A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve decisão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) que reconheceu o direito de passagem de água por terreno alheio, diante do reconhecimento do direito de vizinhança correspondente. O recurso especial da empresa proprietária do terreno discutia obrigatoriedade de sujeitar seu imóvel à passagem de água entre imóveis não contíguos, mas o colegiado, de forma unânime, reconheceu a aplicação do direito de vizinhança no caso.

Na ação original, a Lemann Agroflorestal relatou que firmou contrato de arrendamento para utilização de um açude em São Lourenço (RS) com o objetivo de irrigar um outro imóvel, que seria destinado ao plantio de arroz. Para construir o sistema irrigatório, seria necessário reativar uma servidão de aqueduto anteriormente existente nas terras da empresa Agropecuária da Várzea Bonita.

Indenização

Em primeira instância, o magistrado julgou procedente o pedido da Lemann e autorizou a reativação da servidão de aqueduto, com averbação da construção em cartório. Como forma de compensação pela construção da passagem, o juiz estabeleceu indenização em produtos pela área efetivamente ocupada pelo canal.

O TJRS manteve a sentença por fundamento diverso, reconhecendo o direito de condução da água por terreno alheio, mediante prévia indenização ao proprietário, em razão da incidência do direito de vizinhança no conflito, de forma que cada proprietário possa exercer plenamente seu direito de propriedade.

Por entender tratar-se de direito de vizinhança, o TJRS decidiu afastar a necessidade de registro da servidão de aqueduto na matrícula do imóvel da empresa agropecuária.

Insatisfeita com a reforma parcial da sentença, a Várzea Bonita recorreu ao STJ, sob o argumento de que a instituição do canal de irrigação deveria ser precedida de reconhecimento de direito real da Lemann às águas, o que somente ocorreria se o imóvel beneficiado fosse contíguo ao açude. A agropecuária também alegou que não seria possível desviar os recursos hídricos de forma artificial, em favor de local que não os recebesse naturalmente.

Direito à água

A ministra relatora, Nancy Andrighi, destacou que o direito à água é inerente à compreensão da função social da propriedade, podendo, por esse motivo, ser compreendido como um verdadeiro direito de vizinhança sob a ótica do direito civil. Como consequência, o aproveitamento dessa riqueza natural deve ser franqueado aos proprietários de imóveis abastecidos ou não por esse recurso.

Entretanto, a ministra ressaltou que obrigatoriedade de o proprietário sujeitar seu imóvel à passagem de águas em favor de terreno alheio, prevista no artigo 1.293 do Código Civil de 2002, pressupõe a impossibilidade de acesso às águas por outros meios, fato verificado pelo tribunal gaúcho no caso analisado, já que “se houver outros meios passíveis de acesso à água, não deve ser reconhecido o direito de vizinhança, pois a passagem de aqueduto, na forma assim pretendida, representa mera utilidade”, restando ao proprietário a possibilidade de instituição de servidão, nos termos do artigo 1.380 do CC/02

“Diante disso, constata-se que, de fato, trata-se de direito de vizinhança, inerente à propriedade de imóveis vizinhos – não necessariamente contíguos –, cuja única exigência para exercício é o pagamento de prévia indenização”, concluiu a relatora ao negar o recurso da empresa agropecuária.

Leia o voto da relatora.

A notícia refere-se ao processo: REsp 1616038.

Fonte: STJ | 07/10/2016.

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Incide a prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3º, IV, CC). A Segunda Seção debateu profundamente questão semelhante no julgamento do REsp 1.360.969-RS (DJe 19/9/2016), discutindo o prazo prescricional incidente sobre a pretensão de repetição do indébito formulada por consumidor contra empresas de planos de saúde, alegando-se a abusividade de cláusulas contratuais relativas ao reajuste de mensalidades. Após longo e profícuo debate sobre a referida questão, prevaleceu o entendimento de ser hipótese de prescrição trienal (3 anos), aplicando-se a regra especial do art. 206, § 3º, IV, do CC, relativa a pretensão de ressarcimento do enriquecimento sem causa. Ademais, a jurisprudência do STJ, em precedente da Terceira Turma (REsp 1.238.737-SC, DJe 17/11/2011), acerca de pedido de repetição do indébito formulado por consumidor alegando a cobrança indevida de valores por fornecedor, posicionou-se nessa mesma linha. O caso ora analisado é semelhante aos precedentes aludidos, pois a pretensão central da parte demandante é o ressarcimento das parcelas relativas à comissão de corretagem e ao serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), que teriam sido pagas indevidamente por serem abusivas as cláusulas que atribuíram esse encargo aos consumidores. Ou seja, a alegação é a ocorrência de enriquecimento sem causa como premissa fundamental da pretensão central de repetição do indébito. Especificamente em relação ao prazo trienal, a orientação da Turma de Uniformização do TJDFT firmou-se no seguinte sentido (AC 879.851, DJe 14/7/2015): “Uniformiza-se o entendimento de que o prazo prescricional, nas ações que tenham por fundamento o enriquecimento sem causa, com pedido de devolução de taxa de corretagem é de 3 (três) anos.” Enfim, mostra-se bastante razoável a alegação de incidência da prescrição trienal aos pedidos de repetição do indébito referentes aos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), com fundamento no art. 206, § 3º, IV, do CC. REsp 1.551.956-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, por unanimidade, julgado em 24/8/2016, DJe 6/9/2016.

