CSM/SP: Registro de imóveis – Dúvida – Título particular – Compromisso de compra e venda de imóvel em loteamento – Circunstâncias do caso que não permitem concluir pela existência de compra e venda definitiva – Incidência do § 6º do art. 26, da lei n. 6.766/1979 – Desnecessidade de escritura pública para a transmissão do domínio – Apelação a que se dá provimento para reformar a r. sentença e afastar o óbice.

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Apelação nº 1034047-85.2021.8.26.0506

Espécie: APELAÇÃO

Número: 1034047-85.2021.8.26.0506

Comarca: RIBEIRÃO PRETO

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação nº 1034047-85.2021.8.26.0506

Registro: 2022.0000738069

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1034047-85.2021.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é apelante ROBERTO DE LARA SALUM, é apelada 2º OFICIAL DE REGISTROS DE IMÓVEIS DA COMARCA DE RIBEIRÃO PRETO.

ACORDAM, em Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento ao recurso, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO ANAFE (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), BERETTA DA SILVEIRA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E FRANCISCO BRUNO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).

São Paulo, 9 de setembro de 2022.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça

Relator

APELAÇÃO CÍVEL nº 1034047-85.2021.8.26.0506

APELANTE: Roberto de Lara Salum

APELADO: 2º Oficial de Registros de Imóveis da Comarca de Ribeirão Preto

VOTO Nº 38.790

Registro de imóveis – Dúvida – Título particular – Compromisso de compra e venda de imóvel em loteamento – Circunstâncias do caso que não permitem concluir pela existência de compra e venda definitiva – Incidência do § 6º do art. 26, da lei n. 6.766/1979 – Desnecessidade de escritura pública para a transmissão do domínio – Apelação a que se dá provimento para reformar a r. sentença e afastar o óbice.

Cuida-se de apelação (fls. 143/150) interposta por Roberto de Lara Salum contra r. sentença (fls. 132/137) pela qual o MM. Juiz de Direito da 5ª Vara Cível de Ribeirão Preto, Corregedor Permanente da 2ª Oficial de Registro de Imóveis dessa Comarca, manteve óbice ao registro stricto sensu de compromisso de compra e venda, lavrado por instrumento particular, apresentado para a transmissão do domínio de imóvel loteado, na forma do § 6º do artigo 26, da Lei n. 6.766, de 19 de dezembro de 1979 (matrícula nº 191.630 fls. 06; protocolo nº 538.147 fls. 22, 65/67 e 112/115).

Segundo o termo de dúvida (fls. 01/05), o compromisso de compra e venda, acompanhado de quitação completa (fls. 23/24, 25/49, 50/52, 68/69, 70/96 e 97/99), concernente a um imóvel loteado, foi apresentado a registro para fins de transmissão da propriedade. No entanto, não seria possível aplicar-se ao caso a Lei nº 6.766/1979, art. 26, § 6º, para dispensar a escritura pública de compra e venda, pois o pequeno número de parcelas (duas, com apenas trinta dias de prazo para pagamento entre a primeira e a segunda), a inobservância de um modelo padronizado (“contrato-padrão”) e a desproporção entre as prestações (R$ 94.400,00, a primeira; R$ 12.000,00, a segunda) indicariam que, na prática, teria havido pagamento à vista, afastando-se da intenção da mencionada regra, que teria por objetivo favorecer os verdadeiros compromissos (e não as compras e vendas definitivas, como já haveria sido dito pela própria corregedoria permanente, em caso análogo) e teria de ser interpretada restritivamente.

A r. sentença (fls. 132/137) decidiu que o negócio jurídico seria verdadeira compra e venda, e não compromisso, de maneira que a transmissão do domínio dependeria, no caso, de escritura pública, sem que se pudesse aplicar o § 6º do art. 26, da Lei n. 6.766/1979.

