CSM/SP: Registro de Imóveis – Alienação fiduciária em garantia – Constituição de hipoteca – Propriedade resolúvel que nasce com o registro do contrato junto à serventia imobiliária – Devedor que não possui todos os poderes inerentes à propriedade – Necessidade de prévio cancelamento da garantia – Recurso desprovido.

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Apelação n° 1002176-74.2018.8.26.0366

Espécie: APELAÇÃO
Número: 1002176-74.2018.8.26.0366
Comarca: MONGAGUÁ

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 1002176-74.2018.8.26.0366

Registro: 2019.0000718929

ACÓRDÃO– Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1002176-74.2018.8.26.0366, da Comarca de Mongaguá, em que é apelante OLIVENZA INDÚSTRIA DE ALIMENTOS LTDA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE MONGAGUÁ.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento ao recurso e julgaram improcedente a dúvida suscitada, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 23 de agosto de 2019.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Apelação Cível nº 1002176-74.2018.8.26.0366

Apelante: OLIVENZA INDÚSTRIA DE ALIMENTOS LTDA

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Mongaguá

VOTO Nº 37.872

Registro de Imóveis – Escritura de compra e venda – CND Federal. Exigência afastada, conforme atual orientação do CNJ, do CSM e nos termos das NSCGJ – Arrolamento de bens em processo administrativo fiscal – Receita Federal do Brasil – Art. 64-A da Lei n° 9.532/97 e art. 3° da Instrução Normativa/RFB 1.565/2015 – Suposta ocorrência de fraude que poderia levar à indisponibilidade do bem – Ausência de determinação legal ou administrativa de inalienabilidade – Limites da qualificação registral – Dúvida improcedente – Recurso provido.

Trata-se de apelação interposta por OLIVENZA INDÚSTRIA DE ALIMENTOS LTDA. contra r. sentença de fls. 117/122, que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Sr. Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Mongaguá, mantendo, assim, o óbice ao registro de escritura de compra e venda, por ser exigível a apresentação de Certidão Negativa de Débitos Federais-CND e em face de indícios de fraude na alienação.

A apelante sustenta que a exigência de certidão negativa da Receita Federal traduz abuso de poder da fazenda federal, conforme pacífico entendimento da jurisprudência, constrangendo o contribuinte ao pagamento de débito tributário de forma indireta, sendo inexigível a sua apresentação para ingresso do título.

A D. Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (fls. 159/160).

É o relatório.

Presentes os pressupostos processuais e administrativos, no mérito, o recurso deve ser provido.

Prenotou-se escritura pública de compra e venda na qual Olivenza Indústria de Alimentos Ltda., ora apelante, vende a Alberto Rodrigues Moura Neto os imóveis que são objeto das matrículas n° 23.595 e 23.597, ambas do Registro de Imóveis de Mongaguá.

A r. sentença, acolhendo as respeitáveis razões oferecidas na nota de exigência, afirma que, nada obstante os precedentes deste Eg. Conselho Superior da Magistratura, a exigência da CND aqui se justificava pelo fato de a Receita Federal ter promovido, em data recente, pesquisa de bens imóveis registrados em nome da apelante, sendo que, tão logo restou informado acerca da existência de imóveis objetos das matrículas de nº 23.595 e 23.597, que ora se pretende alienar, entendeu por bem solicitar o registro do arrolamento de bens (art. 64 da Lei nº 9.532/97).

Ainda segundo as razões de recusa, o representante legal da apelante, Nelson Júlio, ao longo dos últimos meses, estaria promovendo a dilapidação de seu patrimônio, justamente em favor do ora adquirente, Alberto Rodrigues Moura Neto, também com alienações a Elizabete Rodrigues, profissional que oficia perante a empresa apelante, e que lançou assinatura como testemunha no último contrato social consolidado e arquivado na JUCESP.

Conclui o Sr. Oficial que, nos últimos meses, Nelson Júlio tem alienado seu patrimônio pessoal e o patrimônio da apelante a Alberto Rodrigues Moura Neto, seja diretamente ou por interposta pessoa, sem que se saibam os reais motivos.

Delimitada a controvérsia, vale lembrar que o tema objeto do debate (exigência da CND para alienações de imóveis) não é novo.

Tampouco existe unanimidade na doutrina quanto à possibilidade de afastamento dessa exigência pela via administrativa.

Nada obstante, são diversos os precedentes deste E. Conselho Superior da Magistratura quanto à inexigibilidade da certidão negativa de tributos federais (CND) para ingresso de títulos no registro de imóveis, sob argumento de que a exigência configura forma heterodoxa e atípica de exigibilidade de débitos tributários, sem o devido processo legal, em afronta à Constituição Federal, por traduzir verdadeira sanção política ao jurisdicionado.

