"Condomínios de Lotes": Panorama Legal e seu Registro – Por Fábio Ribeiro dos Santos

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*  Fábio Ribeiro dos Santos

De acordo com a Lei de Condomínios e Incorporações (Lei nº 4.591/64), os condomínios edilícios são sempre condomínios em edificações. Ainda que haja a previsão legal (art. 8º) de múltiplas edificações, muitas vezes com áreas de terreno de uso privativo, a unidade autônoma sempre é definida como a edificação, seja casa ou apartamento.

Em consequência, exige-se que seja arquivado, no Registro de Imóveis, o quadro de áreas construídas das edificações, que contém, entre outros elementos, as frações ideais das unidades. Nestes condomínios com várias edificações, cada qual com seu terreno exclusivo, há plena vinculação entre construção, terreno e fração ideal, vinculação essa indissociável do registro de instituição do condomínio (Cód. Civil, art. 1.332).

Esse regramento jurídico é radicalmente diferente daquele aplicável aos loteamentos. Nestes, criam-se lotes destinados à edificação (Lei nº 6.766/79, art. 2º, p. 1), mas o proprietário é livre para construir o que bem lhe aprouver, respeitados os limites públicos (urbanísticos legais e convencionais) e privados (direitos de vizinhança). Há margem de escolha que não se tem no condomínio.

Há, entretanto, figura jurídica intermediária: os corriqueiramente denominados “condomínios de lotes”. São disciplinados de forma sumária pelo art. 3º do Decreto-Lei nº 271/67. Ali, prevê-se a aplicação da lei de condomínios aos loteamentos, “equiparando-se o loteador ao incorporador, os compradores de lotes aos condôminos e as obras de infra-estrutura à construção da edificação”. Em consequência, os empreendimentos que seguirem essa formatação podem se constituir sob a forma condominial, mas permitem que a prerrogativa do proprietário quanto à construção seja mantida. Em outras palavras, são condomínios desvinculados de edificação.

A questão então discutida é se a superveniência da Lei nº 6.766/79 implicou a revogação tácita deste dispositivo do DL 271/67. Órgãos correicionais de diversos estados permitiram a convivência dessas três espécies de ocupação urbana: condomínios, loteamentos e condomínios de lotes. Porém, a jurisprudência administrativa da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de São Paulo (CGJ/SP) reiterava que o condomínio de lotes era burla à lei de loteamentos e, por isso, não poderia ser admitido. Tampouco admitia condomínios edilícios vinculados a área construída irrisória, que pudesse ser aumentada ao alvitre do condômino (condomínios “de edículas” ou, jocosamente, “de casas de cachorro”).

A posição da CGJ/SP sofreu alteração sensível a partir da edição do provimento nº 18/2012, sobre regularização fundiária. Hoje, as normas de serviço (NSCGJ/SP) permitem que a regularização fundiária seja realizada “aplicando-se, conforme o caso, o disposto no art. 3º do Decreto-Lei nº 271/67, o art. 1º da Lei nº 4.591/64, ou o art. 2º da Lei nº 6.766/79” (item 293). Nitidamente, a CGJ/SP assumiu a vigência do DL 271/67 e rompeu com a dicotomia loteamento/condomínio, permitindo a convivência do condomínio de lotes ao lado daqueles outros dois institutos.

A inovação interpretativa teve sua razão de ser, porque se trata de hipótese de regularização de situações de fato. Há inúmeros condomínios edilícios, inicialmente concebidos com área construída imutável, que sofreram alterações ao longo do tempo porque o condômino (mesmo de boa fé) construiu mais do que lhe era deferido. Há ainda situações de ocupações irregulares em áreas urbanas cujas configurações recomendam a regularização sob a forma condominial. Em suma, o espírito maior da regularização fundiária – trazer para o âmbito formal do Registro a realidade fática do desenvolvimento informal urbano – impõe que se abram horizontes, ao invés de restringi-los.

