PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA

Apelação n° 0005461-58.2014.8.26.0358

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 0005461-58.2014.8.26.0358, da Comarca de Mirassol, em que é apelante EDUARDO MOREIRA DUQUE, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE MIRASSOL.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, V.U.”, de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.

São Paulo, 30 de julho de 2015.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Apelação Cível n.° 0005461-58.2014.8.26.0358

Apelante: Eduardo Moreira Duque

Apelado: Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Mirassol

VOTO N.° 34.247

Registro de imóveis – Dúvida – Negativa de registro de desmembramento – Artigo 18, §2°, da Lei n.° 6.766/79 – Necessidade de comprovação de patrimônio suficiente para a garantia da dívida – Dívidas que, embora dos anteriores proprietários do imóvel, já existiam à época da alienação ao ora recorrente, podendo vir a prejudicar futuros adquirentes, em caso de eventual reconhecimento de fraude contra credores – Recurso não provido.

Trata-se de apelação interposta por Eduardo Moreira Duque objetivando a reforma da r. decisão de fls. 248/250, que julgou procedente a dúvida suscitada pelo Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Mirassol, mantendo a recusa relativa ao registro de loteamento, em razão da existência de várias ações cíveis e protestos de títulos contra seus antecessores.

Aduz o recorrente, em suma, que o art. 18, § 2º, da Lei n.° 6.766/79, não obriga o interessado a garantir todos os encargos existentes em nome dos antecessores, mas sim que não haverá prejuízos a terceiros. Alega que os débitos apontados não guardam nenhuma relação com o imóvel objeto do desmembramento, referindo-se a dívidas pessoais dos anteriores proprietários, não sendo, portanto, de responsabilidade do apelante, até porque, quando da compra e venda do imóvel, os anteriores proprietários ainda não possuíam qualquer apontamento de débito. Sustenta que demonstrou possuir patrimônio suficiente para responder por eventuais prejuízos até o limite a ser desembolsado pelos futuros adquirentes.

A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 319/321).

É o relatório.

A recusa do registro do desmembramento do imóvel da matrícula n.° 23.288 do Registro de Imóveis da Comarca de Mirassol baseia-se no fato de existirem várias ações cíveis e protestos de títulos contra os anteriores proprietários do imóvel.

É certo que, como lembrado pela r. decisão recorrida, a existência de diversas ações e protestos contra o proprietário do imóvel ou seus antecessores, por si só, não obsta o registro do loteamento.

Insuperável, no entanto, a necessidade de comprovação da existência de patrimônio do loteador suficiente a garantir eventual condenação nas ações em curso, evitando-se prejuízo aos futuros adquirentes de lotes, conforme preconiza o artigo 18, § 2º, da Lei n.° 6.766/79.

Embora as dívidas sejam dos anteriores proprietários do imóvel, já existiam à época da alienação do imóvel ao ora recorrente, de modo que não se pode descartar a possibilidade de eventual reconhecimento de fraude contra credores, o que traria prejuízo aos futuros adquirentes dos lotes.

Cabia ao apelante, portanto, confrontar o potencial condenatório de todas as ações e protestos existentes com o seu patrimônio disponível, a fim de demonstrar, de forma cabal, que referidas ações são desprovidas de potencial lesivo aos adquirentes.

Disso decorre que a simples juntada de avaliações encomendadas pelo recorrente, nas quais não foram considerados todos os critérios normalmente empregados em perícias judiciais, não constitui a prova robusta exigida por este C. Conselho Superior da Magistratura:

É ônus do loteador a prova da ausência de prejuízo aos adquirentes dos lotes, pois “cabe ao interessado no registro demonstrar que as ações existentes, que pendem contra os antecessores dos titulares do domínio, não poderão trazer qualquer risco ao empreendimento, nem mesmo em potencial” (Ap. Cív. n.° 43.577-0/7 – São Joaquim da Barra, Rel. Des. Nigro Conceição). Se tal prova não é apresentada de forma contundente, o registro não se pode efetivar. Na opinião de Marco Aurélio S. Viana: “As certidões poderão ser positivas, e isto não inibirá o registro, se restar provada a ausência de prejuízo para os adquirentes. Já chamamos a atenção para o problema na esfera das incorporações imobiliárias, lembrando a posição de Caio Mário da Silva Pereira no sentido de que bastará ao interessado demonstrar que efetuou o depósito da quantia ou coisa depositada, ou por meio idôneo segurado o juízo, enfim, demonstrado de forma concreta e objetiva que não há prejuízo para os adquirentes. Podemos acrescer outros meios de comprovação de inexistência de prejuízo: demonstração, pelo pretendente, de um patrimônio e de capacidade econômica capazes de cobrir, sobejamente, as obrigações” (“Comentários à Lei sobre Parcelamento do Solo Urbano”, Saraiva, 2ª ed, 1984, pág. 54/55). Não há, enfim, prova robusta de que o estado econômico da recorrente é em muito superior às dívidas objeto das certidões juntadas aos autos e que, em consequência, o empreendimento seguirá sem maiores riscos para os adquirentes de lotes e a comunidade em geral. Significa, pois, pelo quadro atual retratado nos autos, a inviabilidade do projeto do parcelamento urbano em tela, enquanto não solucionados em definitivo os débitos apontados. (Ap. 82.230-0/0, rel. Luís de Macedo – grifei)

