Promovido o leilão do bem pelo credor hipotecário, a permanência do mutuário no imóvel caracteriza posse de má-fé destaca Informativo de Jurisprudência do STJ

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Processo: AREsp 1.013.333-MG, Rel. Min. Gurgel de Faria, Primeira Turma, por unanimidade, julgado em 03/05/2022.

Ramo do Direito: DIREITO ADMINISTRATIVO, DIREITO CIVIL

Tema: Imóvel financiado. Hipoteca. Posse. Modificação da natureza jurídica. Benfeitorias. Indenização. Possibilidade. Direito de retenção. Inexistência.

Destaque: Promovido o leilão do bem pelo credor hipotecário, a permanência do mutuário no imóvel caracteriza posse de má-fé.

Informações do Inteiro Teor

A qualificação da posse em de boa ou má-fé depende se o possuidor ignora ou não o vício ou obstáculo que impede a aquisição da coisa (art. 1.201 do CC).

Não há nenhuma anormalidade na transmutação da natureza jurídica da posse, porque é instituto que não é estanque, sendo certo que, modificado o contexto de fato e de direito relacionado àquele que tem a coisa em seu poder, é natural que se altere também a qualidade da posse.

Hipótese em que inexiste incongruência no reconhecimento da posse como de boa-fé em determinado período – portanto, o direito à indenização por todas as benfeitorias levantadas nesse tempo (art. 1.219 do CC) – e, em seguida, reconhece-se a modificação da qualidade da posse para má-fé, para, doravante, só admitir o pagamento das benfeitorias necessárias e afastar do possuidor o direito a qualquer retenção (art. 1.220 do CC).

No caso, quando foi comprado o bem, ainda que mediante contrato de financiamento, não havia tecnicamente nenhum impedimento para que fosse adquirida a propriedade do imóvel, pelo que de boa-fé a posse; ao revés, no momento em que, em razão do inadimplemento das parcelas daquele contrato, a credora hipotecária promove o leilão do bem, ao permanecer o particular de maneira irregular no imóvel, a posse passa a se caracterizar como de má-fé.

Fonte: Associação dos Notários e Registradores do Brasil

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TJSP: Usucapião de vaga indeterminada de garagem – Edifício, segundo o Registro de Imóveis, formado por vagas indeterminadas – Necessidade, na espécie, de individualização da área no Registro de Imóveis e sua averbação – Coisa inábil à aquisição por usucapião – Alegação de deliberação assemblear no sentido da demarcação e distribuição das vagas de garagem – Insuficiência, vez que a referida deliberação não supre a necessidade de individualização no Registro Imobiliário, tampouco exibe potencial para alteração da especificação de condomínio – Sentença preservada – Apelo desprovido

