Processo nº 2013/20517 – CAPITAL – CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA
Parecer nº 162/2013-E
Registro de Imóveis – Regularização Fundiária Urbana – Provimento CG 18/2012 – Consulta Pública voltada a receber propostas de aperfeiçoamento – Exame preliminar da proposta da CDHU relativa aos conjuntos habitacionais – Modificação das NSCGJ.
Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça:
No intuito de aprimorar e aperfeiçoar o Provimento CG no 18/2012, Vossa Excelência, por meio da Portaria CG no 09/2013 (fls. 02/04), instituiu a presente Consulta Pública, que resultou na apresentação de propostas e sugestões de diversos órgãos, associações, registradores e engenheiros.
É o relatório.
Opino.
Em razão da grande quantidade de sugestões apresentadas, antes do exame conjunto, necessário examinar as mais urgentes que, eventualmente, não poderiam aguardar o resultado final deste trabalho.
Nessa linha, passa-se a apreciar o tema relativo à regularização dos conjuntos habitacionais, levantado pela CDHU – Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo (fls. 93/97).
Pede-se a reinserção dos itens 156 a 159, do Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, que cuidavam da averbação de conjuntos habitacionais com base na Lei no 6.766/79, e que foram suprimidos pelo Provimento CG nº 18/2012.
A proposta, salvo melhor juízo de V. Exa., comporta acolhimento.
É que a supressão de referidos itens pode, de fato, levar à interpretação de que a CDHU, mesmo fora do âmbito da Lei no 11.977/09, deve atender à sistemática prevista no item 246, do Capítulo XX, que trata exclusivamente da regularização dos conjuntos habitacionais com base na Lei no 11.977/09, o que demandaria procedimento mais complexo.
Além disso, os itens revogados deixavam claro que, exceto no caso de interesse público ou de segurança nacional, a CDHU estava dispensada de atender aos requisitos do art. 18, da Lei no 6.766/79, para averbar as unidades habitacionais.
Realmente, como destacado pela CDHU, o atendimento integral da norma do art. 18 deve ser exigido dos empreendedores que atuam no âmbito privado; não quando os empreendimentos são conduzidos diretamente pelo Estado, ou por empresas por ele contratadas, em projetos com característica social, como são os da CDHU, porque destinados à população carente.
O pedido de alteração do item 157.1, a fim de inserir a aprovação ou dispensa do GRAPROHAB, também deve ser acolhido por se tratar de mera atualização de redação.
Uma vez acolhidas essas sugestões, que implicarão na alteração das NSCGJ, faz-se necessário, a fim de preservar a coerência do ordenamento normativo, adaptar também a subseção que cuida dos conjuntos habitacionais sob a égide da Lei no 11.977/09.
Observada a linha de flexibilização imposta pela Lei no 11.977/09, tem-se que os quadros de áreas que acompanhama planta e a instituição do condomínio apresentados pela CDHU podem ser aceitos pelos Oficiais de Registros de Imóveis independentemente da observação das regras da ABNT, haja vista que a CDHU apresenta seus quadros padronizados de acordo com a metodologia da NBR 12.721 para o cálculo das áreas dos empreendimentos constantes da instituição de condomínio.
Por fim, tendo em vista que o §6º, do art. 47, da Lei no 8.212/91, diz que averbação da construção civil localizada em área objeto de regularização fundiária de interesse social, na forma da lei 11.977/2009, independe de prova de inexistência de débito, essa realidade deve ser contemplada pelas Normas de Serviço da Corregedoria.
Diante do exposto, em sede de exame preliminar das sugestões apresentadas nos autos da presente Consulta Pública, entendo oportunas e necessárias a inserção dos itens 156/159 e as alterações nos itens 246/246.5, todos do Capítulo XX, das Normas de Serviço desta Corregedoria Geral, nos termos da anexa minuta de provimento que, respeitosamente, ora submeto à elevada apreciação de V. Exa.
Em caso de aprovação, sugiro a publicação da íntegra do parecer para conhecimento geral.
São Paulo, 10 de maio de 2013.
(a) GUSTAVO HENRIQUE BRETAS MARZAGÃO
Juiz Assessor da Corregedoria
DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, determino a alteração das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça nos termos da anexa minuta de Provimento, que acolho.