As novas normas de serviço (Prov. 41/2013) avançaram nesta mesma direção, prevendo condomínios de lotes também aos novos empreendimentos (itens 222.2 e 229). Franqueia-se, dessa forma, o registro de condomínios sem edificação. O condômino poderá aprovar o projeto de construção que lhe aprouver e executá-lo. Sujeitar-se-á à convenção condominial, mas não precisará respeitar área construída previamente definida no registro da instituição.

Nessa forma condominial, portanto, as averbações de construção não têm impacto no registro do condomínio. Em recente encontro, mais de 50 Oficiais de Registro de Imóveis de São Paulo enunciaram que “no condomínio de lotes, a variação das áreas das acessões não alterará a fração ideal de cada unidade autônoma no terreno ou coisas comuns”, o que é a essência do instituto.

Persistem as implicações urbanísticas – notadamente, se a proliferação de condomínios de lotes, “fechados”, é conveniente para a cidade. Mas o grande mérito da nova orientação da CGJ/SP é abrir a possibilidade de aplicação do instituto, valorizando o Registro de Imóveis e remetendo a discussão político-urbanística ao órgão municipal que autorizar o projeto. Melhor do que a proibição sumária, a apreciação caso a caso é a garantia de soluções justas e adequadas.

Fonte: Carta Forense.

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1ªVRP/SP: Considerando que o feito não teria tramitação, com seguidas recusas de peritos judiciais que receberiam apenas os honorários pagos pelo convênio estadual e considerando que o imóvel é originário de loteamento registrado, o MM. Juízo da 1ªVRP/SP julgou a ação PARCIALMENTE procedente para determinar a usucapião do imóvel conforme descrito e caracterizado na planta do loteamento.

