Processo 1013483-18.2016.8.26.0100

Espécie: PROCESSO
Número: 1013483-18.2016.8.26.0100

Processo 1013483-18.2016.8.26.0100 – Pedido de Providências – REGISTROS PÚBLICOS – Priscilla Pimenta de Lima Horta – Vistos.Trata-se de pedido de providências formulado por Priscilla Pimenta de Lima Horta em face do Oficial do 10º Registro de Imóveis da Capital, após negativa de averbação de decisão judicial que determinava fosse dada publicidade ao fato de que o imóvel de matrícula nº 138.604, da mencionada serventia, estava sob litígio. O título foi devolvido sob o argumento de que outros títulos tinham prioridade de registro, devido a ordem de prenotação. A requerente alega que o título não precisaria respeitar a ordem de prioridade, por se tratar de decisão judicial. Juntou documentos às fls. 06/82.O Oficial manifestou-se às fls. 86/92, aduzindo que havia prioridade de dois títulos, um que alienava a mesma fração ideal de interesse da requerente, e outro que determinava seu bloqueio. Por tais razões, seu título só poderia ser qualificado e averbado após o trintídio legal dos títulos com prioridade. Tendo em vista a contradição entre os títulos, o Oficial oficiou à 1ª Vara Cível do Foro Regional XI Pinheiros e à 34ª Vara Cível Central, consultando se as ordens judiciais teriam prioridade sobre o título anteriormente prenotado. Todavia, não houve resposta para tais ofícios.Após requerimento do Ministério Público (fl. 96), a decisão de fl. 97, de 28/03/16, determinou que fossem oficiados novamente os juízos acima mencionados, dado que, a depender da ordem judicial, haveria a prejudicialidade do feito. Os ofícios reiterados foram encaminhados em 04/04/16 (fls. 99/100).Às fls. 101/106, com documentos às fls. 107/459, a requerente informa que foram prenotados outros títulos para ingresso na matrícula do imóvel, além de alegar nulidade no R. 11 da mesma matrícula, sob o argumento de que o Oficial não teria exigido os documentos necessários ao registro da incorporação imobiliária.Houve resposta ao ofício encaminhado ao Foro Regional de Pinheiros (fls. 454/459), em que o juízo comunicou a determinação para que fosse levantado o bloqueio sobre fração ideal antes determinado. Houve nova manifestação do Oficial (fls. 469/499), esclarecendo quais os títulos prenotados e aduzindo pela higidez do registro da incorporação imobiliária. A resposta do Ofício encaminhado à 34ª Vara Cível Central foi dada em 28/07/2016 (fl. 505)O Ministério Público (fls. 522/527) opinou pela improcedência do pedido, com arquivamento dos autos.Após notícia do processamento da recuperação judicial da Construtora e Incorporadora Atlântica LTDA, empresa que tem relações com o imóvel objeto desta ação, foi determinado o envio de ofício a 2ª Vara de Falências e Recuperações Judiciais da Capital, em 18/10/2016 (fls. 528 e 530). O ofício foi reiterado em 09/01/17 (fl. 531) com resposta à fl. 532, informando que não houve redirecionamento de ações àquele juízo.Veio aos autos a informação de que o empreendimento da R. Fidalga, objeto da matrícula nº 138.604, foi excluído da recuperação judicial da Construtora Atlântica, posteriormente convertida em falência. Não obstante, teria sido determinado o bloqueio da referida matrícula (fls. 535/557).Novos ofícios endereçados a 34ª Vara Cível Central e a 5ª Vara Cível do Foro Regional de Pinheiros (fls. 558/559).Com a notícia da ordem de bloqueio, foram solicitadas novas informações ao Oficial (fl. 574), que respondeu (fls. 577/631) que não recebeu qualquer ordem advinda do juízo de falências, além de prestar novas informações a respeito da existência de novas prenotações relativas à mesma matrícula.Diante do não recebimento da ordem de bloqueio, foi novamente oficiada a 2ª Vara de Falências e Recuperações Judiciais da Capital, em 31/05/2017 (fls. 653). Após diversas reiterações, o ofício foi respondido em 05/04/18, informando-se que a matrícula nº 138.604 continuava bloqueada cautelarmente. Veio aos autos manifestação final do Ministério Público (fl. 676), reiterando parecer de fls. 522/527.