Trata-se de recurso de apelação interposto por Fernando de Souza Monteiro contra sentença proferida pela MM. Juíza Federal Substituta da 14ª Vara da Seção Judiciária do Estado de Minas Gerais, que julgou improcedente a pretensão de reconhecimento do seu direito à propriedade de imóveis objeto de contrato de promessa de compra e venda, bem como de nulidade dos negócios jurídicos formalizados após a assinatura do referido contrato e dos registros dos imóveis respectivos.

TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA PRIMEIRA REGIÃO

APELAÇÃO CÍVEL N. 0039775-49.2013.4.01.3800/MG

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Desembargador Federal JIRAIR ARAM MEGUERIAN (Relator):

Trata-se de recurso de apelação interposto por Fernando de Souza Monteiro contra sentença proferida pela MM. Juíza Federal Substituta da 14ª Vara da Seção Judiciária do Estado de Minas Gerais, que julgou improcedente a pretensão de reconhecimento do seu direito à propriedade de imóveis objeto de contrato de promessa de compra e venda, bem como de nulidade dos negócios jurídicos formalizados após a assinatura do referido contrato e dos registros dos imóveis respectivos (fls. 297-307).

2. Sustenta o apelante, em síntese, que sempre agiu como se proprietário fosse dos imóveis, tanto que regularizou todas as pendências fiscais, conforme demonstram os comprovantes de quitação do IPTU; que a primeira ré não apresentou quaisquer justificativas plausíveis para o fato de ter alienado os imóveis para o apelante e posteriormente para terceiros; que a suposta boa-fé dos terceiros não pode prevalecer sobre o seu direito à propriedade dos imóveis; que a jurisprudência do col. STJ reconhece a validade dos contatos de promessa de compra e venda não registrados, conferindo inclusive legitimidade para opor embargos de terceiro e demais medidas para assegurar os seus direitos; e que na audiência de instrução e julgamento a primeira apelante, apesar de negar validade ao contrato, reconhece que o assinou.

3. Contrarrazões às fls. 333-337 (Emerson Diniz Ferreira e outros), 339-346 (Marcos Aurélio Oliveira Silva) e 348-353 (Construções e Empreendimentos Tucuruí Ltda. e outros).

É o relatório.

Desembargador Federal JIRAIR ARAM MEGUERIAN

Relator

V O T O

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. POSTERIOR ALIENAÇÃO DOS MESMOS BENS A TERCEIROS. ANULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE.

I  – Consoante o art. 1.227 do Código Civil, “Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código”.

II  – Já o art. 1.245, caput, é expresso quando preceitua que “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”, reforçando o § 1º que “Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”.

III   – O art. 1.417, por sua vez, é claro quando dispõe que, “Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel”.

IV  – Contrato de promessa de compra e venda de imóveis (lotes), imóveis esses que foram objeto de negócios jurídicos posteriores entre a primeira ré e terceiros, também réus nesta ação.

V  – Muito embora o fato de que o autor recolheu os valores referentes ao IPTU correspondente possa servir para demonstrar a sua boa-fé, o certo é que ele não cuidou de proceder ao registro do contrato de promessa de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis, razão pela qual o seu direito não é oponível contra os terceiros que adquiriram posteriormente os terrenos, os quais, também aparentemente, agiram de boa-fé, já que não havia como terem ciência da existência do referido contrato, pois é com o registro no Cartório respectivo que o promitente comprador dá a devida publicidade erga omnes ao negócio jurídico e se previne ante eventual negócio jurídico posterior sobre o mesmo bem.

VI  – Ao se manter inerte e não proceder ao registro do contrato, o apelante incorreu em risco, não servindo o seu contrato de compra e venda como documento hábil a ensejar a anulação dos negócios jurídicos posteriores.

VII   – O col. STJ firmou entendimento no sentido de que a ausência de registro não retira a validade do contrato de promessa de compra e venda, porém cabe ao credor comprovar a má-fé dos terceiros adquirentes.

VIII   – O contrato particular de promessa de compra e venda continua válido e, conforme bem salientado na sentença, nada obsta que o apelante possa demandar contra a primeira ré, no caso, com a conversão da obrigação em perdas e danos, ante a impossibilidade de anulação dos negócios jurídicos firmados posteriormente.

IX  – Recurso de apelação do autor a que se nega provimento.