E, de fato, o Eg. Supremo Tribunal Federal já vem se posicionando pela inconstitucionalidade de atos do Poder Público que traduzam exercício coercitivo de exigência de obrigações tributárias, inclusive com natureza de contribuições previdenciárias.

Tal entendimento se encontra consubstanciado em enunciados da Suprema Corte (Súmulas 70, 323 e 547), no sentido de que a imposição, pela autoridade fiscal, de restrições de índole punitiva, quando motivada tal limitação pela mera inadimplência do contribuinte, revela-se contrária às liberdades públicas ora referidas (RTJ 125/395, Rel. Min. OCTAVIO GALLOTTI).

A matéria se encontra normatizada também no âmbito administrativo desta Eg. Corregedoria Geral da Justiça, conforme Item 119.1 do Capítulo XX das Normas de Serviço Extrajudicial:

“119.1. Com exceção do recolhimento do imposto de transmissão e prova de recolhimento do laudêmio, quando devidos, nenhuma exigência relativa à quitação de débitos para com a Fazenda Pública, inclusive quitação de débitos previdenciários, fará o oficial, para o registro de títulos particulares, notariais ou judiciais.”

Não bastasse, o C. Conselho Nacional de Justiça-CNJ, no julgamento do Pedido de Providências n° 0001230-82.2015.2.00.000, por votação unânime, firmou entendimento de que, reconhecida a inconstitucionalidade do art. 1°, inciso IV da Lei n° 7.711/88 (ADI 394), não há mais que se falar em comprovação de quitação de créditos tributários, de contribuições federais e de outras imposições para o ingresso de qualquer título do registro de imóveis com base na referida norma.

Passando ao argumento de que a Receita Federal, recentemente, promoveu a pesquisa de bens em nome da apelante, com posterior pedido de arrolamento administrativo, deve ser lembrado que tal medida fiscal, sequer, tem o condão de levar à indisponibilidade de bens.

O art. 64-A da Lei n° 9.532/97 dispõe:

“Art. 64-A. O arrolamento de que trata o art. 64 recairá sobre bens e direitos suscetíveis de registro público, com prioridade aos imóveis, e em valor suficiente para cobrir o montante do crédito tributário de responsabilidade do sujeito passivo.”

Da mesma forma, a Instrução Normativa RFB n° 1.565, de 11 de maio de 2015, em seu art. 3°, assim define:

“Art. 3º Para efeito de aplicação do disposto no art. 2º, considera-se patrimônio conhecido da pessoa física o informado na ficha de bens e direitos da última declaração de rendimentos, e da pessoa jurídica o total do ativo constante do último balanço patrimonial registrado na contabilidade ou o informado na Declaração de Informações Econômico-Fiscais da Pessoa Jurídica (DIPJ) ou em outro documento que venha a substituí-la.”

Tratando do tema, o professor HUGO DE BRITO MACHADO discorre sobre os efeitos da medida:

“O arrolamento tem duas finalidades. Uma aparente e outra disfarçada. A sua finalidade aparente é a de tornar conhecido da Fazenda o patrimônio do suposto devedor, de sorte a facilitar a penhora e consequentemente garantir a eficácia do processo executivo fiscal. O rol de bens e direitos do sujeito passivo na verdade facilita a penhora sobre um, alguns ou todos os bens do devedor, se e quando promovida a execução fiscal. Tem, todavia, o arrolamento, uma finalidade disfarçada, ou oculta, que é a de criar um constrangimento para o contribuinte, dificultando suas atividades, com que pretende a Fazenda obrigá-lo, por via oblíqua, a pagar o que lhe esteja sendo exigido, sem questionar a legalidade da exigência. (…) Em tese, o arrolamento presta-se para dar maior eficácia à execução fiscal. O acompanhamento do patrimônio do contribuinte permite a propositura da ação cautelar fiscal, a indicação de bens à penhora e a frustração de tentativas de fraude à execução. Assim, os efeitos que produz no plano teórico são: (a) a publicidade da situação patrimonial do titular dos bens arrolados; (b) o dever deste de informar ao Fisco a alienação dos bens arrolados; e ainda, (c) facilitar a realização da penhora quando da propositura da execução fiscal.” (Revista de Direito Tributário nº 82, p. 22 e seguintes) (g.n).

