Processo 1104526-70.2015.8.26.0100 – Dúvida – Registro de Imóveis – Décimo Cartório de Registro de Imóveis – JIVE INVESTMENTS LTDA – “Dúvida – alienação fiduciária – contrato com vigência superior a um ano – necessidade de anuência do credor fiduciário para o registro da locação – art. 37- B da Lei 9.514/97 – inviável o direito de preferência do locatário – artigo 32, Parágrafo Único da Lei 8.245/91 – Dúvida procedente” Vistos. Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 10º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de JIVE INVESTMENTS CONSULTORIA LTDA, em face da negativa em se proceder ao registro de instrumentos particulares de contrato de locação de imóvel não residencial, figurando como locadora a empresa Brasilinvest Empreendimentos e Participações S/A e como locatária a ora suscitada, tendo como objeto partes do conjunto duplex 181 do Centro Empresarial Mário Garnero, matriculado sob nº 19.457. Os óbices consistem na ausência de anuência expressa do credor fiduciário do imóvel (Banco BBM S/A); na falta de reconhecimento de firmas dos representantes do credor; na necessidade de apresentação de prova de representação atualizada (em caso de cópia reprográfica, necessária à autenticação desta) e no aditamento do contrato de locação, para ser assinado por todos os contratantes e duas testemunhas, com firmas devidamente reconhecidas, bem como prova de representação em nome destes signatários (em caso de cópia reprográfica, necessária à autenticação), nos termos do artigo 32, Parágrafo Único da Lei nº 8.245/91. Juntou documentos às fls.04/150. A suscitada alega, em sua impugnação, que o óbice imposto impede o seu direito em resguardar a manutenção do contrato de locação. Salienta que o registro objetiva oferecer eficácia à cláusula de vigência firmada com terceiros, ressalvando-se a figura do proprietário fiduciário, o que afastaria a exigência da necessidade de anuência do credor (fls. 151/154). Requer, alternativamente, que seja declarada em seu favor a condição de terceira interessada, para que restando inadimplente a locadora em relação à alienação fiduciária, seja efetuada notificação prévia à consolidação da propriedade fiduciária, e consequentemente possa proceder ao pagamento da dívida da locadora e sub-rogar-se no seu crédito. O Ministério Público opinou pela procedência da dúvida, mantendo-se os óbices registrários (fls.176/179). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Com razão o Registrador e a Douta Promotora de Justiça. Como é sabido, ao se constituir a alienação fiduciária, tanto por instrumento público ou particular, a propriedade do imóvel é transferida para o credor, ficando o devedor na posse direta do imóvel durante o período em que vigorar o financiamento. Na presente hipótese, o imóvel, objeto do contrato de locação (fls. 33/56) encontra-se alienado fiduciariamente ao Banco BBM S/A, coma garantia da dívida (R.53 – fl.25). De acordo com o artigo 37 -B da Lei 9.514/97: “Será considerada ineficaz, e sem qualquer efeito perante o fiduciário ou seus sucessores, a contratação ou a prorrogação de locação de imóvel alienado fiduciariamente por prazo superior a um ano sem concordância por escrito do fiduciário” (g. n) Ora, de acordo com o contrato de locação entabulado pelas partes, o período de vigência foi estabelecido em 60 (sessenta) meses, ou seja, cinco anos, com início em 1º de outubro de 2014 e término em 30 de setembro de 2019 (cláusula 1º, item 1.2 – fl.33 e cláusula 1ª, item 1.3, do segundo aditamento contratual – fl.49). Logo, é indispensável a anuência expressa do credor fiduciário. A matéria já foi objeto de recente decisão proferida pelo Colendo Conselho Superior da Magistratura, na Apelação nº 0065836-57.2013.8.26.0100 (Voto nº 34.705), corroborando a necessidade de aquiescência do credor fiduciário para o registro de locação relativa a imóveis alienados fiduciariamente, cujo contrato de locação extrapole o prazo de um ano: “Registro de imóveis – Dúvida – Contrato de locação com clausula de vigência superior a um ano – Alienação fiduciária sobre o imóvel locado – Necessidade a anuência do credor fiduciário para o registro da locação – Artigo 37 – B da Lei nº 9.514/97 – Recusa do oficial adequada – Recurso não provido”. Ademais como bem salientou a Douta Promotora de Justiça, o registro sem anuência do credor fiduciário fere o princípio da continuidade registrária, segundo o qual somente poderá transmitir um direito aquele que for detentor do domínio, ou seja, aquele que constar do registro como titular desse direito. No tocante às exigências do reconhecimento de firma dos representantes do credor, bem como a necessidade de apresentação de prova de representação atualizada (em caso de cópia reprográfica, necessária a autenticação desta), com razão o Registrador, já que para haver o ingresso de um título devem ser seguidas rigorosamente as formalidades legais, a fim de proporcionar a segurança jurídica a terceiros de boa fé, que dos atos registrários se espera. Em relação ao aditamento do contrato exigido pelo Registrador, verifico que este baseou-se exclusivamente ao disposto no artigo 32, Parágrafo Único da Lei nº 8.245/1991, segundo o qual: “ Nos contratos firmados a partir de 1º de outubro de 2001, o direito de preferência de que trata este artigo não alcançará também, os casos de constituição de propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer fôrmas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em clausula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica (g.n). Logo, da leitura deste artigo, deduz-se que não há direito de preferência, nem por ocasião dessa garantia, nem no caso de perda da propriedade por efeito de exclusão do bem. De acordo com os ensinamentos de Melhim Namm Chalhub (“ Alienação Fiduciária, Incorporação Imobiliária e Mercado de Capitais, editora: Renovar, ano 2012, pags.27/28). “… A contratação de alienação fiduciária de imóvel que se encontra locado, em relação à qual o locatário não tem preferência frente ao futuro credor fiduciária, pois esta espécie de alienação não opera a transferência da propriedade plena ao adquirente (credor fiduciário), mas tão somente a propriedade resolúvel, que é temporária e destinada a garantia, razão pela qual se extingue tão logo cumprida a obrigação garantida; assim, o proprietário pleno tornou-se locador quando era titular exclusivo do domínio, mantém sua posição de locador depois que transmitiu a propriedade resolúvel e se tornou fiduciante e, uma vez extinto o contrato de alienação fiduciária por efeito do cumprimento da obrigação contratual, voltará a ser proprietário pleno e continuará sendo locador; em nenhum momento, portanto, deixa de ser locador” “… Na situação de consolidação da propriedade no credor fiduciário e a sua subsequente venda em leilão; nessa situação, o alienante não transmite a propriedade por ato de vontade, mas sim, perde o direito sobre o imóvel por efeito de inadimplemento da obrigação garantida” Neste caso, não há qualquer cláusula contratual específica em que consta o direito de preferência do locatário. Para ter ingresso o título no fólio real, deverá o Oficial observar o princípio da legalidade. Por fim, o pedido alternativo da suscitada, de reconhecimento de sua situação de terceira interessada por este Juízo, não é cabível, considerando-se que esta Corregedoria detém competência censória administrativa disciplinar, e só a via contenciosa poderá analisar o conteúdo do contrato entabulado entre as partes, com a observância do contraditório e a da ampla defesa. Diante do exposto, julgo procedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 10º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de JIVE INVESTMENTS CONSULTORIA LTDA, e mantenho os óbices registrários. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo, com as cautelas de praxe. P.R.I.C. São Paulo, 11 de novembro de 2015. Tania Mara Ahualli Juíza de Direito – ADV: JULIANA BERTOLDO PACHECO (OAB 259169/SP)
Fonte: DJE/SP | 16/11/2015.
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
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