PROCESSO 0010809-79.2019.8.06.0100

Espécie: PROCESSO
Número: 0010809-79.2019.8.06.0100

0010809-79.2019.8.06.0100 Pedido de Providências Corregedoria Geral da Justiça Fernando Hidemi Uchiyama Sentença (fls. 268/271): Vistos. Trata-se de pedido de providências encaminhado a este Juízo pela Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, formulado por Fernando Hidemi Uchiyama em face do Oficial do 8º Registro de Imóveis da Capital, sob o argumento de ter sido cobrado emolumentos acima do valor tabelado. Relata em o requerente que, por ser o seu primeiro imóvel, tinha direito a desconto de 50% no registro, todavia assevera que o cartório realizou cálculos irregulares. Acredita que, de acordo com a Tabela de Custas, o valor seria R$ 2.295,88, com a incidência do desconto passaria a ser R$ 1.147,94, todavia, o Cartório cobrou R$ 2.093,80. Juntou documentos às fls.07/17. O Registrador manifestou-se às fls.19/22, 69/72, 111/112 e 120/121. Esclarece que ao contrário do que faz crer o requerente, não houve cobrança a maior, tendo em vista que foram praticados três atos, uma vez que o imóvel encontrava-se alienado fiduciariamente ao Banco Santander (Brasil) S/A, que teve que autorizar o cancelamento do gravame, este ato foi praticado sem o desconto, pois fora do Sistema Financeiro de Habitação SFH, após houve o registro da compra e venda e por último o registro de nova garantia, constituída por alienação fiduciária em favor do Itaú Unibanco S/A, nestes dois últimos atos houve aplicação do desconto, nos termos do artigo 290 da Lei de Registros Públicos, bem como foi expedida certidão da matricula, também com desconto. Neste contexto, destaca que foi cobrado do interessado o valor de R$ 2.093,80, havendo na realidade uma cobrança a menor no importe de R$ 281,44. Aduz que ao verificar o cálculo, de acordo com o último entendimento acerca da aplicação do desconto de 50%, o escrevente equivocou-se e aplicou sobre o valor de R$ 1.661,18, o que resultou na cobrança a menor de R$ 4.830,59 e não o valor anteriormente informado. Afirma que para não causar prejuízo, foram providenciados os recolhimentos dos repasses da diferença para os entes públicos com a incidência dos encargos previstos nos artigos 16 e 17 da Lei Estadual nº 11.331/2002. Acerca do equivoco do cálculo, salienta que ocorreu durante a implantação do novo selo digital, que alterou substancialmente a rotina de trabalho, bem como a tabela de emolumentos, razão pela qual foi contratado um serviço de programação de sistema, que constatou que o problema ocorreu durante os meses de novembro e dezembro de 2018, bem como janeiro de fevereiro do corrente ano, sendo que foi realizado o ressarcimento aos entes públicos. Por fim, verificada a cobrança equivocada, houve o reforço do treinamento e esclarecimento dos funcionários quanto à nova sistemática a ser adotada em razão das modificações impostas pela referida implantação do selo digital, bem como passou-se a ter controle mais apurado por parte do oficial e de seus substitutos que subscrevem os atos no sentido de verificar a exata aplicação dos descontos previstos legalmente. Juntou documentos às fls.23/58, 73/98 e 122/262. O Ministério Público opinou pelo arquivamento do feito (fls.116/117 e 266). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Primeiramente, como exposto na decisão de fls.65/66, deve ser refutada a argumentação do requerente de valor cobrado a maior para a efetivação do registro. Entendo que não houve cobrança em excesso de emolumentos pelo Oficial, além de serem observados os prazos legais atinentes à prenotação, haja vista que o imóvel encontrava-se alienado fiduciariamente ao Banco Santander, em razão de garantia dada pelos anteriores proprietários Anderson Pires de Almeida e Ana Regina Pires de Almeida, o que consequentemente impedia o registro do título apresentado. Logo, houve a necessidade de cancelar-se o gravame para posteriormente realizar o registro da escritura de compra e venda e nova averbação da alienação fiduciária do imóvel ao Banco Itaú, além de serem cobrados emolumentos com desconto para a emissão de uma certidão de matrícula, conforme solicitação do requerente (fl.23). Das informações prestadas e documentos juntados, nota-se que houve cobrança a menor pelo registrador. Em relação a aplicação do desconto nos registros decorrente da primeira aquisição imobiliária pelo Sistema Financeiro de Habitação, a questão restou pacificada no pedido de providências nº 0083216-20.2018.8.26.0100, no qual foi dada ciência a todos os registradores. O desconto incide sobre os emolumentos devidos por todos os atos relacionados com a primeira aquisição, todavia a base de cálculo, do desconto de 50%, observará apenas o valor financiado. Assim, como exposto pelo registrador, o valor a menor cobrado equivale a R$ 830,59 (oitocentos e trinta reais e cinquenta e nove centavos), já que, por um lapso, o escrevente não considerou apenas a parte financiada. Em relação à conduta do Oficial, as informações prestadas por ele são suficientes para levar ao convencimento de que não há medida censória a ser adotada por esta Corregedoria Permanente. Não há elementos seguros e eficientes para demonstrar a ocorrência de falta funcional. Ressalto que o equívoco incorrido constitui caso isolado na Serventia, não havendo qualquer outro incidente envolvendo o mesmo aspecto, além de ser oriundo da implantação do novo selo digital que alterou a tabela de emolumentos. Ademais, ao tomar conhecimento dos fatos, o delegatário realizou a programação do sistema e apurou que o problema ocorreu nos meses de novembro/dezembro de 2018 e janeiro/fevereiro de 2019, razão pela qual houve o ressarcimento dos valores recolhidos a menor aos entes públicos, conforme documentos de fls.96/98 e 128/262. Somados a estas providências, houve a modificação das rotinas internas, bem como a elaboração de novas tabelas de emolumentos com a inserção do código para controle dos selos, além do treinamento dos funcionários quanto a nova sistemática adotada e exercício de maior controle por parte do registrador e seu substituto acerca da aplicação dos descontos previstos legalmente. Logo, tomadas as providências cabíveis e ressarcidos os prejuízos causados, bem como sanada a irregularidade que decorreu de causa pontual e isolada, não há qualquer indício de descumprimento de dever funcional pelo delegatário, razão pela qual determino o arquivamento do presente processo. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Sem prejuízo, expeça-se oficio à Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, comunicando desta decisão. P.R.I.C. São Paulo, 06 de maio de 2019. Tania Mara Ahualli Juíza de Direito (CP 60)

