Apelação nº 1000036-33.2018.8.26.0539
Espécie: APELAÇÃO
Número: 1000036-33.2018.8.26.0539
Comarca: SANTA CRUZ DO RIO PARDO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação nº 1000036-33.2018.8.26.0539
Registro: 2018.0000911420
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do(a) Apelação nº 1000036-33.2018.8.26.0539, da Comarca de Santa Cruz do Rio Pardo, em que é apelante JT – LOTEADORA E INCORPORADORA LTDA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE SANTA CRUZ DO RIO PARDO.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “Deram provimento ao recurso e julgaram improcedente a dúvida, v.u.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este Acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores PEREIRA CALÇAS (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), ARTUR MARQUES (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO (DECANO), EVARISTO DOS SANTOS(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO), CAMPOS MELLO (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO) E FERNANDO TORRES GARCIA(PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 12 de novembro de 2018.
GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Apelação nº 1000036-33.2018.8.26.0539
Apelante: Jt – Loteadora e Incorporadora Ltda
Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Santa Cruz do Rio Pardo
VOTO Nº 37.583
Registro de imóveis – Loteamento – Art. 18, § 2° da Lei n° 6.766/79 – Item 181 do Capítulo XX das NSCGJ – Ação de conhecimento na qual houve condenação dos sócios da loteadora em quantia pecuniária – Pendência de julgamento de recurso pela apelação cível na qual se discute o valor da indenização – Pretensão fundada em direito pessoal – Inexistência de plausibilidade suficiente de direito à indenização em valores que possam atingir os futuros adquirentes dos lotes – Recurso provido.
A JT LOTEADORA E INCORPORADORA LTDA. interpõe recurso de apelação contra r. sentença de fls. 1091/1094, que manteve o óbice levantado pelo Oficial de Registro de Imóveis e Anexos de Santa Cruz do Rio Pardo, obstando registro de loteamento, diante da falta de comprovação de que a ação de conhecimento que tramitou naquela Comarca não prejudicará os futuros adquirentes dos lotes.
Sustenta a recorrente que está cabalmente comprovado que a ação que obsta o registro (Proc. n° 1000152-44.2015.8.26.0539) se limita à discussão a respeito de qual das partes tem culpa na rescisão contratual, se o lucro do empreendimento deverá ser partilhado pelos litigantes e se a parte lesada com a rescisão terá ou não direito à indenização.
Diz, ainda, que o registro do loteamento é necessário, inclusive, para tornar viável o resultado da ação, à míngua de interesse de qualquer das partes na paralisação do empreendimento.
Sustenta, por fim, que há garantias suficientes para o débito eventualmente imposto em futura condenação.
D. Procuradoria opinou pelo desprovimento do recurso (fls. 1125/1131).
É o relatório.
DECIDO.
Presentes os pressupostos processuais e administrativos, conheço do recurso.
No mérito, a r. sentença, respeitosamente, deve ser reformada.
A recorrente protocolou junto à serventia imobiliária pedido de registro do Loteamento Residencial Jardim América, Comarca de Santa Cruz do Rio Pardo, matrícula n° 8.148, a ser implantado pela proprietária, ora recorrente.
Pelas notas devolutivas de fls. 684/686, 704/706 e 1013/1014, o ingresso foi negado por não haver comprovação de que a loteadora possuiria patrimônio suficiente para garantir eventual condenação decorrente da ação n°1000152-44.2015.8.26.0539, que tramitou perante a 2ª Vara Cível daquela Comarca.
Na referida ação, Maria Aparecida de Lima Tavares, Roselene Aparecida Tavares Lippman (sócias da apelante), Antônio Geraldo Lippman, Claiton de Almeida Tavares e Cláudia Cristiane Pegorer Tavares litigam com Murilo Scatamburlo EPP. O litígio envolve a resolução do contrato e discussão de culpa pelo inadimplemento da avença firmada para o desenvolvimento do projeto do loteamento.
