Não é possível desmembramento de imóvel localizado em Área de Preservação Permanente.

A 4ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (TJMG) julgou a Apelação Cível nº 1.0261.13.007648-0/001, onde se decidiu não ser possível o desmembramento de imóvel localizado em Área de Preservação Permanente (APP), por importar em violação do art. 3º, parágrafo único da Lei nº 6.766/79. O acórdão teve como Relatora a Desembargadora Ana Paula Caixeta e o recurso foi, por unanimidade, julgado improvido.

O caso trata de recurso interposto em face de sentença proferida pelo juízo a quo, que indeferiu o desmembramento do terreno localizado em APP. Em suas razões, as apelantes sustentaram, em síntese, que o desmembramento pleiteado não trará nenhum prejuízo para o meio ambiente, eis que se trata de área antrópica consolidada e que o loteamento onde se encontra a área que se pretende desmembrar foi devidamente implantado e aprovado pela Municipalidade, originando dois lotes, tendo sido, inclusive, registrados. Afirmaram, ainda, que adquiriram o imóvel e, quando apresentaram a escritura pública de compra e venda ao cartório receberam uma matrícula, conforme certidão acostada aos autos. Alegaram que edificaram uma casa de morada e que pleitearam, junto ao Município, a unificação da área dos lotes originais, o que foi aprovado e registrado na Serventia Imobiliária, resultando na abertura de uma nova matrícula. Além disso, defenderam, por fim, que o desmembramento requerido foi aprovado pelo Município e que a Lei Estadual nº 14.309/02, em seu art. 11, determinou que fosse respeitada a ocupação antrópica do imóvel.

Ao julgar a apelação, a Relatora entendeu que não há divergência quanto ao fato do imóvel estar localizado em APP e que esta circunstância atrai a aplicação do art. 3º, parágrafo único da Lei nº 6.766/79, mostrando-se impossível a averbação do desmembramento pretendido. Além disso, afirmou que, embora as apelantes tenham invocado a aplicação do disposto no art. 11 da Lei Estadual nº 14.309/02, no sentido de que o imóvel encontra-se em área de ocupação antrópica consolidada, tal questão não pode ser examinada em procedimento de dúvida, demandando ação própria para tal fim.

Diante do exposto, o Relator votou pelo improvimento do recurso.

Clique aqui e leia a íntegra da decisão

Fonte: IRIB.

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Incorporação imobiliária. Imóvel gravado com usufruto.

Nesta edição do Boletim Eletrônico esclarecemos dúvida acerca de incorporação imobiliária em imóvel gravado com usufruto. Veja como o assunto foi tratado, com base nos ensinamentos de Mario Pazutti Mezzari:

Pergunta: É possível a realização de incorporação imobiliária em imóvel gravado com usufruto?

Resposta: Vejamos o que nos esclarece Mario Pazutti Mezzari em obra intitulada “Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis”, 4ª ed. Revista e Atualizada, Livraria do Advogado Editora, Porto Alegre, 2015, p. 130:

“13.3. Usufruto

Nem o nu-proprietário nem o usufrutuário podem alterar a substância da coisa sem o consentimento do outro. Separadamente, nenhum dos dois pode incorporar. Ao primeiro, porque lhe falta a posse e porque não poderia alienar o uso e gozo das unidades que fossem construídas; ao segundo, porque o usufruto é direito personalíssimo, não pode ser cedido, salvo ao proprietário, impedindo assim que possa negociar as unidades com terceiros.

No entanto, não nos parece que a existência do usufruto possa, de plano, impossibilitar a incorporação imobiliária.

Basta que ambos, nu-proprietário e usufrutuário, concorram para o ato, promovendo em conjunto do empreendimento na qualidade de incorporadores, ou firmando procuração para um terceiro, o incorporador, a fim de que este possa negociar a alienação ou oneração das futuras unidades autônomas.

O usufrutuário pode alienar a unidade desde que em conjunto com o nu-proprietário, operando-se, pela confusão, a extinção do usufruto e a consolidação da propriedade plena na pessoa do adquirente da unidade. Num mesmo negócio, concomitantemente ao aspecto material, mas sucessivamente ao aspecto formal, o nu-proprietário vende a nua-propriedade da fração ideal ao terceiro. Este passa, por força do registro desse título, a ser ele o nu-proprietário daquela fração. Ato contínuo, vem o usufrutuário e lhe cede, de maneira onerosa, o direito de usufruto que detinha sobre a mesma fração. Registrada também essa transmissão, opera-se de pronto a confusão dos direitos na pessoa desse terceiro, tornando-o proprietário pleno da fração e da unidade que futuramente for construída.

Por evidente, embora possível, não é recomendável que uma incorporação imobiliária se funde em imóvel com essa situação dominial, pela complexidade de que terão de revestir-se os contratos.”

Para maior aprofundamento na questão, recomendamos a leitura da obra mencionada.

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Fonte: IRIB.

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