CSM/SP: Abertura de matrícula. Vaga de garagem – registro antecedente – ausência. Continuidade.

Não é possível, na via administrativa, a abertura de matrícula autônoma de vaga de garagem, em virtude da ausência de registro antecedente descrevendo-a, sob pena de violação do Princípio da Continuidade.

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (CSM/SP) julgou a Apelação Cível nº 0018339-47.2013.8.26.0100, onde se decidiu ser impossível a abertura de matrícula autônoma de vaga de garagem, em virtude da ausência de registro antecedente descrevendo-a, sob pena de violação do Princípio da Continuidade. O acórdão teve como Relator o Desembargador Hamilton Elliot Akel e o recurso foi, à unanimidade, julgado improvido.

No caso em tela, os apelantes interpuseram recurso em face da sentença proferida pelo juízo a quo, que julgou procedente a dúvida inversa suscitada, indeferindo a abertura de matrícula para uma vaga de garagem que caberia a um apartamento e o consequente registro de partilhas causa mortis na matrícula a ser aberta. Em suas razões, os apelantes alegaram que a vaga de garagem sempre permaneceu com a família da recorrente, ainda que a transposição inicial dos dados do título para o registro tenha sido imperfeita, já que não incluiu a referida vaga. Ademais, sustentam que não há prejudicialidade ao direito de terceiros, devendo ser deferida a abertura da matrícula para a vaga e, consequentemente, o registro dos formais de partilha.

Após analisar o recurso, o Relator observou que o imóvel foi transmitido sem que dele constasse menção à vaga, mas apenas ao apartamento, em que pese ter havido averbação corretiva anterior à venda. Transmitiu-se, portanto, aos recorrentes, apenas o apartamento, sem qualquer referência à mencionada vaga. Desta forma, o Relator decidiu não ser possível, na via administrativa, autorizar a abertura de matrícula da vaga de garagem, porque não demonstrada a transferência do domínio desse imóvel aos atuais titulares de domínio do apartamento. Além disso, destacou que “o direito a transferir deveria estar compreendido no registro antecedente que lhe dá fundamento, observado o princípio da continuidade” e que “a alegação de que o acessório segue o destino do principal não serve para justificar a abertura de uma matrícula autônoma para a vaga de garagem, ausente título dominial antecedente que a embase.”

Posto isto, o Relator votou pelo improvimento do recurso.

Clique aqui e acesse a íntegra da decisão.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br) | 01/07/2014.

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TJMG. Parcelamento do solo urbano. Loteamento não registrado. Promessa de compra e venda – nulidade.

É nula a promessa de compra e venda de lote celebrada anteriormente ao registro do loteamento.

O Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (TJMG) julgou, por meio de sua 9ª Câmara Cível, a Apelação Cível nº 1.0236.08.015980-9/001, onde se decidiu pela nulidade de promessa de compra e venda de lote celebrada anteriormente ao registro do loteamento. O acórdão teve como Relator o Desembargador Pedro Bernardes e foi, por unanimidade, improvido.

No caso em tela, as partes celebraram promessa de compra e venda de lote urbano. Contudo, os apelantes afirmaram que o recorrido não pagou a integralidade do preço contratado, motivo pelo qual pleitearam rescisão contratual. Ao julgar o caso, o juízo a quo entendeu que houve nulidade do negócio celebrado, tendo em vista a ausência de registro do loteamento. Em suas razões, os recorrentes afirmam, em síntese, que não se pode falar em nulidade do ato e que o recorrido não fez prova dos fatos por ele afirmados, motivo pelo qual deve ser determinada a rescisão pretendida, com a condenação do apelado ao pagamento das indenizações pleiteadas.

