As diferenças entre Condomínio e Loteamento

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Ao adquirir um imóvel em um loteamento fechado, muitos pensam que terão os mesmos direitos de quem faz este tipo de compra em um condomínio fechado. Entretanto, é importante se atentar no momento da compra que há diferenças entre os dois formatos que determinam, inclusive, o porquê um é fechado e de uso privado, enquanto o outro está temporariamente fechado, mas como é de uso público pode ser aberto a qualquer momento.

“Assim, ao adquirir uma casa no condomínio você terá a propriedade exclusiva e também a propriedade das áreas comuns do condomínio e suas benfeitorias. Já ao comprar um terreno em loteamento fechado, a pessoa adquire somente a propriedade do lote, uma vez que o restante é um espaço público temporariamente restrito”, explica Flauzilino Araújo dos Santos, presidente da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (ARISP).

Vale ressaltar que o loteamento só se torna fechado por meio de concessões do Poder Público, que podem ser revogadas a qualquer momento e torná-lo um “loteamento aberto”. Por isso, é permitido a qualquer pessoa transitar livremente pelas áreas comuns como ruas, praças, áreas de lazer. O acesso é livre, pois elas são públicas.

Por desconhecerem essas particularidades, muitas vezes, as pessoas constroem suas casas em loteamentos acreditando se tratar de um condomínio fechado, o que gerará transtornos e problemas futuros já que a realidade é diferente da expectativa.

Antes de comprar um terreno, seja em loteamento ou condomínio, o interessado deve ter certeza de que tipo de empreendimento se trata. Para isso basta ir até o cartório de imóveis no qual o bem está registrado. Vale lembrar que é considerado crime a venda de qualquer lote ou unidade autônoma do condomínio sem antes ter o registro do empreendimento.

“Qualquer pessoa pode obter a certidão da matrícula do imóvel onde está o empreendimento na qual constará se é loteamento ou condomínio. No primeiro caso, o seu registro se dá pela Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei 6.766/79), ou seja, trata-se do loteamento propriamente dito”, orienta Flauzilino.

O Registro de Imóveis atua na prevenção de litígios nos negócios imobiliários, por isso analisa a legalidade dos documentos e somente registra o empreendimento quando este atendeu às exigências legais. A finalidade é dar segurança jurídica aos futuros compradores, especialmente quanto à legalidade do empreendimento, à idoneidade do empreendedor e à certeza e detalhes do imóvel.

Todos os documentos apresentados para o registro do loteamento e do condomínio, como plantas, memoriais descritivos, certidões negativas de débitos e de ações judiciais – dentre outros documentos – ficam arquivados no Cartório de Registro de Imóveis e podem ser analisados por qualquer pessoa interessada.

Fonte: iRegistradores | 12/05/2014.

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Questão esclarece acerca da possibilidade de registro de loteamento no caso da apresentação da certidão positiva de ônus reais.

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Parcelamento do solo urbano. Loteamento. Ônus reais – certidão positiva.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca da possibilidade de registro de loteamento no caso da apresentação da certidão positiva de ônus reais. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Vicente Celeste Amadei e Vicente de Abreu Amadei:

Pergunta: No caso de parcelamento do solo urbano, a certidão positiva de ônus reais impede o registro de loteamento?

Resposta: Sobre o assunto, vejamos o que nos ensina Vicente Celeste Amadei e Vicente de Abreu Amadei, na obra “Como Lotear Uma Gleba – O Parcelamento do Solo Urbano em todos os seus aspectos (Loteamento e Desmembramento)”, 3ª Edição revista e ampliada, Campinas (SP), Millennium Editora, 2012, p. 294:

“Oportuno consignar que a existência de ônus real não obsta o registro do loteamento,54 mas pressupõe a anuência do titular do direito real sobre a coisa alheia. Assim, por exemplo, se o imóvel loteando estiver hipotecado, será necessária a anuência do credor hipotecário, uma vez que o registro do parcelamento necessariamente afeta o direito real de garantia dele (o credor hipotecário que, por exemplo, tinha hipoteca sobre a coisa toda, com o parcelamento, ficará com hipoteca em relação aos lotes, operando-se a exclusão de seu direito real de garantia, em relação às áreas que passam a integrar o domínio público); todavia, a mera existência de hipoteca – que traduz um risco em potência -, não impede o registro do parcelamento sob o ângulo da tutela ao adquirente, o qual terá a informação da existência do ônus real e, assim ciente, pode (ou não) assumir risco da aquisição do bem onerado, tal como ocorre nas alienações de imóveis hipotecados em geral.55

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(…)

54 ‘O §2º do artigo 18 não estabeleceu que a existência de ônus reais impede o registro do loteamento. Assim, a certidão positiva de ônus servirá apenas para conhecimento dos compradores’ (Silva, Gilberto Valente da. Ob. cit., p.14).