Fonte: DJe/SP de 09.05.2019

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PROCESSO 1029144-32.2019.8.26.0100

Espécie: PROCESSO
Número: 1029144-32.2019.8.26.0100

1029144-32.2019.8.26.0100 Dúvida 5º Oficial de Registro de Imóveis Rita Aparecida Sabarin Garcia Sentença (fls.141/145): Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 5º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Rita Aparecida Sabarin Garcia, na qualidade de síndica do Edifícios Vinte e Quatro de Maio, diante da negativa em se proceder ao registro do instrumento particular de Convenção de Condomínio “Edifícios Vinte e Quatro de Maio”, datado de 28.10.2015. Os óbices registrários referem-se: a) a necessidade de prévia alteração da instituição e especificação de condomínio para a mudança da denominação dos Edifícios, o que depende da aprovação unânime dos condôminos; b) as convenção e regulamento interno por instrumento particular deverão ser apresentados em duas vias idênticas, nos originais, devidamente assinados pelo síndico do condomínio, presidente e secretário da ata da assembleia convocada e aprovada para o registro da convenção de condomínio, com as firmas reconhecidas de todas as partes; c) apresentação da ata da assembleia convocada pelo síndico, comprovada a sua eleição pelas cópias autenticadas das atas das assembleias que foi eleito, devidamente registrada no Cartório de Títulos e Documentos, e aprovadas com a finalidade específica para o registro da convenção de condomínio, incluída a lista de presença; d) fazer constar na convenção de condomínio as declarações de que o texto dos documentos correspondem exatamente ao que foi aprovado na assembleia. Juntou documentos às fls.05/127. A suscitada não apresentou impugnação, conforme certidão de fl.135, contudo manifestou-se perante a Serventia Extrajudicial (fl.61). Aduz que se trata de erro técnico na redação da escritura de divisão e especificação, haja vista que constou “era denominado Edifícios A ou 1-B ou 2”, consequentemente pressupõe-se que a denominação foi alterada. Salienta que o condomínio está qualificado como “Edifícios Vinte e Quatro de Maio”, desde 1958. O Ministério Público opinou pela procedência da duvida (fls.139/140). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Com razão o Registrador, bem como o D. Promotor de Justiça. Na presente hipótese houve impugnação parcial das exigências formuladas pelo Registrador. Observo que, apesar dos demais óbices elencados nos itens “b”, “c” e “d”, dependerem da superação do item “a”, verifica-se que a suscitada demonstrou irresignação apenas em relação à necessidade de prévia alteração da instituição e especificação de condomínio para a mudança da denominação dos Edifícios, logo houve o reconhecimento do atendimento das demais exigências. A concordância parcial com as exigências do Oficial prejudica a dúvida, que só admite duas soluções: a determinação do registro do título protocolado e prenotado, que é analisado, em reexame da qualificação, tal como se encontrava no momento em que surgida dissensão entre a apresentante e o Oficial de Registro de Imóveis; ou a manutenção da recusa do Oficial. Para que se possa decidir se o título pode ser registrado ou não é preciso que todas as exigências e não apenas parte delas sejam reexaminadas pelo Corregedor Permanente. Nesse sentido, é pacífica a jurisprudência do Egrégio Conselho Superior. E ainda que assim não fosse, no mérito a pretensão do suscitante é improcedente senão vejamos: De acordo com o artigo 1314, parágrafo único CC: “Nenhum dos condomínios pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros” Complementa o artigo 1351 CC: “Depende da provação de 2/3 dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos”. No caso em tela, de acordo com