Processo 1048935-26.2015.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – 5º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo – Marcio da Silva Geraldo – Marcio da Silva Geraldo – Dúvida – divórcio sem partilha de bens – intenção dos ex-cônjuges em dividir o valor do imóvel na sentença homologada – condomínio, e não mancomunhão – possibilidade de venda de parte ideal – improcedência Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 5º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de MARCIO DA SILVA GERALDO, após negativa em proceder ao registro Escritura de Compra e Venda em que Denise Freitas transmite parte ideal do imóvel objeto da matricula nº 42.469 daquela serventia. O óbice ocorreu pois, segundo o Registrador, a transmitente e o adquirente eram casados em regime de comunhão parcial de bens, e a sentença de divórcio não acarreta que os bens passem automaticamente ao regime de condomínio, permanecendo em mancomunhão. Assim, não há disponibilidade em ser vendida parte ideal, pois o regime de mancomunhão é sui generis, no sentido de que o bem não é divisível entre as partes. Para regularizar a situação, o Oficial entende imprescindível a partilha dos bens. Juntou documentos às fls. 07/23. Em impugnação às fls. 24/25, o suscitado alega que na sentença de divórcio restou claro que o imóvel foi mantido em condomínio entre as partes, afastando assim os argumentos do Oficial. Apresentou documentos adicionais às fls. 37/45. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida (fls. 29/30). É o relatório. Decido. É controvertida a natureza jurídica do estado dos bens do casal que se separa judicialmente ou se divorcia sem ultimar a partilha. Há entendimento no sentido de que, antes da partilha, os bens continuam a pertencer a ambos os cônjuges em estado de mancomunhão, em situação semelhante à que ocorre com a herança, mas sem que nenhum deles possa alienar ou gravar seus direitos. Para essa corrente, até a partilha prevalece o estado de mancomunhão; depois, caso se estabeleça um quinhão a cada um dos cônjuges, passaria para o regime de condomínio. Já a segunda corrente sustenta que, mesmo antes da partilha, o patrimônio comum subsiste sob a forma de condomínio. Os documentos apresentados inicialmente ao Registrador embasam o seu entendimento de que o bem permaneceu em mancomunhão. Contudo, no acordo homologado no divórcio, apresentado apenas após requerimento deste Juízo, mostra a possibilidade de que o bem tenha passado ao regime de condomínio. Destaco (fl. 41): “o valor [da venda do imóvel] será dividido em partes iguais aos Requerentes, ficando ressalvado o direito de preferência de qualquer das partes em adquirir a parte ideal de 50%” (grifo nosso) A segunda parte (direito de preferência) pressupõe que o bem está no regime de condomínio, e decorre diretamente do art. 504 do Código Civil, sendo apenas cláusula expressa do que já definido em lei. Porém, é a parte em destaque que traz solução ao caso, sobretudo devido a sua correspondência com os seguintes julgados: STJ/RE 983.450 Rel. Ministra Nancy Andrighi “Como se vê, as bases fáticas firmadas no acórdão recorrido são claras no sentido de que ainda não houve a partilha de bens do casal que, por acordo homologado em Juízo, relegou a divisão do patrimônio comum para momento posterior. Todavia, o recorrente e a recorrida fizeram constar do mencionado acordo de separação consensual, que o imóvel, objeto deste litígio, seria vendido e que a divisão do produto se daria em partes iguais, estabelecendo inclusive preço mínimo. Dimas Messias de Carvalho (in Direito de Família, 2ª ed., Belo Horizonte: Del Rey, 2009, p. 211/212) distingue o estado de mancomunhão do estado de condomínio, com as seguintes considerações:’Os bens não partilhados após a separação ou divórcio, pertencem ao casal, semelhante ao que ocorre com a herança, entretanto, nenhum deles pode alienar ou gravar seus direitos na comunhão antes da partilha, sendo ineficaz a cessão, posto que o direito à propriedade e posse é indivisível, ficando os bens numa situação que a doutrina denomina de estado de mancomunhão. Não raras vezes, entretanto, quando os bens estão identificados na ação de separação ou divórcio, são partilhados na fração ideal de 50% (cinquenta por cento) para cada um, em razão da meação, importa em estado de condomínio entre o casal e não mais estado de mancomunhão. Tratando-se de condomínio, pode qualquer um dos cônjuges alienar ou gravar seus direitos, observando a preferência do outro, podendo ainda requerer a extinção por ação de divisão ou alienação judicial, não se cogitando a nova partilha e dispensando a abertura de inventário.’Como se percebe, no processo em julgamento, constou do acordo homologado em Juízo a manifestação expressa da vontade de ambos os ex-cônjuges no sentido de vender o referido imóvel, sendo o produto dessa venda dividido na fração ideal de 50% para cada um, o que, por consequência, importa em reconhecer o estado de condomínio entre o casal quanto ao bem que pretende o recorrente receber valor correspondente a locativos.Dessa forma, cessada a comunhão universal pela separação judicial, o patrimônio comum subsiste sob a forma de condomínio, enquanto não ultimada a partilha. Nesse sentido, o REsp 254.190/SP, de minha relatoria, DJ de 4/2/2002.” CSMSP/APELAÇÃO CÍVEL:079158-0/3 – Rel:Luís de Macedo “O recurso merece provimento. A recorrente, após sua separação judicial, adquiriu de seu ex-marido a metade ideal do imóvel residencial matriculado sob nº 41.629 no 8º Registro de Imóveis da Capital, havido em comum. Apresentada a registro a respectiva escritura pública de venda e compra instruída com certidão de casamento mencionando a separação judicial consensual, o Oficial exigiu o prévio ingresso no registro imobiliário da partilha dos bens comuns, providência, no seu entender, necessária à extinção da comunhão oriunda do regime matrimonial de bens, tese essa acolhida na sentença, ora atacada. Sem razão, porém. A jurisprudência deste Conselho Superior da Magistratura atualmente é no sentido de que a separação judicial põe termo ao regime de bens, transformando a comunhão até então existente em condomínio, permitindo a alienação dos bens pelos coproprietários, desde que averbada a alteração no estado civil, independentemente de prévio ingresso no fólio real da partilha dos bens comuns.” Na Apelação Cível, percebe-se uma interpretação mais ampla, no sentido que sempre que houver o divórcio, há a transformação da comunhão em condomínio. Já no Recurso Especial, há um entendimento mais restrito, onde a Eminente Ministra exige a existência de acordo homologado que divida a parte ideal. Assim, a inexistência desta cláusula manteria o regime de mancomunhão. Neste sentido: 1VRPSP – PROCESSO:0026408-39.2011.8.26.0100 MMº Gustavo Henrique Bretas Marzagão “No caso em exame, nenhuma informação há nos autos no sentido de que a intenção dos titulares de domínio era vender o imóvel e dividir em 50% o produto da venda. Inviável, à luz do v acórdão supra, falar-se em condomínio, prevalecendo o estado da mancomunhão.” Portando, tanto o entendimento mais amplo como o mais restrito se aplicam ao caso em análise, ou seja, o bem passou ao regime de condomínio entre os ex-cônjuges. Assim, entendo ser possível o registro da Escritura de Compra e Venda, sendo contudo ainda exigível o ITBI sobre a parte ideal transmitida, que deve ser conferido pelo Oficial. Do exposto, julgo improcedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 5º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de MARCIO DA SILVA GERALDO, afastando o óbice registrário. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. São Paulo, 21 de julho de 2015. Tania Mara Ahualli Juíza de Direito – ADV: MARCIO DA SILVA GERALDO (OAB 117621/SP)