É o relatório. Decido.Inicialmente, consigno que a presente ação teve longo trâmite devido aos diversos ofícios expedidos e fatos supervenientes, como a recuperação judicial e falência da incorporadora do imóvel objeto deste pedido.Quanto ao mérito, o fato de se pretender o ingresso de título judicial no fólio registral não o exime de qualificação pelo Oficial, porquanto é pacífico o entendimento jurisprudencial de que a ele cabe a análise formal, das peculiaridades extrínsecas do título, para verificação do cumprimento dos princípios registrais. Nesse sentido:”Apesar de se tratar de título judicial, está ele sujeito à qualificação registrária. O fato de tratar-se o título de mandado judicial não o torna imune à qualificação registrária, sob o estrito ângulo da regularidade formal. O exame da legalidade não promove incursão sobre o mérito da decisão judicial, mas à apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e a sua formalização instrumental “ (Ap. Cível nº 31881-0/1)Portanto, a decisão prenotada, ainda que de origem judicial, deve ser analisada em conformidade com os princípios registrais, incluindo o princípio da prioridade, esculpido nos arts. 186 e 191 da Lei 6.015/73, de modo que, havendo título anteriormente prenotado, a análise do título com número de prenotação mais alto dependerá do prévio registro (stricto sensu) ou do fim do trintídio legal do título de número de ordem mais baixo.Exceção à tal regra se dá quando se tratar de ordem expressa, que, por força da vinculação deste tipo de expressão jurisdicional, não pode ser descumprida pelo Oficial, sob pena de responsabilização, incluindo nas esferas administrativas e penais. Ordem expressa, contudo, não se confunde com qualquer decisão ou mandado. Enquanto os títulos judiciais genéricos estão sujeitos a qualificação pelo Oficial, devendo obedecer aos princípios que regem o direito registral, os últimos devem ser cumpridos, mesmo que o Oficial vislumbre eventual irregularidade. Todavia, justamente por representar um afastamento do poder de qualificação do Oficial, tais ordens devem ser claras, no sentido de expressar com clareza o afastamento dos mencionados princípios. Não por outra razão, as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça preveem no item 110.3 do capítulo XX que “quando se tratar de ordem genérica de indisponibilidade de determinado bem imóvel, sem indicação do título que a ordem pretende atingir, não serão sustados os registros dos títulos que já estejam tramitando, porque estes devem ter assegurado o seu direito de prioridade. Contudo, os títulos que forem posteriormente protocolados terão suas prenotações suspensas como previsto no item 110.2”,Ou seja, ordens genéricas não afastam a ordem de prenotação, só tendo prioridade quando expressamente dispor neste sentido. Neste sentido, a Apelação nº 0041267- 84.2016.8.26.0100, j. 28/03/2018, Rel. Pinheiro Franco:”A ordem de bloqueio será protocolada e seguirá a ordem de prioridade, ou seja, caso haja outro título já protocolado, aguardando ingresso no Registro Imobiliário, ele será registrado antes que ocorra o trancamento da matrícula, salvo se a ordem judicial fizer expressa menção a ele.”No caso ora em análise, o Oficial agiu de maneira prudente: entendendo tratar-se de ordem genérica, prenotou o título em respeito a ordem de prioridade. Todavia, devido ao conteúdo da ordem, houve por bem oficiar o juízo emitente para se certificar se o bloqueio teria prioridade ou não sobre os títulos anteriormente prenotados. Destaco, aqui, que a decisão de fls. 32/33 realmente parece ser genérica, não emitindo qualquer ordem ao Oficial, determinando mera emissão de ofício para protocolo. Portanto, tratava-se de título judicial, e não mandado com força vinculante, tendo agido o Oficial de maneira correta em sua qualificação. Assim, quanto ao pedido inicial constante nestes autos, não vislumbro qualquer irregularidade no procedimento adotado.Quanto à alegação de nulidade do R. 11 da matrícula nº 138.604, bem colocou o D. Promotor:”No que toca à insurgência da requerente quanto ao registro da incorporação imobiliária, os documentos de fls. 152/271 demonstram que o Ilustre Oficial seguiu integralmente o disposto na Lei nº 4.591/64, na medida em que a única incorporadora é a Fidalga Incorporação SPE Ltda, proprietária do imóvel (consoante matrícula de fls. 34/63), sendo que a Construtora e Incorporadora Atlântica Ltda foi apenas a responsável técnica da obra. Demais disso, todos os documentos exigidos por Lei foram apresentados, fazendo-se ver que o registro da incorporação deu-se anteriormente à ação de recuperação judicial citada pela autora, que, aliás, refere-se tão somente à responsável técnica pela obra.”Dito isso, não se pode ignorar os fatos apresentados nos presentes autos relativos a atitude da incorporadora no empreendimento da Rua Fidalga, cuja incorporação diz respeito ao imóvel objeto desta ação, de matrícula nº 138.604. Foi noticiado que a incorporadora alienou a mesma unidade autônoma do