoria Geral da Justiça, em regra, e conforme pacífica orientação, não conhece de consultas, cujo exame, portanto, excepcional, fica condicionado à peculiaridade do assunto, sua relevância e o interesse de âmbito geral da matéria questionada. (Corregedoria Geral da Justiça, Proc. CG 10.715/2012, Des. José Renato Nalini, j. 18.12.2013).

Como é sabido, não cabe a este Juízo responder a consultas formuladas pelo interessado, pois a sua função primordial é solucionar conflitos e não figurar como consultor jurídico. Além disso, como bem observou a Douta Promotora: “Conforme já decidiu a E. Corregedoria Geral da Justiça, em parecer exarado pelo então Juiz Auxiliar da Corregedoria, Dr. Hélio Lobo Júnior, no procedimento n° 27.435/88 (02/89):”…é inconcebível e descabida consulta dirigida ao Judiciário, ainda que na sua função atípica de agente administrativo, sobre interpretação e aplicação, em tese, das leis e regulamentos (cf. ementa 10.2, das Decisões Administrativas da Corregedoria Geral da Justiça – Ed. RT, 1981/1982, p. 24). Neste mesmo sentido, manifestou-se o Dr. Aroldo Mendes Viotti, D. Juiz Auxiliar da Corregedoria, em parecer proferido nos autos do procedimento n° 113/90 (567/90), onde consta: “O comando emergente do dispositivo da r. sentença não pode – por isso – prevalecer, porquanto não é dado ao Juízo Corregedor Permanente emitir declaração positiva ou negativa de registro de título no Ofício Predial sem regular instauração de procedimento de dúvida, e sem que, consoante o devido procedimento de lei, se materialize o dissenso entre particular e registrador acerca daquele ato de registro. A atuação do Juízo da dúvida dirige-se tão-somente à revisão da atividade do registrador, devolvendo-se-lhe a tarefa de qualificação a este cabente em primeiro momento: não pode o Juízo administrativo, porém, substituir-se ao Oficial nessa primeira atividade, isto é, apreciar a registrabilidade de título sem que o responsável pelo Cartório Predial, em momento anterior, o faça. Por incômodo ou intrincado que se revele o ônus de qualificação dos títulos, dele deverá se desincumbir o Serventuário, nada justificando busque transferi-lo a terceiros. Também se presume detenha o titular da Serventia Imobiliária capacitação técnica não apenas para operacionalizar os comandos legais que disciplinam a questão da preferência a registro de títulos constitutivos de direitos reais reciprocamente contraditórios, como, igualmente, para conhecer os efeitos jurídicos que possam advir das medidas previstas nos arts. 867 e ss. (Seção X, Livro III) do CPC. Por isso, não cabia ao Juízo Corregedor fornecer resposta à consulta do Serventuário. Também não lhe era dado determinar registro de títulos à margem do procedimento legal, e sem que o registrador se houvesse previamente desincumbido de seu ônus de emitir juízo conclusivo a respeito de sua registrabilidade”. (Primeira Vara de Registros Públicos de São Paulo, autos 1023331-97.2014.8.26.0100, Juíza Tânia Mara Ahualli, j. 16.05.2014)

3. Ante o exposto, não conheço do recurso de apelação.

ARTUR MARQUES DA SILVA FILHO

Presidente da Seção de Direito Privado

Fonte: DJE/SP | 03/12/2014.

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PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 3012767-17.2013.8.26.0405

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 3012767-17.2013.8.26.0405, da Comarca de Osasco, em que é apelante COMPANHIA BRASILEIRA DE DISTRIBUIÇÃO, é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE OSASCO.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “POR MAIORIA DE VOTOS, DERAM PROVIMENTO AO RECURSO PARA QUE O 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS PROCEDA ÀS AVERBAÇÕES NA FORMA DETERMINADA PELO MM. JUÍZO DA E. 13ª VARA CÍVEL FEDERAL. VENCIDO O DES. RICARDO ANAFE EM QUESTÃO DE ORDEM, QUE DECLARARÁ VOTO. IGUALMENTE, FICARAM VENCIDOS, NO MÉRITO, OS DESEMBARGADORES GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO, QUE DECLARARÁ VOTO, E RICARDO MAIR ANAFE.”, de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE (DECANO), ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 7 de outubro de 2014.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação Cível n° 3012767-17.2013.8.26.0405

Apelante: Companhia Brasileira de Distribuição.

Apelado: Segundo Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Osasco.

