Questão esclarece acerca da exigibilidade de alvará judicial para que o menor adquirente de bem imóvel institua usufruto em favor de seus pais.

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Usufruto – instituição em favor dos pais. Menor. Alvará judicial.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca da exigibilidade de alvará judicial para que o menor adquirente de bem imóvel institua usufruto em favor de seus pais. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Maria do Carmo de Rezende Campos Couto:

Pergunta: É necessária a apresentação de alvará judicial para que o adquirente menor de idade institua usufruto em favor de seus pais?

Resposta: Maria do Carmo de Rezende Campos Couto abordou o assunto com muita propriedade, em obra publicada pelo IRIB intitulada “Coleção Cadernos IRIB – vol. 1 – Compra e Venda”, p. 10 e 11. Vejamos o que ela nos explica:

“c) É necessário alvará judicial:

(…)

(4) quando houver colidência de interesses do menor e de seus pais, deve haver a nomeação de curador especial para assinar escritura pública (art. 1.692, do CC) mediante alvará judicial. Isso ocorre, por exemplo:

– quando os pais comparecem vendendo imóvel para o filho menor ou quando o menor adquire bem e institui usufruto a favor dos pais (Apelação Cível nº 113-6/8 do CSMSP).”

Para maior aprofundamento na questão, sugerimos a leitura da obra indicada.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB.

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Decisão da 1ª VRP/SP: Certidão de dados cadastrais (tributários) da Prefeitura não é documento hábil para averbação de construção.