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Processo 0343431-90.2009.8.26.0100 (100.09.343431-5) – Usucapião – Registro de Imóveis – Roseli Alves da Rocha – Tratase de ação de usucapião especial urbana para aquisição do domínio do imóvel localizado na Avenida Júlio Buono nº 3.094, correspondente ao lote 4 da quadra 106 do loteamento Jardim Brasil, inscrito junto ao 15º RISP e faz parte de área maior da transcrição nº 76.344 da mesma Serventia Extrajudicial. Sustenta a inicial posse mansa, ininterrupta e pacífica, com animus domini. Foram determinadas as citações e notificações necessárias. O Estado de São Paulo e a União não manifestaram interesse; contudo, o MUNICÍPIO DE SÃO PAULO solicitou a juntada de memorial descritivo e planta, para melhor análise técnica e segura quanto à possibilidade ou não de interferência (fls. 140/142). Foi publicado edital para fins citação. Foi apresentada contestação por Curador Especial. É o relatório. DECIDO. O pedido é procedente. Cuida-se de usucapião especial relacionada com imóvel urbano não superior a 250m² (art.183 da CR). Assim, exige-se a demonstração de cinco requisitos fundamentais: tempo, posse, utilização residencial (função social), limite de área e ausência de outros direitos reais, segundo inteligência do art. 1.240 do Código Civil. Quanto à qualidade da posse para usucapir, nos termos do mesmo dispositivo legal, basta que esta seja ad usucapionem, isto é, mansa, pacífica, pública, ininterrupta e em cujo exercício se observe o animus domni. A parte autora demonstrou, de forma satisfatória, que está na posse do imóvel urbano (não superior a 250m²) por mais de cinco anos, com animus domini e de forma tranquila, sem oposição de qualquer dos confinantes ou titulares do domínio. Nesse sentido, os documentos acostados aos autos do processo exteriorizam a referida posse. Em resumo: a posse da parte autora (para fins de moradia), contada do início do exercício até o ajuizamento da ação, supera o período necessário para a aquisição do domínio pela usucapião especial prevista no art. 1.240 do Código Civil. A manifestação do MUNICÍPIO DE SÃO PAULO, requerendo a juntada de planta e memorial descritivo para melhor análise técnica, não é aplicável à hipótese. Isso porque, uma vez necessária a designação de perícia, e tratando-se de gratuidade de justiça, viriam as repetidas negativas de Peritos em aceitar o encargo recebendo apenas os honorários pagos pelo convênio estadual. Ou seja, o feito não teria tramitação, com seguidas recusas de peritos judiciais. Há outra solução, contudo: a procedência parcial do pedido. Tendo em vista que se trata de loteamento regularizado, a dúvida municipal entre as medidas perimetrais dadas pelos autores e aquelas registradas junto à D. Serventia Extrajudicial quando da regularização do loteamento levarão à procedência parcial do pedido, preponderando a descrição tabular. Finalmente, registre-se que a contestação trazida pelo Curador Especial não compromete nenhum dos requisitos, já apresentados, para a aquisição de imóvel por usucapião, destacando-se que foram esgotados os meios de localização, na tentativa da citação pessoal. Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE EM PARTE o pedido para DECLARAR o domínio da parte autora sobre o imóvel usucapiendo, correspondente ao lote 4 da quadra 106 do loteamento Jardim Brasil, determinando-se a abertura de matrícula em conformidade com a planta arquivada junto à D. Serventia, com fundamento no artigo 225 e artigo 226, ambos da Lei nº 6.015/1973. DECRETO a extinção do processo com resolução do mérito (art. 269 I do CPC). Deixo de condenar a parte autora em custas e despesas processuais, em razão da gratuidade deferida. Esta sentença servirá de mandado para registro, sendo desnecessária a expedição de novo documento, nos termos da Portaria Conjunta n.º 01/2008 das Varas de Registros Públicos da Capital, isenta de emolumentos, caso beneficiária da Justiça Gratuita. Arbitro os honorários do Curador Especial em 100% do valor previsto na tabela expedida pela Defensoria Pública. Transitada em julgado, expeçase certidão. Oportunamente, ao arquivo. P.R.I. U 1319 Certifico e dou fé que, nos termos do art. 162, § 4º, do CPC, preparei para remessa ao Diário da Justiça Eletrônico o(s) seguinte(s) ato(s) ordinatório(s): em cumprimento ao Provimento nº 577/97, o valor do preparo, para o caso de eventual interposição de recurso foi calculado em 2% sobre o valor da causa atualizado pela Tabela Prática do TJ/SP e importa em R$ 528,17. Certifico ainda que em cumprimento ao determinado na Lei 11.608 de 29/12/2003, deve ser recolhido na guia GARE, como preparo, o valor mínimo de 05 (cinco) UFESPs referente ao 1º dia útil do mês do recolhimento, se o valor calculado acima informado for menor do que 05 UFESPs. Certifico ainda que de acordo com o Provimento nº 833/2004, há necessidade do pagamento do valor do porte de remessa de R$29,50 (por volume de autos), a ser pago em guia própria do Banco do Brasil – código 110-4, tendo este processo 01 volume(s). (U 1319). Nada mais. – ADV: OSVALDO FIGUEIREDO MAUGERI (OAB 65994/SP), JOEL ALVES GARCIA (OAB 97799/SP), CAMILA SANTOS CURY (OAB 276969/SP), HILDA ERTHMANN PIERALINI (OAB 157873/SP), WELESSON JOSE REUTERS DE FREITAS (OAB 160641/SP) 

Fonte: DJE/SP | 01/09/2014.

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1ªVRP/SP: Intimação. Ocultação do devedor fiduciante: como a Lei nº. 9.514/97 não prevê a intimação por hora certa, não resta à interessada outra solução a não ser se valer da notificação judicial.