REGISTRO DE IMÓVEIS – Loteamento – Registro negado – Cognição plena devolvida ao Corregedor Permanente em revisão hierárquica – Ações movidas contra a pessoa jurídica loteadora, ou contra sócio representante legal, nos termos do art. 18, § 2º, da lei n° 6.766/79 – Execuções fiscais e ação civil pública – Ausência de demonstração cabal, ao tempo da suscitação da dúvida, de que tais demandas não prejudicarão adquirentes de lotes – Existência, ainda, de ação penal contra sócio representante legal por crime contra a administração pública, configurando impedimento ao ato registrário – Dúvida procedente – Recurso não provido. (Apelação Cível n° 439-6/5, da Comarca de Itanhaém, 06/12/2005, Relator Des. José Mário Antônio Cardinale – grifei).

No caso em exame, não há prova contundente de que o patrimônio do suscitante seja superior às dívidas que podem decorrer das ações em trâmite e protestos existentes, de forma a garantir que o empreendimento não trará riscos aos adquirentes de lotes. E o ônus dessa prova cabia, como visto, ao recorrente, que, no entanto, dela não se desincumbiu.

Corretas, portanto, a recusa do registrador e a r. decisão recorrida.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso de apelação.

HAMILTON ELLIOT AKEL

CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA E RELATOR

Fonte: DJE/SP | 08/09/2015.

Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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Cartório é caro?

Escritura pública protege adquirente de baixa renda

O mito do alto custo dos cartórios

O presidente da Comissão Nacional de Direito Notarial e Registral da OAB realiza cursos para divulgar as atividades do extrajudicial que podem ajudar o advogado a obter mais rapidez para seus clientes. Ele fala sobre o mito do alto custo dos cartórios e diz que o cidadão que não pode contratar um bom advogado para assessorá-lo deveria contar com a proteção oferecida pelos cartórios, o que acaba não acontecendo.

O advogado Gilberto Netto de Oliveira Júnior é o primeiro presidente da Comissão Nacional de Direito Notarial e Registral da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) e da seccional de Minas Gerais.

Seu desempenho, pioneiro, na comissão homóloga da seccional de Minas Gerais chamou a atenção da presidência da OAB-MG, que o indicou para o Conselho Federal da entidade.

“Até então, a OAB não tinha uma comissão voltada especificamente para as questões do direito notarial e registral, discutia-se o direito imobiliário mais amplamente. Nosso trabalho é vanguardista e importante porque há carência de advogados com conhecimento nas questões do extrajudicial. Queremos demonstrar as possibilidades de uso e aproveitamento dos serviços cartorários. Os procedimentos extrajudiciais proporcionam um vasto campo de atuação para o advogado, que pode se beneficiar muito das ferramentas das diferentes especialidades de cartório.”

Gilberto Netto explica como os serviços do extrajudicial podem ajudar o advogado a obter resultados com mais rapidez para seus clientes.

“No Cartório de Registro de Títulos e Documentos, por exemplo, são feitos diversos tipos de atos e contratos cuja elaboração depende de um advogado, conforme dispõe a Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73, artigo 129). Já os procedimentos feitos no Cartório de Protesto de Títulos são desconhecidos de muitos advogados, que nem sempre estão familiarizados com questões como a distinção entre cancelamento ou sustação de protesto, por exemplo. O advogado também pode fazer divórcios, separações e formais de partilha no Cartório de Notas e, ainda, pode se valer de atas notariais como meio de prova.”

Gilberto Netto realiza seminários quinzenais, em Minas Gerais, para orientar o advogado sobre a Lei 11.441/2007, que possibilitou a realização de inventário, partilha, separação e divórcio consensuais nos Cartórios de Notas, de acordo com a tendência mundial de desobstrução do Judiciário e a passagem dos atos de jurisdição voluntária para o extrajudicial. Segundo ele, a lei abriu uma grande oportunidade para o jovem advogado buscar a estabilidade no fluxo de seus honorários, uma vez que a via extrajudicial é muito mais rápida que a esfera judicial.

“Essa lei é um sucesso e precisa ser divulgada para os colegas que ainda não estão habituados aos procedimentos extrajudiciais. Temos realizado cursos no auditório da OAB-MG para mais de 350 participantes e esse interesse vem crescendo em todo o país. Não somente os cidadãos, mas também os advogados querem obter procedimentos cada vez mais céleres e estão encontrando essa rapidez na via extrajudicial.”