Para conhecimento geral, determino a publicação na íntegra do parecer no DJE.
Publique-se.
São Paulo, 10 de maio de 2013.
(a) JOSÉ RENATO NALINI
Corregedor Geral da Justiça (DJE/SP de 17.05.2013)
PROVIMENTO CG N° 16/2013
Modifica o Capítulo XX, do Tomo II das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, para introduzir os itens 156/159 na Subseção III, da Seção V, e alterar os itens 246/246.5, da Subseção IX, da Seção VII, todos do Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça
O Desembargador JOSÉ RENATO NALINI, Corregedor Geral da Justiça do Estado de São Paulo, no uso de suas atribuições legais,
CONSIDERANDO a Consulta Pública instituída pela Portaria CG nº 09/2013 com o objetivo de aprimorar o Provimento CG nº 18/2012, que versa sobre a regularização fundiária de imóveis urbanos;
CONSIDERANDO as propostas apresentadas;
CONSIDERANDO a necessidade de regulamentar, desde logo, os pontos mais sensíveis e urgentes, notadamente os relativos aos imóveis oriundos de projetos sociais;
CONSIDERANDO o decidido no Processo CPA n°. 2013/20517 – DICOGE 1.2;
RESOLVE:
Artigo 1º – São introduzidos os itens e subitens 156, 156.1, 156.2, 156.3, 157, 157.1, 158 e 159, na Subseção III, da Seção V, do Capítulo XX, Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, nos seguintes termos:
“Subseção III
Dos conjuntos habitacionais
156. Não se aplica o disposto no artigo 18, da Lei nº 6.766/79, para a averbação dos conjuntos habitacionais erigidos pelas pessoas jurídicas referidas nos incisos VII e VIII, do art. 8º, da Lei nº 4.380/64, salvo se o exigir o interesse público ou a segurança jurídica.
156.1. Entende-se como conjunto habitacional o empreendimento em que o parcelamento do imóvel urbano, com ou sem abertura de ruas, é feito para alienação de unidades habitacionais já edificadas pelo próprio empreendedor.
156.2. Os empreendimentos promovidos por particulares, embora referentes a conjuntos habitacionais, subordinam-se ao art. 18, da Lei nº 6.766/79, ainda que financiados com recursos do Sistema Financeiro da Habitação.
156.3. Entende-se por interesse público e segurança jurídica, para os fins do item 156, o atendimento aos requisitos básicos para assegurar, dentre outros, aspectos urbanísticos, ambientais, jurídicos, registrários e protetivos dos adquirentes.
157. O registro das transmissões das unidades habitacionais deve ser precedido da averbação da construção do conjunto na matrícula do imóvel parcelado, a ser aberta pelo cartório, se ainda não efetuada.
157.1. Para essa averbação, o oficial exigirá o depósito dos seguintes documentos:
a) planta do conjunto, aprovada pelo Município e assinada por profissional legalmente habilitado, com prova de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) ou de Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU), contendo as edificações, subdivisões das quadras, as dimensões, área e numeração dos lotes, logradouros, espaços livres e outras áreas com destinação específica, inclusive garagem para veículos e unidades autônomas, se houver, dispensada a ART ou a RRT, quando o responsável técnico for servidor ou empregado público;
b) memorial descritivo com a descrição sucinta do empreendimento, a identificação dos lotes ou unidades e as restrições incidentes, assinado por profissional legalmente habilitado na forma prevista na alínea “a” supra;
c) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades de uso exclusivo que a elas corresponderão, se o caso;
d) quadro indicativo das áreas ocupadas pelas unidades, logradouros (se houver) e espaços livres;
e) comprovante da aprovação pelo Município e pelo GRAPROHAB, ou prova da dispensa de análise por este;
f) auto de conclusão, ou vistoria (“habite-se”), ou documento municipal equivalente relativo às construções existentes;
g) convenção de condomínio, acompanhada do respectivo regimento interno, se o caso;
h) cópia do ato constitutivo do agente empreendedor, observados o art. 8º, da Lei nº 4.380/64, e o art. 18, da Lei nº 5.764/71;
i) documento comprobatório de inexistência de débito para com a Previdência Social relativamente à obra, exceto no caso de declaração de preenchimento dos requisitos previstos nos arts. 322, XXV, e 370, III, da Instrução Normativa nº 971/09, da Receita Federal do Brasil.
j) contrato padrão, observado o disposto no art. 6º, §§ 3º e 4º, da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964;
158. O requerimento do interessado e os documentos que o acompanham serão autuados, numerados e rubricados, formando o processo respectivo, a serem arquivados separadamente, constando da autuação a identificação de cada conjunto. O oficial de registro, então, procederá às buscas e à qualificação da documentação apresentada.