Fonte: STJ – Informativo n. 0589 | Período: 1º a 15 de setembro de 2016.

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É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. Registre-se que o principal ponto controvertido é a verificação da possibilidade de transferência pelo vendedor (incorporadora) ao comprador (consumidor), mediante cláusula contratual, da obrigação de pagar a comissão de corretagem. A questão é especialmente relevante, pois deve ser aferida a validade dessa cláusula na perspectiva do Direito do Consumidor, uma vez que se trata, em regra, de relação de consumo (art. 2º e 3º do CDC). Discute-se, em outras palavras, a possibilidade de assunção da dívida relativa à comissão de corretagem pelo consumidor. A prática comercial tem evidenciado que as incorporadoras têm efetivamente transferido, expressa ou implicitamente, esse custo para o consumidor. A principal vantagem para as incorporadoras é a terceirização desse serviço a profissionais da área de corretagem. Outra vantagem dessa transferência para as incorporadoras seria a redução da base de cálculo dos tributos incidentes sobre a aquisição da unidade imobiliária. E a terceira vantagem seria a desnecessidade de restituição do valor da corretagem, em caso de desfazimento da promessa de compra e venda, uma vez que o pagamento passa a ser feito diretamente ao corretor. Afasta-se, desde logo, a alegação de venda casada, pois ocorre apenas a terceirização dessa atividade de comercialização de unidades imobiliárias para profissionais do setor, concentrando-se a incorporadora na sua atividade de construção de imóveis. Essas vantagens obtidas pelas incorporadoras, independentemente da verificação da sua licitude do ponto de vista fiscal, não causam prejuízo econômico para os consumidores, pois o custo da corretagem, mesmo nos contratos entre particulares, é normalmente suportado pelo comprador, seja embutido no preço, seja destacado deste. Observe-se que o Direito do Consumidor, apesar de seu marcado caráter protetivo, não chega ao ponto de subverter a natureza onerosa das relações negociais no mercado de consumo, exigindo apenas transparência no seu conteúdo. Desse modo, sob a ótica do repasse de custos e despesas, chega-se diretamente à conclusão no sentido da inexistência de prejuízo aos consumidores com a assunção de dívida, pois, não fosse desse modo, o custo seria embutido no preço total da compra e venda. Pode-se concluir, portanto, que, em princípio, é válida a cláusula que transfere para o consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, exigindo-se apenas transparência nessa atribuição. Além disso, no âmbito das relações de consumo, a informação adequada sobre os produtos e serviços não é apenas um direito do consumidor, mas um dever imposto ao fornecedor, conforme se pode extrair, dentre outros, dos arts. 31, 46 e 52 do CDC. O dever de informação constitui um dos princípios consectários lógicos do princípio da boa-fé objetiva, positivado tanto no CC (art. 422), como no CDC (art. 4º, III), consubstanciando os deveres de probidade, lealdade e cooperação, que deve pautar não apenas as relações de consumo, mas todas as relações negociais. Esse dever de informação é de tal modo acentuado que, segundo doutrina, a relação de consumo estaria regida pela regra caveat praebitor (acautele-se fornecedor), que impõe ao fornecedor uma obrigação de diligência na atividade de esclarecer o consumidor, sob pena de desfazimento do negócio jurídico ou de responsabilização objetiva por eventual dano causado, ao passo que, num sistema jurídico liberal, aplica-se a regra inversa, caveat emptor (acautele-se comprador), incumbindo ao comprador o ônus de buscar as informações necessárias sobre o negócio jurídico que pretende celebrar. O dever de informação referente ao preço na venda a crédito encontra-se regulamentado tanto pelo art. 52 do CDC como pelo art. 3° Decreto n. 5.903/2006, exigindo do fornecedor clareza acerca do preço total dos produtos e serviços, discriminando-se as principais parcelas que o integram. Registre-se que o preço total, como o próprio nome indica, representa o quanto o consumidor terá que pagar para adquirir o produto ou contratar serviço, sem nenhum acréscimo pecuniário. Para cumprir essa obrigação de informação, deve a incorporadora informar ao consumidor, até o momento de celebração do contrato de promessa de compra e venda, o preço total de aquisição da unidade imobiliária, especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que essa venha a ser paga destacadamente. Efetivamente, nos termos do disposto no art. 30 do CDC, toda informação ou publicidade suficientemente precisa vincula o fornecedor. Desse modo, uma vez ofertada à venda uma unidade autônoma, o fornecedor fica vinculado à proposta, que deve ser devidamente respeitada, inclusive integrando o contrato posteriormente celebrado. Na hipótese de recusa no cumprimento da proposta, o CDC assegura a possibilidade de se exigir o cumprimento forçado dela, dentre outras alternativas. REsp 1.599.511-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, por unanimidade, julgado em 24/8/2016, DJe 6/9/2016.

Fonte: STJ – Informativo n. 0589 | Período: 1º a 15 de setembro de 2016.

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