STJ: Proprietário não consegue impedir que acompanhante de vizinha idosa transite por seu imóvel

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O vizinho de uma mulher idosa, portadora de hérnia, terá de deixar que o cônjuge ou outras pessoas que a acompanhem transitem por sua propriedade. A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirmou a extensão gratuita, para esses acompanhantes, da servidão de passagem que havia sido garantida à idosa por decisão judicial. 

Para a relatora do processo, ministra Nancy Andrighi, o problema dos autos não é jurídico, mas uma questão de solidariedade, de colaboração entre pessoas próximas, fundada na dignidade da pessoa humana. 

O autor do recurso julgado pela Terceira Turma, proprietário do imóvel onde fora estabelecida a servidão de passagem, pretendia ser indenizado pelo trânsito de qualquer outra pessoa no local, ainda que estivesse acompanhando a idosa. 

Vendeta

Em seu voto, a ministra lamentou que causas como essa, de “vendeta pessoal, completamente desgarrada de proveito jurídico, ou quiçá econômico”, não só existam como cheguem ao STJ. Ela afirmou perplexidade diante do caso. 

“É mais que razoável, é esperado que uma pessoa adoentada, portadora de hérnia de grandes proporções, não transite desacompanhada. E é absolutamente irracional a pretensão de que ela transite sozinha pela passagem judicialmente garantida para facilitar-lhe o acesso e a locomoção, enquanto seu cônjuge ou qualquer outra pessoa que a acompanhe deva utilizar o caminho regular”, afirmou. 

“Questionável, inclusive, a própria resistência inicial da parte à utilização da passagem pela companheira do recorrido, pois demonstra inaceitável desconsideração com os mais comezinhos princípios que regem as relações sociais, dos quais se deveria extrair a sobriedade necessária para a composição e, porventura, para a mera aquiescência do pleito inicial de trânsito, por reconhecido motivo de doença, pela propriedade do recorrente”, completou a ministra. 

Humanidade

“Apropriando-nos, de forma estreita, do existencialismo de Sartre, para quem ‘o homem nada mais é do que aquilo que ele faz de si mesmo’, pesa, na hipótese, a ausência de humanidade”, asseverou a relatora. 

“Não se compraz o direito com o exercício desarrazoado das prerrogativas legais enfeixadas pela propriedade, mormente quando brandidas sem uma consistente razão jurídica”, acrescentou. 

Ela citou novamente Jean-Paul Sartre para afirmar que “a nossa responsabilidade é muito maior do que poderíamos supor, pois ela engaja a humanidade inteira”. 

Ausência de perda financeira 

A ministra entendeu que, como o direito de uso da passagem à idosa já fora garantido em decisão transitada em julgado, sua extensão ao companheiro não justificaria indenização. 

Para a relatora, a compensação prevista na lei visa recompor perdas financeiras pela imposição de limitações permanentes à propriedade do imóvel que fornece a passagem, o que não ocorreu no caso. 

A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 1370210.

Fonte: STJ I 18/09/2013.

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Registro da penhora

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* Ivanildo Figueiredo

Entenda como funciona o processo e em que casos pode ser revertido

A penhora representa ato judicial de constrição sobre imóvel resultante de processo de execução contra seu proprietário. A penhora considera-se constituída só a partir do registro do ofício ou certidão judicial com a ordem de penhora no cartório de imóveis. O art. 239 da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73), dispõe que “as penhoras, arrestos e seqüestros de imóveis serão registrados depois de pagas as custas do registro pela parte interessada, em cumprimento de mandado ou à vista de certidão do escrivão, de que constem, além dos requisitos exigidos, os nomes do juiz, do depositário, partes e natureza do processo”.

Em respeito ao princípio da continuidade registral, o art. 237 da mesma Lei de Registros Públicos prescreve que “ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro”. Portanto, dessas considerações iniciais, conclui-se que os requisitos primários para o registro da penhora são que o imóvel deve possuir matrícula no cartório de registro e que o mandado judicial seja dirigido contra o proprietário do bem.