Cartório é caro?

O artigo 108 do Código Civil dispõe que a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos para imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país.

“Há bancos que contratam empresas para a guarda de uma cópia dos contratos de financiamentos imobiliários durante 30 anos”, comenta Gilberto Netto. “O banco chega a gastar R$ 4,5 mil por contrato. Esse custo é repassado ao devedor e o banco fica preso a essa situação por todo esse tempo, sendo que essa é a função do cartório. Para os imóveis de baixo custo adquiridos pela grande maioria dos brasileiros seria muito mais barato lavrar a escritura. E somente o cartório oferece segurança jurídica. O tabelião de Notas, que lavra a escritura, e o oficial do Cartório de Registro de Imóveis têm responsabilidade jurídica e objetiva pela guarda e manutenção desses documentos.”

O cidadão mais vulnerável, aquele que adquire o imóvel de baixo valor, é justamente o que não pode contratar um bom advogado para assessorá-lo e acaba não contando com a proteção oferecida pelos cartórios.

“Imóveis com valor até trinta salários mínimos estão localizados em aglomerados, vilas e comunidades. São imóveis irregulares, em sua maioria, e seus proprietários são os mais desprotegidos. Seria mais salutar e proveitoso, para o cidadão, se o governo, ao invés de dispensar, subsidiasse a escritura pública para negócios nessa faixa de valor. Muitas vezes o titular tem apenas um contrato de gaveta e desconhece o verdadeiro proprietário. Essa iniciativa seria uma maneira de impedir o fomento da irregularidade registral. Sem nenhuma normativa tratando do assunto, o comprador hipossuficiente acaba sendo facilmente lesado.”

Imparcialidade dos cartórios protege o consumidor

A finalidade do cartório é prevenir o litígio, como ressalta o advogado Gilberto Netto. Ao levar seu contrato de compromisso de compra e venda para análise no Cartório de Notas, o adquirente de imóvel recebe do tabelião, de forma imparcial, importantes informações sobre a incorporação – se está registrada, por exemplo – e sobre as características da hipoteca que recai sobre o imóvel que está sendo financiado.

“Além disso, o tabelião vai pedir as certidões do Cartório de Registro de Imóveis que informam sobre a ocorrência de eventuais ações em nome dos vendedores, informações essas que, obviamente, não são fornecidas pelo construtor ou incorporador”, diz.

A verdade é que muitos detalhes passam despercebidos em dezenas de páginas de contrato.

“Às vezes, o comprador acaba por assinar um documento que estabelece a dispensa das certidões previstas na Lei 7.433/85, sem saber que certidões são essas e a importância de cada uma delas para a realização do negócio. São certidões da Receita Federal, do INSS, certidões trabalhistas e de protesto – importantíssimas para assegurar a higidez do empreendimento – que estão sendo dispensadas sem conhecimento do comprador.”

O advogado relata que, ao ser assediado nos plantões de venda, o adquirente de boa-fé acaba aceitando as regras impostas pelo incorporador.

“Muitas vezes, a pessoa que compra um lote é seduzida pelo folheto promocional com imagens de campo de golfe, pista para helicóptero e quadras de tênis, mas, na realidade, o lugar ainda é um matagal. Sabemos que o incorporador também sofre com a falta de padronização na administração pública. Um processo de incorporação chega a levar quase um ano para ser aprovado em algumas prefeituras. Por isso, muitas vezes os lotes começam a ser vendidos sem nenhum tipo de instrumento jurídico válido. Mas, isso não retira a responsabilidade do incorporador pela venda sem a devida documentação.”

Parceria entre advogados e cartórios

Gilberto Netto relata que a Comissão de Direito Notarial e Registral da OAB está assinando convênios com as associações representativas dos cartórios – como o Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (Irib), e a Associação de Registradores Imobiliários de São Paulo (Arisp) – com o objetivo de estabelecer parcerias de cooperação entre as duas classes.

“O trabalho do advogado é defender os interesses das partes. Cabe ao registrador e ao tabelião defender o instrumento, o ato jurídico. Não existe conflito de interesses nessa relação, esses profissionais do Direito podem perfeitamente trabalhar juntos”, comenta.

Para ele, a parceria entre advogados e cartórios tende a ficar mais intensa à medida que mais atos de jurisdição voluntária forem sendo desjudicializados.

“Os Estados estão reformulando seus provimentos, visando à padronização dos atos praticados pelos cartórios. Estão de parabéns por esse trabalho a Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, a de Minas Gerais e as de outros Estados que estão seguindo a mesma linha”, finaliza o advogado Gilberto Netto.

Os sistemas desenvolvidos para a prestação de serviços extrajudiciais pela internet são em grande parte responsáveis pela padronização de atos nos cartórios. Em São Paulo, a Corregedoria Geral da Justiça funciona como órgão regulador dos serviços online.

Fonte: Anoreg/SP.