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Processo 1080525-55.2014.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – Iberinter Administração e Participações Ltda. – Pedido de providências pretensão de averbação de construção negada necessidade de apresentação de documento hábil pela PMSP (auto de conclusão da construção) certidão negativa de débitos da previdência insuficiente princípio da legalidade pedido indeferido Vistos. Trata-se de pedido de providências formulado pelo 14º Oficial de Registro de Imóveis da Capital a requerimento de IBERINTER ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÕES LTDA devido qualificação negativa de averbação da construção de imóvel situado à Rua Macarani, 43, matriculado sob nº 15.062. Aduz o Oficial (fls. 01/02) que o interessado requereu a supradita averbação sem apresentar documento hábil da PMSP para tanto, juntando apenas certidão dos dados cadastrais do imóvel e a Certidão Negativa de Débitos do INSS. Salienta que tal certidão diz respeito apenas à tributação e nada informa sobre o aspecto urbanístico, não informando se a construção é regular ou não. Juntou documentos (fls. 03/33). O interessado ofertou impugnação (fls. 34/36), informando constar no lançamento do IPTU a área construída de 190m2, igual à área constante na Certidão Negativa de Débitos da Previdência. Ademais, salienta não dispor de planta aprovada ou de auto de conclusão da construção, visto que ela é datada de 1983 e o antigo proprietário não os forneceu. O Ministério Público opinou pelo indeferimento do pedido (fls. 40). É o relatório. Decido. Com razão o Oficial e o Ministério Público. A exigência não configura excesso de burocracia ou formalismo, mas respeito ao princípio da legalidade estrita, que rege o direito registral. Segundo preleciona o desembargador Marco Aurélio Bezerra de Melo: “O atributo da legalidade impõe ao registrador que faça uma analise minuciosa sobre a legalidade do título e dos documentos apresentados, pois se encontrar proibição legal deverá recusar o registro. Se houver conflito entre a opinião do registrador e do interessado, deverá aquele suscitar o procedimento administrativo de dúvida.”. O registro de imóveis é fundamentalmente um instrumento de publicidade. Portanto, é necessário que as informações nele contidas coincidam com a realidade para que não se converta em elemento de difusão de inexatidões e fonte de insegurança jurídica, contrariando sua finalidade básica. Não se confundem o documento de que a construção é regular emitido pela PMSP (auto de conclusão ou regularização, habite-se, alvará de conservação ou planta aprovada, certificado de regularidade de edificação ou histórico da edificação) – e a Certidão Negativa de Débitos da Previdência. Pertencem a esferas diferentes, cada qual com seu âmbito de atribuição. A certidão tributária não se mostra suficiente, dado que o interesse fiscal nem sempre coincide com o interesse urbanístico. A questão não é nova e já foi objeto de análise, como se observa no parecer nº2014.00012438, que faz menção a outro, de nº 355/2008-E/ProcessoCG 2008-45342,da lavra do então Juiz Assessor Walter Rocha Barone, acolhido pelo Excelentíssimo Corregedor Geral da Justiça, Desembargador Ruy Pereira Camilo, no seguinte sentido: “Com efeito, o artigo 246, §1°, da Lei de Registros Públicos, estabelece que as averbações a que se referem os itens 4 e 5 do inciso II do artigo 167 – entre elas as averbações de construções – serão feitas a requerimento do interessado, com firma reconhecida, o qual deverá ser instruído com documento comprobatório fornecido pela autoridade competente. (grifei) No que concerne às averbações de construções, há a necessidade de que referido requerimento seja instruído, portanto, com documento comprobatório da regularidade da construção, expedido pela autoridade que seja competente para proceder a tal fiscalização, e que, como se sabe, não se confunde com a autoridade exclusivamente tributária que expediu a certidão de registro de lançamento de IPTU, cujo original foi juntado a fls.21/22, na medida em que os interesses tributários não coincidem, necessariamente, com os interesses urbanísticos. Para que seja cabível a averbação pretendida, o interessado deverá instruir seu requerimento, portanto, não só com a CND do INSS (fls.08), mas também com o ‘habite-se’ ou auto de conclusão, ou documento equivalente, que demonstre a regularidade da obra, como o alvará de regularização. A certidão de fls.21/22 não se presta, como visto, a demonstrar a regularidade da obra, já que diz respeito apenas à existência de lançamentos de IPTU a partir de 1993 sobre as áreas prediais ali indicadas, o que, porém, não permite concluir que a existência de tributação do imóvel, por si só, seja indicativa de que tenha sido realizada vistoria no prédio edificado, bem como que referida construção esteja de acordo com as posturas municipais. A questão não é nova no âmbito da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça, como se vê no parecer lançado no Processo CG nº1.043/06, da lavra do ilustre Juiz Auxiliar da Corregedoria, Dr. Roberto Maia Filho, aprovado pelo eminente Desembargador Gilberto Passos de Freitas, então Corregedor Geral da Justiça: ‘(…) No que concerne ao segundo pedido formulado, consistente na averbação de edificação realizada, não pode ele ser acolhido. Isto porque é mesmo indispensável a apresentação do Certificado de Conclusão ou do Auto de Regularização da Construção, expedidos pelo setor competente da municipalidade. Ao contrário do entendimento adotado pelo recorrente, tal formalidade não fica suprida pela existência de lançamento tributário, realizado por outro setor da administração pública local, ainda que este tenha considerado a existência da edificação em questão. Isto porque, como se sabe, cada órgão da administração pública só pode praticar atos dentro da sua esfera de atribuições e nos limites de sua competência funcional. Assim sendo, o eventual reconhecimento da edificação pela Secretaria Municipal de Finanças (fls. 48) tem fins exclusivamente tributários, não dispensando o formal pronunciamento do Departamento de Aprovação de Edificações (Aprov), integrante da Secretaria Municipal de Habitação, que é o órgão competente para reconhecer e certificar a regularidade da construção no caso concreto. Neste diap
asão, reza o artigo 246 da Lei nº 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos): Art. 246 – Além dos casos expressamente indicados no item II do artigo 167, serão averbados na matrícula as subrogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro. § 1o As averbações a que se referem os itens 4 e 5 do inciso II do art. 167 serão as feitas a requerimento dos interessados, com firma reconhecida, instruído com documento comprobatório fornecido pela autoridade competente …. (Redação dada pela Lei n° 10.267, de 2001) – grifos não originais. No mesmo sentido dispõe o item 109 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça: 109. As averbações serão feitas a requerimento dos interessados, com firma reconhecida, instruído com documento comprobatório fornecido pela autoridade competente – grifos não originais.” Ante o exposto, julgo IMPROCEDENTE o presente pedido de providências, iniciado a requerimento de IBERINTER ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÕES LTDA em face do 14º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL/SP, mantendo-se o entrave registrário. Não há custas, despesas processuais, nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. – ADV: JOSE FERNANDES PEREIRA (OAB 66449/SP)

Fonte: DJE/SP | 03/10/2014.