O Código de Processo Civil, alterado pela Lei 10.444/2002, estabelece, no seu art. 659, § 4º, que “a penhora de bens imóveis realizar-se-á mediante auto ou termo de penhora, cabendo ao exequente, sem prejuízo da imediata intimação do executado, providenciar, para presunção absoluta de conhecimento por terceiros, o respectivo registro no ofício imobiliário, mediante apresentação de certidão de inteiro teor do ato e independentemente de mandado judicial”. Desse modo, cabe ao exequente ou credor, solicitar ao cartório de registro de imóveis a efetivação da penhora.

Se a certidão ou ofício de penhora não for dirigido contra o proprietário do imóvel, o cartório deve recusar o registro, como assim entende a jurisprudência: “Execução trabalhista. Continuidade. Inviabilidade do registro. Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Pretendido registro de mandado de penhora – Execução trabalhista – Executada que não é titular do domínio – Alegada responsabilidade de empresa componente do mesmo grupo econômico – Ausência de específica decisão judicial – Quebra da continuidade registrária – Inviabilidade dos registros – Recurso desprovido.” (Tribunal de Justiça de São Paulo, Apelação Cível nº 65.157-0/1, Catanduva). Se a penhora não for registrada na matrícula, tampouco poderá ser objeto de registro a carta de arrematação em leilão. E a ausência do registro afasta a presunção de fraude à execução, conforme preconiza a Súmula 375 do STJ: “O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente”.

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* Ivanildo Figueiredo é professor da Faculdade de Direito do Recife/UFPE e Tabelião do 8º Ofício de Notas da Capital.

Fonte: Jornal do Commercio Online I 19/09/2013.

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Princípio da concentração – João Pedro Lamana Paiva

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* João Pedro Lamana Paiva

O princípio da concentração propugna que nenhum fato jurígeno ou ato jurídico que diga respeito à situação jurídica de um imóvel ou às mutações subjetivas que possa vir a sofrer podem ficar indiferentes ao registro/averbação na respectiva matrícula imobiliária. Esse princípio foi doutrinariamente desenvolvido pelos estudos de Décio Erpen, desembargador aposentado do TJRS, e João Pedro Lamana Paiva, registrador imobiliário em Porto Alegre-RS, com a adesão de Mário Pazutti Mezzari, registrador imobiliário em Pelotas-RS.

Esse princípio tem seu fundamento mais remoto no fato de que o  Direito só protege aquilo que é dado a conhecer às pessoas e, quando isso não se realize publicamente, pelo menos que chegue ao conhecimento daquelas pessoas que tenham real interesse em relação a determinada situação jurídica. Os direitos imobiliários, por sua vez, no direito brasileiro, integram aquela categoria dos direitos que pressupõem a mais ampla publicidade.

No seu aspecto formal, o princípio da concentração é um dos princípios registrais que decorre da interpretação da Lei dos Registros Públicos e se consagrou na prática registral brasileira, tendo sido amplamente reconhecido, não apenas pelos registradores, mas também pela jurisprudência dos Tribunais.

É, portanto, a explicitação desse princípio, através de um texto legal incisivo, que lhe conferirá a amplitude e reconhecimento que ele realmente necessita, passando a promover uma verdadeira revolução no âmbito do Direito Registral Imobiliário brasileiro.

Assim, a alegação de que esse princípio não seria de obrigatória observância no âmbito dos princípios do Direito Registral, de modo a justificar o total afastamento de sua aplicação, tem sido manifestada como justificativa no sentido de que ele não seja aceito enquanto salvaguarda geradora de segurança aos negócios imobiliários, especialmente pelos defensores da certidão de feitos ajuizados, que a veemcomo principal instrumento adequado a promover essa segurança. Entretanto, esquecem seus defensores que essa certidão, nos termos da lei, não tem sequer caráter obrigatório para a realização de alienações e onerações imobiliárias.

O princípio da concentração, por outro lado, fornece maior segurança jurídica aos negócios imobiliários porque procura garantir que seja consignada, dentre as informações relevantes sobre o imóvel, num mesmo repositório submetido a grande controle especializado, também as informações sobre a existência de ações ajuizadas relativamente ao imóvel, dispensando que se tenha de recorrer a outras fontes para a obtenção de informação de capital importância à segura realização das transações imobiliárias.

