Processo 1047162-96.2022.8.26.0100

Dúvida – Registro de Imóveis – Alessandra Alves Negreiros – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida suscitada a fim de manter o óbice registrário. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe. P.R.I.C. – ADV: CIRO SILVEIRA (OAB 53427/SP)

Íntegra da decisão:

SENTENÇA

Processo Digital nº: 1047162-96.2022.8.26.0100

Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis

Suscitante: 5º Oficial de Registro de Imóveis

Suscitado: Alessandra Alves Negreiros

Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Vistos.

Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 5º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Andrea Oliveira de Lima ante negativa de registro de escritura de venda e compra lavrada pelo 15º Tabelião de Notas de São Paulo (livro 3289, fls. 209/212), relativa ao imóvel da matrícula n. 25.792 daquela serventia.

O óbice reside na ausência de comprovação do regime de bens da compradora, Alessandra Alves Negreiro, que se casou com Aristodimos Lazidis em 17/06/2017, em Apollonia/Grécia.

O Oficial informa que a parte defende que não tem como atender a exigência; que, na Grécia, vigora o princípio da liberdade de escolha do regime patrimonial nos casamentos, podendo ser eleito o regime da comunhão ou da separação de bens por meio de pacto antenupcial; que, à falta de pacto, o regime legal seria o da separação de bens; que também vigora na Grécia, segundo autores que menciona, o princípio da livre alterabilidade do regime matrimonial; que não há segurança quanto ao regime jurídico patrimonial aplicável: primeiro domicílio do casal ou do local da celebração das núpcias; que a clara definição do regime jurídicopatrimonial do casal é relevante para os casos de posterior disposição inter vivos ou mortis causa (item 61.4, Cap. XX, NSCGJ); que, não sendo comprovado o regime de bens adotado pelo casal, em atenção ao princípio da especialidade subjetiva, fica prejudicado o exame completo do título, uma vez que, caso haja comunicação de patrimônio, deve ser indicado o CPF do cônjuge, com consulta à Central de Indisponibilidade.

Documentos vieram às fls. 04/123.

Em manifestação dirigida ao Oficial, a parte suscitada aduz que solicitou ao Consulado da Grécia em São Paulo a expedição de certidão que informasse o regime de bens vigente na Grécia na época de seu matrimônio; que, por e-mail, foi informada que o regime de bens não consta nas certidões de casamento emitidas pela Grécia; que não é possível atender à exigência, uma vez que a Grécia não define o regime de bens por ocasião do casamento; que, na certidão de casamento, consta o teor do disposto no artigo 7º, §4º, do Decreto-Lei n. 4.657/42, conforme artigo 13, §4º, da Resolução n. 155 do CNJ, que o regulamenta, de modo a permitir o registro do título. Pretende, assim, a reconsideração da exigência ou a suscitação de dúvida (fls.32/38).

Em sede de impugnação, a parte reitera as mesmas razões (fls. 124/126).

O Ministério Público opinou pela procedência (fls. 129/131).

É o relatório.

Fundamento e decido.

No mérito, a dúvida é procedente. Vejamos os motivos.

O artigo 176, §1º, III, item 2, alínea “a”, da LRP, exige a completa qualificação do adquirente no registro do imóvel, com indicação de seu estado civil:

“O Livro nº 2 – Registro Geral – será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.

§ 1º A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas: (…)

III – são requisitos do registro no Livro nº 2: (…)

2) o nome, domicílio e nacionalidade do transmitente, ou do devedor, e do adquirente, ou credor, bem como:

a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão e o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou, à falta deste, sua filiação”.

Por sua vez, os itens 61 e 61.4, Cap. XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, estabelecem como requisito indispensável ao registro, no caso de pessoa casada, que se comprove o regime de bens adotado:

“61. A qualificação do proprietário, quando se tratar de pessoa física, referirá ao seu nome civil completo, sem abreviaturas, nacionalidade, estado civil, profissão, residência e domicílio, número de inscrição no Cadastro das Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda (CPF), número do Registro Geral (RG) de sua cédula de identidade ou, à falta deste, sua filiação e, sendo casado, o nome e qualificação do cônjuge e o regime de bens no casamento, bem como se este se realizou antes ou depois da Lei nº 6.515, de 26 de dezembro de 1977.

