TRT/4ª Região: Mantida penhora de imóvel de R$ 1,9 milhão utilizado como moradia por um devedor trabalhista

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“Diante da natureza alimentar do crédito trabalhista, não é razoável que se mantenha o executado na posse de um imóvel suntuoso apenas sob a alegação de que se trata de bem de familiar”. Com este entendimento, a Seção Especializada em Execução (SEEx) do Tribunal regional do Trabalho da 4ª Região (RS) manteve a penhora de um imóvel de R$ 1,9 milhão. O bem é propriedade de um dos sócios de uma empresa de engenharia, condenada em um processo trabalhista. Os desembargadores, no entanto, determinaram que R$ 400 mil fossem reservados para garantia da moradia do executado, já que o imóvel é utilizado como residência.

A penhora havia sido contestada em primeira instância sob as alegações de que o imóvel é impenhorável por ser bem de família e utilizado como moradia. Entretanto, conforme o reclamante, o sócio é proprietário de mais de um imóvel, o que tornaria dispensável a proteção do bem usado como residência definida pela Lei 8.009/1990. O juízo da 1ª Vara do Trabalho de Esteio concordou com as alegações do devedor. Segundo o entendimento, o fato do sócio ser proprietário de mais de um imóvel não afasta a impenhorabilidade referente ao único imóvel utilizado como moradia. Descontente com esta decisão, o reclamante recorreu ao TRT-RS.

Situação peculiar

Segundo o relator do agravo de petição trazido à SEEx, desembargador Luiz Alberto de Vargas, a Lei 8.009/1990 tem por objetivo resguardar a dignidade dos membros de uma família, ao preservar o imóvel utilizado como residência e repositório dos bens familiares. Entretanto, para o magistrado, a situação dos autos é peculiar, por tratar-se de um imóvel de valor expressivo (quase 2 milhões de reais). No entendimento do relator, não seria razoável preservar uma propriedade  suntuosa e que poderá ser utilizada na satisfação de um crédito de natureza alimentar apenas por ser um bem de família.

O relator ressaltou ainda que, de qualquer forma, documentos juntados ao processo comprovam que o sócio é proprietário de outro apartamento, na cidade de Canela, e que ele conta com a opção de pagar o débito trabalhista e retirar a penhora. Em dezembro de 2013, o valor devido pelo reclamado era de R$ 125 mil.

Neste contexto, o desembargador optou por manter a penhora do imóvel, mas determinou a reserva de R$ 400 mil para garantir a moradia do reclamado e sua família. O entendimento foi seguido pela maioria dos integrantes da SEEx, sendo apresentadas divergências das desembargadoras Lúcia Ehrembrink, Maria da Graça Ribeiro Centeno e Ana Rosa Pereira Zago Sagrilo. No entendimento destas magistradas, a Lei 8.009/1990 não faz menção a valor do imóvel protegido contra penhoras, desde que este seja utilizado como residência da família.

Fonte: TRT/4ª Região | 11/05/2015.

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STJ: Fiador responde por dívida de locação prorrogada se houver previsão em cláusula contratual

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A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o fiador continua responsável pela dívida do locatário constituída após a prorrogação por prazo indeterminado do contrato de locação, desde que haja cláusula prevendo sua responsabilidade até a entrega das chaves.

O julgamento do recurso se deu em ação de débitos locatícios. O ministro Paulo de Tarso Sanseverino levou o processo de sua relatoria ao colegiado “com o intuito de reafirmar a jurisprudência da corte” e reformar o acórdão do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC).

No caso julgado, o contrato de locação foi renovado automaticamente por prazo indeterminado, sem o consentimento expresso dos fiadores. O pacto continha cláusula que previa o prolongamento da fiança até a entrega das chaves.

Responsáveis solidários

A administradora imobiliária alegou no TJSC que os fiadores permaneceram como responsáveis solidários dos débitos não quitados, uma vez que a fiança se estenderia até a efetiva entrega das chaves.

No entanto, o TJSC entendeu que o contrato acessório de fiança deve ser interpretado “de forma mais favorável ao fiador”, de modo que a prorrogação do pacto locatício isenta os fiadores que com ela não consentiram, mesmo na hipótese de haver aquela cláusula.

No recurso especial, a administradora alegou dissídio jurisprudencial e violação do artigo 39 da Lei de Locações (Lei 8.245/91), que estabelece que as garantias da locação se estendem até a entrega das chaves, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, exceto quando houver dispositivo contratual que estabeleça o contrário.

Previsão contratual

Sanseverino declarou válida a cláusula do contrato de fiança que previa a continuidade da garantia para o período prolongado e deu provimento ao recurso da empresa.

Segundo o relator, como o pacto de locação se prorrogou por prazo indeterminado, não houve necessidade de aditamento contratual para a extensão da fiança, e bastou a expressa previsão do contrato nesse sentido. Nessas circunstâncias, destacou que não tem efeito a Súmula 214 do STJ, segundo a qual “o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”.

Com a decisão, os fiadores remanescem como devedores solidários da obrigação não paga pelo locatário após a prorrogação da locação por prazo indeterminado, caso haja disposição contratual no sentido de que as garantias da locação se estendam até a entrega das chaves.

Clique aqui e leia o voto do relator.

A notícia refere-se ao seguinte processo: REsp 1412372.

Fonte: STJ | 13/05/2015.

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1ª VRP/SP: Registro de Imóveis dúvida alienação de vaga de garagem venda para não condômino – garagem autônoma ausência de autorização expressa na convenção de condomínio – dúvida procedente.