159. Procedida a averbação do conjunto habitacional, o oficial de registro elaborará ficha auxiliar, que fará parte integrante da matrícula, da qual constarão todas as unidades, reservando-se espaço para anotação do número da matrícula a ser aberta, quando do primeiro ato de registro relativo a cada uma delas.
159.1. A requerimento do interessado, ou no interesse do serviço, poderão ser abertas todas as matrículas das unidades integrantes do conjunto, averbando-se esse fato na matrícula matriz para comprovação do esgotamento da disponibilidade imobiliária.”
Artigo 2º – Os itens 246, 246.1, 246.2, 246.3, 246.4 e 246.5, da Subseção IX, da Seção VII, do Capítulo XX, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, passam as ter as seguintes redações:
“Subseção IX
Da regularização dos Conjuntos Habitacionais
246. A regularização dos conjuntos habitacionais erigidos pelas pessoas jurídicas referidas nos incisos VII e VIII, do art. 8º, da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, compreende:
a) a averbação do conjunto na matrícula do imóvel, em forma de condomínio edilício ou parcelamento, e das respectivas construções;
b) o registro da convenção do condomínio edilício, se o caso;
c) a abertura de matrícula dos lotes ou das unidades autônomas, observado o subitem 246.4;
246.1. Para essa averbação, o oficial exigirá o depósito dos seguintes documentos:
a) planta do conjunto, aprovada pelo Município e assinada por profissional legalmente habilitado, com prova de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) ou de Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU), contendo as edificações, subdivisões das quadras, as dimensões, área e numeração dos lotes, logradouros, espaços livres e outras áreas com destinação específica, inclusive garagem para veículos e unidades autônomas se houver, dispensados a ART e o RRT quando o responsável técnico for servidor ou empregado público;
b) memorial descritivo com a descrição sucinta do empreendimento, a identificação dos lotes ou unidades e as restrições incidentes, assinado por profissional legalmente habilitado na forma prevista na alínea “a” supra;
c) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades de uso exclusivo que a elas corresponderão, se o caso;
d) convenção de condomínio, acompanhada do respectivo regimento interno, se o caso;
e) prova do ato constitutivo do agente empreendedor, observados o art. 8º, da Lei nº 4.380/64, e o art. 18, da Lei nº 5.764/71;
f) auto de regularização do Município ou documento equivalente;
g) certidão negativa de débito para com a Previdência Social relativa à construção, dispensada sua apresentação nos casos de regularização fundiária de interesse social;
h) auto de vistoria ou “habite-se” emitido pelo Município para as construções existentes;
246.2. Com relação ao licenciamento ambiental, observar-se-á o item 226.
246.3. O requerimento do interessado e os documentos que o acompanham serão autuados, numerados e rubricados formando o processo respectivo, a serem arquivados separadamente, constando da autuação a identificação de cada conjunto. O oficial de registro, então, procederá às buscas e à qualificação da documentação apresentada.
246.4. Procedida a averbação do conjunto habitacional, o oficial de registro elaborará ficha auxiliar, que fará parte integrante da matrícula, da qual constarão todas as unidades, reservando-se espaço para anotação dos números das matrículas.
246.5. Serão abertas todas as matrículas das unidades integrantes do conjunto regularizado, averbando-se esse fato na matrícula matriz para comprovação do esgotamento da disponibilidade imobiliária.”
Artigo 3º – Este provimento entra em vigor na data de sua publicação.
São Paulo, 15/05/2013.
(17/05/2013) (DJE/SP de 17.05.2013)
Fonte: DJE/SP. Publicação em 17/05/2013.