Ao julgar o recurso, o Relator afirmou que o parcelamento do solo urbano, seja ele loteamento ou desmembramento, deve seguir os trâmites previstos na Lei nº 6.766/79, em especial, o disposto nos arts. 6º e seguintes, devendo ser necessária a apresentação do projeto do parcelamento à Prefeitura e, se aprovado, levado à registro na Serventia Imobiliária. In casu, o Relator observou que o negócio foi celebrado enquanto o loteamento ainda não se encontrava registrado no Registro de Imóveis, contrariando o disposto no art. 37 da Lei nº 6.766/79, que prevê a vedação da alienação dos lotes enquanto não registrado o loteamento. Por este motivo, o Relator entendeu que deve ser reconhecida a nulidade do negócio celebrado, fundamentando sua decisão no disposto no inciso VII, do art. 166 do Código Civil de 2002. Por fim, afirmou que “mesmo que atualmente o loteamento esteja registrado, não há prova de que assim também o era na época da celebração da promessa de compra e venda. Não havendo prova neste sentido, e considerando que no próprio contrato foi feita menção à ausência de conclusão do registro de divisão e demarcação, não há como excluir a nulidade reconhecida na sentença.”

Diante do exposto, o Relator votou pelo improvimento do recurso.

Clique aqui e leia a íntegra da decisão.

Fonte: IRIB (www.irib.org.br).

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STJ: É possível inventariar direito sobre imóvel adquirido por promessa de compra e venda ainda não registrada

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) permitiu a inclusão em inventário dos direitos oriundos de um contrato de promessa de compra e venda de lote, ainda que sem registro imobiliário.

Seguindo o voto do relator, ministro Luis Felipe Salomão, a Turma reconheceu que a promessa de compra e venda identificada como direito real ocorre quando o instrumento público ou particular é registrado no cartório de imóveis, o que não significa que a ausência do registro retire a validade do contrato. 

Em seu voto, o ministro relator observou que compromisso de compra e venda de um imóvel é suscetível de apreciação econômica e transmissível a título inter vivos ou causa mortis, independentemente de registro. Trata-se de um negócio jurídico irretratável, tal qual afirma a Lei 6.766/79. 

Da mesma forma como ocorre nessa lei, o Código Civil classifica como um direito real o contrato de promessa de compra e venda registrado em cartório. Entretanto, “a ausência de registro da promessa de compra e venda não retira a validade da avença”. 

Outras instâncias 

No caso, a mãe do falecido, herdeira, pediu o arrolamento dos direitos sobre um lote em condomínio, objeto de contrato de promessa de compra e venda, nos autos de inventário de bens deixados pelo filho. O pedido foi negado. Ela interpôs agravo de instrumento, mas o Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) negou o recurso. 

O tribunal mineiro entendeu que, “estando o bem imóvel de forma irregular, em nome de terceiro, não há que se falar em arrolamento de direitos, ainda que decorrentes de contrato de promessa de compra e venda; vez que o imóvel somente se transmite em propriedade por escritura/registro, para, só então, proceder-se ao arrolamento/inventário para transmiti-Ia aos herdeiros, em partilha”. 

A herdeira recorreu ao STJ sustentando que o Código Civil atribuiu ao contrato de promessa de compra e venda caráter de direito real. Também invocou o Código de Processo Civil, na parte em que diz que deverá constar das primeiras declarações a relação completa de todos os bens e direitos do espólio. Sustentou que os direitos decorrentes de um contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel se incluem no conceito de direitos a serem inventariados. 

Equívoco 

O ministro Salomão afirmou que o TJMG equivocou-se ao desprezar a validade do contrato de promessa de compra e venda, negando o pedido de inclusão dos direitos oriundos dele. Esclareceu que “é facultado ao promitente comprador adjudicar compulsoriamente imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda não registrado”. 

Além disso, afirmou, a Lei 6.766 admite a transmissão de propriedade de lote tão somente em decorrência de averbação da quitação do contrato preliminar, independentemente de celebração de contrato definitivo, por isso que deve ser inventariado o direito daí decorrente. 

Esta notícia se refere ao processo: REsp 1185383.

Fonte: STJ | 22/04/2014.

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