O interessado sustentou, apelando (fls. 143/150), que a regra em discussão apenas exigiria, para a transferência do domínio, um compromisso de compra e venda e a relativa quitação; o parcelamento do preço, por sua vez, não seria pressuposto da incidência do § 6º do art. 26, da Lei nº 6.766/1979, mas, de toda sorte, o pagamento se haveria feito em duas partes, o que não sucedeu no julgado que a Oficial invocara como precedente, em que o adimplemento se tinha feito de uma só vez; dessa maneira, sendo o fim da lei a facilitação da transferência da propriedade, e não sendo lícito construir distinções onde o próprio texto não as teria feito, não existiria nada a impedir o registro pretendido, razão pela qual a apelação deveria ser provida, com a reforma da r. sentença.

A douta Procuradoria de Justiça opinou pelo não provimento da apelação (fls. 183/186).

É o relatório.

Consiste a controvérsia em saber se o título particular examinado (fls. 24, 25/49, 69 e 70/96) pode ou não dar causa à transmissão do domínio, o que negaram assim a r. Sentença e a nota devolutiva, julgando, ambas, que esse instrumento não se enquadra na espécie do § 6º do art. 26, da Lei nº 6.766/1979, por não constituir verdadeiro e próprio compromisso de compra e venda.

Em que pese às razões do r. decisum e, antes dele, da Oficial de Registro de Imóveis, a resposta é afirmativa, ou seja: deve-se permitir o registro stricto sensu, tal como almejado.

Diz a Lei n. 6.766/1979:

“Art. 26. Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do art. 18 e conterão, pelo menos, as seguintes indicações:

I – nome, registro civil, cadastro fiscal no Ministério da Fazenda, nacionalidade, estado civil e residência dos contratantes;

II – denominação e situação do loteamento, número e data da inscrição;

III – descrição do lote ou dos lotes que forem objeto de compromissos, confrontações, área e outras características;

IV – preço, prazo, forma e local de pagamento bem como a importância do sinal;

V – taxa de juros incidentes sobre o débito em aberto e sobre as prestações vencidas e não pagas, bem como a cláusula penal, nunca excedente a 10% (dez por cento) do débito e só exigível nos casos de intervenção judicial ou de mora superior a 3 (três) meses;

VI – indicação sobre a quem incumbe o pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o lote compromissado;

VII – declaração das restrições urbanísticas convencionais do loteamento, supletivas da legislação pertinente.

[…]

§ 6º Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação.”

Como revela a jurisprudência deste Colendo Conselho Superior da Magistratura, a regra desse § 6º se aplica quando tenha havido loteamento, e o compromisso, quitado, haja sido celebrado pelo próprio loteador (Apelação Cível nº 1036475-31.2020.8.26.0100, Rel. DES. RICARDO ANAFE, j. 06.10.2020; cf. também Apel. Cív. n. 1007897-24.2021.8.26.0100, j. 30.07.2021), contanto que o empreendimento (popular ou não, pouco importa: Apel. Cív. 0012160-45.2010.8.26.0604, Rel. DES. MAURÍCIO VIDIGAL, j. 06.10.2011) esteja regularizado (Apel. Cív. 1025260-34.2015.8.26.0100, Rel. DES. PEREIRA CALÇAS, j. 25.02.2016).

No caso, esses pressupostos estão preenchidos, porque o imóvel em questão realmente decorre de loteamento regular (fls. 06) e o compromisso de compra e venda foi avençado entre o apelante e o loteador (fls. 25).

As exigências postas pela nota devolutiva e confirmadas pela r. sentença, entretanto, não decorrem da lei e não podem ser mantidas. O texto legal fala em preço, prazo, sinal, taxa de juros e cláusula penal (incisos IV e V do art. 26), é verdade, mas a sua letra não veda que as parcelas sejam poucas (no caso, duas fls. 26) e de valores muito desiguais, com pequeno interstício para adimplemento (isto é, trinta dias – fls. 26), nem impõe que se deva empregar formulário uniformizado.

