Processo 1102702-27.2025.8.26.0100
Dúvida – Registro de Imóveis – Silvana Fernandes – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida suscitada para manter o óbice registrário. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.R.I.C. – ADV: CLAUDIONOR DE MATOS (OAB 337234/SP)
Íntegra da decisão:

SENTENÇA
Processo nº: 1102702-27.2025.8.26.0100
Classe – Assunto Dúvida – Registro de Imóveis
Suscitante: 6º Oficial de Registro de Imóveis da Capital
Suscitado: Silvana Fernandes
Juíza de Direito: Dra. Renata Pinto Lima Zanetta
Vistos.
Trata-se de dúvida suscitada pelo 6º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, a requerimento de Silvana Fernandes, diante de negativa em se proceder ao registro de instrumento particular de compromisso de compra e venda, envolvendo o imóvel objeto da matrícula n. 184.537 daquela serventia.
O Oficial informa que foi apresentado para registro instrumento particular de compromisso de compra e venda, de 26.09.2024, pelo qual Reinaldo Fernandes promete vender a Anderson Bueno de Souza, casado com Daniela Danieli de Souza, o imóvel objeto da matrícula n. 184.537 da serventia; que a desqualificação do título, conforme nota devolutiva, foi motivada pela impossibilidade de validação das assinaturas digitais apostas no instrumento, nos termos dos padrões da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil), por meio do site oficial www.validar.iti.gov.br, exigido pelo artigo 5º, § 2º, IV, da Lei n. 14.063/2020, uma vez que as assinaturas foram realizadas por intermédio da plataforma “Clicksign”; que o padrão de assinatura eletrônica exigido para os atos submetidos ao registro imobiliário encontra-se claramente definido no artigo 5º, § 2º, inciso IV, da Lei n. 14.063/2020; que ainda que a legislação admita, em negócios jurídicos de natureza privada, outros meios de verificação da autoria e integridade de documentos eletrônicos, tal faculdade não se estende aos atos que se submetem ao regime jurídico próprio do Registro de Imóveis; que a assinatura das partes consiste em requisito objetivo de validade para fins registrais, o qual deve ser rigorosamente observado por todos aqueles que pretendem praticar atos perante o Registro de Imóveis; que a orientação jurisprudencial evidencia o correto enquadramento da exigência formulada, reforçando que não há margem para o ingresso de título desprovido de assinatura eletrônica qualificada; que, portanto, o óbice deve ser mantido (fls. 01/04).
Documentos vieram às fls. 05/58.
Em manifestação dirigida ao Oficial, a parte suscitada aduz que o óbice apontado pelo Oficial não merece prevalecer pois a validade do contrato, assinado digitalmente por intermédio da plataforma “ClickSign”, foi devidamente reconhecida pelo juízo da 2ª Vara da Família e Sucessões do Foro Central da Comarca desta Capital nos autos da ação de inventário e partilha dos bens deixados por Reinaldo Fernandes (processo n. 1001143-09.2025.8.26.0009); que, quando da resposta à nota de exigência, a serventia foi informada de que a autenticidade das assinaturas digitais opostas no título poderia ser aferida no site da plataforma de assinatura digital (https://www.clicksign.com/validador), por meio da utilização da senha “xjynpetfce”, quando então seria disponibilizado pelo sistema um arquivo em PDF com a íntegra do compromisso de compra e venda; que a Lei n. 14.063/2020 somente exige a utilização de assinatura digital qualificada para os atos de transferência de propriedade, o que não é o caso do instrumento particular aqui retratado, uma vez que apenas visa dar publicidade da promessa de venda, e não propriamente a venda e transferência de propriedade, que necessariamente se dará por meio de escritura pública; que, por tais motivos, o óbice deve ser afastado (fls. 09/10). Juntou documentos (fls. 11/17).
O Ministério Público opinou pela manutenção do óbice (fls. 63/64).
É o relatório. FUNDAMENTO e DECIDO.
De proêmio, cumpre ressaltar que o Oficial dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (artigo 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.
No Sistema Registral, vigora o princípio da legalidade estrita. Assim, quando o título ingressa para acesso ao fólio real, o Registrador perfaz a sua qualificação mediante o exame dos elementos extrínsecos e formais do título, de acordo com os princípios registrários e legislação de regência da atividade, devendo obstar o ingresso daqueles que não se atenham aos limites da lei.