55 O Dec.-Lei nº 58/37 e o Dec. nº 3.079 previam, para o caso de propriedade onerada, a necessidade de apresentar escritura pública em que o titular estipulava as condições em que se obrigava a liberar os lotes no ato do instrumento definitivo de venda e compra (art. 1º, §3º e art. 1º, §4º, respectivamente). Todavia, a Lei nº 6.766/79 não repetiu tais dispositivos. AFRÂNIO DE CARVALHO entende que o espírito da lei nova é praticamente o mesmo da lei antiga e, daí, sustenta admissível o registro do loteamento da gleba onerada apenas quando o ‘credor, em escritura pública, dê anuência expressa ao loteamento, obrigando-se, mediante condições razoáveis a liberar progressivamente os lotes, à medida que forem negociados…’ (Registro de Imóveis, 4ª ed., Editora Forense, p. 72). Entendimento similar é o de MARCO AURÉLIO S. VIANA, que faz menção à possibilidade do registro, ‘desde que o ônus real não prejudique a alienação, sejam feitas as ressalvas, estabelecidas as condições para liberação…’ (ob. cit., p. 51), bem como o de ARNALDO RIZZARDO, que afirma a conveniência dessa escritura pública, nos moldes do Dec.-Lei 58/37 (ob. cit., p. 45-46). Todavia, em nosso ver, é preciso distinguir a anuência do credor ao parcelamento (que é necessária, uma vez que o registro deste também afeta seu direito real) da assunção de obrigação de liberar o ônus (que, pela Lei nº 6.766/79, não é necessária).”

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Para maior aprofundamento na questão, sugerimos a leitura da obra indicada.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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TJMG. Parcelamento do solo urbano. Loteamento não registrado. Promessa de compra e venda – nulidade.

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É nula a promessa de compra e venda de lote celebrada anteriormente ao registro do loteamento.

O Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (TJMG) julgou, por meio de sua 9ª Câmara Cível, a Apelação Cível nº 1.0236.08.015980-9/001, onde se decidiu pela nulidade de promessa de compra e venda de lote celebrada anteriormente ao registro do loteamento. O acórdão teve como Relator o Desembargador Pedro Bernardes e foi, por unanimidade, improvido.

No caso em tela, as partes celebraram promessa de compra e venda de lote urbano. Contudo, os apelantes afirmaram que o recorrido não pagou a integralidade do preço contratado, motivo pelo qual pleitearam rescisão contratual. Ao julgar o caso, o juízo a quo entendeu que houve nulidade do negócio celebrado, tendo em vista a ausência de registro do loteamento. Em suas razões, os recorrentes afirmam, em síntese, que não se pode falar em nulidade do ato e que o recorrido não fez prova dos fatos por ele afirmados, motivo pelo qual deve ser determinada a rescisão pretendida, com a condenação do apelado ao pagamento das indenizações pleiteadas.

Ao julgar o recurso, o Relator afirmou que o parcelamento do solo urbano, seja ele loteamento ou desmembramento, deve seguir os trâmites previstos na Lei nº 6.766/79, em especial, o disposto nos arts. 6º e seguintes, devendo ser necessária a apresentação do projeto do parcelamento à Prefeitura e, se aprovado, levado à registro na Serventia Imobiliária. In casu, o Relator observou que o negócio foi celebrado enquanto o loteamento ainda não se encontrava registrado no Registro de Imóveis, contrariando o disposto no art. 37 da Lei nº 6.766/79, que prevê a vedação da alienação dos lotes enquanto não registrado o loteamento. Por este motivo, o Relator entendeu que deve ser reconhecida a nulidade do negócio celebrado, fundamentando sua decisão no disposto no inciso VII, do art. 166 do Código Civil de 2002. Por fim, afirmou que “mesmo que atualmente o loteamento esteja registrado, não há prova de que assim também o era na época da celebração da promessa de compra e venda. Não havendo prova neste sentido, e considerando que no próprio contrato foi feita menção à ausência de conclusão do registro de divisão e demarcação, não há como excluir a nulidade reconhecida na sentença.”

Diante do exposto, o Relator votou pelo improvimento do recurso.

Clique aqui e leia a íntegra da decisão.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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