Ademais, como ensina Francisco Eduardo Loureiro (Código Civil Comentado: doutrina e jurisprudência. 11ª ed. Barueri: Manole, 2017, p. 1.409), o compromisso de compra e venda tem hoje funções múltiplas e variadas, desde aquela de verdadeiro e próprio negócio preliminar (Cód. Civil, arts. 462-466), até a de instrumento de garantia de recebimento do preço (verdadeira garantia retida, como diz Fábio Rocha Pinto e Silva, em “Não exoneração da responsabilidade pessoal do devedor na excussão da alienação fiduciária de imóveis”, in Alienação Fiduciária de Bem Imóvel – 20 Anos da Lei n. 9.514/1997 Aspectos Polêmicos. São Paulo: Lepanto, 2018, p. 230 e 233), do que decorre admitir-se o seu amplo emprego – e, portanto, a incidência do dito § 6º do art. 26 – ainda que não exista, no negócio jurídico, uma prestação desdobrada em muitas parcelas, como ocorre na hipótese.

Enfim, onde a lei não distingue, não cabe ao intérprete criar distinções. O compromisso foi regularmente celebrado e, presentes as demais condições de incidência da Lei nº 6.766/1979, já apontadas, não há como supor simulação ou má fé para impedir o registro, tal como foi rogado. Quanto à decisão pretérita do MM. Juízo a quo, que em hipótese análoga impediu inscrição semelhante, tem-se que, respeitável embora, não deve prevalecer, pelas razões expostas, que justificam a lavratura do ato pretendido.

Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento à apelação para, afastado o óbice, deferir a lavratura do registro stricto sensu, como rogado.

FERNANDO ANTONIO TORRES GARCIA

Corregedor Geral da Justiça

Relator. (DJe de 01.11.2022 – SP)

Fonte:  INR Publicações

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CGJ/SP: COMUNICADO CG Nº 602/2022

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COMUNICADO CG Nº 602/2022

Espécie: COMUNICADO

Número: 602/2022

Comarca: BRASÍLIA/DF

COMUNICADO CG Nº 602/2022

PROCESSO DIGITAL CG Nº 2010/86621 – BRASÍLIA/DF – CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA E OUTROS

A Corregedoria Geral da Justiça COMUNICA aos MM. Juízes Corregedores Permanentes e responsáveis pelas unidades extrajudiciais vagas do Estado de São Paulo que na próxima comunicação de excedente de receita deverá ser observado o trimestre formado pelos meses de SETEMBRO, OUTUBRO E NOVEMBRO/2022, sendo que os eventuais recolhimentos ao FEDTJ deverão ser realizados somente em dezembro/2022 (até o dia 10). Faculta-se o envio das respectivas e devidas comunicações à esta Corregedoria a partir de 01/01/2023, permitindo-se a antecipação.

COMUNICA, FINALMENTE, que para referidas comunicações deverão ser adotados os modelos de ofício e balancetes que são encaminhados para o e-mail dos Diretores das Corregedorias Permanentes, sempre ao final de cada trimestre. (01, 03 e 04/11/2022). (DJe de 01.11.2022 – SP)

Fonte:  INR Publicações

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1VRP/SP: Registro de Imóveis. Registro de instrumento particular de distrato de cessão de direitos e obrigações. Necessidade do recolhimento do ITBI ou ITCMD.

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Processo 1098212-64.2022.8.26.0100

Espécie: PROCESSO
Número: 1098212-64.2022.8.26.0100

Processo 1098212-64.2022.8.26.0100
Dúvida – Registro de Imóveis – Elisabete Maria de Fátima Socci Alves – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida para manter o óbice registrário. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: JOSÉ ADRIANO CASSIMIRO SOARES (OAB 264940/SP), ALEXANDRE PARRA DE SIQUEIRA (OAB 285522/SP)

Íntegra da decisão:

SENTENÇA

Processo Digital nº: 1098212-64.2022.8.26.0100

Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis

Suscitante: 16º Oficio de Registro de Imoveis da Capital

Suscitado: Elisabete Maria de Fátima Socci Alves

Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Vistos.

Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 16º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Elisabete Maria de Fátima Socci Alves diante da negativa de registro de instrumento particular de distrato de cessão de direitos e obrigações na matrícula n. 172.509 daquela serventia.