empreendimento (ainda sem matrículas únicas) a diversas pessoas, dando origem a diversas ações judiciais.Na matrícula do imóvel (fls. 580/631) constam diversas averbações noticiando disputas judiciais e bloqueios referentes as futuras unidades autônomas (Av. 85, Av. 86, Av. 87, Av. 94, Av. 95, Avs. 100-140). Tal situação, por si só, já recomendaria o bloqueio de toda a matrícula, evitando-se que a fraude se perpetuasse e trouxesse prejuízos a ainda mais adquirentes.Ainda, há ação judicial (Proc. 0029677-76.2017.8.26.0100) em que se discute se o empreendimento Fidalga deve fazer parte da ação de falência da incorporadora Atlântica, tendo em vista diversos indícios de confusão patrimonial entre o patrimônio de afetação do empreendimento e o patrimônio da empresa falida. Até o julgamento de tal ação, foi determinado pelo juízo de falências o bloqueio da matrícula nº 138.604 (fl. 669).Ocorre que a ordem deste bloqueio não foi recebida pelo Oficial. Todavia, tendo em vista evitar o prolongamento deste feito e diante das claras razões que determinaram os diversos bloqueios judiciais (tanto das frações ideais como da matrícula), é hipótese deste juízo corregedor determinar o bloqueio, com prioridade sobre as demais prenotações.Isso porque, como noticiado pelo Oficial, estão prenotados diversos títulos que transferem direitos reais sobre o bem, aguardando o deslinde deste feito. Permitir o ingresso de qualquer título com efeitos reais, diante dos fatos expostos, seria temerário, devendo haver o bloqueio da matrícula até que se decida acerca do patrimônio de afetação, em definitivo.Veja-se que o bloqueio suspende as prenotações, nos termos do item 110.1 e 110.2 do Capítulo XX das NSCGJ, não havendo prejuízo aos adquirentes, já que, após o levantamento do bloqueio, os títulos terão seguimento normalmente, obedecendo-se a ordem de prenotação. Ainda, eventual disputa sobre quem é o titular de determinada fração ideal deverá ser dirimida nas vias ordinárias, com amplo contraditório.Recomenda-se ao Oficial que, mesmo diante do bloqueio, mantenha rigoroso controle dos títulos prenotados, para que o auxílio de ações judiciais se dê de forma efetiva.Ainda, saliente-se que eventuais interessados poderão requerer, nos juízos em que tramitem ações, ordem expressas para que se averbe a notícia de tais ações na matrícula do imóvel, apesar do bloqueio. Deste modo, preserva-se a segurança jurídica, ao evitar a alienação do bem no ambiente de incerteza criado pela incorporadora, ao mesmo tempo em que a publicidade restará preservada, permitindo aos adquirentes terem notícia acerca de eventual disputa sobre a unidade autônoma vendida mais de uma vez.Em conclusão, não houve qualquer irregularidade cometida pelo Oficial, tendo agido corretamente ao impedir o ingresso do título, que não merece ingresso no fólio real com qualquer prioridade. Ainda, em razão dos fatos, determina-se o bloqueio da matrícula do imóvel, devendo eventual interessado em averbar a existência de ação judicial peticionar perante o respectivo juízo para que ordene tal averbação, devendo expressamente determinar que a averbação se dará apesar do bloqueio. Os demais títulos serão prenotados na ordem de apresentação, cujo prazo de vencimento ficará suspenso enquanto perdurar o bloqueio.Do exposto, julgo improcedente o pedido de providências formulado por Priscilla Pimenta de Lima Horta em face do Oficial do 10º Registro de Imóveis da Capital. Determino o bloqueio da matrícula nº 138.604 da mencionada serventia, que deverá ser realizado em detrimento de todos os títulos prenotados, permitindo-se a realização de atos registrais apenas quando expressamente determinados por ordem judicial que afaste o bloqueio com relação àquela ordem.Dado o tempo de tramitação do presente feito, comunique-se o Oficial para cumprimento imediato, independentemente do trânsito em julgado desta sentença, tendo o bloqueio caráter liminar até que ocorra o trânsito.Oficie-se a 2ª Vara de Falências e Recuperações Judiciais, no processo nº 0036581-49.2016.8.26.0100, com o teor desta decisão.Não há custas, despesas processuais nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento.Oportunamente, arquivem-se os autos.P.R.I.C.São Paulo, 23 de maio de 2018. Tania Mara AhualliJuiz de Direito – ADV: CHARLES EDOUARD KHOURI (OAB 246653/SP) (DJe de 25.05.2018 – SP)

Fonte: DJE/SP | 25/05/2018.

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Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!

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