VOTO N° 34.094

Registro de imóveis – Dúvida registral – Caução judicial hipotecária – Título que ingressa no fólio real como hipoteca judicial independentemente do nome que receba – Situação própria de registro, não de averbação, por se tratar de ônus real que recai sobre o próprio imóvel – Precedentes da Corregedoria Geral da Justiça e do Conselho Superior da Magistratura – Recusa do oficial de registro fundada na violação do princípio da legalidade – Existência, porém, de decisão judicial que, ao examinar a recusa, estabeleceu tratar-se de ato de averbação – Impossibilidade de revisão, por via administrativa, de decisões jurisdicionais – Recusa por esta razão, afastada – Recurso provido.

Trata-se de apelação interposta por Companhia Brasileira de Distribuição contra a r. decisão de fls. 124/125 que julgou procedente a dúvida registrária suscitada pelo 2º Registro de Imóveis de Osasco, e manteve a desqualificação do mandado judicial de cancelamento e averbação de caução hipotecária.

Sustenta, a recorrente, que a hipótese não trata de registro de hipoteca, mas de averbação de garantia que ofereceu nos autos de Medida Cautelar para caucionar débitos fiscais. Alega, ainda, que a garantia será objeto de futura penhora vinculada à execução fiscal, sendo certo que mandados de penhora para garantia de débitos tributários são passíveis de averbação, cujos emolumentos são devidos somente ao final, quando da efetivação do registro da arrematação ou adjudicação do imóvel dado em garantia, o que ainda não ocorreu.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 179/181).

É o relatório.

A preliminar de incompetência do Conselho Superior da Magistratura para a apreciação do feito, levantada pela ilustrada Procuradoria Geral de Justiça, não procede.

Cabe ao Conselho o julgamento dos recursos das dúvidas suscitadas pelos Oficiais de Registros Públicos, na forma do artigo 64, VI, do Decreto-lei Complementar Estadual n.° 3/69, e do artigo 16, V, do Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

O procedimento de dúvida registral, por sua vez, só é pertinente quando o ato colimado é suscetível de registro em sentido estrito.

Assim, se a decisão de primeiro grau mantiver recusa de ato passível de registro, o recurso, por conseguinte, será de competência do Conselho Superior da Magistratura.

No caso, busca-se o ingresso no registro de imóveis de caução hipotecária o que, de acordo com o entendimento deste Conselho Superior da Magistratura e da Corregedoria Geral da Justiça, ocorre por meio de registro, na forma do art. 167, I, 2, da Lei n° 6.015/73.

Em precedente da Corregedoria Geral da Justiça em que se examinou exatamente a situação posta nos autos, o magistrado José Marcelo Tossi e Silva, então Juiz Auxiliar da Corregedoria, ponderou que:

São freqüentes nesta E. Corregedoria Geral da Justiça os procedimentos administrativos que visam afastar recusas de averbações de cauções que incidem diretamente sobre imóveis e que são prestadas em ações judiciais para garantir medidas de natureza cautelar. Há muito este Órgão mantém o entendimento que fora da hipótese dos artigos 37, inciso I, e 38, parágrafo 1º, da Lei n° 8.245/91 não se admite a averbação de caução como constitutiva de garantia real que recaia diretamente sobre imóvel porque o artigo 167, inciso II, n° ‘8’, da Lei n° 6.015/73 apenas diz respeito aos direitos a este relativos, que são, conforme a lição de Alvino Silva Filho: ‘…os direitos reais limitados e os direitos reais de garantia, já constituídos’ (A Caução no Registro de Imóveis, Araxá, 1979, pág. 30). Em abono, podem ser citados os r. pareceres que estão reproduzidos às fls. 20/31, 34/57 e 59/73 e que foram apresentados nos Processos CG 67.181/83, 241/84, 189/92, 204/92, 2.227/98 e 110/2005. Não obstante o acerto desta posição, o avolumamento das medidas cautelares e das ações em que pleiteadas providências antecipatórias da tutela ensejou o respectivo aumento do uso da caução processual, no mais das vezes prestada mediante termo nos autos mesmo quando ofertado imóvel em garantia. E, em alguns casos isolados, a recusa dos oficiais registradores em promover a averbação da caução assim prestada tem ensejado a expedição de ordem judicial para a prática do ato, sob pena de responsabilidade penal, como se verifica no Processo CG 15.568/05, instaurado por provocação do digno Juízo da 4ª Vara da Justiça Federal da Seção Judiciária do Estado da Bahia. É necessário, diante dessa situação, munir os oficiais Registradores de meios suficientes para concretizar os atos emanados de ordens judiciais sem, entretanto, relegar as normas atinentes ao Registro Imobiliário.

