TJPR. Condomínio regido pela Lei n° 4.591/1964. Compra e venda – terreno – impossibilidade.

É indevida a venda de terrenos de empreendimento imobiliário condominial, eis que o objeto de alienação deve ser a unidade correspondente à área privativa e comum.

O Tribunal de Justiça do Estado do Paraná (TJPR) julgou, através de sua Décima Segunda Câmara Cível, a Apelação Cível nº 1.016.082-0, que decidiu ser indevida a venda de terrenos de empreendimento imobiliário condominial, eis que o objeto de alienação deve ser a unidade correspondente à área privativa e comum. O acórdão teve como Relatora a Juíza Substituta em Segundo Grau Ângela Maria Machado Costa e o recurso foi, à unanimidade, julgado improvido.

No caso em tela, o Oficial Registrador alegou que impediu o registro do instrumento particular de compra e venda de terreno, mútuo para obras, alienação fiduciária em garantia e carta de créditos, uma vez que, conforme consta do registro de incorporação, a proprietária/incorporadora comprometeu-se a construir conjuntos de habitação autônomas com pavimento e destinação exclusivamente residencial, tratando-se, portanto, de “condomínio de unidades” à serem construídas. Por seu turno, a Interessada (apelante) apresentou impugnação, sustentando que o empreendimento é de um condomínio urbanístico híbrido, sendo cada adquirente responsável pela edificação de sua unidade. Ao julgar a Suscitação de Dúvida, o juízo a quo decidiu pela procedência da exigência, fundamentando sua decisão no fato de que o empreendimento tem natureza condominial. Inconformada, a Interessada apresentou apelação, onde alegou que o empreendimento é um condomínio híbrido de loteamento; que a incorporadora somente é responsável pela edificação das obras de infraestrutura, sendo o comprador o responsável pela construção da unidade autônoma e; que não há impedimento para o registro do título da forma como requerido.

Após analisar o recurso, a Relatora, preliminarmente, observou que não se depreende da matrícula imobiliária que a apelante tenha procedido ao registro da incorporação imobiliária junto ao Registro Imobiliário caracterizando-o como “condomínio urbanístico”, ou, como loteamento. Em seguida, a Relatora afirmou que “a instituição de ‘condomínios horizontais de lotes’ prescinde de lei municipal específica, que institua os meios específicos para sua formação e aprovação, requisitos indispensáveis ao registro junto ao Ofício Imobiliário.” Desta forma, a Relatora entendeu que não é possível considerar o empreendimento como um condomínio híbrido de loteamento, tendo em vista a incomprovada existência de lei municipal, bem como de procedimento administrativo que autorize a formação desta espécie de parcelamento urbano. Ademais, considerando-se os documentos juntados aos autos, a Relatora concluiu que o empreendimento se enquadra no conceito de condomínio e não de loteamento e que é indevida a venda de terreno, eis que a apelante somente poderá alienar quotas condominiais do empreendimento, devendo, portanto, ser mantida hígida a sentença proferida pelo juízo a quo.

Posto isto, a Relatora votou pelo improvimento do recurso.

Clique aqui e veja a decisão na íntegra.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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Questão esclarece acerca dos atos a serem praticados para o registro de usucapião de parte edificada de terreno de condomínio edilício.

Usucapião – parte edificada. Condomínio edilício. Atos praticados.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca dos atos a serem praticados para o registro de usucapião de parte edificada de terreno de condomínio edilício. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Mario Pazutti Mezzari:

Pergunta: Quais atos o Oficial Registrador deve realizar no caso de registro de usucapião de parte edificada em área comum de condomínio edilício com regular registro na Serventia?