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ACÓRDÃO – Decisão selecionada e originalmente divulgada pelo INR –
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1037316-60.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes ANDRÉ GARCIA MARTIN e ANA GARCIA RAMIREZ, são apelados CONSTRUTORA BRACCO LTDA. e CONDOMÍNIO EDIFÍCIO VILLE D’ORLEANS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO PAZINE NETO (Presidente sem voto), VIVIANI NICOLAU E CARLOS ALBERTO DE SALLES.
São Paulo, 15 de março de 2022.
DONEGÁ MORANDINI
Relator(a)
Assinatura Eletrônica
3ª Câmara de Direito Privado
Apelação Cível nº 1037316-60.2019.8.26.0100
Comarca: São Paulo (1ª Vara de Registros Públicos do Foro Central da Capital)
Apelantes: André Garcia Martin e Ana Garcia Ramirez
Apelados: Construtora Bracco Ltda. e Condomínio Edifício Ville D’Orleans
Juíza sentenciante: Renata Pinto Lima Zanetta
Voto nº 53.107
Usucapião de vaga indeterminada de garagem.
Edifício, segundo o Registro de Imóveis, formado por vagas indeterminadas. Necessidade, na espécie, de individualização da área no Registro de Imóveis e sua averbação. Coisa inábil à aquisição por usucapião. Alegação de deliberação assemblear no sentido da demarcação e distribuição das vagas de garagem. Insuficiência, vez que a referida deliberação não supre a necessidade de individualização no Registro Imobiliário, tampouco exibe potencial para alteração da especificação de condomínio.
SENTENÇA PRESERVADA. APELO DESPROVIDO.
1– Ação de usucapião de vaga de garagem situada no Edifício Ville D´Orleans, nesta Capital, julgada IMPROCEDENTE pela r. sentença de fls. 362/365, de relatório adotado, condenados os autores/vencidos ao pagamento das custas processuais. Opostos embargos de declaração às fls. 367/369, foram eles rejeitados às fls. 370/371.
Apelam os autores. Consoante as razões de fls. 373/381, insistem no acolhimento do pedido. Aduzem que “…muito embora na descrição do imóvel em seu registro imobiliário conste como vaga indeterminada, na Assembleia Geral Extraordinária realizada em 12/03/1985, os condôminos fizeram a demarcação e distribuição definitiva das vagas de garagem, que passaram a ser identificadas desde então” (fls. 376). Sustentam que a “vaga é unidade autônoma, com matrícula própria, e não está sob o domínio ou posse direta do condomínio” (fls. 379).
Recurso tempestivo e preparado.
Sem oposição ao Julgamento Virtual.
RELATADOS.
2– Insubsistente o apelo manejado pelos autores, preservando-se a improcedência desta ação de usucapião de vaga de garagem situada no Edifício Ville D´Orleans, nesta capital.
Pontue-se, de início, que a certidão emitida pelo 14º Registro de Imóveis desta Capital, espelha que a vaga de garagem é indeterminada e localizada nos 1º e 2º subsolos e parte do pavimento térreo do edifício acima nomeado. A respeito, a manifestação do Oficial do Registro de Imóveis: “…não há meios para informar confrontação das vagas, visto que o Edifício é formado por vagas indeterminadas” (fls. 90).
Sobre a usucapião de vaga de garagem, alerta BENEDITO SILVÉRIO RIBEIRO, in Tratado de Usucapião, 6ª edição, página 512: “é necessário ainda que o espaço individualizado da vaga esteja averbado no Registro Imobiliário e que os espaços de garagem estejam descritos de forma específica na especialização do condomínio”.
A área que se pretende usucapir, no caso em exame, às claras, não se encontra individualizada no Registro de Imóveis, tampouco descrita na especialização do condomínio. Nessas condições, não se exibe como hábil a ser adquirida por usucapião, conforme, inclusive, já decidiu este Tribunal em hipótese parelha: Apelação Cível n. 1006799-28.2017.8.26.0008, São Paulo, 1ª Câmara de Direito Privado, Relator Francisco Loureiro, julgamento em 05 de abril de 2018.
Não se desconhece, outrossim, que na Assembleia Geral Extraordinária realizada em 12/03/1985, houve deliberação de distribuição e demarcação das vagas de garagem, essa circunstância, per si, não supre a necessidade de individualização da área junto ao Registro Imobiliário, sem dizer, ainda, a necessidade de alteração da especificação de condomínio quanto a referida alteração. A deliberação assemblear, repita-se, per si, não exibia potencial para suprir a necessidade de individualização da área, tampouco alterar a especificação de condomínio.
Incontornável, portanto, a improcedência desta ação de usucapião. Não houve condenação dos apelantes ao pagamento de verba honorária, sendo inaplicável o disposto no artigo 85, §11º, do CPC.
NEGA-SE PROVIMENTO.
Donegá Morandini
Relator – – /
Dados do processo:
TJSP – Apelação Cível nº 1037316-60.2019.8.26.0100 – São Paulo – 3ª Câmara de Direito Privado – Rel. Des. Donegá Morandini – DJ 18.03.2022
Fonte: INR-Publicações
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STJ valida garantia de cédula de crédito sem aval do cônjuge

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Por considerar que a cédula de crédito bancária é regida por legislação específica, o ministro Moura Ribeiro, do Superior Tribunal de Justiça – STJ, validou a garantia sem aval do cônjuge. O ministro atendeu ao pedido de uma cooperativa de crédito e reformou o acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo – TJSP que havia declarado a nulidade por ausência de outorga uxória.
No caso dos autos, o avalista se declarou casado em contrato de abertura de crédito bancário. Como a garantia prestada era sem aval do cônjuge, foi decretada a nulidade por vício que atingiria o ato por inteiro.
O entendimento do TJSP na origem teve como base a Súmula 332 do STJ: “A fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia”. A cooperativa recorreu ao STJ sob o argumento de que o aval prestado em título de crédito típico, como é o caso da cédula de crédito bancário, não exige a outorga uxória.
Ao avaliar o caso, Moura Ribeiro considerou que a controvérsia guarda a particularidade de se cuidar de título de crédito expressamente regulado por legislação específica, no caso, cédula de crédito bancário, disciplinada pela Lei 10.931/2004, incidindo, na espécie, a ressalva do artigo 903 do Código Civil.
“É precisamente com esteio na conjugação de ambos os dispositivos legais que se firmou a interpretação jurisprudencial que, considerando a livre circulação dos títulos de crédito, a maior segurança jurídica e o incentivo ao financiamento, dentre outros aspectos, trilhou a orientação de que é válida a fiança prestada sem a respectiva outorga uxória ou marital quando os títulos forem nominados regidos por legislação especial”, frisou o relator.
Os advogados Gustavo Moro e Artur Francisco Barbosa atuam no caso.
Processo: AREsp 1.894.187
Fonte: Instituto Brasileiro de Direito de Família
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