(…)

61.4. Tratando-se de brasileiros ou de estrangeiros casados no exterior, para evitar dúvida acerca da real situação jurídica dominial do imóvel, o regime de bens deve ser desde logo comprovado para constar do registro”.

No caso em análise, a compradora foi qualificada no título como

“Alessandra Alves Negreiros, brasileira, casada com Aristodimos Lazidis, grego, com núpcias celebradas em 17/06/2017, na Apollonia, Grécia, segundo as leis vigentes naquele país, conforme determina o art. 7º, §4º, do Decreto-Lei n. 4.657/42, residente e domiciliada à 10 Deanhead Grove, YO304UH, York, Reino Unido” (fl. 04).

Note-se que, tratando-se de casamento contraído no exterior, deve ser observado o regime de bens vigente naquele país (domicílio dos nubentes), conforme prevê o artigo 7º, §4º, do Decreto-Lei n. 4.657/42 (Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro):

“Art. 7° A lei do país em que domiciliada a pessoa determina as regras sobre o começo e o fim da personalidade, o nome, a capacidade e os direitos de família.

(…)

§ 4º Deverá sempre constar do assento e da respectiva certidão a seguinte anotação: ‘Aplica-se o disposto no art. 7º, § 4º, do Decreto- Lei nº 4.657/1942′”.

O Consulado Grego também não pode prestar qualquer esclarecimento quanto ao regime de bens vigente ao tempo do casamento (fl. 82).

Assim, como a adquirente não está adequadamente qualificada em função da dúvida gerada sobre o regime de bens adotado por ocasião de seu casamento (que não pode ser presumido, por óbvio), o qual tem efeitos jurídicos relevantes (comunicação de patrimônio), não há como se permitir o ingresso do título no fólio real em respeito à segurança que se espera dos registros públicos.

Neste sentido:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – OMISSÃO QUANTO AO REGIME DE BENS ADOTADO QUANDO DO CASAMENTO DA ALIENANTE – CASAMENTO NO EXTERIOR – CÔNJUGE FALECIDO – DÚVIDA PROCEDENTE – RECURSO DESPROVIDO – O regime de bens há de constar expressamente da certidão de casamento. À míngua de expressa menção, não se presume a adoção do regime de reserva previsto na legislação do país em que realizado o matrimônio” (CSM Apelação n. 1094840-54.2015.8.26.0100 Rel. Des. Pereira Calças – j.14.10.2016).

Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida suscitada a fim de manter o óbice registrário.

Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.

Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe.

P.R.I.C.

São Paulo, 31 de maio de 2022.

Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Juíza de Direito  (DJe de 02.06.2022 – SP)

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias.