Também o Eg. Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Resp nº 1.486.861/RS, delimitou os efeitos da medida:

“PROCESSO ADMINISTRATIVO FISCAL FEDERAL. ARROLAMENTO DE BEM. ART. 64 DA LEI Nº 9.532/97. INDEFERIMENTO DO REGISTRO DA ALIENAÇÃO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS EM RAZÃO DA AVERBAÇÃO PRÉVIA DO ARROLAMENTO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. COMUNICAÇÃO DA ALIENAÇÃO AO FISCO. IMPOSSIBILIDADE DE MANUTENÇÃO DO REGISTRO DO ARROLAMENTO. 1. Conforme se depreende dos § § 3º e 4º do art. 64 da Lei nº 9.532/97, o ônus imputado ao contribuinte em relação ao bem arrolado é tão somente a comunicação ao Fisco da transferência, alienação ou oneração do bem, cuja inobservância autoriza o requerimento de medida cautelar fiscal contra o devedor. 2. A IN RFB nº 1.088/10 impôs obrigação ao órgão de registro de comunicar à unidade da RFB do domicílio tributário do sujeito passivo, no prazo de 48 (quarenta e oito) horas, a alteração promovida no registro em decorrência de alienação, oneração ou transferência a qualquer título, de qualquer dos bens ou direitos arrolados, sob pena de imposição da penalidade prevista no art. 9 º do Decreto-Lei n º 2.303, de 21 de novembro de 1986. 3. Da legislação citada infere-se claramente que o titular do órgão de registro não pode negar o registro da alteração da titularidade do bem tão somente em razão de haver na matrícula do imóvel o registro do arrolamento do bem, incumbindo-lhe, apenas, comunicar tal alteração à unidade da RFB do domicílio tributário do sujeito passivo. 4.(…)” (REsp 1486861/RS, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, SEGUNDA TURMA, julgado em 09/12/2014, DJe 15/12/2014, g.n).

Deveras, o arrolamento levado a efeito pela Receita Federal não tem natureza de constrição judicial, não impedindo a sua alienação ou oneração, tratando-se de procedimento suscetível de ser indicado como garantia de débitos federais e para representação, quando da propositura de medida cautelar fiscal.

Já quanto aos supostos indícios de dilapidação patrimonial, muito embora a própria redação do Item 40 do Capítulo XX das Normas de Serviço disponha ser dever do Registrador proceder ao exame exaustivo do título apresentado, tal exame, contudo, não pode ultrapassar os limites registrais, sob pena de ingresso indevido do Oficial nos elementos intrínsecos do título apresentado.

E isso não pode ocorrer, por melhores que sejam as intenções do diligente Oficial Registrador.

À luz do art. 167, §1º, II, do Código Civil, a simulação é vício que leva à nulidade do negócio jurídico:

“Art. 167. É nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for na substância e na forma.

§ 1º Haverá simulação nos negócios jurídicos quando:

(…)

II – contiverem declaração, confissão, condição ou cláusula não verdadeira;”

A fraude contra credores está descrita no art. 158 do Código Civil:

“Art. 158. Os negócios de transmissão gratuita de bens ou remissão de dívida, se os praticar o devedor já insolvente, ou por eles reduzido à insolvência, ainda quando o ignore, poderão ser anulados pelos credores quirografários, como lesivos dos seus direitos.

§ 1º Igual direito assiste aos credores cuja garantia se tornar insuficiente.

§ 2º Só os credores que já o eram ao tempo daqueles atos podem pleitear a anulação deles.”

Por fim, a fraude à execução está assim descrita no Código de Processo Civil:

“Art. 792. A alienação ou a oneração de bem é considerada fraude à execução:

I – quando sobre o bem pender ação fundada em direito real ou com pretensão reipersecutória, desde que a pendência do processo tenha sido averbada no respectivo registro público, se houver;

II – quando tiver sido averbada, no registro do bem, a pendência do processo de execução, na forma do art. 828;

III – quando tiver sido averbado, no registro do bem, hipoteca judiciária ou outro ato de constrição judicial originário do processo onde foi arguida a fraude;

IV – quando, ao tempo da alienação ou da oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência;

V – nos demais casos expressos em lei.

§ 1º A alienação em fraude à execução é ineficaz em relação ao exequente.

(…)

§ 4º Antes de declarar a fraude à execução, o juiz deverá intimar o terceiro adquirente, que, se quiser, poderá opor embargos de terceiro, no prazo de 15 (quinze) dias.”

Verifica-se que, em todas as hipóteses acima citadas, o reconhecimento de situações que levem à nulidade ou ineficácia da alienação pressupõe a manifestação judicial quanto a sua constatação.

Frise-se ser da essência da simulação a conduta praticada em conluio, em ardil, e que, pois, demandará ação própria, de natureza jurisdicional, com contraditório e ampla defesa, o que não é possível ser feito na esfera administrativa, sob pena de invasão na livre declaração de vontade das partes.

A Lei n° 6.015/73, no que diz respeito à hipótese em exame, trata das nulidades dos registros nos arts. 214 e 216:

“Art. 214 – As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta.

§ 1º A nulidade será decretada depois de ouvidos os atingidos.”

