Processo 1060535-34.2021.8.26.0100

Dúvida – Notas – Boulevard3 Empreendimentos Imobiliarios Spe Sa – Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida suscitada pelo pelo Oficial do 15º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Boulevard 3 Empreendimentos Imobiliários SPE S/A e mantenho o óbice registrário. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe. P.R.I.C. – ADV: DANILO GALLARDO CORREIA (OAB 247066/SP), THIAGO DE MOURA RODRIGUES (OAB 348159/SP)

Íntegra da decisão:

SENTENÇA

Processo Digital nº: 1060535-34.2021.8.26.0100

Classe – Assunto Dúvida – Notas

Suscitante: 15º Oficial de Registro de Imóveis da Capital

Suscitado: Boulevard3 Empreendimentos Imobiliarios Spe Sa

Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Vistos.

Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 15º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Boulevard 3 Empreendimentos Imobiliários SPE S/A, tendo em vista negativa de registro de loteamento denominado “Boulevard da Fundação”, a ser implantado no imóvel objeto da matrícula nº14.308 daquela serventia.

A negativa se fundamentada unicamente no grande lapso havido desde a expedição do respectivo certificado GRAPROHAB, que é datado de 24 de maio de 2005, enquanto o alvará de loteamento foi expedido pela Prefeitura Municipal em 04 de dezembro de 2020, entendendo o Oficial suscitante pela necessidade de nova submissão do projeto à GRAPROHAB, em consonância com a contemporaneidade da aprovação municipal.

Documentos vieram às fls. 07/406.

A parte suscitada se manifestou às fls.407/418, sustentando que a aprovação de loteamentos por órgãos estaduais constitui simples anuência prévia ou orientação preliminar, nos termos do artigo 13 da Lei n. 6.766/79, com relação aos cuidados que o município deve ter antes de expedir o alvará municipal de aprovação, sendo que referido documento não integra o rol taxativo do artigo 18 da mesma lei, de modo que a própria expedição de alvará de loteamento pela municipalidade enseja o reconhecimento de que todo o regramento estadual foi observado; que suficiente o certificado já apresentado, uma vez que, conforme ofício expedido pelo GRAPROHAB em agosto de 2009, os certificados expedidos até 18 de dezembro de 2007 não têm prazo de validade, mantendo-se a certificação do empreendimento se não houver alteração no projeto, como ocorre na espécie, circunstância esta que afasta, inclusive, o precedente indicado pelo Oficial suscitante.

O Ministério Público opinou pela procedência, destacando a necessidade de se observar a legislação aplicável no momento da prenotação (fls.444/446).

É o relatório.

Fundamento e decido.

No mérito, a dúvida é procedente. Vejamos os motivos.

O parcelamento do solo urbano é regido pela Lei n. 6.766/79, a qual, em seu artigo 1º, confere aos Estados, Distrito Federal e Municípios poder para estabelecer normas complementares para adequar a norma federal às peculiaridades regionais e locais.

O artigo 2º, por sua vez, determina expressamente a observância das legislações estaduais e municipais pertinentes, que também serão objeto da qualificação registraria para acesso ao fólio real.

Por fim, o artigo 13 da referida lei atribui aos Estados a incumbência de disciplinar a aprovação pelos Municípios de loteamentos e desmembramentos em condições especiais, o que não afasta a competência fiscalizadora dos órgãos estaduais, conforme expressamente ressalvado no alvará municipal, no qual está registrado (fls.135/139):

“8) A presente licença refere-se exclusivamente à legislação municipal, devendo também ser observadas as legislações estaduais e federais”.

Conforme orientação do C. Conselho Superior da Magistratura, no aresto indicado pelo Oficial registrador e cuja íntegra se encontra às fls.195/197, o título levado a registro está sujeito à lei e ao regramento administrativo vigentes ao tempo da sua apresentação.

Note-se que tal entendimento se aplica independentemente de eventuais alterações do projeto promovidas após a expedição do certificado de aprovação pelo órgão de fiscalização, alterações essas que, no caso concreto, de fato, não aconteceram.

Ocorre que o órgão de fiscalização também deve observar a legislação contemporânea à análise que faz do projeto.

É neste ponto que ganha importância a fixação do prazo de validade dos documentos, visando preservá-los de alterações repentinas e conferindo, assim, maior segurança jurídica a atos que merecem relativa estabilidade.

Nesse contexto, o Certificado GRAPROHAB n. 235/2005, expedido em maio de 2005 (fls.164/185), não pode ser aceito como atestado de conformidade à legislação estadual atual, a qual pode ter sido alterada significativamente ao longo dos últimos quinze anos.

Imprescindível, portanto, sua revalidação pelo órgão competente.

Observe-se que a resposta oferecida pelo GRAPROHAB, por meio de ofício datado de agosto de 2009 (fls.188), não confere validade ilimitada ao certificado expedido anteriormente e nem poderia fazê-lo.

Se houve conclusão, após análise abreviada, pela manutenção daquela certificação, essa revalidação deve ser considerada como válida pelo prazo de dois anos, conforme fixado no artigo 17 do Regimento Interno do GRAPROHAB (Resolução SH nº21/2009, de 28/05/2009). De qualquer forma, o prazo já expirou há muito tempo.

Destaque-se, ainda, que esse mesmo ofício alerta para a necessidade de consulta direta à Agência Regional da CETESB para esclarecimento acerca da prorrogação do prazo estabelecido por aquela agência para o início da implantação do empreendimento, pois consta, dentre as exigências técnicas especificadas no certificado emitido em maio de 2005, o seguinte (fl.165):

“O presente empreendimento deverá ter suas obras de implantação iniciadas em um prazo máximo de 02 (dois) anos, contados a partir da data de emissão do presente Certificado, sob pena de caducidade da aprovação concedida, conforme disposto no Parágrafo 1º do Artigo 70, do Regulamento da Lei Estadual nº997/76, aprovado pelo Decreto Estadual nº8468/76, alterado pelo Decreto Estadual nº47397/2002”.