O Oficial informa que o óbice reside na necessidade de comprovação de recolhimento do imposto de transmissão (ITBI ou ITCMD, conforme o negócio tenha se dado a título oneroso ou gratuito – artigos 155, §1º, I, e 156, II, da CF; artigo 1º, I, “b”, da Lei Municipal n. 11.154/91, e artigo 3º, §1º, Lei Estadual n. 10.705/00); que a parte suscitada não questiona a natureza jurídica do negócio em questão: o distrato implica nova cessão de direitos; que, embora não haja transmissão da propriedade, o imposto de transmissão é devido na forma da lei e porque o acórdão proferido pelo STF, que tratou da não incidência do ITBI em face da cessão de direitos do promitente comprador com repercussão geral, não transitou em julgado (ARE n. 1.294.969, Tema 1.124).

Documentos vieram às fls. 06/24.

Em manifestação dirigida ao Oficial, a parte suscitada aduz que o STF assentou, em sede de repercussão geral, a não incidência do ITBI em se tratando da cessão de direitos de bens imóveis (ARE n. 1.294.969, Tema 1.124), o que também se aplica para o caso de cessão gratuita de direitos sobre bens imóveis (ITCMD). Em outros termos, o recolhimento do imposto de transmissão é indevido por não ausência de fato gerador: não há transmissão de propriedade, a qual somente se efetiva com o registro de escritura pública na matrícula (artigos 1.227 e 1.245, do CC, e 113, §1º, do CTN – fls. 11/15). Não houve, porém, impugnação nestes autos (fls. 07 e 25).

O Ministério Público opinou pela manutenção do óbice (fls. 29/31).

É o relatório.

Fundamento e decido.

No mérito, a dúvida é procedente. Vejamos os motivos.

De início, vale ressaltar que o Oficial dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (art. 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.

Esta conclusão se reforça pelo fato de que vigora, para os registradores, ordem de controle rigoroso do recolhimento do imposto por ocasião do registro do título, sob pena de responsabilidade pessoal (art. 289 da Lei n.6.015/73; art.134, VI, do CTN e art.30, XI, da Lei 8.935/1994).

O caso concreto trata do registro do instrumento particular copiado às fls. 17/20, por meio do qual os contratantes efetivaram o distrato de cessão de direitos de compromissário comprador registrada na matrícula n. 172.509 do 16º RI da Capital (Avs.02 e 03, fls. 22/24).

A parte suscitada reconhece que, embora o distrato implique nova cessão dos direitos de compromissário comprador, não resulta em transmissão da propriedade, de modo que inexiste fato gerador do imposto de transmissão.

Essa conclusão, contudo, está equivocada.

É certo que o Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Recurso Extraordinário com Agravo – ARE n.1.294.969, firmou a seguinte tese sob a sistemática da Repercussão Geral:

Tema 1124: “O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro”.

Cumpre destacar que a questão então controvertida ficou assim delimitada no relatório do Ministro Luiz Fux (fl.383):

“Possibilidade de incidência do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) em cessão de direitos de compra e venda, mesmo sem a transferência de propriedade pelo registro imobiliário”.

Em outros termos, o debate tratou do alcance do artigo 156, inciso II, da Constituição Federal, no que diz respeito à cobrança do ITBI sobre a cessão de direitos de compra e venda de imóvel, mesmo sem ingresso em Cartório de Registro de Imóveis.

A jurisprudência do STF referida e reafirmada nesse julgamento tratou de leis municipais que, interpretando de maneira equivocada o artigo 150, §7º, da Constituição Federal, impõem o recolhimento do ITBI no momento da contratação, independentemente do registro.

Contudo, embora a Constituição autorize a atribuição antecipada de obrigação tributária por fato gerador presumido, a conclusão alcançada é que a ocorrência do fato gerador do ITBI depende da efetiva transmissão dos direitos reais sobre imóveis constituídos, o que somente se dá com o registro do título perante os Cartórios de Registro de Imóveis, tal como dispõe o artigo 1.227 do Código Civil.

