Incorporação imobiliária. Permuta terreno x Unidade autônoma identificada.

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca do registro de permuta de fração de terreno por unidades futuras já identificadas. Veja nosso posicionamento sobre o assunto.

Pergunta: No caso de incorporação imobiliária, é possível o registro de escritura pública de permuta do terreno onde vai ser executado o empreendimento, por unidades futuras dele decorrentes, já identificadas sem o registro do memorial de incorporação?

Resposta: Temos para essa situação uma exceção dentro das regras contratuais, onde vamos permitir negociação de unidade ainda não existente fisicamente, fazendo parte ainda de projeto para sua construção. O ingresso no sistema registral dessa negociação vai reclamar atos concomitantes, procedendo-se, em primeiro lugar, o registro na matrícula-mãe a indicar a transmissão do terreno, para, em momento seguinte, ingressar nessa mesma peça matricial, com o registro da incorporação, e, por último, o registro da transmissão das frações ideais vinculadas às respectivas unidades autônomas, que deverá ser feito em cada uma das fichas complementares ou matrículas de cada unidade, mostrando aí, como outorgante, a empreendedora, e como outorgado, quem, até então, vinha se apresentando como proprietário do terreno, dando-se, aí, por finalizados os atos que vão se fazer necessários dentro do instituto da permuta, e aplicável ao caso aqui em comento. Estamos, com isso, frente a uma definitiva transmissão de direitos sobre imóveis, com exigência de todas as formalidades que situações como esta exigem, incluindo-se, aí, a necessidade de recolhimento do ITBI, dentro do que vai estar a legislação do município a determinar, principalmente quanto a base a que deve se sustentar o devido cálculo para se apurar o valor efetivamente devido com tal tributo.

Nota-se no entendimento esposado no parágrafo acima, indicação de que os registros a envolverem a transmissão de frações ideais vinculadas às unidades autônomas, a terem como adquirente o então proprietário do terreno, devem ocorrer em fichas complementares ou em matrículas cada uma das unidades, mesmo reconhecendo a possibilidade de atos a envolvê-las serem apontados na própria matrícula-mãe, sem portanto prestigiar essa forma de trabalho, por ver na primeira resultados muito mais satisfatórios do que a concentração dos mesmos na matrícula do imóvel principal, o que dificulta em muito uma boa administração dos serviços.

Para uma melhor análise do aqui em trato, de importância os ensinamentos de Mário Pazutti Mezzari, em obra intitulada “Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis”, 4ª ed. Revista e Atualizada, Livraria do Advogado Editora, Porto Alegre, 2015, p. 114.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB | 29/11/2016.

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Não é possível autorização judicial para permitir a lavratura de escritura pública e posterior registro de compra e venda de imóvel rural com área inferior ao módulo rural

A 2ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (TJMG) julgou a Apelação Cível nº 1.0241.15.004217-4/001, onde se decidiu não ser possível autorização judicial para permitir a lavratura de escritura pública e posterior registro de compra e venda de imóvel rural com área inferior ao módulo rural. O acórdão teve como Relator o Desembargador Raimundo Messias Júnior e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.

No caso em tela, o apelante sustentou que pretende adquirir imóvel rural com área de 2ha, dos quais 5.000m² foram vendidos a terceiros, de quem o requerente pretende adquirir tal bem. Argumentou, ainda, que não há intenção de parcelamento irregular, conforme afirmado na sentença e que, em razão do bloqueio determinado nas matrículas, o direito à propriedade não está sendo plenamente exercido. Por fim, pediu autorização judicial para lavratura de escritura pública e posterior registro de parte ideal correspondente a 5.000m² do imóvel.

Ao julgar o recurso, o Relator observou que a pretensão do apelante encontra óbice na lei, conforme art. 8º da Lei nº 5.868/72, que determina que nenhum imóvel rural pode ser desmembrado ou dividido em área inferior ao módulo calculado para o imóvel ou da fração mínima de parcelamento. Assim, o Relator entendeu que o ordenamento jurídico estabelece a indivisibilidade jurídica do imóvel rural, com a finalidade de impedir o fracionamento do terreno, garantindo que a propriedade alcance sua finalidade social.

Diante do exposto, o Relator votou pelo improvimento do recurso.

Em declaração de voto, o Desembargador Marcelo Rodrigues entendeu que “o parcelamento de imóveis rurais, como exposto acima, deve respeitar a fração mínima estabelecida no Certificado de Cadastro do Imóvel Rural, sendo que em alguns casos deverá ser precedida da anuência do INCRA.” Afirmou, ainda, que a fixação do módulo mínimo de propriedade rural tem por finalidade evitar a constituição de imóveis inviáveis economicamente, resguardando-se a função social da propriedade. Por fim, o Desembargador também negou provimento ao recurso, votando de acordo com o Relator.

Íntegra da decisão

Fonte: IRIB | 29/11/2016.

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