Apelação nº 1000352-08.2018.8.26.0584

Apelante: Pedro Apolinario

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de São Pedro

VOTO Nº 37.667

Registro de Imóveis – Escritura pública de compra e venda – Alienação de fração ideal de imóvel a pessoas sem vínculos – Vedação – Desdobro de lote – Registro obstado – Item. 171 das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça – Recurso desprovido.

PEDRO APOLINÁRIO interpõe recurso de apelação contra r. sentença de fl. 38/39, que julgou procedente a dúvida e manteve a negativa ao registro de escritura de compra e venda de alienação de fração ideal em condomínio voluntário em loteamento registrado.

O apelante sustenta ser possível o registro do instrumento público, já que se trata de negócio jurídico em condomínio em comum, sem que haja qualquer vedação legal para a sua instituição.

Afirma que não se trata de qualquer tentativa de burla à Lei de Parcelamento de Solo Urbano, sendo dispensável a necessidade de qualquer procedimento específico para ingresso do título.

A D. Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso (fl. 69/72).

É o relatório.

Presentes os pressupostos legais e administrativos, conheço do recurso.

No mérito, ele não comporta provimento.

Foi prenotado no registro de imóveis o instrumento público de compra e venda da fração ideal correspondente a 50% do imóvel objeto da matrícula n° 24.356 do Ofício Imobiliário, correspondente ao lote 7 da quadra 57 do Loteamento Alpes das Águas (fl. 14/18).

Procuram, outorgante e outorgado, a instituição de condomínio geral, nos termos do art. 1.314 do Código Civil.

Muito embora se trate de cessão voluntária de fração ideal adquirida anteriormente por sucessão causa mortis, está demonstrado, na hipótese, que a venda está sendo feita a pessoa que não possui qualquer vínculo com o outorgante e demais condôminos.

O ingresso do título significaria tentativa de desfiguração do plano de loteamento aprovado pelo município e desmembramento da área sem a observância dos requisitos legais e normativos, na medida em que tornaria possível a divisão da área entre os adquirentes em partes certas e determinadas, suscetíveis de utilização individual por cada um deles.

Assim, independentemente da forma de aquisição do outorgante vendedor, e ainda que cedida a integralidade de sua fração ideal, tudo leva a crer que pessoas que não possuam vínculo entre si, ao adquirir um terreno em frações ideais de 50%, tenham clara intenção de instituir sobre a área imóveis distintos, com futuro desdobro.

O projeto de loteamento foi aprovado pelo município, com o devido registro na serventia imobiliária e divisão de quadras e lotes, em atendimento às posturas legais, urbanísticas e ambientais.

Permitir o ingresso de títulos dessa natureza poderia levar à modificação do plano do loteamento, o que não se concebe.

As Normas de Serviço desta Eg. Corregedoria Geral da Justiça também tratam do tema, em seu Capítulo XX, com expressa vedação à formação de condomínio voluntário que traduza ofensa à Lei n° 6.766/79:

171. É vedado o registro de alienação voluntária de frações ideais com localização, numeração e metragem certas, ou a formação de condomínio voluntário, que implique fraude ou qualquer outra hipótese de descumprimento da legislação de parcelamento do solo urbano, de condomínios edilícios e do Estatuto da Terra. A vedação não se aplica à hipótese de sucessão causa mortis.

A questão posta não é nova e já foi enfrentada diversas vezes por esse Eg. Conselho Superior da Magistratura, inclusive em precedente envolvendo cessão voluntária de fração ideal oriunda de sucessão causa mortis:

REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida julgada procedente – Escritura pública de inventário e partilha – Cessão onerosa de direitos hereditários e meação – Parte ideal – Instituição de Condomínio Voluntário – Desmembramento irregular – Ofensa aos dispositivos que regulam o parcelamento do solo – Sujeição ao item 171, Cap. XX das Normas de Serviço – Recurso não provido. (Apc n°1002675- 90.2015.8.26.0066, Rel Des. PEREIRA CALÇAS).

Por essas razões, a negativa de ingresso do título apresentado deve ser mantida em seus exatos termos.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso.

GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO

Corregedor Geral da Justiça e Relator

Fonte: DJe/SP de 03.07.2019

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1ªVRP/SP: Tabelionato de Protesto de Título. Análise da exatidão do número de inscrição no CNPJ e a razão social no site da receita Federal. Tabelião deve proceder à análise formal do título. (Ementa NÃO oficial).