a transcrição, houve a construção de dois edifícios, denominados Edifício A ou Um, que recebeu os nºs 236, 242 e 250, composto de 17 unidades autônomas, e o Edifício B ou Dois, que recebeu os nºs 208, 216 e 224, composto de 18 unidades autônomas. Todavia, foi apresentada a registro somente uma Convenção de Condomínio para os dois Edifícios, apesar de possuírem entradas distintas. Neste contexto, tratando-se de unidades autônomas devidamente descritas na transcrição em relação as áreas e frações ideais, deveriam ser apresentadas duas convenções e não somente uma denominada “Convenção de Condomínio Edifícios Vinte e Quatro de Maio”, que sequer existe na transcrição, já que são identificados como Edifícios A e B, o que torna primeiramente necessária a alteração da denominação do condomínio e sua especificação para posterior registro. A propósito, cabe menção ao ensinamento de Luiz Antonio Scavone Júnior (Direito Imobiliário, 11ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 2016, p. 871): “E a especificação de condomínio individualiza cada unidade condominial, sua identificação, destinação e discriminação. A este respeito, no Estado de São Paulo, as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça dispõem A alteração da especificação exige a anuência da totalidade dos condôminos (item 74, cap. XX, atual item 84). Certo abrandamento dessa regra surge em razão do prolongado uso em desacordo com a convenção e com a especificação, consolidando o costume em razão da supressio, ou seja, conforme Luiz Rodrigues Wambier: A supressio significa o desaparecimento de um direito , não exercido por um lapso de tempo , de modo a gerar no outro contratante ou naquele que se encontra no outro polo da relação juridica a expectativa de que não seja mais exercido. Pode-se dizer que o que perdeu o direito teria abusado do direito de se omitir , mantendo comportamento reiteradamente omisso, seguido de um surpreendente ato comissivo, com que já legitimamente não contava a outra parte”. Logo, a inserção da correta denominação do condomínio é expressão do princípio da especialidade objetiva, identificando o imóvel com todas as suas características que lhe são peculiares, como, por exemplo, confrontações, localização, numeração, dentre outros. De acordo com Flauzilino Araújo dos Santos, Oficial do 1º Registro de Imóveis da Capital: “Diante dessa contingencia, ao considerar-se que a denominação de um complexo condominial ou de um edifício traz em seu bojo uma identificação firme e forte relativa à sua especialidade subjetiva ou caracterização (LRP, art. 176, II, 3, a e b), além da importância e da repercussão toponimica do ponto de vista cultural e psicológico em cada condômino, sua nominação ou alteração depende de regular aprovação condominial unanime por todos os titulares especialmente convocados para esse fim e deverá ser averbada na matrícula do empreendimento, nas matriculas filiadas das unidades de uso exclusivo e no registro da Convenção de Condomínio” Daí que deve ser alterada a denominação do condomínio, mediante a aprovação da unanimidade dos condôminos, a fim de unificar os dois edifícios em um só, que em conjunto formarão o “Edifícios Vinte e Quatro de Maio”, como preconiza a legislação civil. Por fim, entendo pertinente as demais exigências formulada pelo Registrador, por estarem em consonância com o principio da legalidade. Diante do exposto, julgo prejudicada a dúvida suscitada pelo Oficial do 5º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Rita Aparecida Sabarin Garcia, com observação. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. São Paulo, 07 de maio de 2019. Tania Mara Ahualli Juiza de Direito (CP – 133)

Fonte: DJe/SP de 09.05.2019

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