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Processo 1023766-37.2015.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – Adelson Campos Moreira – Registro de Imóveis dúvida alienação de vaga de garagem venda para não condômino – garagem autônoma ausência de autorização expressa na convenção de condomínio – dúvida procedente. Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo 5º Oficial de Registro de Imóveis, a requerimento de Adelson Campos Moreira, referente a negativa de ingresso de escritura de compra e venda de vaga de garagem, motivada pela inexistência de cláusula expressa na convenção do condomínio que permita a alienação a terceiro, conforme determina o art. 1.331, §1º, do Código Civil (fls. 01/04). Aduz o suscitado que o Condomínio Garagens do Edifício Barão da Motta Paes, local onde se situa a vaga em questão, não faz parte do Condomínio Edifício Barão de Motta Paes, onde estão os apartamentos, fato supostamente comprovado pela existência de um CNPJ próprio para o Condomínio Garagens. Além disso, junta ao processo a Convenção do Condomínio, na qual afirma existir permissão tácita para venda da vaga de garagem a terceiros, na seguinte cláusula: “os condôminos abdicam do direito de preferência para alienação de unidades autônomas dos demais coproprietários” (fls. 65/69). Com relação a essa alegação, o Oficial traz vários trechos nos quais fica evidente se tratar de um todo, estando os três prédios (Conjunto Edifício Barão da Motta Paes – Aparamentos, Condomínio Edifício Visconde de Mauá e Condomínio Edifício Barão de Motta Paes – Garagens) no mesmo condomínio. Aponta também que as unidades autônomas do Edifício Garagem possuem fração ideal no mesmo terreno que os outros dois edifícios, de 1.698,31m². O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls.98/100). É o relatório. DECIDO. Pretende o suscitado o registro de escritura de venda e compra de uma vaga de garagem situada no Condomínio Edifício Barão de Motta Paes – Garagens, tendo como vendedor João Pereira de Sousa. Com relação à alegação de que o edifício garagem constitui condomínio autônomo, o Oficial ressalta vários trechos da Convenção nos quais fica evidente tratar-se de um todo, estando os três prédios (Conjunto Edifício Barão da Motta Paes – Apartamentos, Condomínio Edifício Visconde de Mauá e Condomínio Edifício Barão de Motta Paes – Garagens) no mesmo condomínio. Observa, também, que as unidades autônomas do Edifício Garagem possuem fração ideal no mesmo terreno que os outros dois edifícios, de 1.698,31m². Segundo a melhor doutrina, representada por Ademar Fioranelli (Direito Registral Imobiliário, editora Sergio Antonio Fabris, 2001, p. 582/583) e Flauzilino Araújo dos Santos (Condomínios e Incorporações no Registro de Imóveis, editora Mirante, 2011, p. 119/124), a vaga de garagem pode estar compreendida numa das seguintes espécies: (a) garagem de uso comum (= em garagem coletiva): a garagem é uma das coisas de uso comum do prédio; não tem matrícula própria, e comumente vem descrita, na instituição e especificação de condomínio, com a expressão “pode-se estacionar um veículo na garagem coletiva com (ou sem) auxílio de manobrista”; (b) acessório da unidade autônoma: pode ser determinada ou indeterminada; não tem matrícula própria, e na matrícula da unidade autônoma a área da vaga vai descrita com a área total, ou separadamente (= uma descrição para a área da unidade autônoma, e outra para a da vaga de garagem); (c) vinculada a uma unidade autônoma: pode ser determinada ou indeterminada; é acessório da unidade autônoma, mas, além disso, também está vinculada a ela unidade autônoma; não tem matrícula própria, e na matrícula da unidade autônoma a área da vaga vai descrita com a área total, ou separadamente; e (d) unidade autônoma: para tanto, a vaga tem de possuir saída para via pública, diretamente ou por passagem comum, e ainda é necessário que: (1) a cada espaço corresponda fração ideal do terreno e das vias comuns; (2) a dependência do edifício em que esteja a vaga tenha sido construída segundo as regras urbanísticas aplicáveis a um imóvel autônomo; (3) demarcação efetiva; (4) designação numérica; (5) descrição na especificação do condomínio, com área, localização e confrontações; (6) possibilidade material de construir-se algum tipo de parede-meia, a qual, entretanto, pode deixar de fazer-se por conveniência de manobras. Os atributos de domínio de uso exclusivo (área, numeração, fração) e mesmo a existência de uma matrícula não são suficientes para afirmar que em certo caso se trate de própria e verdadeira unidade autônoma (e há casos de vagas indeterminadas para as quais erroneamente se abriram matrículas). Finalmente, a garagem como um todo pode ser uma única unidade autônoma. Assim, para a regularidade da alienação de vaga de garagem é necessário que se atente a qual espécie ela pertence, já que cada uma delas tem disciplina jurídica própria. Em primeiro lugar, a alienação só será possível se a vaga de garagem possuir especialidade suficiente para constituir objeto de direito real, o que não ocorre quando ela for de uso comum (garagem coletiva); for acessória de unidade autônoma, ou vinculada a unidade autônoma, mas não existir delimitadamente, ou não possuir descrição independente (dentro da matrícula da unidade autônoma, ou em matrícula própria); ou constituir como um todo, única unidade autônoma, e a vontade de alienar não partir da unanimidade dos condôminos. Além disso, as vagas de garagem só podem ser alienadas para condôminos, nos termos do art. 1331, § 1º, do Código Civil, salvo se a alienação para estranhos estiver expressamente autorizada na Convenção Condominial. Não há possibilidade, portanto, de autorização tácita. Analisando a hipótese em questão, parece que, apesar de haver um número de matrícula independente para a vaga de garagem, não há previsão sobre a forma de sua alienação, que deverá ser expressa para afastar a regra geral. Do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Adelson Campos Moreira. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. – ADV: NATALIA DA SILVA NUNES (OAB 81312/SP)

Fonte: DJE/SP | 13/05/2015.

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