Ao final, concluiu que os mandados para averbações de cauções que tenham recaído sobre imóveis, prestadas em ações judiciais para garantir medidas de natureza cautelar, sejam recepcionados como mandados de registro de hipotecas judiciais, independente da denominação que lhes foi atribuída, dependendo o registro da garantia real, entretanto, da presença dos elementos necessários para a preservação da especialidade da continuidade e dos demais requisitos do Registro Imobiliário.

Na mesma direção sentido, a Apelação Cível n° 721-6/2, deste Conselho Superior da Magistratura:

Ora, o ingresso em fólio real de garantia real que tenha por objeto coisa imóvel, referente ao reforço no cumprimento de obrigação oriunda de condenação judicial, se possível for, só se pode concretizar por registro em sentido estrito, não por averbação: a) a uma, porque não há previsão normativa de exceção para esse tipo de averbação e, conforme já ficou bem definido em precedente da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, apenas em hipótese de locação admite-se, por previsão excepcional de lei específica (Lei n° 8.245/91, art. 38, § 1º), averbação de caução imobiliária (Processo CG n° 110/2005, parecer do então Juiz Auxiliar da Corregedoria Geral da Justiça José Antônio de Paula Santos Neto, decisão do então Corregedor Geral da Justiça, Desembargador José Mário Antônio Cardinale, DOE de 01 de abril de 2005); b) a duas, porque não estamos diante da hipótese de incidência do artigo 167, inciso II, item 8, da Lei n° 6.015/73, uma vez que a caução em foco não incide sobre direitos relativos a imóvel, mas sim sobre o próprio imóvel e, deste modo, qualifica-se “como hipoteca” (CSM, Apelação Cível n° 72.696-0/7, da Comarca de Itapetininga, j. 12 de setembro de 2000, rel. Desembargador Luís de Macedo). Assim, tanto a competência é do Conselho Superior da Magistratura, como ausente razão aos apelantes ao sustentar a admissibilidade da inscrição por averbação, não por registro: na base do dissenso está a prática de ato de registro em sentido estrito, nada obstante os apelantes se reportem e insistam em ato de averbação.

Não há dúvida, destarte, de que se trata de ato passível de registro. Por conseguinte, a competência para o exame do recurso é deste Conselho.

Ocorre que a situação dos autos traz uma peculiaridade, qual seja, o exame da questão na esfera jurisdicional, o que impede que esta, de natureza administrativa, reveja o que restou decidido pelo MM. Juízo que emitiu o título em exame.

Diante da recusa do Registro de Imóveis em averbar a caução, a recorrente levou a questão ao MM. Juízo da 13ª Vara Cível Federal de São Paulo que assim se pronunciou:

Oficie-se o 2º Cartório de Registro de Imóveis de Osasco, em atendimento ao solicitado por meio do oficio 194/2012, informando que a natureza das averbações são de garantia e não de registro de hipoteca, encaminhando-se novamento (sic) cópia das decisões e da petição de fls. 751/754. (fl. 69)

Cópia desta decisão foi recebida pelo registrador, como se vê do carimbo de protocolo da Serventia às fls. 69.

A partir do momento em que a questão se definiu na esfera jurisdicional, não podia o registrador devolver novamente o título com base nos motivos superados pelo MM. Juízo nem mesmo suscitar dúvida, uma vez que a via administrativa não pode rever a jurisdicional.

Cabia-lhe, então, apenas realizar o ingresso do título na forma determinada pelo Juízo e informar ao Juiz Corregedor Permanente que assim procedera em virtude de decisão judicial.

Em relação aos emolumentos, a r. decisão proferida pelo MM. Juízo Federal (fl. 69) nada menciona, de sorte que a recorrente deve recolher normalmente os emolumentos relativos às averbações das garantias e dos cancelamentos.

Ante o exposto, pelas razões ora expostas, dou provimento ao recurso para que o 2º Oficial de Registro de Imóveis proceda às averbações na forma determinada pelo MM. Juízo da E. 13º Vara Cível Federal.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação Cível n. 3012767-17.2013.8.26.0405

Apelantes: Companhia Brasileira de Distribuição

Apelado: 2º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Osasco

TJSP-Voto n° 19.828

DECLARAÇÃO DE VOTO DIVERGENTE

Registro de Imóveis.