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Jurisprudência mineira – Apelação Cível – Registro de imóvel rural – Dúvida – Dados da escritura de desapropriação divergentes dos constantes da matrícula – Inviabilidade do registro

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APELAÇÃO CÍVEL – REGISTRO DE IMÓVEL RURAL – DÚVIDA – DADOS DA ESCRITURA DE DESAPROPRIAÇÃO DIVERGENTES DOS CONSTANTES DA MATRÍCULA – INVIABILIDADE DO REGISTRO – SENTENÇA MANTIDA.

– A divergência existente entre os dados constantes da escritura de desapropriação de área rural e aqueles existentes na matrícula do imóvel inviabiliza o registro do título aquisitivo da propriedade, devendo ser mantida a sentença que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis.

Apelação Cível nº 1.0325.12.001288-6/001 – Comarca de Itamarandiba – Apelante: Estado de Minas Gerais – Apelado: Carlos Dalmo Moreira (Oficial do Cartório de Registro de Imóveis de Itamarandiba) – Relator: Des. Peixoto Henriques

ACÓRDÃO

Vistos etc., acorda, em Turma, a 7ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos e à unanimidade, em negar provimento.

Belo Horizonte, 5 de agosto de 2014. – Peixoto Henriques – Relator.

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

DES. PEIXOTO HENRIQUES – Via apelação (f. 58/67), insurge-se o Estado de Minas Gerais contra sentença (f. 48/50) que, prolatada nos autos da suscitação de dúvida ajuizada pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Itamarandiba, julgou procedente a dúvida, mantendo a negação de registro da escritura pública de desapropriação de 99,5842 hectares de uma área rural maior, situada no lugar denominado "Criminoso", lavrada pelo Cartório do 1º Ofício de Notas de Belo Horizonte, ante as divergências verificadas no título, em relação à matrícula, relativamente às dimensões do imóvel rural e aos seus confrontantes.

Em suma, aduz o apelante: que a desapropriação constitui forma originária de aquisição de propriedade e, no caso, deu-se amigavelmente, de modo que a segurança jurídica prescinde das pendências apontadas pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis; e, ainda, que os fatos jurídicos que afetavam o imóvel antes do ato expropriatório se tornam juridicamente irrelevantes, sem que haja a quebra do princípio da continuidade do registro público. 

Requer o provimento, para reformar a sentença, determinando-se o registro da escritura de desapropriação administrativa. 

Dispensado o preparo (art. 511, § 1º, CPC).

Sem contrarrazões.

A d. PGJ/MG manifestou-se por meio do parecer do i. Procurador de Justiça Geraldo de Faria Martins da Costa, opinando pela negativa de provimento ao recurso (f. 76/78).

Fiel ao breve, dou por relatado.

Conheço do recurso, presentes os requisitos para superação do juízo de admissibilidade.

A despeito das alegações do apelante acerca da natureza do ato expropriatório, como forma originária de aquisição de propriedade, trata-se, in casu, da regularidade ou não do título representativo desta aquisição.

Data venia, é preciso haver uma correspondência entre o direito e os fatos, sob pena de se tornar inócua a regulamentação correspondente. A natureza jurídica do ato de aquisição da propriedade imóvel pela desapropriação não dispensa a correta identificação do aludido bem no respectivo título aquisitivo. Sendo necessário o registro do titulo aquisitivo no Cartório de Registro de Imóveis competente, tem-se que se torna exigível que o objeto da aquisição seja uma unidade imobiliária juridicamente reconhecida, ou seja, passível de registro.

A Lei de Registros Públicos, no seu art. 176, § 1º, 3, a, exige, para registro do imóvel rural:

"Art. 176 – O Livro nº 2 – Registro Geral – será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.