“Art. 216 – O registro poderá também ser retificado ou anulado por sentença em processo contencioso, ou por efeito do julgado em ação de anulação ou de declaração de nulidade de ato jurídico, ou de julgado sobre fraude à execução.”

Ocorre que, nos termos do art. 252 da Lei n° 6.015/73, o registro, enquanto não cancelado, produz todos os efeitos legais ainda que, por outra maneira, seja provado que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido.

Não existe qualquer informação quanto a indícios de falsidade material, ou mesmo ideológica, mas sim a presunção de negócio simulado ou fraudulento, com base em fatos intrínsecos levados em conta no momento da qualificação.

As hipóteses legais de nulidades a serem declaradas no próprio registro de imóveis são restritas, valendo a releitura do art. 214 da Lei n° 6.015/73, que reserva essa possibilidade somente para nulidades cujo exame se verifique no próprio registro, desligadas do título que lhe deu origem, ressalvadas hipóteses expressamente previstas em lei, como o próprio art. 250, inciso IV, da Lei de Registros Públicos, ou do art. 1° da Lei n° 6.739/79.

Para a situação aqui apresentada, será necessária eventual propositura de ação jurisdicional, ou medida cautelar fiscal, por parte dos credores/interessados, a fim de que seja imposta a indisponibilidade ou declarada a nulidade do título e de seu respectivo registro, se for o caso, com base em vício intrínseco, o que, deveras, demanda análise casuística.

Desse modo, com o devido respeito, não é possível, em âmbito administrativo, acolher-se a afirmação do MM. Juiz Corregedor Permanente no sentido de que: “Assim, a partir de todo este quadro, a exigência da CND, neste caso, não se apresenta como uma forma enviesada de exigência tributária, mas sim mecanismo legítimo para preservar direitos de credores e evitar a ocorrência de fraude.” (fl. 121, g.n).

O direito de propriedade se enquadra no rol daqueles fundamentais. Não se pode criar uma nova hipótese de indisponibilidade de bens administrativa não prevista em lei, e sem decisão judicial, feita pelo Oficial de Registro de Imóveis, com base em anteriores alienações feitas pelas mesmas partes, por se entender que, em tese, poderia haver alguma espécie de simulação ou fraude.

Neste cenário, portanto, a exigência de apresentação da Certidão Negativa de Débitos deve ser afastada.

Ante o exposto, dou provimento ao recurso e julgo improcedente a dúvida suscitada.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator.

Fonte: INR Publicações

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DF: Anoreg/BR recebe nova reunião da Frente Parlamentar da Justiça Notarial e Registral

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Brasília (DF) – Na manhã desta quarta-feira (18.09), a Associação dos Notários e Registradores do Brasil (Anoreg/BR) recebeu em sua sede, em Brasília, membros da Frente Parlamentar da Justiça Notarial e Registral para debater assuntos de interesse da classe. No primeiro momento a reunião foi conduzida pelo presidente da Frente, o deputado federal Rogério Peninha Mendonça (MDB/SC) e na sequencia pelo secretário parlamentar da senadora Soraya Thronicke (PSDB/PSL-MS), Victor Nepomuceno.

A pauta foi definida a partir da Medida Provisória 892/19, que trata das publicações empresariais obrigatórias; passando pela criação da Frente Parlamentar da Justiça Notarial e Registral do Rio Grande do Sul, com participação de seu presidente, o deputado estadual Elizandro Sabino (PTB); terminando com a apresentação do Conselho de Notários e Registradores do Brasil (CNRB).

O presidente da Anoreg/BR, Cláudio Marçal Freire destacou que “A reunião foi muito proveitosa, tendo em vista as emendas que foram apresentadas para a MP 892/19. O secretário parlamentar da senadora Soraya Thronicke, trouxe ponderações para que as emendas sigam no objetivo da Medida Provisória e desta forma não aconteça como na MP 881, que tiveram emendas retiradas pelo próprio presidente da Câmara. Somos gratos à senadora, por ter enviado o assessor, foi de grande proveito na reunião”.

Sobre a criação da Frente Parlamentar no Rio Grande do Sul, Cláudio Marçal ressaltou a importância da participação do deputado na reunião. “Foi uma surpresa agradável receber o deputado Sabino, presidente da Frente no Rio Grande do Sul. A visita com certeza contribuiu, compartilhando conosco uma boa experiência”.

Em relação ao Conselho de Notários e Registradores do Brasil, Marçal enfatizou que “foi todo estruturado com base no estatuto da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB), instituindo o Conselho de controle da atividade, mas preservando a fiscalização do Poder Judiciário”. “Existem dispositivos que vão trazer muito mais segurança para a nossa atividade, pois estamos tentando resolver questões como por exemplo das interinidades e das designações”, completou.