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Processo 1062936-50.2014.8.26.0100 – Pedido de Providências – Registro de Imóveis – 9º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo – SP – INCOSUL INCORPORAÇÃO E CONSTRUÇÃO LTDA – Alienação Fiduciária – pretensão de notificar o devedor frustrada ante os indícios de ocultação – inviabilidade de notificação extrajudicial ser realizada nos moldes do CPC – utilização da notificação judicial que não está obstada em lei e que respeita a regra da legalidade- pedido indeferido. Vistos. Trata-se de pedido de providências formulado pelo Oficial do 9º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento da credora fiduciária Incosul Incorporação e Construção LTDA, ante a recusa de publicação de edital para notificação e constituição em mora do devedor Raphael Alves de Oliveira, com a finalidade de compeli-lo à adimplir as obrigações assumidas no contrato de alienação fiduciária referente ao apartamento da Rua Serra de Bragança, nº 791/507 – Tatuapé, devidamente registrado sob nº 06 na matrícula nº 192.577. Alega o Registrador que, diante do esgotamento de todas as tentativas para notificação, tanto pessoalmente como por carta, a interessada solicitou a publicação de edital, nos termos do § 4º do artigo 26 da Lei 9.514/97, o que entende não ser possível. Esclarece que o devedor não se encontra em local incerto e não sabido, bem como a citação editalícia não tem previsão legal para a presente hipótese, logo, deverá ser aplicado o Provimento 11/2013 da E Corregedoria Geral da Justiça, que nos itens 312.5 e 312.6 estabelece que nos casos de ocultação do devedor para constituição de mora, nos contratos de alienação fiduciária, deverá ser buscada a intimação judicial. A suscitada apresentou impugnação (fls.54/61). Argumenta que a expressão local incerto e não sabido deve ser interpretada de forma mais abrangente, abarcando a situação em que o devedor esteja claramente se esquivando da notificação. O Ministério Público opinou pela manutenção do óbice oposto pelo Registrador (fls.76/77). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Com razão o Registrador e a Douta Promotora de Justiça. A Lei 9.514/97 em seu artigo 26, §§ 3º e 4º disciplina as formas de intimação do devedor fiduciante: “art. 26: Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (…) §3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regulamente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. §4º Quando o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído se encontrar em outro local, incerto e não sabido, o oficial certificará o fato, cabendo, então, ao oficial do competente Registro de Imóveis promover a intimação por edital, publicado por três dias, pelo menos, em dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária”. Em uma leitura mais atenta, verifica-se que a lei referida não contemplou a hipótese de ocultação do devedor fiduciante, como parece ser o caso dos autos. Analisando os fatos narrados na inicial temse que o devedor no primeiro endereço informado pela suscitada não se encontrava no local (Rua Serra de Bragança, nº 791, aptº 507), conforme certidão do Oficial do 4º Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas desta Capital, ou seja, o devedor apesar de naquela oportunidade não se encontrar no local, é conhecido como seu morador, o que se comprova pelo recebimento dos ARs na portaria do prédio. Deste modo, tudo leva a crer que o devedor fiduciante reside no local em que procurado, que é o mesmo fornecido nos extratos juntados às fls.07 e 34, e está dolosamente se ocultando para evitar os efeitos da intimação prevista no artigo 26 da Lei 9.514/97. Como é sabido, para ter cabimento a intimação por edital é preciso que o devedor fiduciante se encontre em lugar incerto e não sabido, e não que esteja se ocultando. E como a Lei 9.514/97 não prevê a intimação por hora certa, não resta à interessada outra solução a não ser se valer da notificação judicial. Ressalta-se que a questão foi regulada pelo Provimento CG nº 11/2013: “312.5: Na hipótese de o devedor, seu representante legal, ou procurador se ocultar de forma a não permitir a intimação, o Oficial do Registro de Imóveis certificará essa circunstância, a fim de que o credor fiduciário promova a intimação via judicial. O procedimento extrajudicial será mantido aberto por 60 (sessenta) dias, findos os quais, se não houver manifestação do credor fiduciário, será arquivado”. Assim, correto o óbice oposto pelo Registrador, consistente na recusa da intimação editalícia, já que ausentes seus pressupostos legais. Diante do exposto, indefiro o pedido de providências formulado pelo Oficial do 9º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Incosul Incorporação e Construção LTDA., mantendo o óbice apresentado. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios resultantes deste procedimento Oportunamente arquivem-se os autos. P.R.I.C. São Paulo, 26 de agosto de 2014. Tania Mara Ahualli Juíza de Direito – ADV: DANILO AKIRA INOMATA (OAB 275286/SP)

Fonte: DJE/SP | 01/09/2014.

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