Alienação fiduciária – mudanças legais à vista

Alienação fiduciária de bem imóvel

O que mudará após a sanção presidencial após a sanção do PLC 12/2017 (MP 759/2016)? – Mauro Antônio Rocha [1]

Como havíamos previsto no artigo Alienação Fiduciária de Bem Imóvel. Apontamentos críticos sobre a proposta de alteração da Lei nº 9.514/1977 tentada pelas entidades representativas das instituições financeiras [2] o plenário da Câmara dos Deputados incluiu no Capítulo X (artigos 66 e 67) da Medida Provisória nº 759/2016 as propostas de modificação da alienação fiduciária de bem imóvel regulada pela Lei nº 9.514/1997, de interesse das instituições financeiras. Sob a forma de Projeto de Lei de Conversão nº 12/2017 o texto aprovado pelo Senado Federal, após trâmite judicial de regularização, está pendente de sanção da Presidência da República para vigência.

Mas, afinal, o que muda efetivamente na lei da alienação fiduciária?

– I –

Estabelecimento de valor mínimo para venda do imóvel em leilão.

Quando o valor do imóvel determinado contratualmente pelas partes for inferior ao valor utilizado como base de cálculo para apuração do ITBI exigível por força da consolidação da propriedade, este último será o valor mínimo considerado para efeito de venda do imóvel no primeiro leilão.

Sua aplicação prática é residual, uma vez que a ocorrência da situação tratada é insignificante e, em geral, decorrente de erro na valoração ou avaliação inicial do imóvel.

O leitmotiv dessa alteração (inclusão de § único ao art. 24 da Lei nº 9.514/1997) é a fixação de um piso legal que impeça, independentemente do efetivo valor de mercado do imóvel, que o valor de venda em leilão seja objeto de discussão judicial, principalmente quanto a milhares de contratos vigentes que estabeleceram a simples atualização monetária como critério de revisão do valor do bem.

– II –

Intimação por hora certa

Quando, por duas vezes, o oficial de Registro houver procurado o intimando sem o encontrar, havendo suspeita motivada de ocultação, poderá intimar qualquer pessoa da família ou vizinho, de que voltará no dia útil imediato na hora que designar e que, na ausência do intimando dará por feita a intimação alteração (inclusão do § 3º-A ao art. 26).

Cabe ressaltar que não é a quantidade de tentativas de intimação promovidas pelo Oficial o requisito essencial para a intimação ficta por hora certa e, sim, a suspeita motivada – detalhada e fundamentada em fatos concretos observados pelo notificador.

– III –

Intimação por hora certa em locais de acesso controlado

Nos edifícios edilícios, loteamentos ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação da hora certa poderá ser feita ao funcionário da portaria, responsável pelo recebimento de correspondência.

É de notar que a intimação a que se refere o texto legal (inclusão do § 3º-B ao art. 26) é aquela destinada a dar ciência do retorno do notificador no dia e hora designados e não a intimação para a purgação da mora.

– IV –

Prazo de averbação da consolidação da propriedade

Nos contratos de financiamento habitacional a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no Registro de Imóveis 30 dias após a expiração do prazo para a purgação da mora.

De acordo com o texto aprovado (§ 1º do art. 26-A) a averbação será feita no trigésimo dia (e não até o trigésimo dia), tratando-se de prazo peremptório cujo descumprimento resultará na exigência de novo procedimento de intimação.

O procedimento acima é aplicável exclusivamente ao financiamento habitacional, que integra o financiamento imobiliário, mas com ele não se confunde. Entende-se por financiamento habitacional aquele concedido com recursos legalmente direcionados à aquisição de imóvel para moradia. Já o financiamento imobiliário compreende as operações de financiamento para a compra de imóvel para moradia, para renda ou investimento; aquisição de terrenos, imóveis comerciais, industriais etc.

– V –

Pagamento das parcelas até a data de averbação da consolidação

Ao devedor fiduciário é assegurado o direito de pagar as parcelas da dívida e despesas até a data da averbação da consolidação da propriedade, convalescendo o contrato fiduciário (§ 2º do art. 26-A).

A rigor, na prática, o prazo de purgação de mora foi, nestes casos, estendido de 15 para 45 dias.

Pelos critérios estabelecidos, o credor fiduciário está obrigado a consolidar a propriedade no trigésimo dia e o devedor fiduciário tem assegurado o direito de efetuar o pagamento até a data da consolidação. Isso estabelece um potencial conflito de interesses para a data limite que poderá gerar inúmeras demandas judiciais, além de propiciar o recolhimento indevido ou desnecessário do imposto de transmissão.

– VI –

Comunicação da data dos leilões ao devedor

O credor fiduciário fica obrigado a comunicar ao fiduciante – inclusive por meio eletrônico – as datas, horários e locais de realização dos leilões públicos (inclusão do § 2º-A ao art. 27).

A ausência de procedimentos para a comunicação e de aferição do seu efetivo cumprimento é fator de insegurança e ensejará demandas judiciais. Parece evidente que, se ao devedor é dada a oportunidade de pagamento da dívida, essa comunicação deve ser pessoal e comprovada.