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Processo 1028306-84.2022.8.26.0100
Dúvida – Registro de Imóveis – Espólio de Ademir Miranda Miguel – Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a dúvida para afastar a exigência de apresentação do compromisso de compra e venda em sua via original, o que possibilitará ingresso de ambos os títulos, desde que preenchidos os demais requisitos registrários, notadamente aqueles relativos aos recolhimentos de impostos e emolumentos. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: JULIANA SUARTZ NUNES CUZATO (OAB 400953/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo Digital nº: 1028306-84.2022.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Suscitante: 18º Oficial de Registro de Imóveis da Capital
Suscitado: Espólio de Ademir Miranda Miguel
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 18º Registro de Imóveis da Capital a requerimento do espólio de Ademir Miranda Miguel, representado pela inventariante Cleuza de Carvalho Miguel, diante da negativa em se proceder ao registro da carta de arrematação expedida pelo juízo da 5ª Vara Cível do Foro Regional XI – Pinheiros, Comarca de São Paulo, no processo de autos n. 0024620-97.2010.8.26.0011 (ação de cobrança de despesas condominiais, procedimento sumário, movida por Condomínio Morada do Parque contra Marcos Heber Frederico Junior), referente ao imóvel da matrícula n. 154.086 daquela serventia.
O óbice registrário refere-se à divergência entre os titulares do domínio que figuram no registro, Rezende Imóveis e Construções Ltda, Pedra Amarela Agropecuária e Participações Ltda e Halna Comércio e Empreendimentos Ltda, e o integrante do polo passivo da ação em que ocorreu a arrematação, o que caracteriza violação ao princípio da continuidade; que necessária a apresentação do original do contrato de compromisso de compra e venda pelo qual o devedor-réu adquiriu o imóvel das proprietárias, uma vez que a cópia que integra a carta de arrematação não comporta registro.
Documentos vieram às fls. 07/190.
Em manifestação dirigida ao Oficial, a parte suscitada aduz que a exigência está suprida pela exibição de cópia autenticada do contrato em questão nos autos em que arrematado o imóvel; que a cópia autenticada do documento tem o mesmo valor probante que seu original (art. 161 da LRP); que a carta de arrematação, instruída com os documentos que compõem o processo de cobrança, convalida os atos ali praticados; que o título judicial determinou a expropriação do bem da esfera patrimonial do devedor e sua entrega ao arrematante, pelo que não há empecilho ao registro; que a arrematação é modo de aquisição originária conforme precedentes; que inexiste relação jurídica entre o arrematante e os anteriores proprietários (fls. 13/16 e 18/19).
Não foi apresentada, porém, impugnação nestes autos (fls. 04, 17 e 213).
O Ministério Público opinou pela procedência (fl. 191).
É o relatório.
Fundamento e decido.
No mérito, a dúvida é procedente em parte. Vejamos os motivos.
De início, vale destacar que os títulos judiciais não estão isentos de qualificação para ingresso no fólio real.
O Egrégio Conselho Superior da Magistratura já decidiu que a qualificação negativa não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial (Apelação Cível n. 413-6/7).
Neste sentido, também a Ap. Cível nº 464-6/9, de São José do Rio Preto:
“Apesar de se tratar de título judicial, está ele sujeito à qualificação registrária. o fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registrária, sob o estrito ângulo da regularidade formal. O exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental”.
E, ainda:
“REGISTRO PÚBLICO – ATUAÇÃO DO TITULAR – CARTA DE ADJUDICAÇÃO – DÚVIDA LEVANTADA – CRIME DE DESOBEDIÊNCIA – IMPROPRIEDADE MANIFESTA.
O cumprimento do dever imposto pela Lei de Registros Públicos, cogitando-se de deficiência de carta de adjudicação e levantando-se dúvida perante o juízo de direito da vara competente, longe fica de configurar ato passível de enquadramento no artigo 330 do Código Penal – crime de desobediência – pouco importando o acolhimento, sob o ângulo judicial, do que suscitado” (STF, HC 85911 / MG – MINAS GERAIS, Relator: Min. MARCO AURÉLIO, j. 25/10/2005, Primeira Turma).
Sendo assim, não há dúvidas de que a origem judicial não basta para garantir ingresso automático dos títulos no fólio real, cabendo ao oficial qualificá-los conforme os princípios e as regras que regem a atividade registral.
Quanto ao registro pretendido no caso, imprescindível que se observe o princípio da continuidade, conforme explicado por Afrânio de Carvalho:
“O princípio da continuidade, que se apoia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia, de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente” (Registro de Imóveis, Editora Forense, 4ª edição, página 254).
Ou seja, o título deve estar em conformidade com o inscrito na matrícula.
Vale destacar, ainda, que é pacífico o entendimento atual de que a arrematação é modo derivado de aquisição da propriedade:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Carta de Arrematação – Título judicial sujeito à qualificação registral – Forma derivada de aquisição de propriedade – Desqualificação por ofensa ao princípio da continuidade – Dúvida julgada procedente – Recurso não provido, com determinação” (TJSP; Apelação Cível 0005176-34.2019.8.26.0344; Relator: Pinheiro Franco (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Data do Julgamento: 10/12/2019; Data de Registro: 12/12/2019).