Conclui-se, portanto, que a autorização concedida caducou pelo atraso no início das obras, devendo ser apresentada declaração atualizada.

Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida suscitada pelo pelo Oficial do 15º Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Boulevard 3 Empreendimentos Imobiliários SPE S/A e mantenho o óbice registrário.

Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios.

Oportunamente, ao arquivo com as cautelas de praxe.

P.R.I.C.

São Paulo, 12 de julho de 2021.

Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad

Juiz de Direito (DJe de 15.07.2021 – SP)

Fonte: DJE/SP

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Número do processo: 1017486-48.2018.8.26.0196

Ano do processo: 2018

Número do parecer: 492

Ano do parecer: 2019

Parecer

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

Processo CG n° 1017486-48.2018.8.26.0196

(492/2019-E)

Registro de Imóveis – Recurso de apelação recebido como recurso administrativo – Pedido de retificação – Suposto erro na lavratura do ato notarial e sua inscrição no fólio real – Impossibilidade – Modificação da substância do ato – Recurso desprovido.

Trata-se de recurso interposto por FRANCA REALTY EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e ANNA ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÕES LTDA. contra a r. sentença de fls. 98/105, que julgou improcedente o pedido e manteve o óbice à averbação da escritura de retificação e ratificação da dação em pagamento junto às matrículas nº 86.738, do 1° Registro de Imóveis de Franca/SP e nº 36.989, do 2° Registro de Imóveis de Franca/SP.

Sustentam os recorrentes a total possibilidade de retificação dos registros apontados, por ausência de óbice quanto a essa possibilidade, buscando a reforma integral da r. sentença.

A D. Procuradoria de Justiça se manifestou pelo desprovimento do recurso (fls. 133/136).

É o relatório.

Opino.

Preliminarmente, não se tratando de procedimento de dúvida, cujo cabimento é restrito aos atos de registro em sentido estrito, verifica-se que o recurso foi denominado erroneamente de apelação, já que se busca a retificação de ato notarial.

Todavia, tendo em vista a sua tempestividade, possível o conhecimento e processamento do apelo como recurso administrativo, nos termos do art. 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo (Decreto-Lei Complementar nº 3/1969).

No mérito, o recurso deve ser desprovido.

O título apresentado consiste da Escritura Pública de Retificação e Ratificação datada de 25 de maio de 2018, lavrada nas notas do 4° Tabelião da cidade de Ribeirão Preto-SP, Livro nº 2.454, fls. 133, retificando escritura anteriormente lavrada na mesma serventia notarial em 07 de fevereiro de 2018, no Livro nº 2.435, fls. 11, a qual se encontra registrada sob nº 8, em 07 de março de 2018, na matrícula nº 36.989 do 2° Cartório de Registro de Imóveis de Franca.

Assim, busca-se a retificação do valor de 35% ideais dos imóveis de matrículas 36.989 e 68.153, aos quais atribuiu-se o valor de avaliação como sendo R$ 8.498.934,18 àquele de matrícula nº 36.989, e R$ 8.165.642,64 àquele de matrícula nº 68.153, sob o argumento de que o valor atribuído aos imóveis foi muito superior ao negócio jurídico entabulado.

Contudo, tal retificação não se mostra cabível.

No caso em exame, busca-se a retificação do valor do negócio jurídico, sob o argumento de que o valor dos imóveis, no ano de 2010, era R$ 8.469.959,05, logo, a parte transferida tinha o valor de R$ 2.964.485,66, o que não é admitido em via administrativa pela mera retificação, por significar modificação quanto à vontade das partes e à substância do negócio jurídico estampado no ato notarial que deu origem ao registro.

Ao tratar da retificação do registro imobiliário, o art. 213, incisos I e II, da Lei nº 6.015/73 assim dispõe:

“Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:

I – de oficio ou a requerimento do interessado nos casos de:

a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;

b) indicação ou atualização de confrontação;

c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;

d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georeferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;

e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro;

f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação;

g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas.

II – a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA, bem assim pelos confrontantes.”

Assim, realizado o registro de acordo com o título apresentado, como ocorrido no caso concreto, não há que se falar em retificação para correção de erros inerentes ao próprio título.

Na verdade, tal alteração traduziria clara modificação quanto à manifestação de vontade das partes, assim como na própria substância do negócio jurídico, o que não é cabível na hipótese.

Pelas razões expostas, o parecer que, respeitosamente, submeto à elevada apreciação de Vossa Excelência, é pelo conhecimento da apelação como recurso administrativo, nos termos do art. 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo, e, no mérito, pelo seu desprovimento.

Sub censura.

São Paulo, 10 de setembro de 2019.

Letícia Fraga Benitez

Juíza Assessora da Corregedoria

DECISÃO: Aprovo o parecer do MM. Juiz Assessor da Corregedoria e, por seus fundamentos, que adoto, recebo a apelação como recurso administrativo e a ele nego provimento. Publique-se. São Paulo, 06 de setembro de 2019. (a) GERALDO FRANCISCO PINHEIRO FRANCO, Corregedor Geral da Justiça – Advogados: OMAR AUGUSTO LEITE MELO, OAB/SP 185.683 e GUILHERME VIANNA FERRAZ DE CAMARGO, OAB/SP 249.451.

Diário da Justiça Eletrônico de 16.09.2019

Decisão reproduzida na página 174 do Classificador II – 2019

Fonte: INR Publicações.

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