§ 1º A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas:

[…]

3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação:

a – se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área;".

No caso dos autos, informou o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Itamarandiba que os desapropriados constam como titulares de um imóvel rural matriculado sob o número 4.383, situado no lugar denominado "Criminoso", com área de 105,5985 (cento e cinco hectares, cinquenta e nove ares e oitenta e cinco centiares), num perímetro de 4.391,071 metros – dados apurados num procedimento de retificação administrativa da área do imóvel em questão.

A escritura de desapropriação de f. 9/12-v., embora faça referência ao imóvel matriculado sob o número 4.383, no Cartório de Registro de Imóveis de Itamarandiba, informa que se trata de uma área de 99,5842 ha (noventa e nove hectares, cinquenta e oito ares e quarenta e dois centiares).

A dúvida suscitada pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis decorre do fato de haver divergência de dados entre o registro público e a escritura de desapropriação no que diz respeito não somente à área do terreno, conforme demonstrado acima, mas também com relação aos confrontantes citados no instrumento expropriatório, os quais não aparecem na descrição objeto da matrícula do imóvel.

É cediço que, nos termos do art. 1º, caput, da Lei 6.015/1973, o registro público foi estabelecido para assegurar autenticidade, segurança e eficácia aos atos jurídicos, de modo que não se pode admitir o registro de atos que possam comprometer a finalidade da própria atividade registral.

Logo, não há como se proceder ao registro do título aquisitivo de propriedade objeto da dúvida (f. 9/12-v.), devendo o ente expropriante, ora apelante, providenciar a regularização pertinente, para possibilitar dito registro no Cartório de Registro de Imóveis de Itamarandiba.

Isso posto, nego provimento à apelação.

Sem custas recursais (LE nº 14.939/2003).

É como voto.

DES. OLIVEIRA FIRMO – Senhor Presidente, acompanho o Relator, na negativa de provimento à apelação para confirmar a sentença na parte em que se julgou procedente a dúvida relativamente à individualização do imóvel objeto da desapropriação.

I – a) Embora a desapropriação seja forma de aquisição originária, ensejando a transferência da propriedade sem correlação necessária com o título jurídico de propriedade (cf. MELLO, Celso Antônio Bandeira de. Curso de direito administrativo. 13. ed. rev., atual. e ampl. São Paulo: Malheiros, 2000, p. 716-717; CARVALHO FILHO, José dos Santos. Manual de direito administrativo. 24. ed. rev., ampl. e atual. Rio de Janeiro: Lúmen Juris, 2011, p. 758-759), a desapropriação amigável, como no caso, faz-se mediante escritura pública em que as partes manifestam livremente acordo de vontades sobre o bem e o preço, no âmbito de um negócio jurídico bilateral que terá ingresso no Registro Imobiliário (art. 167, I, nº 34, da Lei nº 6.015/1973). Na espécie, a desapropriação recai sobre o imóvel objeto de matrícula imobiliária indicada na escritura. Desse modo, sua descrição, caracterização e individuação devem corresponder fielmente à constante da matrícula, em atenção ao princípio da continuidade do registro público. Diferente seria a solução se o bem desapropriado fosse parte destacada do imóvel objeto da matrícula, hipótese em que irrelevante a circunstância de a área descrita na escritura ser inferior à registrada.

I – b) Pontuo apenas que o ingresso da escritura no registro imobiliário também foi negado à razão da necessidade de comprovação de quitação do imóvel para com o Incra e a União, relativamente ao Imposto Territorial Rural (ITR) (item g – f. 4). O Tabelião, investido de fé pública, certificou que os comprovantes de quitação exigidos lhe foram apresentados por ocasião da lavratura da escritura (f. 11-12), o que supera o óbice apontado pelo Oficial Registrador, no particular. 

II – Com essas considerações, acompanho o Relator para negar provimento à apelação.

É o voto.

DES. WASHINGTON FERREIRA – De acordo com o Relator.
Súmula – NEGARAM PROVIMENTO.

Fonte: Recivil – DJE/MG | 03/10/2014.

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