– VII –

Direito de preferência ao devedor para adquirir o imóvel

Ao devedor fiduciante é assegurado o direito de preferência na aquisição do imóvel por preço correspondente ao valor da dívida mais despesas até a data da realização do segundo leilão.

De fato, não há qualquer novidade na alteração legal (§ 2º-B ao art. 27), uma vez que o devedor sempre teve a possibilidade de adquirir o imóvel em leilão pela melhor oferta, estando obrigado, na condição de credor do excedente, a cumpri-la somente até o valor da dívida e despesas.

De toda forma, com a inclusão desse direito de preferência no texto legal as oportunidades de recuperação do bem pelo devedor fiduciante inadimplente foram alargadas. Ao final, o devedor poderá (a) purgar a mora nos 15 dias regulamentares após notificação; (b) efetuar o pagamento das parcelas vencidas até o trigésimo dia depois do decurso do prazo para a purga; (c) adquirir o imóvel pelo valor da dívida até a data de realização do segundo leilão.

– VIII –

Controvérsias contratuais serão resolvidas em perdas e danos

Dispõe o § único incluído ao art. 30 da lei que, nas operações de financiamento imobiliário, consolidada a propriedade em nome do credor, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias contratuais ou de cobrança e leilão – exceto irregularidade relativa à própria intimação – serão resolvidas em perdas e danos e não obstarão a reintegração de posse.

A execução extrajudicial somente se justifica pela garantia de respeito aos princípios constitucionais, resguardando o acesso do devedor à justiça, ao devido processo legal, ao contraditório e ampla defesa, entre outros direitos e pela manutenção do monopólio da jurisdição pelo Estado.

Ao afastar as garantias constitucionais essa modificação enfrentará contestação acerca de sua própria constitucionalidade – face ao inciso LV do artigo 5º da Constituição Federal – e ensejará máxima judicialização da matéria.

– IX –

Cobrança de taxa de ocupação desde a consolidação

De acordo com a nova redação do art. 37-A da Lei nº 9.514/97 o fiduciante pagará taxa de ocupação desde a consolidação da propriedade até a data em que o fiduciário ou seu sucessor vier a ser imitido na posse

A cobrança de taxa de ocupação no mesmo período em que o devedor – e a dívida são taxados com a cobrança de juros e atualização monetária, devidos entre a data da consolidação da propriedade até a data da alienação do bem em leilão, proporciona ao credor meio de enriquecimento sem causa.

– X –

Não aplicação do Decreto-Lei nº 70/66 na alienação fiduciária

Os dispositivos do Decreto-Lei nº 70/1966 se aplicam – exclusivamente – aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca.

A alteração do disposto no art. 39 da lei tem por objeto afastar definitivamente o entendimento equivocado do STJ acerca da aplicação dos artigos 29 a 41 do DL 70/1966 à execução extrajudicial de créditos garantidos por alienação fiduciária.

NOTAS

[1] O autor é advogado graduado pela Universidade de São Paulo (USP). Pós-graduado em Direito Imobiliário e Direito Registral e Notarial. Professor, palestrante e Coordenador Jurídico de Contratos Imobiliários da Caixa Econômica Federal – CEF.

[2] http://iregistradores.org.br/alienacao-fiduciaria-de-bem-imovel-apontamentos-criticos-sobre-a-proposta-de-alteracao-da-lei-de-no-9-5141977-tentada-pelas-entidades-representativas-das-instituicoes-financeiras/ 

Fonte: Observatório do Registro | 03/07/2017.

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Comissão do Pensamento Registral Imobiliário institui grupos de estudo temáticos

Na última reunião, em 30/6, também foram definidos os novos presidente e vice-presidente da CPRI, Jéverson Luís Bottega e Fábio Ribeiro dos Santos, respectivamente

A Comissão do Pensamento Registral Imobiliário (CPRI-IRIB) instituiu 11 grupos de estudos temáticos, que têm a função de produzir pareceres e notas técnicas para o assessoramento da presidência do Instituto. A composição dos grupos foi concluída na última reunião da Comissão, ocorrida no dia 30/6, em São Paulo/SP, na sede da Academia Brasileira de Direito Registral Imobiliário – ABDRI.

Os membros da Comissão foram distribuídos nos grupos de acordo com suas áreas de interesse: Teoria Geral do Direito Registral Imobiliário (natureza jurídica, princípios, responsabilidade civil e criminal, fiscalização pelo Poder Judiciário, emolumentos e disciplina prevista na Lei n.8.935/94, tributos incidentes sobre a atividade); Direito Ambiental, Agrário e Regularização Fundiária Rural; Direito Contratual; Propriedade e Direitos Reais Limitados; Direitos Reais de Garantia e Propriedade Fiduciária; Direito Urbanístico e Regularização Fundiária Urbana; Incorporação Imobiliária, Propriedade Horizontal e Direito de Laje; Parcelamento do Solo Urbano e Rural; Usucapião e Retificação Administrativa; Direito Administrativo e bens públicos; registro de imóveis eletrônico.

