IRIB Responde – Compra e venda de ascendente a descendente.

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Questão esclarece acerca da compra e venda celebrada entre ascendente e descendente.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou interessante questão envolvendo a compra e venda celebrada entre ascendente e descendente, que trouxe, na resposta dada pelo Instituto, os valiosos ensinamentos de Maria do Carmo de Rezende Campos Couto.

Pergunta
Pode ser registrada uma escritura pública de compra e venda de ascendente para descendente sem o consentimento dos demais descendentes?

Resposta
Primeiro, julgamos de importância a reprodução do art. 496, do Código Civil, que cuida do assunto:

“Art. 496 – É anulável a venda de ascendentes a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.

Parágrafo único – Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória”

Com acima exposto, e atendo-nos ao que de forma direta está a desejar o consulente, nenhum impedimento vai ter o Registrador de Imóveis para recepcionar uma escritura em que se vê o vendedor como ascendente do comprador, e com notícias de ter ele outros descendentes, sem necessidade de se exigir para a prática do ato de sua competência a manifestação desses outros descendentes, e até mesmo do cônjuge do vendedor, quando for o caso, podendo, desta forma, proceder ao devido registro sem qualquer preocupação com exigências na direção aqui reportada.

Sobre a questão, temos importantes ensinamentos de Maria do Carmo de Rezende Campos Couto, em obra intitulada "Coleção Cadernos IRIB – vol. 1 – Compra e Venda", p. 27. Vejamos:

"6.1 Venda de ascendente a descendente

Os ascendentes podem vender bens aos descendentes, desde que haja consentimento dos demais descendentes. Deve haver, também, a anuência do cônjuge do alienante, exceto se o casamento for pelo regime de separação obrigatória de bens. A falta de consentimento torna o ato anulável, conforme art. 496 do CC, cabendo aos interessados arguir a nulidade. Tratando-se de anulabilidade, não compete ao registrador de imóveis verificar se houve ou não o comparecimento dos descendentes na escritura, podendo tal escritura ser lavrada e registrada normalmente. O vício tem de ser alegado no prazo de dois anos após o interessado tomar conhecimento do contrato, e, tratando-se de imóvel, esse prazo começa a correr na data do registro da escritura pública na matrícula do imóvel. Mas a escritura, tendo ou não a anuência dos demais descendentes, poderá ser registrada."

Recomendamos, ainda, a leitura da íntegra da Apelação Cível nº 0029136-53.2011.8.26.0100, julgada recentemente pelo Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo, assim ementada:

"REGISTRO DE IMÓVEIS" Compromisso de compra e venda celebrado sem anuência dos demais descendentes" Negócio jurídico anulável" Interesse privado" Inviabilidade do exame da validade do contrato em processo administrativo" Necessidade de processo jurisdicional" Cabimento do registro" Recurso não provido."

A íntegra da mencionada apelação poderá ser acessada diretamente da base de dados de jurisprudência do IRIB por meio do link

http://www.irib.org.br/html/area-associado/jurisprudencia-busca-integra.php?codjuris=10267 (acessado em 07/06/2013).

Não obstante o entendimento até aqui exposto, julgamos também de importância referências ao que foi julgado pelo STJ, no REsp. 992.749, que leva para o mesmo nível de direitos e obrigações, todos os que se casarem no regime da separação de bens, quer por imposição legal, quer por convenção, o que em nada altera a resposta que está sendo dada a pergunta ora em exame. Da r. decisão, destacando o seguinte:

"O regime de separação obrigatória de bens, previsto no art. 1.829, inc. I, do CC/02, é gênero que congrega duas espécies: (i) separação legal; (ii) separação convencional. Uma decorre da lei e a outra da vontade das partes, e ambas obrigam os cônjuges, uma vez estipulado o regime da separação de bens, à sua observância. Não remanesce, para o cônjuge casado mediante separação de bens, direito à meação, tampouco à concorrência sucessória, respeitando-se o regime de bens estipulado, que obriga as partes na vida e na morte. […]".

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Seleção: Consultoria do IRIB
Fonte: Equipe de revisores técnicos

Fonte: IRIB. Publicação em 25/06/2013.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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TRF1: Tribunal extingue processo sobre quitação de saldo devedor de financiamento imobiliário

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A 6.ª Turma do TRF da 1.ª Região extinguiu processo no qual o Juízo de primeiro grau reconheceu a quitação, pelo Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS), do saldo devedor residual de contrato de financiamento, determinando à Caixa Econômica Federal (CEF) a imediata baixa da hipoteca que recaia sobre o imóvel individualizado.

A proprietária do imóvel entrou com ação na Justiça Federal requerendo o reconhecimento da quitação do saldo residual do contrato de financiamento pela CEF, assim como a condenação da instituição bancária ao pagamento de indenização por danos morais e materiais. Em primeira instância, o pedido foi parcialmente atendido.

O magistrado de primeiro grau entendeu ser possível a quitação, pelo FCVS, de saldo devedor de segundo financiamento imobiliário, desde que o respectivo contrato seja anterior a 05/12/1990, hipótese dos autos. Porém, quanto ao pedido de indenização, ressaltou que não ficou comprovado o prejuízo material sofrido pela autora.