Recurso contra decisão que negou a averbação de cancelamento de hipoteca anterior e de “caução de imóvel” – Competência para julgamento exclusiva da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça – Inteligência do artigo 167 da Lei 6.015/73 – Declinação de competência – Princípio da fungibilidade recursal.

Recurso não conhecido.

1. Cuida-se de apelação contra decisão proferida pelo Juízo Corregedor Permanente do 2º Cartório de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Osasco, que negou pedido de averbação de título.

É o relatório.

2. Respeitado entendimento do Excelentíssimo Desembargador Relator Corregedor Geral da Justiça, não é o caso de conhecimento do recurso, razão pela qual ouso discordar, data venia.

Com efeito, somente os registros em sentido estrito são objeto de processo de dúvida, quais sejam aqueles elencados, grosso modo, no artigo 167, inciso I, e artigo 168, ambos da Lei 6.015/73.

In casu,a questão envolve, de forma equivocada é verdade, a averbação de uma hipoteca (a “caução de um imóvel” nada mais é do que uma hipoteca).

A propósito da terminologia no Registro de Imóveis, bem adverte Afrânio de Carvalho [1] que, “na verdade a nomenclatura das formalidades de Registro de Imóveis foi, desde o começo, imprecisa e, portanto, confusa.”

Não é de se olvidar que os direitos reais de garantia deverão ingressar no fólio real por meio de um ato próprio de registro (artigo 167, I, 2, da Lei 6.015/73). E lembre-se, en passant, que o cancelamento de hipoteca anterior é um ato próprio de averbação (artigo 167, II, 2, da Lei 6.015/73).

De toda sorte, o MM. Juízo Federal determinou a realização de um ato de averbação (fl. 70 e 83). Discute-se, então, a possibilidade desse ato.

Houve a recusa do ato de averbação pelo Oficial de Registro de Imóveis.

A parte interessada recorreu pretendendo seja feito um ato de averbação.

E não obstante todos os equívocos, o Digno Relator Corregedor Geral de Justiça admitiu, frise-se, um ato de averbação.

De acordo com o artigo 16, IV, do Regimento Interno do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, compete ao colendo Conselho Superior da Magistratura julgar os processos de dúvidas de serventuários dos Registros Públicos.

Logo, a competência para o julgamento do presente recurso é da Egrégia Corregedoria, ex vi do disposto no artigo 246 do Código Judiciário do Estado, bem como item 41.7, Cap. XX, das Normas da Corregedoria Geral da Justiça.

Ressalve-se que, embora tenha sido interposto recurso de apelação, trata-se de recurso administrativo, cabendo aplicação, em tese, do princípio da fungibilidade recursal, por não haver prejuízos e diante da redação do dispositivo normativo suso mencionado: “aplicam-se ao procedimento administrativo comum em matéria de registro de imóveis, de competência recursal da Corregedoria Geral da Justiça, com base no artigo 246 do Código Judiciário do Estado, as disposições previstas nestas normas para o procedimento da dúvida registral”. E o item 41.6, Cap. XX, das Normas da Corregedoria Geral da Justiça assim dispõe: “da sentença que julgar a dúvida, poderão interpor apelação, com efeitos devolutivo e suspensivo (…)”.

Por epítome, tratando-se de recurso contra decisão que negou a realização de um ato de averbação, a competência para julgamento é exclusiva da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, impondo-se a declinação de competência, com a ressalva do princípio da fungibilidade recursal.

3. Ante o exposto, pelo arrimo esposado, pelo meu voto, não se conhece do recurso, com declinação de competência para a Egrégia Corregedoria Geral da Justiça.

Ricardo Mair Anafe

Presidente da Seção de Direito Público

Apelação Cível nº 3012767-17.2013.8.26.0405

Apelante: Companhia Brasileira de Distribuição

Apelado: Segundo Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Osasco

Voto n.º: 26.776

DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO DO DESEMBARGADOR PINHEIRO FRANCO, PRESIDENTE DA SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL

Sem embargo da respeitável tese sustentada pelo E. Desembargador Relator, entendo ser caso de negar provimento ao recurso.

Busca-se o ingresso no registro imobiliário de caução hipotecária.

No caso, aduz a apelante que a hipótese não trata de registro de hipoteca, mas, sim, de garantia oferecida nos autos de ação cautelar para caucionar débitos fiscais.