Na mesma reunião, foram definidos os novos presidente e vice-presidente da CPRI, os registradores de imóveis Jéverson Luís Bottega (São Lourenço do Sul/RS) e Fábio Ribeiro dos Santos (Campos do Jordão/SP). Também estiveram presentes os seguintes integrantes da CPRI: Ana Carolina Cabral (Acopiara/CE), Bianca Castellar de Faria (Joinville/SC), Daniela Rosário Rodrigues (Monte Mor/SP), Gustavo Faria Pereira (Silvânia/GO), Alexandre Gomes de Pinho (Catanduva/SP), Marcos de Carvalho Balbino (Extrema/MG), Bruno Berti Filho (Votuporanga/SP), Henrique Ferraz de Melo (Itapevi/SP), Luciano Dias Bicalho Camargos (Vespasiano/MG).

Participaram como convidados o presidente do IRIB, Sérgio Jacomino, e o membro do Conselho de Ética do Instituto, Ademar Fioranelli, ambos registradores de imóveis em São Paulo.

Composição dos grupos de estudo

Fonte: IRIB | 03/07/2017.

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CNB/RS promove debate sobre a sucessão do companheiro após a decisão do STF

Cerca de 120 participantes reuniram-se neste sábado (01.07), no Centro de Eventos da Associação Comercial de Porto Alegre para debater o tema “A sucessão do companheiro após a declaração de inconstitucionalidade do artigo 1790”, em debate que contou com a participação do jurista Rolf Madaleno e da advogada Maria Aracy Menezes da Costa, além dos assessores jurídicos do Colégio Notarial do Rio Grande do Sul (CNB/RS), Karin Regina Rick Rosa e Luiz Carlos Weizenmann. Clique aqui e confira as fotos do evento.

Durante quatro horas de evento, notários e prepostos gaúchos assistiram apresentações detalhadas sobre os efeitos da declaração sobre os atos praticados, anteriormente a seu julgamento, uma vez que os efeitos de tal declaração retroagem, e a partir do julgamento, particularmente em como lidar com os usuários que busca a segurança jurídica dos atos notariais.

Ao realizar primeira exposição da manhã, a juíza aposentada e hoje advogada Maria Aracy Menezes deu logo o tom de sua apresentação. “Sou extremamente crítica à esta decisão, pois o Supremo Tribunal Federal (STF) praticamente acabou com a diferenciação entre casamento e união estável, pondo fim a uma escolha do cidadão em optar por uma relação não tão formal quanto o casamento”, disse.

Em seguida a palestrantes discorreu sobre o histórico constitucional do reconhecimento das uniões no Brasil, para em seguida entrar nas discussões sobre os votos do ministro relator da matéria Luis Roberto Barroso, Marco Aurélio Mello e Dias Tofolli. “A equiparação entre estes dois institutos, viola o direito à opção por um destes regimes”, disse.

Em seguida, a jurista passou a elencar situações práticas nas quais os efeitos da decisão passarão a se dar. Inicialmente abordou a situação dos inventários em curso, se uma decisão já julgada deve ser revista com base na inconstitucionalidade do artigo, como ficam as escrituras pendentes, como fica o direito real de habitação, a situação dos herdeiros necessários e do companheiro.

Diante de tal cenário de incerteza, a advogada opinou que deve-se aguardar a publicação do acórdão do STF, mas que avalia como prudente que os efeitos sejam válidos da publicação da decisão em diante, mas que, em caso de grande dúvida fundamentada dos notários, os casos devem ser levados à decisão do Poder Judiciário.

Ao iniciar sua apresentação Rolf Madaleno destacou sua posição sobre o Código Civil brasileiro. “Eu odeio o Código Civil e acho que nós, advogados, juristas, magistrados, notários e registradores temos que usar nossa inteligência e nosso tempo com o objetivo de construir algo melhor do que está lá, por que temos um código retrógado, ultrapassado e que não atende às demandas de nossa sociedade”, disse.

O palestrante calcou sua apresentação em críticas ao modelo familiar adotado, especificando que o casamento é uma construção religiosa, hoje enraizada no costume nacional e que as leis tentam a todo o tempo torna-lo acessível à outras formas de relações. Para Madaleno, este não deve ser o objetivo – se assemelhar ao casamento – mas sim o de construir uma relação entre pessoas que se amem.

“O Código Civil brasileiro promove justamente o contrário daquilo que apregoa”, afirmou o jurista. “Há uma constante, indevida e desestimulante invasão do Estado nas relações privadas dos indivíduos e essa decisão do STF vai justamente neste sentido, em dizer para o cidadão o que vai passar a acontecer com ele, que é justamente o que ele não quer que seja feito ao escolher um modelo de relação diferente do casamento”, disse Madaleno.

Para o jurista, nada mais sobrou de diferenciação entre os dois institutos que nasceram para serem diferentes. “O que resta é apenas a formalidade, que no casamento é muito maior, tanto para a constituição da relação, como para sua alteração e dissolução. No mais, nada mais resta, e caberá à sociedade construir um novo modelo de relação para fugir das garras do Estado”, finalizou.

Fonte: CNB/CF – CNB/RS | 03/07/2017.

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