É o que se extrai do item 117 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça (NSCGJ): “Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais”.
No mérito, a dúvida é procedente.
No caso concreto, a parte suscitada pretende o registro de instrumento particular de compromisso de compra e venda, firmado em 26.09.2024, por meio do qual Reinaldo Fernandes prometeu vender a Anderson Bueno de Souza, casado com Daniela Danieli de Souza, o imóvel objeto da matrícula n. 184.537 do 6º Registro de Imóveis de São Paulo (fls. 21/36).
A Lei n. 6.015/1973 preceitua que a forma do título é indispensável para sua admissão no Registro de Imóveis. Somente podem ser admitidos a registro os títulos hábeis que assumam a forma prevista em lei (art. 221 LRP).
Assim, a qualificação registral incide, dentre outros tantos requisitos, no exame dos requisitos formais do título apresentado para registro ou averbação de fatos, de atos e de negócios jurídicos, não se admitindo o acesso ao fólio real de documento que não assuma a forma prevista em lei ou apresentado com deficiência formal. A avaliação do título recai diretamente na análise formal do documento apresentado, de sua autenticidade, conteúdo, presunção de validade jurídica, dentre outros aspectos formais.
Neste aspecto, o Oficial apontou que no título apresentado foi utilizada pelas partes contratantes modalidade de assinatura eletrônica com nível de segurança inferior ao previsto nas leis e normas vigentes que regem a matéria de Registro de Imóveis. De fato, o instrumento foi subscrito com assinaturas eletrônicas avançadas (fls. 21/36).
A Lei n. 14.063/2020, que, entre outras coisas, “dispõe sobre o uso de assinaturas eletrônicas em interações com entes públicos”, classifica, no artigo 4º, a assinatura eletrônica em três modalidades: (i) assinatura eletrônica simples; (ii) assinatura eletrônica avançada; e (iii) assinatura eletrônica qualificada:
“Art. 4º Para efeitos desta Lei, as assinaturas eletrônicas são classificadas em:
I – assinatura eletrônica simples:
a) a que permite identificar o seu signatário;
b) a que anexa ou associa dados a outros dados em formato eletrônico do signatário;
II – assinatura eletrônica avançada: a que utiliza certificados não emitidos pela ICP-Brasil ou outro meio de comprovação da autoria e da integridade de documentos em forma eletrônica, desde que admitido pelas partes como válido ou aceito pela pessoa a quem for oposto o documento, com as seguintes características:
a) está associada ao signatário de maneira unívoca;
b) utiliza dados para a criação de assinatura eletrônica cujo signatário pode, com elevado nível de confiança, operar sob o seu controle exclusivo;
c) está relacionada aos dados a ela associados de tal modo que qualquer modificação posterior é detectável;
III – assinatura eletrônica qualificada: a que utiliza certificado digital, nos termos do § 1º do art. 10 da Medida Provisória nº 2.200-2, de 24 de agosto de 2001.
§ 1º. Os 3 (três) tipos de assinatura referidos nos incisos I, II e III do caput deste artigo caracterizam o nível de confiança sobre a identidade e a manifestação de vontade de seu titular, e a assinatura eletrônica qualificada é a que possui nível mais elevado de confiabilidade a partir de suas normas, de seus padrões e de seus procedimentos específicos.
§ 2º. Devem ser asseguradas formas de revogação ou de cancelamento definitivo do meio utilizado para as assinaturas previstas nesta Lei, sobretudo em casos de comprometimento de sua segurança ou de vazamento de dados”.
Nos termos do decidido pelo C. Superior Tribunal de Justiça no RESP 2159442-PR, julgado em 24.09.2024: “A intenção do legislador foi de criar níveis diferentes de força probatória das assinaturas eletrônicas (em suas modalidades simples, avançada ou qualificada), conforme o método tecnológico de autenticação utilizado pelas partes, e – ao mesmo tempo – conferir validade jurídica a qualquer das modalidades, levando em consideração a autonomia privada e a liberdade das formas de declaração de vontades entre os particulares”.
Portanto, a diferença principal entre as três modalidades de assinatura eletrônica está no nível de segurança e na forma de verificação da identidade do signatário, senão vejamos:
A primeira espécie, assinatura eletrônica simples, é “a que permite a identificação do signatário” ou “a que anexa ou associa dados a outros dados em formato eletrônico do signatário”, tal como a assinatura que permite identificar os dados do signatário a partir de simples preenchimento de um formulário eletrônico, atrelado ou não à localização geográfica ou ao IP (internet protocol) do dispositivo ou da rede utilizada para acesso.