A empresa Murilo Scatamburlo EPP seria responsável pelos custos de comercialização, que englobava desde o desenvolvimento de projetos até a contratação de força de vendas para a comercialização dos lotes.
Na referida ação, uma parte imputa à outra a culpa pelo inadimplemento contratual, e tanto no pedido inicial como na reconvenção, ambas buscam a condenação dos adversários ao pagamento pela reparação material e moral.
Durante o trâmite da referida ação, fora interposto agravo de instrumento n° 2221774-49.2015.8.26.0000, que fora provido pela 1a. Câmara de Direito Privado, em decisão definitiva, para que a apelante continuassem com a execução do projeto do loteamento, sem prejuízo de participação dos litigantes nos resultados eventualmente daí advindos (fls. 875/880).
E pelo que se colhe dos autos, a r. sentença proferida naquela ação julgou procedente em parte os pedidos (fls. 855/863), rescindido o contrato entabulado entre as partes e condenando os sócios da apelante ao pagamento de R$ 250.000,00.
O MM. Juiz reconheceu que os sócios da apelante não cumpriram sua obrigação de tempestiva retificação do registro das áreas contratuais, na forma prevista, e que somente a matrícula n. 8.148, que é aquela relativa a este procedimento, estava devidamente retificada. Os autores também teriam deixado de entregar procuração à Murilo Scatamburlo EPP, instrumento esse necessário às providências de implantação e administração do empreendimento (fl. 860).
Por outro lado, a r. sentença também reconhece que a Murilo Scatamburlo EPP não cumpriu seu dever contratual de cuidar da implantação do loteamento, elaboração e aprovação de projetos, custeio de despesas de aprovação e gerenciamento das obras de infraestrutura (fl. 861). Reconhece, também, que a Murilo Scatamburlo EPP não tomou qualquer providência, face ao descumprimento contratual pelos sócios da apelante, já que deveria ao menos notificá-los para que cumprissem sua parte no contrato (fl. 862).
Noutras palavras, a r. sentença da ação de reparação de danos decretou a resolução do contrato e condenou os autores, em reconvenção, à restituição, em favor da Murilo Scatamburlo EPP, apenas do sinal oferecido na celebração do contrato, no importe de R$ 250.000,00, com atualizações.
Em consulta realizada nesta data, verificou-se que a apelação cível interposta contra a r. sentença ainda se encontra pendente de julgamento.
E, ao menos do que consta dos autos, face à decisão lançada no referido agravo de instrumento, as obras de infraestrutura continuam.
Quanto à obrigatoriedade de se fazer prova da ausência de risco aos adquirentes dos lotes, além da previsão expressa contida no § 2° do art. 18 da Lei n° 6.766/79, o Item 181 do Capítulo XX das NSCGJ assim dispõe:
181. As certidões de ações pessoais e penais, inclusive da Justiça Federal, e as de protestos devem referir-se ao loteador e a todos aqueles que, no período de 10 (dez) anos, tenham sido titulares de direitos reais sobre o imóvel; serão extraídas, outrossim, na comarca da situação do imóvel e, se distintas, naquelas onde domiciliados o loteador e os antecessores abrangidos pelo decênio, exigindo-se que as certidões tenham sido expedidas há menos de 6 (seis) meses
O Sr. Oficial entendeu não ser possível avaliar os reflexos decorrentes dessa condenação, na hipótese de eventual reforma da sentença, posto que a decisão poderá elevar, de forma considerável, o valor da condenação em desfavor dos sócios da recorrente, podendo alcançar a cifra de R$ 26.000.000,00.
Ocorre que, no quadro atual, não existe risco de insolvência por parte da apelante.
O valor eventualmente cabível em indenização decorrerá da venda dos lotes aos futuros compromissários compradores, com base no lucro dessas vendas que ainda acontecerão, em caso de êxito do empreendimento, tratando-se, assim, de obrigação condicional, não obrigação a termo.