Estiveram presentes os deputados Sérgio Toledo (PR/AL), João Roma (Republicanos/BA) e representantes das demais entidades do setor extrajudicial do país.

Fonte: Anoreg

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Registro de Imóveis – Abertura de matrículas em nova circunscrição – Matrícula anterior que descreve, separadamente, área do imóvel e área de servidão de passagem – Área da servidão que não se confunde com a do imóvel que se alega ser o serviente – Elementos tabulares, decorrentes do registro anterior, e provas realizadas neste procedimento que não permitem a abertura de matrículas para as duas áreas, do imóvel e da servidão, como se atualmente integrassem a mesma matrícula e tivessem igual proprietário – Anterior retificação da descrição da servidão que não alterou o conteúdo do registro mediante fusão das duas áreas (servidão e imóvel).

Escrito por

Impugnação sobre o direito de propriedade do requerente oferecida pela Prefeitura do Município de São Paulo que não se mostra fundamentada – Elementos tabulares e provas realizadas neste procedimento, contudo, que não autorizam o afastamento de óbice oposto ao pedido de abertura de matrículas conforme realizado pelo recorrente – Recurso parcialmente provido.

Número do processo: 1121469-31.2016.8.26.0100

Ano do processo: 2016

Número do parecer: 179

Ano do parecer: 2018

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 1121469-31.2016.8.26.0100

(179/2018-E)

Registro de Imóveis – Abertura de matrículas em nova circunscrição – Matrícula anterior que descreve, separadamente, área do imóvel e área de servidão de passagem – Área da servidão que não se confunde com a do imóvel que se alega ser o serviente – Elementos tabulares, decorrentes do registro anterior, e provas realizadas neste procedimento que não permitem a abertura de matrículas para as duas áreas, do imóvel e da servidão, como se atualmente integrassem a mesma matrícula e tivessem igual proprietário – Anterior retificação da descrição da servidão que não alterou o conteúdo do registro mediante fusão das duas áreas (servidão e imóvel).

Impugnação sobre o direito de propriedade do requerente oferecida pela Prefeitura do Município de São Paulo que não se mostra fundamentada – Elementos tabulares e provas realizadas neste procedimento, contudo, que não autorizam o afastamento de óbice oposto ao pedido de abertura de matrículas conforme realizado pelo recorrente – Recurso parcialmente provido.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:

Trata-se de recurso interposto por Itaú Unibanco S.A. contra r. decisão da MM. Juíza Corregedora Permanente do 7° Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo que manteve a negativa de abertura de novas matrículas, na circunscrição que se tornou competente, para as áreas descritas na Matrícula n° 60.407 do 6º Registro de Imóveis de São Paulo como correspondentes ao “imóvel” e à “servidão de passagem”, figurando nas novas matrículas igual proprietário para as duas áreas (fls. 216/222).

O recorrente alegou, em suma, que o cerne da controvérsia consiste em verificar se a área descrita como servidão de passagem é de domínio público ou particular e, portanto, se a impugnação oferecida pela Prefeitura do Município de São Paulo é fundamentada. Assim porque, segundo afirmou, a r. decisão recorrida afastou a recusa do Oficial de Registro de Imóveis em promover a abertura de matrícula para a área da servidão sob o fundamento de que seria de domínio comum pelos proprietários dos imóveis dominantes, o que a r. decisão recorrida fez em consonância com o conteúdo de formal de partilha registrado em 1982. Asseverou que a impugnação da Prefeitura de São Paulo não é fundamentada porque nunca houve a transmissão da área da servidão de passagem para domínio público, nem afetação ao uso comum do povo porque o acesso era restrito aos proprietários dos imóveis dominantes. Ademais, promoveu o fechamento da passagem depois de adquirir a propriedade de todos os imóveis, tornando evidente a natureza particular do uso. Afirmou que a Prefeitura do Município de São Paulo não promoveu a desapropriação da área da servidão de passagem que tem entrada pelo n° 326 da Rua Ana Neri e que a sua propriedade sobre essa área foi corroborada na manifestação do 6º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo (fls. 230/234).

A Prefeitura do Município de São Paulo ofereceu contrarrazões em que se manifestou pelo não provimento do recurso. Requereu, ainda, a anulação da Averbação n° 5 da Matrícula n° 60.407 do 6º Registro de Imóveis de São Paulo, relativa à retificação da área da servidão, ou o bloqueio da matrícula (fls. 237/249).

A douta Procuradoria Geral da Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 257/258).

Opino.

O recorrente solicitou ao Sr. 7° Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo, em razão da alteração da competência territorial, a abertura de matrículas autônomas para as duas áreas descritas na Matrícula n° 60.407 do 6º Registro de Imóveis de São Paulo com as denominações de “Um imóvel” e de “PASSAGEM DE SERVIDÃO” (fls. 78), o que fez alegando que a referida matrícula abrange essas áreas de que se tornou proprietário.