A segunda, assinatura eletrônica avançada, é “a que utiliza certificados não emitidos pela ICP-Brasil ou outro meio de comprovação da autoria e da integridade de documentos em forma eletrônica, desde que admitido pelas partes como válido ou aceito pela pessoa a quem for oposto o documento, com as seguintes características: está associada ao signatário de maneira unívoca; utiliza dados para a criação de assinatura eletrônica cujo signatário pode, com elevado nível de confiança, operar sob o seu controle exclusivo; e está relacionada aos dados a ela associados de tal modo que qualquer modificação posterior é detectável”, tal como a assinatura que utiliza dados biométricos ou Personal Identification Number (PIN) do signatário, tais como feitas via “Contraktor”, “D4Sign”, “Clicksign”, “Adobe Sign”, todas feitas em plataformas privadas fora da ICP-Brasil.
A terceira, assinatura digital qualificada, é que utiliza certificado digital nos moldes do § 1º, do artigo 10 da Medida Provisória n. 2.200-2/2001, ou seja, produzida com a utilização de processo de certificação disponibilizado pela ICP-Brasil.
Dentre essas três espécies, a assinatura digital qualificada é a que alcança o maior nível de segurança, por possuir “nível mais elevado de confiabilidade a partir de suas normas, de seus padrões e de seus procedimentos específicos.” (Lei n. 14.063/2020, artigo 4º, § 3º), a partir do regramento dado pela MP n. 2.200-2/2001.
No caso em análise, as assinaturas lançadas no título apresentado não possuem padrão ICP-Brasil, tratando-se de assinaturas eletrônicas avançadas (fls. 30/36) e, à luz do artigo 5º, §2º, IV, da Lei 14.063/2020, não são aceitas nos atos de transferência e de registro de bens imóveis, exigindo-se a assinatura eletrônica qualificada, ressalvado o registro de atos perante as juntas comerciais:
“Art. 5º No âmbito de suas competências, ato do titular do Poder ou do órgão constitucionalmente autônomo de cada ente federativo estabelecerá o nível mínimo exigido para a assinatura eletrônica em documentos e em interações com o ente público.
(…)
§ 2º É obrigatório o uso de assinatura eletrônica qualificada:
(…)
IV – nos atos de transferência e de registro de bens imóveis, ressalvado o disposto na alínea “c” do inciso I do § 1º deste artigo;
(…)
§ 4º O ente público informará em seu site os requisitos e os mecanismos estabelecidos internamente para reconhecimento de assinatura eletrônica avançada.
§ 5º No caso de conflito entre normas vigentes ou de conflito entre normas editadas por entes distintos, prevalecerá o uso de assinaturas eletrônicas qualificadas”.
No tocante à Medida Provisória n. 2.200-2/2001, que instituiu a Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileiras – ICP-Brasil, muito embora ela não impeça o uso de outro meio de comprovação da autoria e da integridade de documentos em forma eletrônica (artigo 10, § 2º), é certo que, em se tratando de atos de transferência e de registro de bens imóveis, diante do disposto no artigo 5º, §2º, IV, da Lei 14.063/2020, é necessário que a assinatura eletrônica seja qualificada.
É importante destacar que se trata de lei especial – “dispõe sobre o uso de assinaturas eletrônicas em interações com entes públicos” – que permanece em vigor e não foi alterada pela Lei n. 14.620/2023, a qual modificou o artigo 784 do Código de Processo Civil para tratar de assinatura eletrônica nos títulos executivos.
No âmbito da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, a matéria é tratada nos itens 365 e 366, do Capítulo XX, das Normas de Serviço:
“365. A postagem e o tráfego de traslados e certidões notariais e de outros títulos, públicos ou particulares, elaborados sob a forma de documento eletrônico, para remessa às serventias registrais para prenotação (Livro nº 1 Protocolo) ou exame e cálculo (Livro de Recepção de Títulos), bem como destas para os usuários, serão efetivados por intermédio da Central Registradores de Imóveis.
366. Os documentos eletrônicos apresentados aos serviços de registro de imóveis deverão atender aos requisitos da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil) e à arquitetura e-PING (Padrões de Interoperabilidade de Governo Eletrônico) e serão gerados, preferencialmente, no padrão XML (Extensible Markup Language), padrão primário de intercâmbio de dados com usuários públicos ou privados e PDF/A (Portable Document Format/Archive), ou outros padrões atuais compatíveis com a Central de Registro de Imóveis e autorizados pela Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo.”