Processo  0033179-52.2019

Espécie: PROCESSO
Número: 0033179-52.2019

Processo  0033179-52.2019– Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –

Pedido de Providências Absolut Bank Fomento Comercial 2º Tabelião de Protesto de Letras e Títulos da Capital Sentença (fls.23/24): Vistos. Trata-se de pedido de providências formulado por Absolut Bank Fomento Comercial em face da Interina do 2º Tabelião de Protesto de Letras e Títulos da Capital, pretendendo o protesto da nota promissória emitida por G. Pereira da Silva Artesanatos, no valor de R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais). Relata a requerente que negativa para a efetivação do ato decorreu da divergência do número do CNPJ. Informou a interessada que a empresa G. Pereira da Silva Artesanatos ME foi transformada em Criativa Móveis Artesanais EIRELLI em 04.10.2018, porém permanece com o mesmo CNPJ, restando demonstrada a razão da divergência quanto a razão social. Por fim, salienta que negar a efetivação do protesto é favorecer os inadimplentes. Juntou documentos às fls.02/08. A interina manifestou-se à fl.10. Esclarece que a conferência da nota promissória é procedimento padrão na Serventia, incluindo a análise da exatidão do número de inscrição no CNPJ e a razão social no site da receita Federal, ocasião em que foi constatada que a razão social da empresa devedora divergia daquela indicada no título, sendo o título devolvido como irregular. Afirma que não cabe ao Tabelião, em sede administrativa, dar interpretação diferente dos dados que constaram no título. Acerca das informações da interina, a requerente manifestou-se à fl.13, reiterando as argumentos expostos na inicial. O Ministério Público opinou pela procedência do pedido (fls.20/21). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. De acordo com o art.9º, caput, da Lei nº 9.492/97, ao Tabelião compete exclusivamente analisar os aspectos formais dos títulos e documentos de dívida, assinatura, o preenchimento do CPF/CNPJ, rasura, dentre outros não sendo de sua responsabilidade as questões relacionadas à origem dos mesmos, sendo de inteira responsabilidade do apresentante os dados nele contido. Neste contexto, não houve qualquer conduta irregular da interina ao devolver o título apresentado a protesto, tendo em vista a divergência entre a razão social da empresa devedora com aquela indicada no titulo. Ocorre que, analisando a ficha cadastral da empresa na JUCESP (fls.05/06), tem-se que houve a alteração da empresa “G. Pereira da Silva Artesanatos” em 04.10.2018, com a transformação da sociedade para o NIRE 35602359774. Neste contexto, a ficha de fls.07/08 com o mesmo CNPJ e mesmo NIRE, indica a empresa Criativa Móveis Artesanais EIRELLI, que compõe o título e pedido de protesto. Logo, entendo que se trata da mesma pessoa jurídica, apenas com a alteração da denominação. Por fim, deverá ser acatada a sugestão do D. Promotor de Justiça, para melhor garantia da publicidade registrária, devem ser indicados no termo de protesto ambas as denominações, “Criativa Móveis Artesanais EIRELLI”, atual denominação de “G. Pereira da Silva Artesanatos”. Logo, entendo como superado o entrave, garantindo-se os direitos da credora em reaver seu crédito. Diante do exposto, julgo procedente pedido de providências formulado por Absolut Bank Fomento Comercial, em face da Interina do 2º Tabelião de Protesto de Letras e Títulos da Capital, e consequentemente determino o protesto do título. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. São Paulo, 05 de julho de 2019. Tania Mara Ahualli Juiza de Direito (CP 222)

Fonte: DJe/SP de 16.07.2019

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Processo 1047405-45.2019.8.26.0100

Espécie: PROCESSO
Número: 1047405-45.2019.8.26.0100

Processo 1047405-45.2019.8.26.0100 – Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –

Pedido de Providências – Registro de Imóveis – Socinvest Factoring Fomento Mercantil Ltda – Vistos. Trata-se de pedido de providências formulado pelo Oficial do 8º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Socinvest Factoring Fomento Mercantil LTDA, pretendendo o cumprimento do v. Acórdão proferido na carta de sentença extraídos dos autos nº 0010873-22.2001.8.26.0100, relacionado aos imóveis matriculados sob nºs 18.580 e 19.091. A qualificação negativa derivou da ausência de clareza do v. Acórdão, ou seja se o ato a ser praticado refere-se a “declaração de ineficácia” ou “cancelamento” das doações registradas nos mencionados imóveis. Salienta que os referidos atos produzem efeitos diversos. Juntou documentos às fls.05/193. A interessada manifestou-se às fls.196/202. Argumenta que a função do registrador é verificar os aspectos extrínsecos do título e não adentrar no mérito da decisão judicial. Esclarece que o Acórdão em questão faz referencia ao cancelamento dos registros. O Ministério Público opinou pela improcedência do pedido (fls.205/208). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Preliminarmente, cumpre destacar que os títulos judiciais não estão isentos de qualificação, positiva ou negativa, para ingresso no fólio real. O Egrégio Conselho Superior da Magistratura já decidiu que a qualificação negativa do título judicial não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial (Apelação Cível n.413-6/7). No ordenamento jurídico pátrio, incumbe ao Registrador, no exercício do dever de qualificar o título que lhe é apresentado, examinar o aspecto formal, extrínseco, e observar os princípios que regem e norteiam os registros públicos, dente eles, o da legalidade, que consiste na aceitação para registro somente do título que estiver de acordo com a lei. A análise do título deve obedecer a regras técnicas e objetivas, o desempenho dessa função atribuída ao Registrador, deve ser exercida com independência, exigindo largo conhecimento jurídico. Existe importante diferença entre ineficácia dos atos de doação e cancelamento do registro. De acordo com Marcos Bernardes de Mello (Teoria do Fato Jurídico: Plano da Eficácia, Saraiva, 4ª Ed., 2008, pgs. 04/05): “Pontes de Miranda [propôs] a estruturação do mundo jurídico em três planos: da existência, da validade e da eficácia, nos quais se desenvolve a vida dos fatos jurídicos, consideradas todas as vicissitudes a que estão sujeitos. No plano da existência entram todos os fatos que recebem a incidência juridicizante de norma jurídica. Portanto, concretizando suficientemente o suporte fático, a norma jurídica que o prevê incide e lhe dá entrada no mundo jurídico no plano da existência, sem exceção. Em se tratando de atos jurídicos lícitos, lato sensu, estes passam para o plano da validade, onde será aferida a sua perfeição: se são válidos ou se são inválidos. Sendo válido, o ato jurídico passa ao plano da eficácia, onde, estando apto, produzirá seus efeitos específicos. Do mesmo modo, têm acesso ao plano da eficácia os atos jurídicos nulos a que o ordenamento jurídico atribua certos efeitos (putatividade) e os anuláveis (que produzem, plenamente, sua eficácia até serem desconstituídos ou continuarão a produzi-la se vierem a tornar-se definitivos, por força de convalidação ou sanção). O nulo a que não se atribui eficácia putativa não passa do plano da validade, nele morrendo, por assim dizer. Já os fatos jurídicos stricto sensu, os atos-fatos jurídicos e os fatos jurídicos ilícitos lato sensu vão diretamente do plano da existência ao plano da eficácia, não passando pelo plano da validade.” Daí conclui-se que mesmo um ato eivado de vícios produzirá efeitos jurídicos, ou seja, terá repercussão no plano da eficácia. E completa o autor: ” Há ineficácia relativa quando os efeitos do negócio jurídico não se produzem em relação a algum, ou alguns sujeitos de direito, mas se irradiam relativamente a outro, ou outros. Em geral, a interferência não autorizada na esfera jurídica de terceiro acarreta a ineficácia relativa do ato jurídico, quando não há nulidade” (Idem, pg. 65). Daí ser possível concluir que a declaração de ineficácia, com relação a um sujeito de direito, não acarreta nulidade do negócio, que resultaria no cancelamento do registro. De acordo com o v. Acórdão (fls.66/84): “Assim, dá-se provimento ao recurso para julgar procedente a ação pauliana, com a declaração de ineficácia das doações dos imóveis objeto das matrículas nºs 18.580 e 19.091, do 8º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo. Por força da sucumbência, ficam os réus condenados no pagamento das despesas do processo, bem como na verba honorária do patrono da autora, fixada, por equidade, em R$ 2.000,00, nos moldes do art. 20, §4º do CPC, tendo em conta o trabalho realizado e exigido do profissional, fica determinada a averbação do cancelamento da doação nas matriculas dos imóveis sub judice. Em face do exposto, ao recurso é dado provimento para julgar procedente a ação pauliana”. (g.n) Ora se o ato a ser praticado for a declaração de ineficácia das doações, estaremos no plano da eficácia do ato jurídico, haja vista que a o ato ineficaz não produz qualquer efeito em relação à ação, da qual decorreu a decretação, possibilitando a alienação do bem pelo proprietário até a declaração da nulidade de todos os atos. Todavia, se considerarmos que o ato a ser praticado é o cancelamento da doação excluirá o negócio do mundo jurídico, possibilitando o aproveitamento a outros exequentes em concurso com o requerente da ação pauliana, surgindo neste aspecto novo óbice à averbação pretendida, uma vez que, após as doações, houve a alienação dos imóveis em questão. No que se refere à matrícula 18.580, o bem foi vendido para Nillo Participações e Emprendimentos LTDA (R.19 – fls.144/145). Em relação à matrícula nº 19.901, Livia realizou a venda da sua perte para Neuza Maria Scattolini, que alienou-a a ISQ – 9 Empreendimento Imobiliário SPE LTDA (R.09), gerando a matrícula nº 190.959, onde foi registrada a incorporação imobiliária do condomínio Tao Conceição, dando-o em hipoteca ao Itaú Unibanco S/A. Ocorre que tais pessoas não constam do polo passivo da ação e sofrerão os efeitos da decisão, o que traria como consequência a violação ao princípio da continuidade, que norteia os atos registrários. Entendo, pelo motivos expostos, que a interessada deverá aditar a carta de sentença, a fim de aclarar a decisão proferida, sem a qual faz-se mister a manutenção do entrave registrário. Diante do exposto, julgo improcedente o pedido de providências formulado pelo Oficial do 8º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Socinvest Factoring Fomento Mercantil LTDA, e consequentemente mantenho o óbice registrário. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: MAURICIO NANARTONIS (OAB 84807/SP)

Fonte: DJe/SP de 16.07.2019

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