 

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO E DE REGISTRO IMOBILIÁRIO.

IMPROCEDÊNCIA. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. POSTERIOR COMPRA E VENDA. ESCRITURA LEVADA A REGISTRO. AUSÊNCIA DE PROVA DE SIMULAÇÃO OU DE MÁ-FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ. PROVIMENTO NEGADO.

1.    A jurisprudência deste eg. Tribunal já se consolidou no sentido de considerar que, nos casos de ausência do registro do contrato particular de compra e venda, cabe ao credor provar a existência de simulação ou má-fé dos terceiros adquirentes. Precedentes.

2.    No caso, não houve registro imobiliário do contrato particular de promessa de compra e venda dos recorrentes. Tampouco foi provada a existência de simulação ou má-fé dos terceiros adquirentes.

3.   Diante do contexto fático-probatório delineado pelas instâncias ordinárias, incide o óbice da Súmula 7/STJ.

4.    Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 320.470/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 17/08/2017, DJe 08/09/2017+)

 

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DIREITO REAL QUANDO REGISTRADO. ART. 1.225 DO CÓDIGO CIVIL. ARROLAMENTO DE DIREITOS. INVENTÁRIO. ART. 993, INCISO IV, ALÍNEA “G”, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL.

 

 

1.   Inexiste violação do art. 535 do Código de Processo Civil se todas as questões jurídicas relevantes para a solução da controvérsia são apreciadas, de forma fundamentada, sobrevindo, porém, conclusão em sentido contrário ao almejado pela parte.

2.    A promessa de compra e venda identificada como direito real ocorre quando o instrumento público ou particular é registrado no cartório de registro de imóveis, o que não significa que a ausência do registro retire a validade do contrato.

3.   A gradação do instituto da promessa de compra e venda fica explícita no art. 25 da Lei n. 6.766/1979, que prevê serem irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuem direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, conferem direito real oponível a terceiros.

4.     Portanto, no caso concreto, parece lógico admitir a inclusão dos direitos oriundos do contrato de promessa de compra e venda de lote em inventário, ainda que sem registro imobiliário. Na verdade, é facultado ao promitente comprador adjudicar compulsoriamente imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda não registrado, e a Lei n. 6.766/1979 admite a transmissão de propriedade de lote tão somente em decorrência de averbação da quitação do contrato preliminar, independentemente de celebração de contrato definitivo, por isso que deve ser inventariado o direito daí decorrente.

5.     O compromisso de compra e venda de imóvel é suscetível de apreciação econômica e transmissível a título inter vivos ou causa mortis, independentemente de registro, porquanto o escopo deste é primordialmente resguardar o contratante em face de terceiros que almejem sobre o imóvel em questão direito incompatível com a sua pretensão aquisitiva, o que não é o caso dos autos.

6.     Recurso especial provido. (REsp 1185383/MG, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 08/04/2014, DJe 05/05/2014.)

 

 

PROCESSO CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. FRAUDE CONTRA CREDORES. ANTERIORIDADE DO CRÉDITO. ART. 106, PARÁGRAFO ÚNICO, CC/16 (ART. 158, § 2º, CC/02). PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA.

1.   Da literalidade do art. 106, parágrafo único, do CC/16, extrai-se que a afirmação da ocorrência de fraude contra credores depende, para além da prova de consilium fraudis e de eventus damni, da anterioridade do crédito em relação ao ato impugnado.

2.    É com o registro da promessa de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis que o direito do promissário comprador alcança terceiros estranhos à relação contratual originária.

3.   A promessa de compra e venda não registrada e desacompanhada de qualquer outro elemento que possa evidenciar a alienação do imóvel, não afasta a anterioridade do crédito.

4.      Recurso especial não provido. (REsp 1217593/RS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/03/2013, DJe 18/03/2013+)

10. Em conclusão, o contrato particular de promessa de compra e venda continua válido e, conforme bem salientado na sentença, nada obsta que o apelante possa demandar contra a primeira ré, no caso, com a conversão da obrigação em  perdas e danos, ante a impossibilidade de anulação dos negócios jurídicos firmados posteriormente.

Pelo exposto, nego provimento ao recurso de apelação do autor. É como voto.

Desembargador Federal JIRAIR ARAM MEGUERIAN

Relator

Fonte: IRIB | 03/01/2018.

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