Fonte: DJE/SP | 24/07/2015.

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Processo 1062196-58.2015.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – Rodolfo Moggioni de Lima – Rodolfo Moggioni de Lima – Dúvida – contrato de locação – direito de preferência – averbação – desnecessária cláusula expressa – improcedência Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 15º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de RODOLFO MOGGIONI DE LIMA, após qualificar negativamente o contrato de locação em que o suscitado consta como locatário do imóvel objeto da matrícula 179.376 daquela Serventia. O óbice diz respeito à necessidade de cláusulas no contrato relativas à vigência deste em caso de alienação e também ao exercício do direito de preferência, conforme o art. 167 inciso I, 3 e inciso II, 16, da Lei 6015/73. O Oficial baseia sua decisão também no item 11, A, 3 do capitulo XX (livro 2) das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça e na Apelação Cível nº 0020728-39.2012.8.26.0100. Juntou documentos às fls. 06/47. Foi apresentada impugnação às fls. 48/59, na qual o suscitado aduz que seu interesse com o ingresso do título no fólio real diz respeito tão somente ao direito de preferência, e não a vigência em caso de alienação. Além disso, alega que o direito de preferência decorre da Lei de Locações, não sendo necessária cláusula expressa, citando vasta doutrina e Normas da Corregedoria Geral da Justiça de outros estados do país. O Ministério Público opinou pela improcedência da dúvida (fls. 64/65). É o relatório. Decido. Com razão o D. Promotor. Inicialmente, cabe transcrever a Lei de Registros Públicos ( Lei 6015/73): “Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. I – o registro: (…) 3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada; II – a averbação: (…) 16) do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência.” Tal direito de preferência é estabelecido pela Lei 8.245/1991: “Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. (…) Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel. Parágrafo único. A averbação far-se-á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas.” Da análise da legislação acima destacada, depreende-se que realmente, para o registro de contratos de locação, há a necessidade de previsão expressa da cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada. Contudo, o inciso II, que diz respeito à averbação, nada dispõe sobre a necessidade de existência de cláusula expressa sobre o direito de preferência. A desnecessidade de cláusula expressa decorre justamente da Lei das Locações, que cria o direito irrevogável de preferência, que para ser exercido necessita apenas da averbação do contrato de locação. E é esse o interesse do suscitado, conforme expresso em sua impugnação (fl. 51, item 20), ao apresentar o título. O óbice aconteceu, porém, devido a seu pedido genérico, ao apresentar o contrato para “registro ou averbação”. De fato, o registro não seria possível, pois, como já exposto, depende da existência da cláusula de vigência. Porém, nada impede a averbação do contrato, ainda mais se considerado que a única intenção da parte é o exercício do direito de preferência. Do mais, como bem exposto na impugnação, o artigo 81 da Lei 8.24/91 alterou a Lei de Registros Públicos exatamente para facilitar a averbação de contratos de locação visando a publicidade necessária para que o direito de preferência seja exercido. Por fim, as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo diz respeito apenas ao registro do contrato, e não a sua averbação, de forma que a exigência de cláusula expressa é cabível apenas na primeira hipótese. Assim, concluo que o óbice deve ser afastado, e o contrato de locação deve ser averbado na referida matrícula, constando expressamente que a averbação foi feita para os fins do direito de preferência expresso pelo artigo 27 e seguintes da Lei 8.242/91. Do exposto, julgo improcedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 15º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de RODOLFO MOGGIONI DE LIMA. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. São Paulo, 21 de julho de 2015. Tania Mara Ahualli Juíza de Direito – ADV: RODOLFO MOGGIONI DE LIMA (OAB 273903/SP), RENATO DIN OIKAWA (OAB 257123/SP)

Fonte: DJE/SP | 24/07/2015.

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