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Carta de Arrematação – Executado que é titular de direitos sobre o imóvel – Forma derivada de aquisição de direitos – Arrematação que não pode ir além dos direitos do executado – Princípio da continuidade – Dúvida procedente – Apelação não provida” (TJSP; Apelação Cível 1125920-02.2016.8.26.0100; Relator: Pereira Calças (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior de Magistratura; Data do Julgamento: 02/12/2017; DJe: 15/03/2018).
Nesse mesmo sentido, o C. Conselho Superior da Magistratura decidiu nas Apelações n. 1001015-36.2019.8.26.0223, n. 1061979-44.2017.8.26.0100, n. 0018338-33.2011.8.26.0100 e n. 0035805-59.2010.8.26.0100, dentre outras.
No caso concreto, vê-se da matrícula que as proprietárias do imóvel são Rezende Imóveis e Construções Ltda, Pedra Amarela Agropecuária e Participações Ltda e Halna Comércio e Empreendimentos Ltda (R.1/154.086, fls. 09/10).
Entretanto, a carta de arrematação apresentada indica a aquisição do bem por Ademir Miranda Miguel, casado sob o regime da comunhão universal de bens com Cleuza de Carvalho Miguel, em ação de cobrança de condomínio promovida contra Marcos Heber Frederico Júnior (processo de autos n. 0024620-97.2010.8.26.0011, que teve trâmite perante a 5ª Vara Cível do Foro Regional XI – Pinheiros, nesta Capital – fls. 27 e 180/181).
Não se ignora que os débitos condominiais possuem natureza propter rem, o que possibilita a perseguição judicial do imóvel como forma de alcançar adimplemento.
Reconhecimento expresso neste sentido, por sinal, foi feito pelo segundo grau na ação de cobrança em questão, após penhora dos direitos do compromissário comprador (fls. 115/117, 157/162).
Não houve decisão judicial naquele feito, porém, determinando a regularização da situação registrária, com suprimento da necessidade de registro do compromisso de compra e venda celebrado pelo réu da ação com as empresas-proprietárias (fls.53/92).
Note-se que as titulares do domínio, embora tenham confirmado a alienação do bem ao réu-devedor, foram excluídas da ação de cobrança (fls. 40/52 e 95).
Na falta de decisão judicial expressa, subsiste a necessidade de registro do contrato de compromisso de compra e venda celebrado pelas proprietárias com o devedor-réu em respeito ao princípio da continuidade (artigos 195 e 237 da Lei n. 6.015/73; item 47 do Cap. XX das NSCGJ):
“Art. 195 – Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro”.
“Art. 237 – Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro”.
“Item. 47 – Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro, observando-se as exceções legais no que se refere às regularizações fundiárias”.
Neste sentido já se decidiu em caso análogo:
“REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida – Carta de arrematação – Qualificação obrigatória dos títulos judiciais – Propriedade do imóvel registrada em nome do executado e de terceira, em regime de condomínio – Ausência de participação do condômino na ação executiva ou decisão judicial determinando a eficácia da arrematação em relação à sua parcela da propriedade – Ofensa ao princípio da continuidade – Origem do débito em obrigação propter rem que não afasta a incidência do princípio e, consequentemente, o impedimento ao registro – Dúvida procedente – Recurso não provido” (CSM Apelação n. 1007324-58.2017.8.26.0477 Rel. Corregedor Geral da Justiça Des. Ricardo Anafe j. 03.03.2020).
No que diz respeito à exigência de apresentação do compromisso de compra e venda original, agiu com acerto o Oficial diante do que determina a Lei de Registro Público (artigo 221) e da orientação jurisprudencial (CSM, Apelação Cível n. 0025431-76.2013.8.26.0100).
A preocupação, evidentemente, é possibilitar qualificação segura, com confirmação sobre a autenticidade do instrumento particular.
Na hipótese sub judice, porém, ainda que o contrato não tenha sido apresentado em sua forma original, houve confirmação de sua celebração pelas proprietárias do imóvel, a qual se apoiaram justamente na transferência da propriedade ao réu Marcos para solicitar a sua exclusão do polo passivo da ação de cobrança de condomínio (fls. 46/52).
Constata-se daquele feito, ainda, que a posse do réu Marcos sobre o imóvel era inequívoca: toda a cobrança de condomínio foi lançada em nome dele e a ação foi originariamente proposta apenas contra ele (fls. 28 e seguintes).
Neste contexto, de ausência de qualquer dúvida quanto à autenticidade do instrumento particular, a exigência do compromisso de compra e venda em sua forma original pode ser mitigada a fim de se possibilitar o seu ingresso na matrícula, com posterior registro da carta de arrematação.
Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a dúvida para afastar a exigência de apresentação do compromisso de compra e venda em sua via original, o que possibilitará ingresso de ambos os títulos, desde que preenchidos os demais requisitos registrários, notadamente aqueles relativos aos recolhimentos de impostos e emolumentos.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo.
P.R.I.C.
São Paulo, 30 de maio de 2022.
Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Juiz de Direito (DJe de 01.06.2022 – SP)

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo

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