Assim também se preserva o princípio da instância ou da rogação, segundo o qual todo procedimento de registro público apenas se inicia a pedido do interessado (artigo 13 da Lei 6.015/73), afastando-se a incidência do imposto sobre a negociação de direitos obrigacionais sem vínculo real.

Note-se que a propriedade imobiliária e o direito do promitente comprador do imóvel são direitos reais distintos (artigo 1.225, incisos I e VII, do Código Civil).

A Constituição Federal, em seus artigos 155, §1º, I, e 156, inciso II, atribui aos Estados e aos municípios competência para instituir o imposto não apenas sobre a transmissão de bens imóveis (domínio), como também sobre a transmissão de direitos reais sobre imóveis (dentre eles o direito do promitente comprador), conforme a transmissão se opere a título oneroso (ITBI) ou gratuito (ITCMD).

No município de São Paulo, o ITBI é regulado pela Lei n. 11.154/91, que prevê a incidência do imposto tanto sobre transmissão onerosa inter vivos dos bens imóveis e direitos reais que incidem sobre eles, quanto em casos de cessão de direitos relativos à sua aquisição:

“Art. 1º O Imposto sobre Transmissão “inter vivos” de bens imóveis e de direitos reais sobre eles tem como fato gerador:

I – a transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso:

a) de bens imóveis, por natureza ou acessão física;

b) de direitos reais sobre bens imóveis, exceto os de garantia e as servidões.

II – a cessão, por ato oneroso, de direitos relativos à aquisição de bens imóveis”.

“Art. 2º: Estão compreendidos na incidência do imposto:

I a compra e venda;

(…)

IX a cessão de direitos decorrente de compromisso de compra e venda”.

No mesmo sentido, os artigos 170 e 171 da Consolidação das Leis

Tributárias do município aprovada pelo Decreto n. 61.810/22 reproduzem o mesmo texto.

O Estado de São Paulo, por sua vez, prevê a incidência do ITCMD, para a hipótese de transmissão da propriedade imobiliária ou dos direitos a ela relativos a título gratuito, no artigo 3º, §1º, da Lei Estadual n. 10.705/00:

“Artigo 3º (…)

§1º – A transmissão de propriedade ou domínio útil de bem imóvel e de direito a ele relativo, situado no Estado, sujeita-se ao imposto, ainda que o respectivo inventário ou arrolamento seja processado em outro Estado, no Distrito Federal ou no exterior; e, no caso de doação, ainda que doador, donatário ou ambos não tenham domicílio ou residência neste Estado”.

Verifica-se, portanto, hipótese de incidência tributária sobre a cessão dos direitos decorrentes do compromisso de compra e venda, o que configura fato gerador diverso da transmissão da propriedade por escritura definitiva.

Anteriormente ao acesso do respectivo instrumento particular ao fólio real, o que se tem são apenas direitos obrigacionais entre os contratantes.

Porém, com o surgimento do direito real pelo registro, verifica-se a ocorrência do fato gerador, o que impõe a comprovação do respectivo recolhimento, que deve ser fiscalizado pelo Oficial registrador.

Havendo, assim, previsão legal de exação para a hipótese aqui tratada, não cabe ao Oficial de Registro nem a este juízo administrativo entender pela não tributação.

Neste sentido:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Poder hierárquico – possibilidade de anulação do decidido na hipótese de vício jurídico – Cessão de Direitos de Compromisso de Compra e Venda e Carta de Adjudicação previsão legal de incidência de ITBI em cada transmissão de direitos dever do Oficial de conferir os recolhimentos devidos – impossibilidade de exame da legalidade da norma jurídica na esfera administrativa legalidade estrita – recurso não provido com observação” (CSM – Apelação n.0000027-02.2010.8.26.0238 – Des. Maurício Vidigal j. 22.08.2011).

Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida para manter o óbice registrário.

Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.

Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo.

P.R.I.C.

São Paulo, 26 de outubro de 2022.

Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Juiz de Direito (DJe de 31.10.2022 – SP)

Fonte:  Diário da Justiça Eletrônico

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