Não se cuida, outrossim, de ação real que atinja o imóvel em que será implantado o loteamento, nem se comprovou que dela decorre, até o momento, determinação de bloqueio da matrícula que impeça a livre alienação de lotes.
A pretensão de recebimento de indenização por perdas e danos pelo não cumprimento de contrato entabulado não se mostra suficiente para impedir o registro do loteamento, especialmente porque, ao menos em cognição inicial, a extensão do dano a ser reparado já está delimitada.
Não há plausibilidade, até o momento, de direito da parte adversária ao recebimento de indenização com valor que possa ensejar risco aos futuros adquirentes dos lotes, ou de ausência de patrimônio do loteador de forma suficiente a suportar o hipotético pagamento.
Ao revés, o que existe até o momento é decisão monocrática, embora provisória, afirmando que esse direito não existe, mas tão somente a retenção do sinal dado em garantia ao negócio jurídico.
Não bastasse, o patrimônio apresentado pela apelante, até o momento, supera em muito o valor da condenação, já que comprovada a propriedade do imóvel da matrícula n. 25.239, do mesmo registro imobiliário, avaliado em R$ 5.764.600,00 (fls. 695/701).
Até o momento, portanto, não há que se falar em risco aos futuros adquirentes dos lotes, já que os pedidos de reparação material e moral, formulados pelos autores na ação e pela reconvinte, foram julgados improcedentes.
O argumento do N. Oficial Registrador, no sentido de que, até o momento, não existe decisão definitiva quanto ao litígio, embora cautelosa, não pode servir de óbice ao registro do parcelamento.
Ainda que julgado o recurso de apelação interposto, a decisão definitiva somente viria após o esgotamento de todas as vias recursais, com possibilidade, em tese, de interposição de Recursos Especial e Extraordinário.
E, ainda que se fale em trânsito em julgado, restaria também o prazo da ação rescisória, sem prejuízo de propositura de ação de querela nullitatis, que é imprescritível.
Não bastasse, é razoável a alegação da apelante no sentido de que a remuneração aos autores da ação de indenização decorreria justamente do sucesso na venda dos lotes. Ainda que eventualmente se venha a reconhecer o direito ao recebimento de perdas e danos, ou lucros cessantes, deve o empreendimento prosseguir de forma a permitir que a arrecadação de recursos por meio das futuras alienações dos lotes, que somente serão individualizados a partir do registro pretendido.
Por fim, não há que se falar em depósito nestes autos da receita das vendas dos futuros lotes, a título de caução, ou mesmo oferta de garantia real, já que o procedimento administrativo da dúvida não comporta essa espécie de medida acautelatória.
O procedimento de dúvida é reservado à análise da discordância do apresentante com os motivos que levaram à recusa do registro do título. De seu julgamento, decorrerá a manutenção da recusa, com cancelamento da prenotação, ou a improcedência da dúvida, que terá como consequência a realização do registro (art. 203, II, da Lei nº 6.015/73).
Afora o exame técnico da qualificação levada a efeito pelo oficial, e eventualmente a determinação de bloqueio da matrícula, esse procedimento administrativo não admite qualquer espécie de medida voltada à garantia de eventuais futuros interessados.
Sendo assim, mostra-se viabilizado o registro do loteamento, sendo o provimento do recurso medida que se impõe.
Ante o exposto, dou provimento ao recurso e julgo improcedente a dúvida.
GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO
Corregedor Geral da Justiça e Relator (DJe de 30.11.2018 – SP)
Fonte: INR Publicações | 30/11/2018.
____
Publicação: Portal do RI (Registro de Imóveis) | O Portal das informações notariais, registrais e imobiliárias!
Para acompanhar as notícias do Portal do RI, siga-nos no twitter, curta a nossa página no facebook, assine nosso boletim eletrônico (newsletter), diário e gratuito, ou cadastre-se em nosso site.