Porém, é reiterado o entendimento deste C. Conselho no sentido de que o mandado de caução hipotecária deva ser recepcionado como hipoteca judicial. E, assim, o seu ingresso ocorre por meio de registro.

O E. Desembargador Relator, aliás, reforça esta posição, não deixando dúvida de que se trata de ato passível de registro.

Pondera Sua Excelência, entretanto, que “a situação dos autos traz uma peculiaridade, qual seja, o exame da questão na esfera jurisdicional”, o que afastaria a possibilidade de revisão pela via administrativa.

Ora, a Lei dos Registros Públicos apresenta um rol de atos passíveis de registro, assim como um rol dos atos que devem ser averbados.

E o entendimento monocrático do Juízo de Primeiro Grau não pode alterar a lei, modificando a tipologia registral, cuja guarda foi constitucionalmente confiada ao Oficial Registrador.

Não se desconhece decisões emanadas do C. Superior Tribunal de Justiça no sentido de impossibilitar ao Juízo Correcional, no exercício de sua função administrativa, opor-se à determinação de cunho jurisdicional (STJ-CC 106446-SP).

Contudo, no caso, não se está invadindo, na qualificação do título, a matéria jurisdicional. O que se está fazendo é um exame dos requisitos de admissibilidade do título no sistema registrário. Apenas e tão somente isso.

Ora, o registro é ato constitutivo. Sem ele o direito não nasce.

Nesta senda, até mesmo para prestigiar a preocupação do Ilustre Magistrado quanto à garantia, visando a maior segurança jurídica, mister que se promova o registro da hipoteca e não sua averbação, pois, do contrário, a garantia almejada poderá se mostrar enfraquecida.

Vale ressaltar o precedente apontado pelo E. relator: “o ingresso em folio real de garantia real que tenha por objeto coisa imóvel, referente ao reforço no cumprimento de obrigação oriunda de condenação judicial, se possível for, só se pode concretizar por registro em sentido estrito, não por averbação; a- a uma porque não há previsão normativa de exceção para esse tipo de averbação. Apenas em hipótese de locação admite-se, por previsão excepcional de lei específica (lei 8245/91, art. 38, § 1º. E b- a duas, porque não estamos diante da hipótese de incidência do artigo 167, inciso II, item 8 da Lei 6015/73, uma vez que a caução em foco não incide sobre direitos relativos a imóvel, mas sim sobre o próprio imóvel e, deste modo, qualifica-se “como hipoteca” (Apelação Cível nº 721.6/2).

O título em discussão, portanto, deve ser registrado na forma do art. 167, I, 2, da Lei n. 6015/73.

Consigno, ainda, o ensinamento do Ilustre Magistrado Marcelo Martins Berthe, que preleciona que “se a desordem reinasse no registro predial, de modo que ele passasse a recepcionar ordens contraditórias, de qualquer conteúdo, com violação de todo o sistema, recairia a insegurança sobre o direito de propriedade privada, um dos pilares do regime democrático. Eventuais decisões do Colendo Conselho Superior da Magistratura, proferidas em casos concretos, que tiveram por prejudicado recurso com matéria semelhante, ou mesmo Arestos do Superior Tribunal de Justiça, proferidos em conflitos de Competência, não tem o caráter de aplicação geral, nem vinculam o registrador imobiliário.” (in Marcelo Martins Berthe – Primeira Vara de Registro Públicos da Capital de São Paulo – Processo 583.00.2007.137423-1-4.9.2007-SP).

Destarte, ainda que o Digno Juízo Federal tenha determinado que a hipoteca fosse averbada e não registrada, não há como afastar a correta conclusão do Registrador, tudo a prestigiar a melhor segurança jurídica.

Não se está descumprindo ordem judicial, é preciso ficar claro. Muito ao contrário. Limita-se a decisão a adequá-la ao sistema de registros públicos, para sua efetiva eficácia.

E não se está, também, entrando no mérito da discussão travada na via judicial. Apenas está sendo definida a forma, segundo a lei, de cumprimento da decisão.

Pelo meu voto, pois, pedindo licença para divergir das ponderáveis razões do E. Desembargador Relator, nego provimento ao recurso.

PINHEIRO FRANCO

Presidente da Seção de Direito Criminal

Notas:

[1] Registro de Imóveis, 3ª edição, Rio de Janeiro: Forense, 1982, p. 143.

Fonte: DJE/SP | 16/12/2014.

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