Resposta: Vejamos os ensinamentos de Mario Pazutti Mezzari, extraídos de sua obra “Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis”, 3ª ed., Norton Editor, Porto Alegre, 2010, p. 218-219:

“Se o usucapião atingir determinada parte do terreno que contenha área construída de uso comum, a perda dessa área construída acarretará a diminuição das chamadas áreas de uso comum. Considerando-se que estas estão distribuídas proporcionalmente entre todas as unidades, a redução da área comum pela perda de propriedade atingirá a especificação de cada unidade, que terá sua área de uso comum diminuída proporcionalmente e, consequentemente, diminuição na área total. Portanto, neste caso, no registro imobiliário deverá, além do registro do usucapião e das averbações de diminuição do terreno, também serem averbadas, em cada matrícula, a alteração nas áreas de uso comum e total da unidade. O registrador deverá exigir que, juntamente com o mandado de usucapião, sejam apresentados novos cálculos de áreas para que lhe seja possível efetuar as averbações necessárias. A não-exigência desses cálculos e a consequente não-feitura de averbações de diminuição das áreas nas matrículas das unidades autônomas gerará a existência de duplicidade registral, tão indesejada quanto maléfica à segurança e clareza do conteúdo dos registros imobiliários. De alguma maneira, há de ser noticiado que houve perda de área comum e consequente perda de área total da unidade, sob pena de induzir futuros interessados ao erro. As averbações da diminuição das áreas são fundamentais; eventuais dificuldades documentais daí decorrentes não devem servir de causa suficiente para que não sejam feitas.

É importante frisar que, no caso em tela, não haverá modificação nas frações ideais de terreno. A distribuição proporcional das frações que foi feita quando da individuação das unidades autônomas, não será atingida. Quem tinha 10% do terreno primitivo, continuará a ter os mesmos 10% do terreno remanescente.”

Para maior aprofundamento na questão, recomendamos a leitura da obra mencionada.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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Após anos de uso privado, condômino pode continuar usufruindo de área comum sem pagar

Decisão é da 4ª turma do STJ que declarou nula a alteração de convenção condominial que instituiu cobrança de ocupação exclusiva de área comum.

A 4ª turma do STJ declarou nula a alteração de convenção condominial que instituiu cobrança de ocupação exclusiva de área comum a um condômino que, por mais de 30 anos, usufruiu do espaço apenas com a responsabilidade de sua conservação e limpeza. Para os ministros, a imposição do pagamento violou direito adquirido do morador.

A situação aconteceu em um condomínio de São Paulo. O morador do último apartamento, residente no local desde 1975, sempre teve acesso exclusivo ao terraço do prédio. A convenção condominial estabelecida naquele ano garantiu a ele o direito real de uso sobre a área. Mais de 30 anos depois, por votação majoritária de dois terços dos condôminos, a assembleia modificou o direito real do morador para personalíssimo, fazendo com que seu direito de uso não pudesse ser transmitido, a nenhum título. Além disso, foi estipulada cobrança mensal de taxa de ocupação.

O morador alegou que essas alterações só seriam válidas se houvesse unanimidade na votação e ressaltou a inobservância do direito adquirido. Para o TJ/SP o quórum qualificado, de dois terços dos condôminos, foi considerado suficiente para a alteração, e além disso a taxa de contribuição foi considerada justa.

No STJ, o relator, ministro Marco Buzzi, reconheceu a legitimidade do quórum da assembleia e disse que não é possível atribuir à área direito real, pois, "do contrário, estar-se-iam consolidando, em verdade, os direitos inerentes à propriedade de área comum nas mãos de um dos condôminos, o que destoa dos contornos gizados no parágrafo 2º do artigo 1.331 do Código Civil".

Direito adquirido

Em relação à fixação de uma contribuição de ocupação, Buzzi destacou que o STJ tem reconhecido a impossibilidade de se alterar o uso exclusivo de determinada área comum, conferido a um ou alguns dos condôminos, em virtude da consolidação de tal situação jurídica no tempo. "Tem-se que o uso privativo de área comum por mais de 30 anos, sem a imposição de qualquer contraprestação destinada a remunerá-lo, consubstancia direito adquirido".

A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 1.035.778.

Fonte: Migalhas | 25/02/2014.

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