Inconformadas, a autora da ação e a CEF recorreram ao Tribunal Regional Federal da 1.ª Região. Em suas razões, a instituição bancária continua recusando-se a fornecer a quitação de saldo residual de segundo contrato de financiamento firmado sob as regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

A autora, por sua vez, alega que a recusa infundada da CEF em proceder à baixa na hipoteca do imóvel individualizado nos autos lhe ocasionou danos moral e material, pelo que requereu o reconhecimento do direito à reparação por dano material, equivalente ao valor do aluguel de imóvel similar durante o prazo em que a Caixa se recusou a cumprir com suas obrigações.

Ao analisar os autos, o relator, desembargador federal Jirair Aram Meguerian, entendeu que a hipótese é de extinção do processo sem resolução de mérito, por ilegitimidade ativa. Para justificar sua decisão, o magistrado contextualizou toda a situação.

Entenda o caso – O imóvel individualizado foi hipotecado em favor da CEF em razão de financiamento firmado com R.C. em 28/09/1984, posteriormente transferido, com anuência da empresa pública federal, a A.B. Posteriormente, A.B., por meio de contrato particular de compra e venda, datado de 05/04/2002, sem a anuência da CEF, cedeu os direitos e as obrigações sobre o imóvel em questão a E.M. que, por sua vez, era representado pela autora da ação.

“Assim, delineada a situação fática posta nos autos, entendo que a legitimidade para a propositura da ação em que proferida a sentença recorrida seria, em um primeiro momento, de E.M., que figura como concessionário comprador de imóvel”, explicou o relator.

Ainda de acordo com o desembargador Jirair Aram Meguerian, a Lei 10.150/2000 somente autoriza a equiparação do terceiro adquirente, que obteve a cessão do financiamento sem a concordância do agente financeiro, ao mutuário originário, para todos os efeitos inerentes aos atos necessários à liquidação e habitação junto ao FCVS, se a transferência tiver ocorrido até 25/10/1996.

“Firmada a cessão de direito do financiamento imobiliário em 05/04/2002, não possui o terceiro adquirente, cessionário comprador sem a anuência do agente financeiro, legitimidade para pleitear o reconhecimento da quitação do saldo devedor de imóvel e a baixa na hipoteca que sobre ele recai, negada pela CEF em razão de anterior contrato cujo saldo residual foi quitado pelo FCVS”, fundamentou o relator.

A decisão foi unânime.

JC

0010946-91.2004.4.01.3600

Decisão: 27/05/2013
Publicação: 11/06/2013

Fonte: Assessoria de Comunicação Social | Tribunal Regional Federal da 1.ª Região. Publicação em 19/06/2013.

Registro e portabilidade do crédito imobiliário

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O primeiro aspecto que o cidadão deve considerar quando adquirir um imóvel é ir registro de imóveis da circunscrição imobiliária e solicitar a certidão atualizada com negativas de ônus e ações reais. É importante verificar se existem pendências para evitar problemas no futuro. Conforme o registrador de imóveis da primeira zona de Porto Alegre, João Pedro Lamana Paiva, por mais que um imóvel esteja penhorado ou em processo de execução o mesmo poderá ser vendido. “O comprador corre risco nesta situação poderá ser arrematado por um terceiro e ficará sem a propriedade”, alerta. Em porto Alegre existem seis circunscrições imobiliárias. Cada oficial está limitado a registrar atas de sua zona.

Outro ponto importante que o comprador deve verificar no momento da aquisição do imóvel é a condição condonomial e o IPTU. Como cautela, Paiva também disse que o comprador também pode analisar certidões da empresa responsável pelo imóvel junto à Justiça Federal, Justiça do Trabalho e o Foro local. Caso o proprietário seja pessoa física, não existe a necessidade de negativa federal.

Em relação aos chamados contratos de gaveta, Lamana Paiva informou que existe um provimento da Corregedoria Geral da Justiça do TJRS, que permite noticiar o contrato de gaveta, que é um acordo entre as partes.

Também é relevante destacar que todo o documento que ingressa no registro de imóveis recebe um número de protocolo que é a prioridade de seus direitos e tem validade por 30 dias. De acordo com o levantamento realizado pelas entidades cartoriais indicam que de 25% a 30% dos imóveis do Rio Grande do Sul estão irregulares por diversas razões, sendo que a mais frequente é referente ao título (escritura pública). Durante o 7º Encontro de Notários e Registradores do Estado do RS em Torres João Pedro abordou a portabilidade do crédito imobiliário. Ele ressaltou que a iniciativa permite ao comprador migrar para uma modalidade de financiamento mais acessível. Ao invés de realizar um novo contrato e cancelar alienação fiduciária, o mutuário poderá fazer a troca de instituição bancária através de uma averbação. “A pessoa receberá a quitação do banco original e passará a fazer o pagamento das prestações em outra instituição”, concluiu Paiva.

Escrito por Gerson Anzulli – Publicado no Jornal Correio do Povo

Fonte: Colégio Registral do Rio Grande do Sul. Publicação em 13/06/2013.