A abertura das novas matrículas, porém, foi negada na primeira apresentação do título porque não foi apresentada declaração da Prefeitura Municipal de que a área da passagem não é pública (fls. 40), e foi negada na reapresentação do pedido porque a área da servidão de passagem, originalmente averbada sob n° 2 na Transcrição n° 16.745, não integra o imóvel objeto da Matricula n° 60.407 do 6º Registro de Imóveis que somente abrange o terreno e as construções consistentes nas casas 2, 3 e garagem que foram recebidos por José Sialarello em sucessão hereditária.

Manteve, ainda, a exigência de apresentação de declaração de que a área da servidão de passagem não passou a integrar o domínio público municipal (fls. 41/43).

No presente procedimento, que tem natureza administrativa, a qualificação é devolvida por inteiro no julgamento do recurso, sem que disso decorra decisão extra petita ou violação do contraditório e ampla defesa. Nesse sentido foi decidido pelo Colendo Superior da Magistratura na Apelação Cível n° 33.111-0/3, da Comarca de Limeira, em v. acórdão de que foi relator o Desembargador Márcio Martins Bonilha:

“Inicialmente, cabe ressaltar a natureza administrativa do procedimento da dúvida, que não se sujeita, assim, aos efeitos da imutabilidade material da sentença. Portanto, nesse procedimento há a possibilidade de revisão dos atos praticados, seja pela própria autoridade administrativa, seja pela instância revisora, até mesmo de ofício (cf. ApCiv. 10.880-0/3, da Comarca de Sorocaba).

Não vai nisso qualquer ofensa ao direito de ampla defesa e muito menos se suprime um grau do julgamento administrativo. O exame qualificador do título, tanto pelo oficial delegado, como por seu Corregedor Permanente, ou até em sede recursal, deve necessariamente ser completo e exaustivo, visando escoimar todo e qualquer vício impeditivo de acesso ao cadastro predial.

Possível, portanto, a requalificação do título nesta sede, ainda que de ofício, podendo ser levantados óbices até o momento não arguidos, ou ser reexaminado fundamento da sentença, até para alteração de sua parte dispositiva” (“Revista de Direito Imobiliário”, 39/339).

Incide, ademais, a orientação contida na Súmula n° 473 do Eg. Supremo Tribunal Federal, no sentido de que cabe à Administração rever seus próprios atos:

“A administração pode anular seus próprios atos, quando eivados de vícios que os tornam ilegais, porque deles não se originam direitos; ou revogá-los, por motivo de conveniência ou oportunidade, respeitados os direitos adquiridos, e ressalvada, em todos os casos, a apreciação judicial”.

Em razão disso, serão apreciados em sua totalidade os motivos opostos pelo Oficial de Registro de Imóveis para a negativa da abertura de matrículas separadas para o imóvel e a servidão de passagem mediante indicação do recorrente como proprietário desses imóveis.

A Matrícula n° 60.407 do 6º Registro de Imóveis de São Paulo é relativa a imóvel assim descrito:

“Um imóvel que compreende Terreno e Construções (casas 2, 3 e garagem) situadas na Vila, com entrada à Rua Ana Néri, n° 236, localizadas na Passagem de Servidão abaixo descrita e caracterizada, no 12° Subdistrito-Cambuci, medindo o terreno 6,40m pela frente à servidão mencionada, em segmento que inicia-se na altura de 45,46m e verticalmente à linha divisória esquerda da vila; daí vira à direita, no sentido fundo-frente da vila e numa distância de 10,10m, com frente ainda à servidão de passasem; daí vira á esquerda à uma distância de 15,00m confrontando com José Antônio Galdeano, daí vira a esquerda a uma distância de 15,60m confrontando com a viela particular de Joaquim Ferreira, desse ponto vira a esquerda até a distância de 21,25m, formando o fundo da propriedade e onde confronta com Eduardo Tijon, desse ponto vira a esquerda fechando o perímetro a distância de 5,50m, onde confronta com Miguel Arjona Pedrosa…” (fls. 78 – grifei).

Prossegue a Matrícula n° 60.407 do 6º Registro de Imóveis de São Paulo descrevendo a servidão de passagem;

“…e a PASSAGEM DE SERVIDÃO é assim descrita: tem sua entrada pela Rua Ana Néri n° 326 onde mede 3,10m, do lado esquerdo, visto da rua, mede 45,46m confina com Miguel Arjona Pedrosa, do lado direito seguindo a mesma orientação, mede em direção ao fundo 20,35m desse ponto, deflete à direita e segue por uma linha ligeiramente inclinada, na extensão de 4,20m desse ponto, deflete à esquerda e segue em linha reta na distância de 21,60m, confinando em parte com a casa de n° 330 da rua Ana Neri, de propriedade de Guilherme Arjona Pedrosa e em parte como as casas n°s 330 e 332 da aludida via e ainda em parte com a casa n° 2 e com a citada garagem da referida vila, desse ponto deflete à esquerda e segue na extensão de 6,40m, fechando o perímetro e confinando com a casa de n° 3” (fls. 78).