O que está ocorrendo, no momento, através da proposição de projeto de lei no Congresso Nacional, o qual pretende inserir diversas alterações no texto da Lei de Registros Públicos, não é, simplesmente, adotar o princípio da concentração vez que ele já está consagrado no Direito brasileiro. O que sucede é que a nova lei está preocupada em explicitá-lo em toda a sua extensão, evidenciando o seu amplo alcance e suas importantes consequências jurídicas.

Assim, cabe à nova lei esclarecer que, em decorrência do princípio da concentração não mais serão oponíveis, contra terceiros, os atos e negócios jurídicos que não constarem da matrícula do imóvel, protegendo a comunidade quanto aos atos que permanecemocultos em relação ao imóvel ou que estejam sendo ocultados acerca da real situação do imóvel, em prejuízo de qualquer interessado na negociação do imóvel.

O grande mérito do princípio da concentração é oferecer uma proteção especial aos negócios imobiliários, a qual decorre do efeito publicitário conferido pelo Registro de Imóveis aos atos que nele ingressam.

Dessa forma, o que a nova lei pretende é afastar os riscos a que está sujeito todo aquele que se aventura, hoje, a adquirir um imóvel no Brasil, porque há inúmeras situações contra as quais ele não tem como se resguardar, como é o caso do promitente-comprador que, mesmo não tendo registrado sua promessa de compra e venda na matrícula, estará legitimado a manejar embargos contra o credor hipotecário ou contra o credor que tenha promovido ação executiva, situações que, se adotado em sua inteireza o princípio da concentração, não mais terão lugar.

De acordo com esse novo patamar jurídico, o adquirente também não mais será surpreendido ao saber que o imóvel que comprou estava tombado, assim como a própria fraude à execução passará a ser objetivamente caracterizada fazendo cessar uma infindável discussão jurisprudencial dos Tribunais em torno do assunto e assim por diante.

Aliás, essa explicitação mais ampla do princípio da concentração que se está pretendendo realizar com um novo texto de lei não implicará, necessariamente, o fim da certidão de feitos ajuizados. Ao revés, ela é apenas mais uma das fontes de informação capazes de comprovar a existência de ações judiciais nas quais esteja envolvido certo e determinado imóvel, especialmente quanto a ações de conhecimento, já que as executivas estão contempladas pelo art. 615-A do Código de Processo Civil, constituindo, portanto, um instrumento opcional, à segurança dos negócios, do qual o adquirente poderá servir-se ou não.

O que na verdade ocorre é que aquela informação trazida pela certidão de feitos ajuizados, quando positiva em relação a açõesexecutivas, invariavelmente restará albergada à matrícula, por iniciativa do exequente, visando aos potencializadores efeitos dapublicidade registral imobiliária, geradora da tão desejada segurança jurídica àqueles que pretendam negociar o imóvel sem maiores riscos. Ou seja, terá ocorrido a concretização do princípio da concentração, tornando inócua a exibição da certidão.

Além disso, há toda uma grande expectativa de vários setores da economia em relação à aprovação desse projeto de lei pelo Congresso Nacional, a exemplo das empresas do mercado da construção civil, dos bancos, do comércio imobiliário, bem como dos notários e registradores, não só pela perspectiva de agregar grande segurança aos negócios, mas também pela economia e agilidade na realização desses negócios, que se estima poderem ser realizados num prazo três vezes menor do que o atualmente praticado.

Derradeiramente, o Brasil não pode perder essa oportunidade de aperfeiçoar o seu sistema registral imobiliário, através da aprovação do Projeto de Lei nº 5.708/2013, que ora tramita no Congresso Nacional, tornando-o um dos melhores do mundo no oferecimento de segurança jurídica a negócios de tão relevante e crescente importância para a economia global como são os negócios imobiliários.

Porto Alegre/RS/setembro/2013

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* João Pedro Lamana Paiva é Registrador Titular do Registro de Imóveis da 1ª Zona de Porto Alegre.

Fonte: Anoreg Brasil I 09/09/2013.

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