No mesmo sentido, o artigo 208 do Provimento CNJ n. 149/2023:
“Art. 208. Os oficiais de registro e os tabeliães deverão recepcionar diretamente títulos e documentos nato-digitais ou digitalizados, observado o seguinte:
I – a recepção pelos tabeliães de notas e de protestos ocorrerá por meio que comprove a autoria e integridade do arquivo;
II – a recepção pelos oficiais de registro ocorrerá por meio:
a) preferencialmente, do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos – Serp e dos sistemas que o integra (especialmente os indicados nos incisos I a III do § 1º do art. 211 deste Código); ou
b) de sistema ou plataforma facultativamente mantidos em suas próprias serventias, desde que tenham sido produzidos por meios que permitam certeza quanto à autoria e integridade.
§ 1º Consideram-se títulos nato-digitais, para todas as atividades, sem prejuízo daqueles previstos em lei específica:
I – o documento público ou particular gerado eletronicamente em PDF/A e assinado, por todos os signatários (inclusive testemunhas), com assinatura eletrônica qualificada ou com assinatura eletrônica avançada admitida perante os serviços notariais e registrais (art. 17, §§ 1º e 2º, da Lei n. 6.015/1973; art. 38, § 2º, da Lei n. 11.977/2009; art. 285, I, deste Código); (…)”
Na situação telada, porém, não se está diante do acesso ou envio de  informações aos registros públicos (art. 17, §1º, da Lei 6.015/1973), assim como não se trata de atos expedidos pelos registros públicos (art. 38, da Lei 11.977/2009) nem de assinatura eletrônica notarizada (art. 285 do Provimento nº 149/2023), e, por fim, a Corregedoria Nacional já expediu regras de admissão da assinatura avançada em atos que envolvam imóveis, como facultam o artigo 17, §2º, da Lei 6.015/1973 e o artigo 38, §2º, da Lei 11.977/2009, mas não para os atos de transferência e registro, que continuam submetidos à exigência do artigo 5º, §2º, IV, da Lei 14.063/2020.
Nesse mesmo sentido, importa destacar os seguintes precedentes julgados recentemente pelo C. Conselho Superior da Magistratura (nossos grifos):
“Apelação – Dúvida – Registro de Imóveis – Negativa de inscrição no fólio real de contrato de locação e seu aditamento para assegurar observância da cláusula de vigência e do exercício do direito de preferência em caso de alienação da coisa locada – Exigência de assinaturas eletrônicas qualificadas dos signatários. Óbice mantido – Assinatura eletrônica qualificada exigível por força do disposto no artigo 5º, §1º, inciso II, da lei nº 14.063/2020, e nos itens 365 e 366 das NSCGJ Regramento da Corregedoria Nacional que não instituiu regra diversa para a prática de atos de registro, como ocorre na espécie. Recurso a que se nega provimento.” (TJSP; Apelação Cível 1094448-02.2024.8.26.0100; Relator (a): Francisco Loureiro(Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro Central Cível – 1ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento: 13/11/2024; Data de Registro: 19/11/2024)
“Dúvida – Registro de Imóveis – Negativa de registro de instrumento particular de confissão de dívida garantido por alienação fiduciária – Exigência de assinaturas eletrônicas qualificadas de todos os signatários. Exame do título de acordo com norma vigente ao tempo da prenotação – Princípio tempus regit actum – Assinatura eletrônica qualificada necessária para atos de transferência e registro de bens imóveis, ou seja, para todos os atos de constituição, modificação e extinção de direitos reais sobre imóveis. Lei n. 14.063/2020 e Código Nacional de Normas. Recurso a que se nega provimento.”(TJSP; Apelação Cível 1006264-51.2023.8.26.0344; Relator (a): Francisco Loureiro(Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Marília – 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 31/10/2024; Data de Registro: 04/11/2024)
Bem por isso, mostra-se acertado o óbice apontado pelo Oficial, que fica mantido.
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida suscitada para manter o óbice registrário.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, ao arquivo. P.R.I.C.
São Paulo, 25 de agosto de 2025.
Renata Pinto Lima Zanetta
Juíza de Direito

Fonte: DJE/SP de 28.08.2025 – SP.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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