A referida matrícula foi aberta em 02 de setembro de 1982 figurando como proprietária Maria Josephina Menda, também conhecida como Maria Giuseppa Menta, que transmitiu o imóvel para José Sialarello por sucessão hereditária conforme partilha homologada no Processo n° 4/66 da 4ª Vara da Família e das Sucessões de São Paulo (fls. 78/79).

Por sua vez, a Matrícula n° 60.407 tem origem na Transcrição n° 16.745 do 6º Registro de Imóveis que originalmente dizia respeito a uma casa e a uma vila com as casas 1, 2 e 3 e garagem, sendo a entrada da vila realizada pela “servidão de passagem” descrita tanto na transcrição como na matrícula n° 60.407, e tendo todos os imóveis como única proprietária Maria Josephina Menda (fls. 84).

Assim, verifica-se a partir das descrições contidas na Transcrição n° 16.745 do 6º Registro de Imóveis, em que incluída a servidão de passagem, que todos os imóveis eram de propriedade de Maria Josephina Menda e que o terreno maior já estava dividido em imóveis distintos, sendo um deles consistente em Vila composta pelas casas 1, 2 e 3 e garagem.

A Transcrição n° 16.745, porém, não permite reconhecer que a servidão de passagem integrava os diferentes terrenos e construções que compunham a Vila, pois descrita separadamente na transcrição, embora sendo de propriedade da mesma pessoa.

Igual conclusão decorre da Matrícula n° 60.407 que diz respeito ao terreno em que situadas as casas 2 e 3 e a garagem, com medidas e confrontações separadamente descritas, e que faz frente para a “servidão de passagem” que também é descrita de forma separada tanto na matrícula como na transcrição de origem (fls. 78/85).

As áreas, medidas e confrontações dos terrenos que integravam a Transcrição n° 16.745, nesses incluído aquele em que situadas as casas 2, 3 e garagem que atualmente são objeto da Matrícula n° 60.407, e também as da servidão de passagem, podem ser melhor visualizadas na planta de fls. 44 em que a área da servidão de passagem está marcada em cor amarela e a área do terreno com as casas 2, 3 e garagem está marcada em cor verde.

A referida planta mostra que o imóvel objeto da Matrícula n° 60.407 (terreno e casas 2, 3 e garagem) não se confunde com o terreno da “PASSAGEM DE SERVIDÃO”, ou seja, que a servidão de passagem não é parte do terreno em que situadas as casas 2, 3 e garagem e que esse terreno, portanto, não é serviente em relação aos demais que têm acesso pela mesma servidão.

Essa conclusão também decorre do inventário dos bens deixados pelo falecimento de Maria Josephina Menda porque, segundo os documentos de fls. 100 e seguintes, o herdeiro José Sialarello recebe imóvel que não se mostra superior ao terreno com as casas 2, 3 e garagem (fls. 134/135, 140 e 149).

Anota-se, porém, quanto à área total dos imóveis recebidos por José Sialarello e demais sucessores de Maria Josephina Menda, que segundo consta às fls. 135 teriam recebido área que ficou em comum entre todos, isso além dos imóveis de sua propriedade exclusiva (fls. 135).

Por seu lado, em razão do falecimento de Maria Josephina Menda foi o imóvel objeto da Transcrição n° 16.745 do 6º Registro de Imóveis partilhado em favor de pessoas distintas (fls. 100 e seguintes).

Em razão disso, não é possível reconhecer, neste procedimento de natureza administrativa, que o terreno com as casas 2, 3 e garagem objeto da matrícula n° 60.407 é o serviente em relação à área da “PASSAGEM DE SERVIDÃO” descrita na mesma matrícula (art. 1.378 do Código Civil).

Ao contrário, a forma de redação da matrícula e os documentos juntados aos autos indicam que se trata de imóvel dominante em relação à servidão de passagem, conclusão que também se coaduna com o princípio da unitariedade da matrícula.

Ressalva-se, porém, que a análise realizada neste procedimento é restrita à possibilidade de abertura de duas matrículas novas tendo como origem a Matrícula n° 60.407 do 6º Registro de Imóveis de São Paulo, uma para o terreno com as casas 2, 3 e garagem, e outra para a “PASSAGEM DE SERVIDÃO”, como se atualmente fossem um só imóvel a ser desmembrado, ambos de propriedade do recorrente.

Por seu turno, não prevalece a alegação do Município de São Paulo de que a retificação da descrição da área da “PASSAGEM DE SERVIDÃO” realizada pela Av. 5 da Matrícula n° 60.407 do 6º Registro de Imóveis é nula.

As duas áreas (terreno e servidão) continuam a ser descritas separadamente na Averbação n° 5, e não há alegação de que a retificação não foi realizada “intra muros” tabulares (fls. 80/82).

Igual ocorre com a impugnação oferecida pelo Município de São Paulo em relação ao domínio da “PASSAGEM DE SERVIDÃO”, fundada em irregularidade do parcelamento do solo urbano e na transmissão do domínio da área ao Poder Público mediante afetação (fls. 180 e seguintes).

Assim porque, conforme a Transcrição n° 16.745 do 6º Registro de Imóveis, a divisão do imóvel ocorreu no ano de 1938 e consta na transcrição que foi construída no terreno vila dotada de casas, barracões, quartos e garagem (fls. 83).

A retificação do registro para especificação das casas e da “PASSAGEM DE SERVIDÃO” foi realizada por mandado de 26 de julho de 1971, averbado sob n° 2 à margem da Transcrição n° 16.745.

Além disso, o referido imóvel foi de propriedade exclusiva de Maria Josephina Menda entre 17 de outubro de 1938 e 29 de junho de 1957, data em que faleceu, e somente então foi partilhado entre seus herdeiros e cessionário de herança como demonstram os documentos de fls. 100 e seguintes.

Desse modo, não houve parcelamento do solo urbano com a finalidade de venda dos lotes mediante pagamento do preço em parcelas, razão pela qual não incidiram as regras do Decreto-lei n° 58/37 que era vigente na época da construção da Vila e da averbação da “PASSAGEM DE SERVIDÃO” que, observo, não teve verdadeira natureza de servidão de passagem, com imóveis serviente e dominantes, até o falecimento de Maria Josephina Menda que foi, em vida, a única proprietário de todo o imóvel.

Em decorrência, não se pode falar em parcelamento do solo urbano irregularmente realizado.

Por fim, também não há qualquer prova de que a área da “PASSAGEM DE SERVIDÃO” foi declarada pública por ato da Prefeitura do Município de São Paulo, nem de que foi afetada ao uso comum do povo.

A planta de fls. 44 mostra que se trata de passagem somente com acesso à Rua Ana Néri, ou seja, que não liga duas vias públicas, e o uso da servidão de passagem somente pelos titulares dos imóveis dominantes não permite reconhecer, neste procedimento, que foi afetada ao uso comum do povo como via de circulação pública.

Por essas razões, a impugnação oferecida pelo Município de São Paulo não é fundamentada, mas permanecem os motivos da recusa da abertura de duas matrículas, na forma pretendida, porque não há como reconhecer, neste procedimento, que a “PASSAGEM DE SERVIDÃO” a que se refere a Matrícula n° 60.407 do 6º Registro de Imóveis integra a área da referida matrícula como de propriedade do recorrente, ou de seus antecessores.

Ante o exposto, o parecer que respeitosamente submeto ao elevado critério de Vossa Excelência é no sentido de que seja dado parcial provimento ao recurso para afastar a impugnação oferecida pelo Município de São Paulo, porque não fundamentada, com manutenção, porém, da recusa da prática do ato pretendido porque não comprovado, neste procedimento administrativo, que o imóvel objeto da Matrícula n° 60.407 do 6º Registro de Imóveis de São Paulo, consistente em “…Terreno e Construções (casas 2, 3 e garagem)” é o imóvel serviente da “PASSAGEM DE SERVIDÃO” com área descrita separadamente na mesma matrícula.

Sub censura.

São Paulo, 27 de abril de 2018.

José Marcelo Tossi Silva

Juiz Assessor da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer por seus fundamentos, que adoto, e dou parcial provimento ao recurso para afastar a impugnação oferecida pelo Município de São Paulo, porque não fundamentada, com manutenção, porém, da recusa da prática do ato pretendido porque não comprovado, neste procedimento administrativo, que o imóvel objeto da Matrícula nº 60.407 do 6º Registro de Imóveis de São Paulo, consistente em “…Terreno e Construções (casas 2, 3 e garagem)”, é o imóvel serviente da “PASSAGEM DE SERVIDÃO” com área descrita separadamente na mesma matrícula. Publique-se. São Paulo, 07 de maio de 2018. (a) GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO, Corregedor Geral da Justiça – Advogada: MARCOS SAYEG, OAB/SP 298.876 e EDUARDO MIKALAUSKAS, OAB/SP 179.867 – DEMAP 13.

Diário da Justiça Eletrônico de 10.05.2018

Decisão reproduzida na página 082 do Classificador II – 2018

Fonte: INR Publicações

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